Rynek pierwotny czy rynek wtórny – co wybrać?

Błyskawicznie rozwijająca się branża nieruchomości oraz rosnące ceny mieszkań sprawiają, że nawet osoby, które nie interesują się tym tematem, doskonale wiedzą, czym jest rynek pierwotny i rynek wtórny. Bez wątpienia obie opcje posiadają wady i zalety, w znacznym stopniu przekładają się również na ostateczną cenę lokalu oraz to, jakie prace trzeba będzie wykonać jeszcze przed przeprowadzką. W każdym przypadku zakup mieszkania to poważne zobowiązanie, zwłaszcza jeżeli towarzyszy mu kredyt hipoteczny, dlatego trzeba uważnie przemyśleć wszystkie propozycje i podjąć jak najlepszą decyzję: w wielu przypadkach nowe mieszkanie stanie się przecież domem na resztę życia, a przynajmniej jego znaczną część.

Rynek pierwotny – czym jest?

Jak sama nazwa wskazuje, na rynku pierwotnym znaleźć można wyłącznie nieużywane, nowe nieruchomości, które dopiero co zostały wybudowane. Zwykle za takim przedsięwzięciem stoi deweloper i to właśnie z nim przyszli właściciele mieszkania będą podpisywać umowę sprzedaży nieruchomości i ustalać wszelkie formalności. Obecnie liczba inwestycji deweloperskich jest olbrzymia, co pozwala nie tylko znaleźć nieruchomość odpowiadającą indywidualnym gustom czy skorzystać z oferty znajdującej się w konkretnej lokalizacji, ale również skorzystać z dodatkowych możliwości, jakie dają swoim klientom firmy deweloperskie. Jedną z takich opcji jest wykończenie pod klucz, dzięki czemu po odebraniu kluczy będzie można od razu wprowadzić się do wymarzonych czterech kątów.

Rynek wtórny – mieszkanie z drugiej ręki

Przeciwieństwem rynku pierwotnego jest rynek wtórny, na którym znaleźć można nieruchomości pochodzące z drugiej ręki. O ile ten pierwszy stosunkowo łatwo opisać, ponieważ deweloperzy wykorzystują określone standardy a mieszkania są nowe, w przypadku rynku wtórnego można spotkać się w praktyce ze wszystkim: znajdą się na nim zarówno ekskluzywne apartamenty wykończone najdroższymi materiałami, jak i zniszczone lokale wymagające remontu kapitalnego. Podobna zależność dotyczyć będzie samych budynków: na rynku pierwotnym znajdziemy wyłącznie nowoczesne budownictwo, na rynku wtórnym natomiast będziemy mogli wybrać pomiędzy stosunkowo nowymi inwestycjami, blokami z wielkiej płyty czy kamienicami pamietającymi przedwojenne czasy. Możliwości są praktycznie nieograniczone, co daje duże możliwości doboru mieszkania.

Rynek pierwotny a wtórny: ceny mieszkań

Wszystkie osoby obserwujące polski rynek nieruchomości doskonale wiedzą, w jak błyskawicznym tempie rosną na nim ceny mieszkań i domów. Niestety dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i rynku wtórnego. Jak wynika z zestawienia przygotowanego przez Bankier.pl oraz serwis Otodom, w styczniu 2020 roku w większości polskich miast cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym i wtórnym wyglądała podobnie, zwłaszcza pod względem wzrostu. W Warszawie przeciętnie za nowe mieszkanie trzeba zapłacić 9888 zł/mkw., natomiast używane będzie jeszcze droższe – średnio to koszt 11 684 zł/mkw. Podobną dysproporcję widać w Krakowie, w którym metr kwadratowy nowej inwestycji kosztuje przeciętnie 9 292 zł, natomiast w przypadku mieszkania z drugiej ręki to już wydatek rzędu 10 097 zł.

Z drugiej strony w części polskich miast tendencja jest odwrotna. W stolicy Górnego Śląska za mieszkanie na rynku pierwotnym trzeba zapłacić 6 939 zł/mkw., natomiast na rynku wtórnym średnia to 6014 zł. W Szczecinie nowie mieszkanie to wydatek ok. 6727 zł/mkw., a to z drugiej ręki będzie o ponad 700 zł tańsze – cena za metr kwadratowy wyniesie 6011 zł. Dużo zależy więc od konkretnej lokalizacji. Poza tym należy także pamiętać, że siłą rzeczy rynek wtórny jest bardziej zróżnicowany, w związku z czym można znaleźć na nim zarówno drogie oferty, jak i te zdecydowanie tańsze.

Mieszkania na rynku pierwotnym – zalety

Oczywiście duże zainteresowanie ofertami na rynku pierwotnym nie bierze się znikąd. Wybór tej opcji ma niezaprzeczalne zalety:

• Zupełnie nowa nieruchomość: jeżeli zależy nam na zakupie nowego mieszkania rynek pierwotny jest naturalnym wyborem. Nowe budownictwo to gwarancja nowoczesnego wyglądu i estetyki, poza tym przez dłuższy czas nie będzie wymagało to większych inwestycji, które ponieść będzie trzeba nie tylko indywidualnie, ale także np. jako cała wspólnota w ramach remontu części wspólnych budynku. W samym lokalu nie znajdziemy natomiast rozwiązań „odziedziczonych” po poprzednim właścicielu, co może ograniczyć niepotrzebnego stresu i wydatków.
• Pierwszy właściciel: wiele osób chce, aby ich wymarzone mieszkanie było w stu procentach ich, i świadomość tego, że wcześniej ktoś w nim mieszkał przez dłuższy czas, może obniżać poczucie komfortu. Nic w tym złego – to poważna inwestycja wiążąca się ze sporymi kosztami, w związku z czym wszystko powinno być dokładnie takie, jak sobie wymarzyliśmy. Jeżeli poszukujemy właśnie takiego mieszkania rynek pierwotny jest naturalnym wyborem.
• Nieograniczone możliwości aranżacji: kupując mieszkanie na rynku pierwotnym w większości przypadków otrzymujemy je w stanie deweloperskim, w związku z czym będziemy musieli przygotować się na samodzielne przeprowadzenie wszystkich prac wykończeniowych. Oznacza to wprawdzie sporo pracy i niemałe koszty, jednak umożliwia równocześnie dostosowanie wszystkich elementów do indywidualnych potrzeb. Warto również mieć świadomość, że remont od nowości będzie łatwiejszy niż w przypadku używanego mieszkania, w którym trzeba będzie przeprowadzać demontaż starego wyposażenia, w tym np. pozbywać się płytek. Pod tym względem rynek wtórny a pierwotny znacznie się od siebie różnią. Można również skorzystać z opcji wykończenia mieszkania pod klucz, która wprawdzie będzie wiązała się z pewnymi ograniczeniami co do aranżacji czy wyboru materiałów, ale równocześnie okaże się sporą oszczędnością czasu i nerwów.
• Przemyślane osiedla – rynek pierwotny rozwija się w szybkim tempie. Duża liczba inwestycji sprawia, że deweloperzy podchodzą do nich w przemyślany sposób. Łatwo znaleźć więc mieszkanie na zamkniętym osiedlu, w którym znajdą się np. place zabaw czy lokale usługowe. Przy tym cały projekt będzie prezentował się spójnie pod względem wizualnym. To dobra inwestycja w bezpieczeństwo i komfort.

Wady mieszkania na rynku pierwotnym

Oczywiście wybór lokalu z rynku pierwotnego – jak wszystko – ma również swoje wady. Te, paradoksalnie, częściowo wynikają poniekąd z przytoczonych wyżej zalet. Poza tym wpływ na minusy inwestycji tego typu ma również fakt nowości osiedli:

• Długi czas oczekiwania: w przypadku rynku wtórnego wszystko jest jasne. Po opłaceniu mieszkania otrzymujemy klucze i – jeżeli nie wymaga remontu – możemy się do niego wprowadzać. Inwestycje deweloperskie ciągną się natomiast przez dłuższy czas. Jeżeli kupiliśmy mieszkanie na jej początku, na przekazanie kluczy będzie trzeba długo poczekać. Jeżeli natomiast będziemy zwlekać z kupnem nowego mieszkania, może okazać się, że lista dostępnych lokali będzie ograniczona.
• Ryzyko nowej inwestycji: deweloperzy inwestują na potęgę. Podpisując umowę, siłą rzeczy nie zawsze jesteśmy w stanie sprawdzić, jak wygląda historia konkretnej firmy. Choć prawo chroni kupującego, możliwe bankructwo dewelopera lub zwyczajne oszustwo ze strony dewelopera jest możliwym scenariuszem. Wprawdzie jego prawdopodobieństwo jest nikłe, ale może wiązać się z pewnym dyskomfortem, zwłaszcza jeżeli kupujemy na wczesnym etapie budowy.
• Lokalizacja: wiele inwestycji deweloperskich – zwłaszcza w dużych miastach – powstaje na ich obrzeżach. Jest to oczywiście wymuszone przez kwestie urbanistyczne – centra miast są już zabudowane w zbyt dużym stopniu. Dla niektórych będzie to plus, jednak wielu osobom może to przeszkadzać, zwłaszcza jeśli nowe osiedle nie będzie właściwie skomunikowane z resztą miasta.
• Dodatkowe koszty: w przypadku kupna mieszkania na rynku pierwotnym musimy do ceny bazowej doliczyć koszty jego wykończenia. To może pochłonąć od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych za metr kwadratowy, w zależności od tego, jakie materiały wykorzystujemy i kto przeprowadza prace remontowe.

Rynek wtórny – zalety

Rynek wtórny jest bardzo rozbudowany, a jego zasoby cały czas się powiększają. Daje to osobom poszukującym czterech kątów olbrzymie możliwości:

• Bogata oferta: to podstawowa zaleta rynku wtórnego. O ile deweloperzy w większości przypadków proponują podobne rozwiązania, na rynku wtórnym znajdziemy dosłownie wszystko. W zależności od zasobności portfela i indywidualnych preferencji możemy dobrać dokładnie takie mieszkanie, o jakim zawsze marzyliśmy.
• Atrakcyjna lokalizacja: rynek wtórny uwzględnia zabudowę różnego typu i pochodzącą z różnych okresów. Problemem nie jest więc znalezienie mieszkania w ścisłym centrum miasta, bez problemu kupimy także nieruchomość położoną poza nim. Inwestycje deweloperskie często nie gwarantują takiej elastyczności.
• Wyjątkowy charakter – rynek pierwotny wypełniony jest atrakcyjnymi wizualnie, nowoczesnymi osiedlami. Wiele osób marzy jednak o mieszkaniu w secesyjnej kamienicy. Rynek wtórny umożliwia wcielenie tych marzeń w życie. Dzięki temu można kupić nieruchomość z niepowtarzalnym charakterem, chociaż oczywiście będzie się to wiązało z kosztami.
• Dobra komunikacja – wiele mieszkań na rynku wtórnym znajduje się w strefach dobrze skomunikowanych z resztą miasta. Wokół nich zdążyły już także powstać przedszkola, szkoły czy restauracje. Często to największy problem nowych osiedli.
• Można się wprowadzać – jeżeli wybierzemy mieszkanie o odpowiadającym nam standardzie, wprowadzić będziemy mogli się od razu po otrzymaniu kluczy. Oczywiście w większości przypadków znajdzie to przełożenie na cenę, jednak ostatecznie i tak może oznaczać spore oszczędności nie tylko finansowe, ale również czasowe i organizacyjne.

3 najlepsze oferty kredytu na wykończenie mieszkania - 20 000zł

Rynek wtórny – wady

Porównując rynek pierwotny a wtórny, łatwo dostrzec również minusy tego drugiego rozwiązania:

• Drogi remont: jeżeli zdecydujemy się na remont używanego mieszkania, możemy się niemiło zaskoczyć. Po poprzednim właścicielu otrzymujemy również rozwiązania, które zastosował. Nawet jeżeli pozornie wszystko wygląda dobrze, w czasie prac może okazać się, że potrzebne są większe inwestycje.
• Trudniejsza aranżacja: w przypadku mieszkania z rynku pierwotnego otrzymujemy dużo wolnej przestrzeni, co ułatwia dostosowanie jej do naszych oczekiwań. Wystrój odziedziczony po poprzednim właścicielu utrudnia prace, a w niektórych przypadkach może ją skutecznie blokować.
• Gorsza jakość: jeżeli wybierzemy mieszkanie w starej kamienicy lub w bloku z wielkiej płyty może się to przełożyć na zdecydowanie poważniejsze problemy. Stare budynki wymagają większego wkładu, a ten trzeba będzie pokryć np. poprzez fundusz remontowy.
• Większe koszty: wiele mieszkań na rynku pierwotnym rozliczanych jest bezczynszowo. W wielu przypadkach kupując na rynku wtórnym będziemy musieli – obok np. raty kredytu hipotecznego – opłacać również czynsz, co może znacząco podnieść koszty.

Niezależnie, jaki rodzaj nieruchomości wybierzesz, aby mieć pewność co do adekwatności jej ceny, warto sporządzić operat szacunkowy.