Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Lokatorzy mieszkań komunalnych często mają możliwość atrakcyjnego pod względem cenowym wykupu nieruchomości. Może okazać się, że to znakomita forma łatwego nabycia sporego majątku.

Wiele osób zajmuje mieszkania należące do gminy lub leżące w zasobach spółdzielni mieszkaniowych. To bez wątpienia dobry sposób na uzyskanie oszczędności – w porównaniu z kredytem hipotecznym lub najmem na zasadach rynkowych można liczyć nawet na kilkaset złotych pozostających w portfelu miesięcznie. Jednocześnie jednak lokatorzy tego typu mieszkań nie posiadają prawa własności, wobec czego nie mogą dysponować lokalem zgodnie z własną wolą, a to przede wszystkim oznacza brak możliwości sprzedaży lub przekazania go następnym pokoleniem. Warto zastanowić się nad wykupem mieszkania komunalnego lub spółdzielczego. Bardzo często można dokonać tego za ułamek faktycznej wartości, dzięki czemu w praktyce to najtańsze nieruchomości na rynku.

Wykup mieszkania komunalnego: jak to zrobić? (fot. Pixabay.com / )

Wykup mieszkania komunalnego – czy jest możliwy?

Złote czasy wykupu mieszkań komunalnych przypadały na pierwszą dekadę obecnego tysiąclecia. Jednak również dzisiaj gminy chętnie przekazują własność należących do nich lokali ich najemcom. Warto mieć świadomość, że decyzja o sprzedaży zależy w pełni od magistratu, jednocześnie jednak stały lokator ma prawo pierwokupu nieruchomości, wobec czego nie musi obawiać się o to, że nagle straci swoje cztery kąty. W takiej sytuacji otrzyma stosowną informację i będzie miał czas na rozważenie oferty i udzielenie odpowiedzi. Zawsze może również samodzielnie zwrócić się do gminy z wnioskiem o wykup mieszkania komunalnego. Takie rozwiązanie ma kilka zalet.

Wykup mieszkania krok po kroku

Procedura wykupu mieszkania komunalnego jest podzielona na kilka etapów. Wiele zależy przy tym od konkretnej gminy oraz rozwiązań, które zastosujemy.

  • Sprawdzenie możliwości wykupu mieszkania – jeżeli nie otrzymaliśmy stosownego ogłoszenia od gminy, możemy sami wnioskować o wykup lokalu. Bardzo często gminy przystają na tego typu propozycję. Decyzja odmowna może natomiast wynikać m.in. z niewyjaśnionego stanu prawnego nieruchomości, jej złego stanu technicznego lub zbyt krótkiego okresu najmu.
  • Złożenie dokumentów w gminie – po wyrażeniu zgody na wykup mieszkania komunalnego najemca musi złożyć w urzędzie gminy stosowne dokumenty.
  • Ocena wartości nieruchomości – dokładnie tak jak w przypadku kredytu hipotecznego również podczas wykupu mieszkania komunalnego konieczna stanie się wizyta rzeczoznawcy majątkowego, który przygotuje wycenę lokalu. To ona będzie decydowała również o tym, ile ostatecznie trzeba będzie zapłacić za wykup mieszkania.
  • Ustalenie bonifikaty – największą zaletą tego rozwiązania jest uzyskanie bonifikaty od gminy. O ile kupując lokal na rynku wtórnym będziemy zmuszeni do zapłaty 100% wartości nieruchomości, wykup mieszkania wiąże się z preferencyjnym podejściem. Swego czasu najemcy mogli nabyć prawo własności za zaledwie 1% ustalonej ceny. Obecnie takie oferty należą do rzadkości, ale bonifikata w wysokości 80 czy nawet 90% nadal jest bardzo powszechną praktyką. Wszystko zależy od polityki przyjętej przez samorząd. W niektórych gminach wpływ na stawkę ma m.in. długość najmu czy stan nieruchomości. W praktyce jednak prawie zawsze można liczyć na atrakcyjną zniżkę.
  • Inne warunki – poza bonifikatą najemca ustala również z gminą warunki i tryb spłaty należności. Ta nie zawsze musi być wniesiona jednorazowo. Często samorządy wyrażają zgodę na rozłożenie płatności na raty. Wówczas stosuje się zabezpieczenie hipoteczne, takie jak w przypadku kredytów hipotecznych, pozostały do spłaty kapitał jest oprocentowany zgodnie ze stopą redyskontową weksli NBP. Siłą rzeczy jest to więc najtańsza forma pożyczki, jaką możemy zaciągnąć na sfinansowanie zakupu mieszkania.
  • Podpisanie umowy – wykup mieszkania komunalnego, tak samo jak kupno mieszkania na rynku, wiąże się z koniecznością sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego.  Po jej podpisaniu nieruchomość staje się własnością dotychczasowego najemcy.

Wykup mieszkania spółdzielczego

Nieco inaczej cały proces przebiega w przypadku mieszkań spółdzielczych. Osoby legitymujące się spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu muszą w pierwszej kolejności uregulować wszelkie zobowiązania względem spółdzielni. Należą do nich:

  • Zaległe zobowiązania z tytułu czynszu i opłat;
  • Wkład mieszkaniowy – w niektórych przypadkach może okazać się, że należy uregulować kredyt lokatorski;
  • Spłata przypadających na lokal kosztów budowy i nominalnej wartości umorzonego kredytu.

Łatwiej procedura będzie wyglądała w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które jest ograniczonym prawem rzeczowym, jednak bardzo przypomina odrębną własność. Wówczas ubieganie się o wyodrębnienie lokalu z zasobów spółdzielni będzie jedynie formalnością.

Opłaty przy zakupie mieszkania – notariusz i podatek

Wykup mieszkania komunalnego – oprócz samej wartości nieruchomości obniżonej przez bonifikatę – będzie wiązał się z dodatkowymi opłatami. Należą do nich przede wszystkim koszty związane z pracą notariusza. Zgodnie z obowiązującym prawem w przypadku nieruchomości o wartości pomiędzy 60 tys. a 1 milionem złotych taksa notarialna wynosi maksymalnie 1 010 zł + 0,4% nadwyżki od kwoty powyżej 60 000 zł. Najemca będzie musiał uiścić połowę tej sumy (często notariusze pobierają jednak niższe stawki). Co ważne – taksa zależy od wartości nieruchomości, a nie od faktycznie wpłacanej kwoty, więc bonifikata nie ma tu większego znaczenia. Dodatkowe koszty będą związane z wniesieniem wpisów do księgi wieczystej oraz uregulowaniem podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wykup mieszkania – zalety

Wykup mieszkania komunalnego ma niezaprzeczalne zalety. Dlatego warto się na niego zdecydować, zwłaszcza jeśli urząd gminy wystąpił z taką propozycją.

  • Tanie mieszkanie – w czasach, w których o zakup własnych czterech kątów jest naprawdę trudno, a ceny metra kwadratowego nie przestają rosnąć, znalezienie tańszej możliwości nie jest możliwe. W większości przypadków możemy liczyć na atrakcyjną bonifikatę, która sprawi, że mieszkanie z zasobów gminy lub spółdzielni będzie można kupić za ułamek jego rynkowej wartości. Taki zakup można sfinansować korzystając np. z kredytu gotówkowego.
  • Pełna własność – wykupionym mieszkaniem będziemy mogli dowolnie dysponować. Może więc okazać się, że to znakomity sposób na lokowanie kapitału albo okazanie wsparcia potomkom. Korzystając z mieszkania lokatorskiego nie mamy takiej możliwości.
  • Prosta procedura – choć wydaje się, że wykup mieszkania komunalnego lub spółdzielczego jest skomplikowany, w rzeczywistości cały proces przebiega zdecydowanie szybciej i sprawniej niż np. w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny. Wiele czynności załatwią za nas urzędnicy lub pracownicy administracji.

nier.pl/cash_loans/script.min.js">

Na co uważać?

Decydując się na wykup mieszkania warto mieć świadomość, że nie od razu będziemy mogli w pełni rozporządzać swoim nowym majątkiem, jeżeli nie chcemy narazić się na dodatkowe koszty. W ciągu pierwszych pięciu lat sprzedaż nieruchomości może wiązać się nie tylko z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego, ale również utratą bonifikaty. Nie stanie się tak jednak, jeżeli przekażemy je najbliższej rodzinie lub pozyskane w ten sposób środki przekażemy na cele mieszkaniowe. Możliwa jest również wymiana na inny lokal, w którym będziemy chcieli mieszkać. W każdym z wymienionych przypadków są to opcje niedostępne dla osób niebędących właścicielami nieruchomości, w których mieszkają.


2020-08-05

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: czym jest?

Wysokie ceny nieruchomości to nie tylko duży problem dla osób chcących kupić mieszkanie lub dom za gotówkę, ale również dla kredytobiorców. Pierwszą przeszkodą może stać się obowiązek wniesienia wkładu własnego.

2020-08-05

Kredyt dla pracujących za granicą: jak go dostać i na czym polega?

W dzisiejszych czasach coraz więcej osób pracuje za granicą i osiąga dochody w innej walucie. Choć często jest to korzystne finansowo, może oznaczać pewne problemy z uzyskaniem kredytu w polskich bankach.

2020-08-03

Prowizja za udzielenie kredytu: czym jest i jak ją obniżyć?

Kredyty wiążą się z wieloma dodatkowymi kosztami. Jednym z podstawowych z nich jest prowizja za udzielenie kredytu. Ta, choć przybiera formę jednorazowej opłaty, może istotnie wpłynąć na wydatki związane z uzyskaniem środków.

Jak obliczyć, sprawdzić i zwiększyć zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa określa jeden z najważniejszych parametrów naszego finansowego życia. Choć na jej temat krąży wiele mitów, warto przekonać się, ile naprawdę wynosi. Będzie to możliwe dzięki kalkulatorowi zdolności kredytowej.

Kredyt hipoteczny a umowa na czas określony – na jakich zasadach?

W trakcie procedury udzielania kredytu hipotecznego bank uważnie przygląda się sylwetce kredytobiorcy. Jednym z kryteriów będą daty widniejące na umowie o pracę.

Prolongata. Na czym polega prolongata kredytu?

Regularna spłata miesięcznych rat może w niektórych przypadkach okazać się zadaniem niemal niemożliwym do wykonania. Warto wówczas pomyśleć o prolongacie kredytu.

Kredyt a cross-selling. Czy sprzedaż komplementarna się opłaca?

Podczas udzielania kredytu bank często oferuje klientom możliwość skorzystania z innych produktów. Cross-selling, czyli sprzedaż wiązana, może dać spore oszczędności, jednak w pewnych sytuacjach może wiązać się również z dodatkowymi kosztami.