SMART > Poradniki > Kupno nieruchomości > Tysiące Polaków stoi przed trudnym wyborem. Wynajem mieszkania czy kredyt – co się bardziej opłaca?
   Aktualizacja:

Tysiące Polaków stoi przed trudnym wyborem. Wynajem mieszkania czy kredyt – co się bardziej opłaca?

Minione dwa lata to burzliwy okres na świecie i w Polsce. Eksperci mówią o perturbacjach, dekoniunkturze i kryzysie. Natomiast większość osób niezwiązanych z rynkiem finansowym twierdzi, że to „jazda bez trzymanki”. Pandemia, wojna w Ukrainie, a następnie wysoka inflacja sprawiły, że wybór pomiędzy kupnem mieszkania a wynajem stał się bardzo trudny. Jakie są obecne realia i prognozy na przyszłość?

Tysiące Polaków stoi przed trudnym wyborem. Wynajem mieszkania czy kredyt – co się bardziej opłaca?
Spis treści
więcej Ikona strzałki

Ceny na rynku mieszkaniowym stale rosną

Pandemia, wojna i wysoka inflacja były przez wiele osób upatrywane, jako szansa na obniżkę cen, na rynku nieruchomości. Z perspektywy czasu wyraźnie widać zupełnie odwrotną tendencję. Koszty zakupu mieszkań, zamiast maleć, to stale rosły w okresie zawirowań gospodarczych. Jak pokazuje badanie przeprowadzone przez Expandera i Rentier.io, od grudnia 2022 r. do listopada 2023 r. średnia cena metra kwadratowego wzrosła w 17 największych miastach, przeciętnie o 13 procent.

Wzrosty cen mieszkań w wybranych miastach w okresie listopad 2022 – grudzień 2023:

  • Kraków +29%;

  • Warszawa +21%;

  • Katowice +19%;

  • Wrocław +18%;

  • Poznań 18%. 

Jakie są prognozy na 2024 rok dla rynku nieruchomości? Dowiedz się więcej: „W 2024 roku mieszkania nadal będą drożeć. Pytanie tylko jak bardzo”.

Reklama

Stabilna drożyzna na rynku wynajmu mieszkań

W wyniku konfliktu zbrojnego u naszych wschodnich sąsiadów średnie ceny ofertowe w 2022 r. na rynku wynajmu mieszkań wzrosły o kilkadziesiąt procent. Z kolei 2023 r. ceny ustabilizowały się, ale na wysokim poziomie.

Z raportu Otodom Analytics wynika, że najbardziej spokojnie w kwestii podwyżek było w obszarze mieszkań o powierzchni poniżej 40 metrów kwadratowych. Niemniej w Warszawie odnotowano największy wzrost średniej ceny ofertowej o +5,6 proc. r/r w porównaniu do grudnia 2022 roku. W efekcie właściciele kawalerek w stolicy po raz pierwszy w historii oczekiwali przeciętnie powyżej 3 tys. zł. miesięcznie.

Średnie ceny ofertowe najmu w wybranych miastach, w grudniu 2023 r. (mieszkania do 40 mkw):

  • Gdynia – 2125 zł;

  • Kraków – 2437 zł;

  • Gdańsk – 2456 zł;

  • Szczecin – 2088 zł;

  • Wrocław – 2391 zł;

  • Katowice – 1809 zł;

  • Poznań – 2000 zł;

  • Lublin – 2045 zł;

  • Łódź – 1685 zł;

  • Bydgoszcz – 1614 zł.

W przypadku większych mieszkań, tj. od 40 do 59 mkw., przeciętna wycena nieruchomości w ujęciu rocznym nie wzrosła powyżej 5 procent. Więcej aktualnych informacji na temat cen najmu mieszkań znajdziesz w Raporcie Bankiera.

Mieszkanie na wynajem – najważniejsze korzyści

Bez wątpienia podstawową zaletą wynajmu jest duża elastyczność. Umowa wynajmu mieszkania nie jest długotrwałym zobowiązaniem, które obliguje nas do ponoszenia wysokich kosztów przez długi okres tak jak w przypadku kredytu hipotecznego

Wynajem to rozwiązanie niemal idealne, jeśli nie wiesz jeszcze, gdzie chcesz osiąść na stałe, lub planujesz częste zmiany miejsca zamieszkania. Jeżeli zajdzie taka potrzeba, zawsze możesz złożyć wypowiedzenie umowy najmu, które w krótkim czasie uwolni Cię od obowiązków względem właściciela lokalu. 

Wynajem mieszkania – najważniejsze korzyści:

  • Elastyczność finansowa – jako wynajmujący nie ponosisz kosztów ubezpieczenia, podatku od nieruchomości czy kosztów napraw, choć najpewniej właściciel opłaci je z czynszu, który od Ciebie pobiera.

  • Mniejsze koszty finansowe – wynajem nieruchomości może być tańszy niż kredyt hipoteczny, wiele jednak zależy m.in. od lokalizacji, wielkości nieruchomości i standardu.

  • Mobilność – masz swobodę zmiany miejsca zamieszkania praktycznie w dowolnym momencie.

  • Brak kosztów eksploatacyjnych – w gestii właściciela są naprawy, remonty i zapewnienie sprawności urządzeń udostępnionych w lokalu.

Osoby, które szukają niezależności i te migrujące do większych miast, przeważnie zaczynają swoją przygodę od wynajmu. Jest to okres przejściowy do czasu poprawy warunków zatrudnienia i zbudowania wiarygodności kredytowej, które umożliwią zaciągnięcie kredytu na własne mieszkanie. Taki scenariusz potwierdza badanie przeprowadzone przez Fundację Rynku Najmu. Wynika z niego, że aż 89 proc. Polaków chce mieszkać we własnej nieruchomości. Przede wszystkim dlatego, że kojarzy się ona ze stabilnością i zabezpieczeniem finansowym.

Koszty wynajmu mieszkania

Jeśli szukasz kawalerki w stolicy, to trzeba się liczyć z miesięcznym czynszem na poziomie 3000 zł. Na Wybrzeżu (Gdańsk, Gdynia) to wydatek ok. 2500 zł. W Krakowie i we Wrocławiu ceny będą podobne. W Poznaniu, Szczecinie czy Katowicach ceny wahają się od 1800 do 2100 złotych. Na jakie opłaty poza czynszem dla właściciela warto się przygotować?

Najczęściej niezbędna jest także kaucja, której równowartość wynosi od 1 do 3 czynszów. Wprawdzie pieniądze wrócą do Ciebie, jeśli nie zniszczysz mieszkania, ale to środki, które trzeba uznać za zamrożone i niedostępne. Ponadto uwzględnij czynsz do spółdzielni i  pozostałe media, co oznacza dodatkowe kilkaset złotych. 

Mieszkanie na wynajem – ograniczenia

Jedną z wad wynajmu mieszkania jest brak możliwości dysponowania nim zgodnie z własną wolą. Pod względem finansowym oznacza to, że w przypadku kredytu hipotecznego spłacane w pocie czoła raty przybliżają Cię do upragnionego celu, jakim jest przejęcie pełnej własności nad lokalem. Natomiast czynsz wędruje na konto wynajmującego i w żaden sposób nie wpływa na Twój stan posiadania (poza uszczupleniem domowego budżetu). 

Komfort życia w wynajmowanym mieszkaniu będzie zależał od podejścia właściciela. Wprawdzie obowiązujące ustawodawstwo dokładnie określa prawa i obowiązki obu stron, jednak dochodzenie swoich racji jest często trudne, czasochłonne i kosztowne. 

Najczęściej można również pomarzyć o wprowadzaniu poważniejszych modyfikacji do wystroju wnętrz. W zależności od tego, w jakim stopniu wynajmujący na to pozwoli i jak została skonstruowana umowa najmu mieszkania, możemy więc nie mieć możliwości np. pomalowania pomieszczeń czy wieszania półek lub obrazków.

Najem okazjonalny – w interesie wynajmującego

Coraz powszechniejsze stają się również umowy najmu okazjonalnego, które w większym stopniu chronią prawa wynajmujących, znacznie ograniczają natomiast możliwości lokatorów. 

Po pierwsze dotyczy to maksymalnego czasu obowiązywania umowy, wynoszącego 10 lat. Ponadto najemca musi przede wszystkim wskazać inny adres, gdzie będzie mógł zamieszkać w przypadku wypowiedzenia umowy najmu lub jej ustania. Jeśli nie opróżni lokalu w wyznaczonym terminie, wynajmujący może wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, co umożliwi przeprowadzenie eksmisji. 

Co ważne – w przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny, który zabrania przeprowadzania eksmisji pomiędzy 1 listopada a 31 marca. Uwzględnia to również kobiety w ciąży, osoby niepełnosprawne, obłożenie chore oraz nieletnich. Warto pamiętać, że  umowa najmu okazjonalnego koniecznie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Faktyczne koszty kredytu na mieszkanie

Pierwsze kalkulacje mogą jasno wskazywać na to, że koszty wynajmu mieszkania będą wyższe od szacowanej miesięcznej raty kredytu hipotecznego i czynszu. Logika wskazywałaby więc, że jeśli chcemy się ustabilizować i jesteśmy pewni, iż zwiążemy najbliższe dekady życia z konkretnym miejscem, zdecydowanie lepszym rozwiązaniem okaże się wzięcie kredytu hipotecznego i zakup upragnionej nieruchomości. 

Należy jednak uzmysłowić sobie, że to niejedyne wydatki, z którymi trzeba się liczyć. Oprócz samej raty, której znaczną część stanowią odsetki dla banku, kredytobiorcy muszą również ponieść inne koszty, niedotyczące osób decydujących się na wynajem mieszkania. 

Koszty związane z zakupem mieszkania na kredyt:

  • Podatek od czynności cywilnoprawnych, wynoszący 2% wartości nieruchomości;

  • Koszty notarialne;

  • Opłaty transakcyjne;

  • Wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego;

  • Obowiązkowe ubezpieczenia, w tym ubezpieczenia nieruchomości oraz ubezpieczenia na życie;

  • Koszty związane z remontem i wyposażeniem mieszkania;

  • Podatek od nieruchomości.

  • Wkład własny

Kolejnym czynnikiem, który często staje na drodze do zakupu nieruchomości, jest konieczność wniesienia wkładu własnego. Obecnie jego minimalna wysokość wynosi 20% wartości nieruchomości, wobec czego, biorąc pod uwagę galopujące ceny mieszkań, zebranie potrzebnej kwoty może być bardzo trudne. Z tego powodu wynajem jest często jedyną opcją dla mniej zamożnych osób. Znalezienie dobrej oferty na rynku może pozwolić wygospodarowanie czasu niezbędnego do uzbierania potrzebnych środków.

Choroba, utrata pracy i inne problemy w przypadku najmu i kredytu hipotecznego

Sytuacje losowe mogą sprawić, że utrzymanie mieszkania, zarówno tego wynajmowanego, jak i kupionego na kredyt, będzie bardzo trudne. Choroba może zakłócić lub uniemożliwić powrót do pracy, co prowadzi do pogorszenia się Twojej sytuacji materialnej. 

Podobnie bywa w przypadku utraty zajęcia zarobkowego. Nie zawsze znajdziesz pracę, która zapewni Ci taki sam miesięczny dochód, jak dotychczas lub wyższy. W związku z tym każdego miesiąca może być trudno związać koniec z końcem, co prowadzi do powstania zadłużenia.

Istnieją także inne nieprzewidziane sytuacje, które Nassim Taleb nazywa „czarnymi łabędziami”. To zdarzenia trudne do przewidzenia jak np. globalna pandemia czy wojna za naszą wschodnią granicą. Skutki ekonomiczne tych wydarzeń były i są odczuwalne dla milionów ludzi w Polsce i na świecie. Jak złagodzić skutki tego typu sytuacji?

Choć poduszka finansowa nie jest panaceum na wszystkie bolączki, to w kontekście opisanych wyżej sytuacji, warto o nią zadbać. W kontekście bezpieczeństwa własnego i swoich bliskich, to praktyczne narzędzie, które pomoże Ci przetrwać trudniejsze okresy w życiu. Dzięki temu w przypadku np. wzrostu stóp procentowych będziesz mieć środki, które pomogą Ci płacić wyższe raty.

Co jest lepsze: wynajem mieszkania czy kredyt?

Jak to zwykle bywa w przypadku finansów: nie istnieje jednoznaczna odpowiedź. Z jednej strony wynajem mieszkania gwarantuje większą elastyczność i możliwość częstej zmiany lokali, co może być atrakcyjne dla osób, które jeszcze nie zapuściły korzeni lub nie chcą nakładać na siebie długoletnich zobowiązań. Z drugiej – wysokie koszty korzystania z mieszkania na wynajem w żaden sposób nie procentują. Jako lokator nadal nie posiadasz do niego żadnych praw i nie będziesz w stanie ich nabyć. 

Z kolei kredyt hipoteczny, zwłaszcza w okresie niskich stóp procentowych, umożliwia zakup lokalu, który po uregulowaniu wszystkich rat będzie stanowił istotną część majątku i podlegał dziedziczeniu, co może stać się dobrą formą zabezpieczenia dzieci. Jednocześnie jest jednak bardzo poważnym zobowiązaniem, które zawsze wiąże się z ryzykiem. Przed podjęciem ostatecznej decyzji należy więc rozważyć zalety i wady obu rozwiązań i wybrać opcję najlepszą z finansowego i życiowego punktu widzenia.


Publikacja zawiera linki afiliacyjne.

Sposoby nabycia nieruchomości

Poradniki