Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!


Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, można natrafić na różnego typu oferty. Niektóre z nich oferują spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Warto wiedzieć, czym różni się od standardowego prawa własności.

Rynek wtórny daje zdecydowanie większe możliwości od rynku pierwotnego. Bez problemu znajdziemy na nim zarówno olbrzymie mieszkania w starych kamienicach, jak i zdecydowanie mniejsze, ale za to znakomicie skomunikowane lokale położone w osiedlach w centrach miast. Często rozpatrujemy więc oferty nieruchomości znajdujących się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, choć wielokrotnie nie zwracamy uwagi na ten aspekt. Ma to oczywiście – jak niemal wszystko – swoje zalety i wady. Podstawowym rozróżnieniem będzie kwestia prawa własności lokalu. W takim przypadku najczęściej mówimy bowiem o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, które nieco różni się od odrębnej własności.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - czym jest? (fot. Jerzy Dudek / FORUM)

Prawo własności nieruchomości

Mówiąc o prawie własności nieruchomości, zazwyczaj mamy na myśli własność odrębną. Jej umocowanie prawne możemy znaleźć w artykule 140 Kodeksu Cywilnego, który stanowi o tym, że:

Właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Oznacza to, że posiadając prawo własności, posiadamy również prawo do posiadania i dowolnego korzystania z nieruchomości, w tym pobierania z niej pożytków, przenoszenia tego prawa na inne osoby, dzierżawy, wynajmu czy obciążania jej innym prawem rzeczowym. Jedynym ograniczeniem są wówczas inne akty prawne. Dysponowanie takim mieszkaniem (np. jego sprzedaż) jest niezwykle łatwe i zależy wyłącznie od naszej woli.

Jednocześnie jednak – poza konkretnie wyznaczonym lokalem – nabywamy również udział w częściach wspólnych, w tym m.in. klatkach schodowych, elewacji czy windach, jesteśmy przy tym współużytkownikiem wieczystym gruntu, na którym znajduje się nieruchomość.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu prezentuje się inaczej, swoje umocowanie znajduje w prawie spółdzielczym i jest ograniczonym prawem rzeczowym. Właścicielem budynku i gruntu jest natomiast spółdzielnia mieszkaniowa. W praktyce może więc wiązać się to z pewnymi trudnościami z dokonywaniem niektórych modyfikacji. Co ważne – zgodnie z prawem możemy jednak dysponować nim w niemal takim samym stopniu – spółdzielnia nie powinna mieć więc zastrzeżeń do standardowych remontów, możemy także dowolnie zbywać lokal, dzierżawić go czy wynajmować. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe podlega również dziedziczeniu i może zostać przekazane w formie darowizny.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe a księgi wieczyste

W przypadku odrębnego prawa własności muszą być prowadzone księgi wieczyste konkretnej nieruchomości, nieco inaczej ta kwestia prezentuje się w przypadku prawa spółdzielczego własnościowego: nie jest to wymagane, jednak często jej utworzenie jest wymogiem banku udzielającego kredytu hipotecznego. W praktyce wiele ofert dostępnych na rynku wtórnym będzie już posiadało odrębne księgi wieczyste. Jeżeli ich nie ma, notariusz będzie wymagał dokumentów, które powinna wydać spółdzielnia mieszkaniowa. Zbycie takiego lokalu również będzie wiązało się ze sporządzeniem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, więc pod tym względem procedury nie różnią się specjalnie od tych, które stosuje się w przypadku mieszkań z pełną własnością.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Odrębną kwestią pozostaje mieszkanie spółdzielcze bez prawa własności, czyli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Jego najemca ma prawo do używania nieruchomości, jednak nie może go w żaden sposób zbywać, nie podlega również dziedziczeniu. W praktyce spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przypomina więc pod wieloma względami najem, jednak daje nieco rozszerzone prawa: np. w przypadku śmierci jednego z małżonków jest ono przenoszone na drugiego z nich, może również występować o ochronę w przypadku naruszenia prawa korzystania z lokalu. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu można przekształcić w mieszkanie spółdzielcze własnościowe lub uzyskać własność odrębną. Warto pomyśleć o tym zwłaszcza, jeżeli oferowane warunki są korzystne, a my chcielibyśmy albo sprzedać nieruchomość, albo np. przekazać ją dzieciom.

Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Chętne osoby powinny mieć świadomość, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można przekształcić w odrębną własność. W tym celu należy złożyć w spółdzielni odpowiednią deklarację. Ta ma 6 miesięcy na przygotowanie wszystkich niezbędnych dokumentów. Będą nimi przede wszystkim: księga wieczysta, wypis z rejestru gruntów, potwierdzenia uregulowania wszelkich opłat, w tym określonej części zadłużenia kredytowego spółdzielni, plany techniczne konkretnego lokalu, kondygnacji i piwnic, wniosek lokatora oraz stosowna uchwała zarządu. Po opłaceniu opłat notarialnych właściciel zyska pełne prawo własności i będzie – przynajmniej w założeniu – niezależny od spółdzielni mieszkaniowej. Jednocześnie będzie mógł stosować wyższą stawkę odpisu amortyzacyjnego, która w przypadku mieszkań spółdzielczych wynosi 2,5%, natomiast pełni właściciele mogą korzystać ze stawki 10%. Jest to szczególnie korzystne z perspektywy osób inwestujących w nieruchomości.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe – kwestie praktyczne

Choć przepisy prawne w wyraźny sposób oddzielają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od własności odrębnej i wprowadzają widoczne ograniczenia wynikające z przepisów prawa spółdzielczego, w rzeczywistości dla właściciela często różnice będą drugorzędne, a nawet praktycznie niezauważalne.

Co ważne: kwestia dysponowania nieruchomością i jej dziedziczenia nie różni się w żadnym stopniu: zarówno właściciele mieszkań spółdzielczych własnościowych, jak i osoby dysponujące odrębną własnością mogą dysponować nimi w taki sam sposób. Nie spotkają więc żadnego problemu z wynajmem, dzierżawą, prowadzeniem działalności gospodarczej, a także ze sprzedażą czy dziedziczeniem. W niektórych przypadkach nieco może różnic się jedynie procedura.

Mieszkanie spółdzielcze – wątpliwości

Wiele osób zwraca jednak uwagę na fakt posiadania zarówno budynku, jak i gruntu przez spółdzielnię mieszkaniową. Opłaty z tego tytułu są częścią czynszu, co może wpływać na transparentność rozliczeń. Należy przy tym wziąć pod uwagę, że również współużytkownicy wieczyści gruntu będą musieli ponieść z tego tytułu określone koszty, te trzeba będzie jednak regulować oddzielnie.

Sporo zastrzeżeń budzi również działalność niektórych spółdzielni mieszkaniowych, które mają pewien wpływ np. na wystrój czy modyfikacje w częściach wspólnych, często pobierają także wysokie opłaty za administrowanie zasobami. Warto zwrócić uwagę, że kupując mieszkanie z odrębną własnością, zazwyczaj będziemy mieć do czynienia ze wspólnotami mieszkaniowymi, które również będą pobierać dodatkowe opłaty i wpływać na wiele decyzji dotyczących przestrzeni wspólnej. W rzeczywistości nawet nieograniczone prawo własności nie gwarantuje więc dowolności podejmowania pewnych działań. Należy jednak pamiętać, że w obu przypadkach posiadamy spory wpływ na to, kto będzie zarządcą nieruchomości i jakie decyzje będzie podejmowała wspólnota lub spółdzielnia.


2020-02-13

Sprzedaż mieszkania z kredytem - to możliwe

Kredyt hipoteczny to bardzo poważne zobowiązanie. Czasami sytuacja zmusza nas jednak do sprzedaży nieruchomości przed jego spłatą. Wbrew pozorom nie jest to niemożliwe.

2020-02-12

Wykup mieszkania komunalnego: jak to zrobić?

Lokatorzy mieszkań komunalnych często mają możliwość atrakcyjnego pod względem cenowym wykupu nieruchomości. Może okazać się, że to znakomita forma łatwego nabycia sporego majątku.

2020-02-11

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - czym jest?

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, można natrafić na różnego typu oferty. Niektóre z nich oferują spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Warto wiedzieć, czym różni się od standardowego prawa własności.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

Kupno nieruchomości to poważne zobowiązanie i spore wyzwanie. Warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, zwłaszcza jeżeli pochodzi z rynku wtórnego.

Rynek pierwotny czy rynek wtórny – co wybrać?

Osoby poszukujące wymarzonych czterech kątów muszą podjąć wiele ważnych decyzji. Jedną z nich jest to, czy mieszkanie będzie pochodziło z rynku wtórnego czy z rynku pierwotnego.

Umowa przedwstępna: jak powinna wyglądać?

Kupno lub sprzedaż nieruchomości wiąże się z wieloma formalnościami dla obu stron transakcji. Jedną z nich jest sporządzenie i podpisanie umowy przedwstępnej.

Stan deweloperski - co należy wiedzieć

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym często spotykamy się z różnymi standardami wykończenia. Podstawowym, a jednocześnie najczęściej wybieranym, jest stan deweloperski.

Ikona informacji
poradniki