Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Osoby poszukujące czterech kątów najczęściej stają przed niełatwym wyborem pomiędzy wynajmem i kredytem hipotecznym. Obie opcje mają swoje wady i zalety, wiążą się również z innymi kosztami.

Ceny na rynku nieruchomości nieustannie rosną, co staje się sporym problemem zarówno dla wynajmujących, jak i tych osób, które przymierzają się do zakupu własnego mieszkania lub domu. Jak pokazuje badanie przeprowadzone przez Bankier.pl, Cenatorium i „Puls Biznesu”, średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie waha się – w zależności od powierzchni – od 8 559 zł aż do 10 759 zł. Również w innych dużych aglomeracjach ceny mogą przyprawić o zawrót głowy. Przykładowo we Wrocławiu wynoszą od 6 077 zł do 7 285 zł, a w Krakowie od 6 702 zł do 7 936 zł. Ze znacznymi kosztami wiąże się również wynajem mieszkania, co pokazuje wspólna publikacja Bankier.pl i serwisu Otodom. Małe mieszkanie w stolicy to średni miesięczny koszt w wysokości 2123 zł, duże wiąże się natomiast z dwukrotnie wyższym wydatkiem Co jest wobec tego korzystniejsze – kredyt hipoteczny czy poszukiwanie mieszkania na wynajem?

Wynajem mieszkania czy kredyt - co się bardziej opłaca? (fot. Breadmaker / Shutterstock)

Wynajem mieszkania vs. kredyt

Obie opcje oznaczają rzecz jasna koszty, i to niemałe. Różni je jednak bardzo wiele. Według danych Eurostatu w Polsce ok. 4,5% populacji decyduje się na wynajem mieszkania na rynku. Pod tym względem znacząco odbiegamy od średniej europejskiej, wynoszącej niecałe 20%, a przepaść jest jeszcze bardziej widoczna w porównaniu z liderującymi Szwajcarami – aż 49,2% z nich korzysta z mieszkania na wynajem. Wpływ na taką sytuację ma wiele czynników, przede wszystkim znaczne koszty najmu, które w wielu przypadkach przekraczają kwotę miesięcznej raty kredytu hipotecznego. Wpływ ma również bez wątpienia czynnik kulturowy: własne cztery kąty wciąż postrzegane są jako wyznacznik życiowej stabilizacji i dobra lokata kapitału. Jak pokazuje praktyka, nie zawsze tak jest. Warto jednak zauważyć, że wskaźnik osób wynajmujących mieszkania wzrósł w ostatnich latach o niemal 100%, wyraźnie widać więc, że tendencja może ulec zmianie.

Mieszkanie na wynajem – większa elastyczność

Bez wątpienia podstawową zaletą wynajmu jest duża elastyczność. Umowa wynajmu mieszkania nie jest długotrwałym zobowiązaniem, które obliguje nas do ponoszenia wysokich kosztów przez długi okres, tak jak w przypadku kredytu hipotecznego. Jest to więc rozwiązanie niemal idealne dla osób, które nie wiedzą jeszcze, gdzie chcą osiąść na stałe, lub planują częste zmiany miejsca zamieszkania. Jeżeli zajdzie taka potrzeba, zawsze można złożyć wypowiedzenie umowy najmu, które w krótkim czasie uwolni nas od obowiązków względem właściciela lokalu. Niestety zaciągnięcie kredytu hipotecznego nie daje takiej możliwości. Wprawdzie można sprzedać mieszkanie z hipoteką, jednak nie zawsze jest to takie łatwe.

Realne koszty wynajmu mieszkania

Za elastyczność trzeba jednak zapłacić. Mowa tu nie tylko o finansach, chociaż te nie przestają zaskakiwać. Średnie ceny najmu rosną i nawet w nieco mniejszych miastach, takich jak Bydgoszcz, wahają się średnio od 1200 zł w przypadku lokali mniejszych niż 38 m2 do 2314 zł, jeżeli zależy nam na wynajmie mieszkania o powierzchni 60-90 m2. To jeszcze nie wszystko. Do ceny najmu doliczyć należy także media, które zazwyczaj wiążą się z koniecznością wydania kilkuset dodatkowych złotych w trakcie miesiąca. Oprócz tego podczas podpisywania umowy wynajmu mieszkania konieczne będzie również wpłacenie kaucji, która wynosi zwyczajowo równowartość 1-3 czynszów. Co prawda kwota ta powinna zostać zwrócona po wypowiedzeniu umowy najmu, jednak jest to dodatkowe ryzyko, z którym należy się liczyć. W praktyce wiele zależy bowiem od podejścia osoby wynajmującej.

Mieszkanie na wynajem – nie na swoim

Kolejną wadą wynajmu mieszkania jest brak możliwości dysponowania nim zgodnie z własną wolą. Pod względem finansowym oznacza to, że o ile w przypadku kredytu hipotecznego spłacane w pocie czoła raty przybliżają nas do upragnionego celu, jakim jest przejęcie pełnej własności nad lokalem, czynsz – w wielu przypadkach przekraczający miesięczne koszty związane z kredytem – wędruje na konto wynajmującego i w żaden sposób nie wpływa na nasz stan posiadania (poza uszczupleniem domowego budżetu). Komfort życia w wynajmowanym mieszkaniu będzie zależał od podejścia właściciela: wprawdzie obowiązujące ustawodawstwo dokładnie określa prawa i obowiązki obu stron, jednak dochodzenie swoich racji jest często trudne, czasochłonne i kosztowne. Najczęściej można również pomarzyć o wprowadzaniu poważniejszych modyfikacji do wystroju wnętrz. W zależności od tego, na ile pozwoli wynajmujący i jak została skonstruowana umowa najmu mieszkania, możemy więc nie mieć możliwości np. przemalowania pomieszczeń czy wieszania półek lub obrazków.

Najem okazjonalny – w interesie wynajmującego

Coraz powszechniejsze stają się również umowy najmu okazjonalnego, które w większym stopniu chronią prawa wynajmujących, znacznie ograniczają natomiast możliwości lokatorów. Po pierwsze dotyczy to maksymalnego czasu obowiązywania umowy, wynoszącego 10 lat. Najemca musi przede wszystkim wskazać inny adres, gdzie będzie mógł zamieszkać w przypadku wypowiedzenia umowy najmu lub jej ustania. Jeśli nie opróżni lokalu w wyznaczonym terminie, wynajmujący może wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, co umożliwi przeprowadzenie eksmisji. Co ważne – w przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny, który zabrania przeprowadzania eksmisji pomiędzy 1 listopada a 31 marca. Uwzględnia to również kobiety w ciąży, osoby niepełnosprawne, obłożenie chore oraz nieletnich. Warto pamiętać, że  umowa najmu okazjonalnego koniecznie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Faktyczne koszty kredytu na mieszkanie

Pierwsze kalkulacje mogą jasno wskazywać na to, że koszty wynajmu mieszkania będą wyższe od szacowanej miesięcznej raty kredytu hipotecznego i czynszu. Logika wskazywałaby więc, że, jeśli chcemy się ustabilizować i jesteśmy pewni, iż zwiążemy najbliższe dekady życia z konkretnym miejscem, zdecydowanie lepszym rozwiązaniem okaże się wzięcie kredytu hipotecznego i zakup upragnionej nieruchomości. Należy jednak uzmysłowić sobie, że to nie jedyne wydatki, z którymi trzeba się liczyć. Oprócz samej raty, której znaczną część stanowią odsetki dla banku, kredytobiorcy muszą również ponieść inne koszty, niedotyczące osób decydujących się na wynajem mieszkania. Należą do nich:

  • Podatek od czynności cywilnoprawnych, wynoszący 2% wartości nieruchomości;
  • Koszty notarialne;
  • Opłaty transakcyjne;
  • Wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego;
  • Obowiązkowe ubezpieczenia, w tym ubezpieczenia nieruchomości oraz ubezpieczenia na życie;
  • Koszty związanych z remontem i wyposażeniem mieszkania;
  • Podatek od nieruchomości.
  • Wkład własny

Kolejnym czynnikiem, który często staje na drodze do zakupu nieruchomości, jest konieczność wniesienia wkładu własnego. Obecnie jego minimalna wysokość wynosi 20% wartości nieruchomości, wobec czego, biorąc pod uwagę galopujące ceny mieszkań, zebranie potrzebnej kwoty może być bardzo trudne. Z tego powodu wynajem jest często jedyną opcją dla mniej zamożnych osób. Znalezienie dobrej oferty na rynku może pozwolić wygospodarowanie czasu niezbędnego do uzbierania potrzebnych środków.

Ryzyko związane z kredytem

Najpoważniejszą wadą kredytu jest duże ryzyko, z którym muszą zmierzyć się zarówno kredytodawca, jak i kredytobiorca. Oprócz sytuacji życiowych, takich jak ciężka choroba, problemy finansowe czy utrata pracy lub części dochodów, zaciągając kredyt na mieszkanie musimy z niepokojem spoglądać również na wskaźniki ekonomiczne. W przypadku niskich stóp procentowych, utrzymujących się od kilku lat na stabilnym poziomie, spłata zadłużenia może wydawać się w miarę prosta, jeżeli jednak te zostaną podniesione, a w przypadku długoletnich zobowiązań jest to praktycznie nieuniknione, może okazać się, że miesięczne raty wykroczą poza możliwości domowego budżetu. W przypadku umowy najmu mieszkania sprawa jest znacznie prostsza: wysokość czynszu reguluje umowa, a wynajmujący nie może podnieść stawki z dnia na dzień, co daje lokatorowi szansę na znalezienie tańszej opcji.

Co jest lepsze: wynajem mieszkania czy kredyt?

Jak to zwykle bywa w przypadku finansów: nie istnieje jednoznaczna odpowiedź. Z jednej strony wynajem mieszkania gwarantuje większą elastyczność i możliwość częstej zmiany lokali, co może być atrakcyjne dla osób, które jeszcze nie zapuściły korzeni lub nie chcą nakładać na siebie długoletnich zobowiązań. Z drugiej – wysokie koszty korzystania z mieszkania na wynajem w żaden sposób nie procentują: lokator nadal nie posiada do niego żadnych praw i nie będzie w stanie ich nabyć. Z kolei kredyt hipoteczny, zwłaszcza w okresie niskich stóp procentowych, umożliwia zakup lokalu, który po uregulowaniu wszystkich rat będzie stanowił istotną część majątku i podlegał dziedziczeniu, co może stać się dobrą formą zabezpieczenia dzieci. Jednocześnie jest jednak bardzo poważnym zobowiązaniem, które zawsze wiąże się z ryzykiem. Przed podjęciem ostatecznej decyzji należy więc rozważyć zalety i wady obu rozwiązań i wybrać opcję najlepszą z finansowego i życiowego punktu widzenia.


2020-10-09

Źródła dochodów: jakie akceptuje bank? Źródło dochodu a kredyt

Ubieganie się o kredyt, zwłaszcza mieszkaniowy, nieodłącznie wiąże się z koniecznością oceny jego zdolności kredytowej. Warto dowiedzieć się, jakie źródła dochodu mogą być wzięte pod uwagę przez bank.

2020-08-26

LtV. Czym jest wskaźnik LtV i jak wpływa na kredyt?

W słowniczku pojęć związanych z kredytem hipotecznym znajduje się wiele pozornie trudnych terminów. Jednym z nich jest LtV (Loan to Value). Choć często pomijany, w rzeczywistości ma olbrzymi wpływ na warunki kredytu.

2020-08-26

Rekomendacja S. Jakie zmiany wprowadza rekomendacja S KNF?

Jednym z najważniejszych aspektów rynku bankowego jest zapewnienie bezpieczeństwa zarówno klientom, jak i działającym na nim instytucjom. Znaczne zmiany w tym zakresie wprowadza sporządzona przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy warto?

Kredyt hipoteczny kojarzy się z długim okresem spłaty, a co za tym idzie również wysokimi kosztami. Nie zawsze musi tak jednak być. Dobrym sposobem na oszczędności jest wcześniejsza spłata.

Kredyt dla pracujących za granicą: jak go dostać i na czym polega?

W dzisiejszych czasach coraz więcej osób pracuje za granicą i osiąga dochody w innej walucie. Choć często jest to korzystne finansowo, może oznaczać pewne problemy z uzyskaniem kredytu w polskich bankach.

Kredyt hipoteczny a umowa na czas określony – na jakich zasadach?

W trakcie procedury udzielania kredytu hipotecznego bank uważnie przygląda się sylwetce kredytobiorcy. Jednym z kryteriów będą daty widniejące na umowie o pracę.

Prowizja za udzielenie kredytu: czym jest i jak ją obniżyć?

Kredyty wiążą się z wieloma dodatkowymi kosztami. Jednym z podstawowych z nich jest prowizja za udzielenie kredytu. Ta, choć przybiera formę jednorazowej opłaty, może istotnie wpłynąć na wydatki związane z uzyskaniem środków.