Jak wynika z danych portalu GetHome.pl, na rynku wtórnym obserwowany jest przyśpieszony trend wzrostu cen mieszkań, który najmocniej widać w przypadku bloków z wielkiej płyty.
– Przykładowo, w centralnych i nieco oddalonych od centrum lokalizacjach w Warszawie ceny bez problemu przekraczają poziom 10 tys. zł/mkw. – zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Od 40 do 60 proc. drożej niż pięć lat temu
Na podobny wniosek wskazuje raport Banku PKO BP „Puls Nieruchomości”. Z danych zebranych przez bank wynika, że wielka płyta drożała szybciej od pozostałych nieruchomości oferowanych na rynkach wtórnych w czterech spośród sześciu największych polskich miast: Warszawie, Trójmieście, Krakowie i Poznaniu.
– W Łodzi, gdzie ponad 60 proc. transakcji na rynku wtórnym dotyczy mieszkań w blokach z wielkiej płyty, również notowano szybki wzrost cen, jednak na zbliżonym poziomie do pozostałych mieszkań wznoszonych w czasach PRL. Jedynie we Wrocławiu szybciej od wielkiej płyty drożały mieszkania usytuowane w kamienicach – czytamy w raporcie „Puls Nieruchomości”.
Dla przykładu, jeszcze w 2015 r. za mieszkania w blokach z wielkiej płyty usytuowanych w Warszawie płacono średnio nieco powyżej 6 tys. zł/mkw. W 2020 r. średnia cena transakcyjna oscylowała wokół 10 tys. zł/mkw. W Trójmieście w 2015 r. za mieszkania z wielkiej płyty płacono średnio poniżej 5 tys. zł/mkw. W 2020 r. średnia kwota wpisywana w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży tego typu nieruchomości zbliżyła się do 8000 zł/mkw.
Dane PKO BP wskazują więc na wzrost stawek w ciągu ostatnich pięciu lat od 40 do 60 proc. W podobnym tempie rosły w ostatnich pięciu latach także kwoty płacone za mieszkania z wielkiej płyty w Krakowie, Poznaniu, Łodzi i Wrocławiu.
Wielka płyta postoi dłużej, niż oczekiwano
– Koronnym czynnikiem napędzającym wzrost cen mieszkań w blokach z wielkiej płyty jest oczywiście boom i hossa na tym rynku – mówi Jarosław Jędrzyński. – Takie lokale są w ostatnich czasach coraz bardziej doceniane z uwagi na bardzo często doskonałą lokalizację, dostęp do infrastruktury socjalnej, niższą cenę od nowych mieszkań oraz kompaktowe parametry. W mieszkaniu o powierzchni 40 mkw. często mamy do dyspozycji dwa pokoje, a w 50-metrowym lokalu trzy – kontynuuje.
Jak z kolei zwracają uwagę analitycy banku PKO BP, na rosnący popyt mieszkań z drugiej ręki zlokalizowanych w blokach z wielkiej płyty wpływ mogą mieć również najnowsze ekspertyzy Instytutu Techniki Budowlanej. Wynika z nich, bowiem, ze choć jeszcze niedawno przewidywany przez architektów czas użytkowania konstrukcji z wielkiej płyty szacowano na 50-70 lat, najnowsze badania wskazują, że przetrwają one co najmniej 100-120 lat. Dlatego też budynki, które powstały nawet w 1960 r., powinny służyć do lat od czterdziestu do sześćdziesięciu lat.
Analizy Instytutu Techniki Budowlanej pokazują także, że liczba usterek w budownictwie wielkopłytowym pozostaje na zbliżonym poziomie do konstrukcji mieszkalnych wznoszonych innymi metodami.
Po stronie minusów mieszkań budowanych z wielkiej płyty w latach 70. i 80. umieścić można niską izolację akustyczną oraz termoizolację, co z kolei może przekładać się na wyższe koszty ogrzewania. Koszty utrzymania podwyższają także czynsze obarczone wysokimi stawkami funduszy remontowych. Problemem, przynajmniej na części osiedli wielkopłytowych, może być także niewystarczająca liczba miejsc parkingowych.
Wysoki popyt przerzedza ofertę
Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego z „Rynku Pierwotnego”, na wzrost kwot płaconych za mieszkania z wielkiej płyty wpływ może mieć także przetrzebienie oferty.
– W Polsce mamy około 4 mln mieszkań zbudowanych w technologii wielkopłytowej, co stanowi blisko 25 proc. całego krajowego zasobu mieszkań. Ostatnio jednak bardzo duży popyt nieco przetrzebił podaż, faktycznie powodując wrażenie niedostatecznej dostępności – zaznacza Jędrzyński.
Czas życia ofert dotyczących sprzedaży mieszkań zbudowanych z wielkiej płyty jest wyjątkowo krótki. Bardzo szybko znajdują one nabywców. Pokazują to m.in. wnioski kredytowe.
– W każdym z analizowanych miast odsetek wniosków kredytowych na zakup mieszkań w blokach z wielkiej płyty wyraźnie przewyższa odsetek ofert. Z kolei najdłuższy czas oczekiwania na nabywcę obserwujemy w przypadku mieszkań relatywnie nowych – czytamy w raporcie „Puls Nieruchomości”.
W latach 2018 – 2020 różnica najmocniej widoczna była w Trójmieście, gdzie wnioski kredytowe dotyczące mieszkań z wielkiej płyty stanowiły 36 proc. ogółu a liczba ofert sprzedaży 11 proc. oraz w Krakowie, gdzie było to odpowiednio 32 proc. i 7 proc.
Wielka płyta nie straci na popularności
Jak twierdzi Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHome.pl, długookresowo odsetek mieszkań w blokach wielkopłytowych wśród ogółu ofert na rynkach wtórnych może rosnąć, a przynajmniej nie powinien maleć.
– Sporo lokali w blokach z wielkiej płyty zamieszkują osoby starsze. Spadkobiercy właścicieli z kolei często mieszkają gdzie indziej, nierzadko w innych miastach i nie czekają na spadek w postaci mieszkania po to, by w nim zamieszkać. Po śmierci właścicieli spora część spadkobierców decyduje się na sprzedaż mieszkań i zapewne tak też będzie działo się w przyszłości – ocenia Anton Bubiel.
Wielka płyta znika z placów budów
Choć w Polsce w dalszym ciągu buduje się w technologii wielkopłytowej, to jest to kropla w morzu rozpędzonej mieszkaniówki. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, w 2020 r. w Polsce zbudowano 13 budynków z wielkiej płyty, w których znalazło się 385 mieszkań. Stanowiły one jedynie 0,3 proc. wszystkich oddanych do użytku mieszkań w budynkach wielorodzinnych.
To spory spadek względem 2019 r., gdy do użytku oddano 8280 mieszkań zbudowanych w technologii wielkopłytowej. Wówczas stanowiły one 7,3 proc. wszystkich lokali oddanych do użytku w budynkach wielorodzinnych.