Licytacje komornicze nieruchomości: jak kupić dom z licytacji komorniczej?

Spis treści

Zakup nieruchomości może przybrać różne formy. Licytacje komornicze pozwalają na znalezienie wyjątkowych okazji. Warto dowiedzieć się, jak znaleźć najlepszą nieruchomość i sfinansować transakcję.

Licytacje komornicze nieruchomości są owiane wieloma mitami. Wiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że dzięki nim możliwe jest znalezienie wyjątkowo okazyjnych ofert, jednocześnie jednak często obawiamy się ryzyka, związanego chociażby ze stanem prawnym nieruchomości. Zupełnie niesłusznie. Świadomy udział w licytacji komorniczej może okazać się znakomitym sposobem na nabycie domu, mieszkania lub działki w naprawdę atrakcyjnej cenie, znacznie niższej od stawek rynkowych. Aukcje komornicze są przy tym publiczne i często wystarczy minimalne zaangażowanie, aby znaleźć wymarzone cztery kąty. Ten rodzaj nabywania nieruchomości wymaga jednak pewnej wiedzy. Warto ją pozyskać i przygotować się do zakupu mieszkania z licytacji komorniczej.

Licytacje komornicze nieruchomości: czym są?

Podczas egzekucji komorniczej zajęciu mogą podlegać różnorodne składniku majątku dłużnika. Nie inaczej jest również z nieruchomościami. Dom, mieszkanie czy działka mogą stać się przedmiotem licytacji komorniczej. Trafiają na nie np. lokale sfinansowane przy pomocy kredytu hipotecznego, który nie był w należyty sposób spłacany. Warto mieć świadomość, że w takiej sytuacji bank może dochodzić swoich roszczeń nawet jeśli mieszkanie czy dom nie należą już do kredytobiorcy. Oczywiście na licytacje komornicze trafiają również mieszkania, które mają „czystą hipotekę”, ale ich właściciel np. był zmuszony do ogłoszenia upadłości konsumenckiej.

Nie zawsze to, że nieruchomość można kupić podczas aukcji komorniczej, oznacza, że jej właściciel miał problemy finansowe. Przymusowa licytacja lokalu mieszkalnego może mieć miejsce np. w sytuacji, w której właściciel, będący członkiem wspólnoty mieszkaniowej, zalega długotrwale z regulowaniem należnych opłat lub – co szczególnie ważne – „wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym”. Na licytację komorniczą mieszkanie może trafić także np. w wyniku rozwodu, jeżeli byłym małżonkom nie uda się dojść do porozumienia w tym zakresie.

Czy warto wziąć udział w aukcji komorniczej?

Osoby poszukujące wymarzonej nieruchomości mogą znaleźć na licytacjach komorniczych naprawdę bardzo interesujące oferty. Trafiają na nie bardzo zróżnicowane mieszkania i domy: uda znaleźć się zarówno tanie lokale o niższym standardzie, jak i luksusowe wille i olbrzymie posiadłości. W obu przypadkach można przy tym liczyć jednak na uzyskanie ceny niższej od tej, która będzie standardowa dla danego rynku. Należy przy tym oczywiście brać pod uwagę fakt, że licytacje komornicze znacząco odbiegają od tradycyjnego sposobu zakupu nieruchomości i odbywają się na zasadzie aukcji. Nieruchomość uda się wobec tego nabyć osobie, która zaproponuje najwyższą cenę.

Jak przebiegają licytacje komornicze?

Zarządzane przez komornika licytacje to dosyć skomplikowane procedury. Warto dowiedzieć się przede wszystkim, jak prezentują się z perspektywy osoby potencjalnie zainteresowanej nabyciem nieruchomości w ten sposób:

  • Obwieszczenie o licytacji: to jedna z najważniejszych informacji, ponieważ pozwala dowiedzieć się zainteresowanym o samym fakcie przeprowadzania licytacji komorniczej oraz nieruchomościach, które będzie można dzięki temu nabyć. Obwieszczenia muszą pojawić się przynajmniej na 2 tygodnie przed licytacją komorniczą. Można je znaleźć m.in. w odpowiednim sądzie rejonowym, urzędzie gminy, stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej, a także w lokalnej prasie. Obok informacji o dacie licytacji i wysokości rękojmi licytanci znajdą również informacji m.in. o terminach możliwego zapoznania się ze stanem nieruchomości.
  • Przystąpienie do licytacji: prawo do udziału w aukcjach komorniczych ma każda osoba, która posiada zdolność do czynności prawnych. Wyłączeni są jedynie dłużnik oraz komornik wraz z najbliższymi rodzinami, osoba, która wygrała poprzednią licytację komorniczą danej nieruchomości, ale nie uregulowała kwoty, osoby obecne w charakterze urzędowym oraz obcokrajowcy, którzy nie przedstawią odpowiedniego zezwolenia. Co ważne: w licytacji komorniczej mogą brać udział również pełnomocnicy innych osób.
  • Uiszczenie wadium: aby móc wziąć udział w licytacji komorniczej, licytant powinien wpłacić najpóźniej do dnia poprzedzającego aukcję rękojmię, czyli kwotę odpowiadającą 1/10 sumy oszacowania. Jeżeli przegra, zostanie ona zwrócona, w przeciwnym wypadku zaliczy się ją na poczet spłaty.
  • Licytacja komornicza: najważniejszą rolę odgrywa oczywiście sama licytacja. Ta pod wieloma względami przypomina chociażby aukcje znane z filmów, jednak odbywa się w obecności i pod kontrolą sędziego lub referendarza sądowego. Najpierw komornik podaje do wiadomości zebranych najważniejsze informacje na temat przedmiotu licytacji komorniczej oraz samej licytacji. Następnie licytanci rozpoczynają licytację, jednak postąpienie musi być wyższe niż 1% ceny wywołania. W sytuacji, w której zostaje ustalona najwyższa cena, a nikt inny nie chce licytować, komornik wymienia ją trzykrotnie i dochodzi do przybicia.
  • Wpłacenie pozostałej kwoty: licytant, aby stać się właścicielem nieruchomości, musi we wskazanym terminie uiścić pozostała kwotę. Wówczas nieruchomość stanie się również wolna od wskazanych przez komornika obciążeń. Warto jednak uściślić przed aukcją komorniczą, jak będzie prezentowała się jej sytuacja prawna i zadłużenie.

Od czego zależy cena licytowanej nieruchomości?

Wiele osób, przeglądających licytacje komornicze nieruchomości, zastanawia się, z czego wynikają wyjątkowo atrakcyjne ceny widniejące w ogłoszeniach. Warto wyjaśnić więc najważniejsze terminy:

  • Suma oszacowania to wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego i widniejąca w operacie szacunkowym. Licytanci mają więc pewność co do realnej rynkowej wartości nieruchomości, mogą także zapoznać się skrupulatnie z jej stanem.
  • Cena wywołania to kwota, od której rozpoczyna się licytacja komornicza, a więc również najniższa suma, za którą będzie możliwy zakup nieruchomości.

Co ważne: cena wywołania w przypadku pierwszej licytacji wynosi ¾ sumy oszacowania, jeżeli konieczne będzie natomiast przeprowadzenie powtórnej aukcji komorniczej, cena wywołania wyniesie 2/3 sumy oszacowania.

Co po licytacji komorniczej?

Po wygranej i uprawomocnieniu się przybicia licytant powinien w ciągu 2 tygodni wpłacić na rachunek sądu cenę nabycia uszczuploną o kwotę wadium. Na jego wniosek termin ten może zostać wydłużony, jednak termin uiszczenia nie może przekroczyć miesiąca. Jeżeli licytant wywiąże się z tego obowiązku, sąd wyda postanowienie o przysądzeniu własności. W takim przypadku dojdzie m.in. do wykreślenia obciążających nieruchomość hipotek, a nabywca zyska również tytuł egzekucyjny pozwalający na m.in. opróżnienie pomieszczeń i eksmisję dotychczasowych lokatorów, jeśli ci nadal będą zajmować nieruchomość. Jeżeli zwycięzca licytacji komorniczej nie wpłaci brakującej kwoty, utraci rękojmię.

Kredyt hipoteczny a licytacje komornicze nieruchomości

Oczywiście choć na licytacji komorniczej można nabyć bardzo atrakcyjne cenowo nieruchomości, zwykle będzie to wysoki wydatek dla zwycięskiego licytanta. W związku z tym wiele osób planujących zakup domu lub mieszkania na tej drodze zastanawia się, czy możliwe jest sięgnięcie po kredyt hipoteczny. Z perspektywy banku taka transakcja wiąże się ze sporym ryzykiem. Niektóre instytucje w ogóle nie dają takiej możliwości, część wyraża na to zgodę, jednak może oczekiwać zabezpieczenia kredytu hipoteką innej nieruchomości. W przypadku osób, które mają możliwość skorzystania z takiej opcji, nie jest to złe rozwiązanie: w późniejszym okresie mogą zmienić zabezpieczenie kredytu na dom czy mieszkanie zakupione na licytacji komorniczej. Niektóre banki pozwolą także na bezpośrednie zabezpieczenie hipoteki licytowanego lokalu. Wcześniej trzeba będzie doręczyć wobec tego m.in. operat szacunkowy oraz odpis księgi wieczystej. Kluczową rolę będzie odgrywał jednak czas: licytant powinien otrzymać wstępną decyzję banku przez licytacją komorniczą, a następnie w ciągi maksymalnie miesiąca (jeżeli wyrazi na to zgodę sąd) otrzymać całą kwotę kredytu hipotecznego.

Poradniki