Marcin Kaźmierczak, Bankier.pl: Co przychodzi panu na myśl jako pierwsze, gdy pada słowo patodeweloperka?
Dr Łukasz Drozda, urbanista i politolog: Gdy myślę o patodeweloperce, moje pierwsze skojarzenie stanowi ciasnota, która wpływa na życie mieszkańców. Ciasnota w dwóch znaczeniach. Zarówno w wymiarze całych budynków i bardzo skromnych wnętrz mieszkań oraz ta dotycząca nadmiernie zagęszczonych osiedli.
Patodeweloperka, o której pisze pan w książce, ma jednak znacznie więcej obliczy.
Oczywiście. W książce „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce” opisuję też kwestie, które związane są nie tyle z samą urbanistyką i architekturą rozumianymi jako fizyczny kształt zabudowy, co z ekonomią i społecznym otoczeniem tej branży. Patodeweloperka ma swój wydźwięk także w cenach nieruchomości oraz tym, że panuje wśród Polaków przekonanie, że mieszkanie trzeba koniecznie mieć na własność.
Dlaczego tak się dzieje?
Trudno się takiemu myśleniu dziwić. Jeśli spojrzymy na produkcję mieszkaniową w Polsce, to przecież za zdecydowaną większość oddawanych mieszkań odpowiadają jednak deweloperzy. Niektórym wydaje się też, że własność gwarantuje stabilność. To jednak nieprawda, bo historia uczy, że można ją odebrać na różne sposoby, nie wspominając już nawet o zniszczeniu w trakcie wojny albo z powodu innego typu katastrofy. Nie zapominajmy o ryzykach, jakie niosą za sobą zmiany klimatyczne.
Wróćmy do tytułowych dziur w ziemi. Czym one są?
Tytuł odnosi także do dziury jako kiepskiej lokalizacji, bo wiele osiedli buduje się w oderwaniu od tkanki miejskiej. Również luk regulacyjnych, w które sprytnie wpasowują się deweloperzy. Najbardziej typowe skojarzenie, czyli kupowanie mieszkania, które jeszcze nie istnieje, też jest jednak ważne. W takiej sytuacji wszystkie informacje o projekcie czerpiemy od dewelopera. Pokazuje nam on jednak tylko to, co w jego interesie, co tworzy niebezpieczną asymetrię informacji w relacji kupujący-deweloper.
Te istniejące faktycznie dziury w ziemi, czyli kupowanie obietnicy wybudowania mieszkania, a nie samego lokalu, już samo w sobie jest złe?
To, że kupujemy mieszkania, które de facto nie istnieją, nie jest jeszcze patologią. To logiczny sposób na finansowanie inwestycji mieszkaniowych. Problemem jest jednak to, że w transakcji może być np. więcej stron niż tylko kupujący i deweloper – stąd handel cesjami. W tej chwili niektórzy rezerwują dziury w ziemi, aby odsprzedać je klientom końcowym po wyższych stawkach, co przekłada się na cenową spekulację i podbijanie cen. Na szczęście rząd sugeruje, że niedługo przestanie być to możliwe. Za te zmiany stanowczo należy trzymać kciuki.
A jeśli chodzi o asymetrię, o której pan wspomniał? Dlaczego deweloperzy mogą pozwolić sobie na tak wiele?
Kiedy deweloperzy za czymś lobbują, bardzo często z ich ust pada argument, że jeśli wprowadzony zostanie określony obowiązek, to będą musieli podnieść ceny, więc ostatecznie za lepszy standard zapłaci klient. Cały czas mamy zatem argument cen, a mówiąc konkretniej: wysokich cen. Żeby się to zmieniło, deweloperzy muszą mieć na rynku konkurencję ze strony innych segmentów budownictwa mieszkaniowego. Nie może być mowy o realnej konkurencji, jeśli dla utrzymania wysokich cen firmy zgodnie obniżają poziom produkcji mieszkaniowej.
Jakie rozwiązania należałoby więc zastosować?
Choćby budować mieszkania spółdzielcze czy publiczne, tak jak dzieje się to np. w Wiedniu.
Tylko kto będzie finansował takie budowy?
Mamy wiele przykładów skutecznych bodźców fiskalnych – np. podatek katastralny, który wreszcie realnie opodatkowałby nieruchomości w Polsce. Dzisiaj Polska jest dosłownie rajem podatkowym dla nieruchomości mieszkalnych. Opowiadając o zaletach opodatkowania w ten sposób, nie mam jednak na myśli tych, którzy posiadają nieruchomość wykorzystywaną dla realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Chodzi o ludzi posiadających więcej mieszkań służących im jako lokata kapitału. Podatek katastralny pomoże także zwiększyć liczbę mieszkań na rynku najmu, ponieważ uwolni pustostany. Opłacałoby się je wynajmować, a nie tylko trzymać, patrząc, jak rosną ich ceny i nie ponosząc przy tym większych kosztów. Trzeba doprowadzić do sytuacji, w której jak najwięcej nieruchomości musiałoby pracować na siebie.
Czyli metoda kija, nie marchewki?
Nie ma sensu odwoływać się do sumień i liczyć, że na podstawie odruchu serca ktoś, kto inwestuje w nieruchomości, odda je po okazyjnej cenie na rynek. Trzeba ustanowić realne finansowanie polityki mieszkaniowej, a nie tylko dorzucać się do kredytów hipotecznych, czyli, de facto, pompować skarbce banków.
Wróćmy do najmu. Powinien stanowić większą część rynku?
Rozpowszechnienie najmu jest naturalnym kierunkiem rozwoju mieszkalnictwa w Polsce, bo ludzie gdzieś mieszkać muszą, a dostępność własności przy tak wysokich stawkach, będzie spadać. Obecnie jednak mieszkań na wynajem jest relatywnie mało. Puste lokale opłaca się po prostu trzymać, bo przy braku realnego opodatkowania nie generują specjalnie odczuwalnych kosztów dla ich właścicieli.
W mieszkania na wynajem coraz częściej inwestują fundusze, a co za tym idzie, liczba nieruchomości i tak powinna być wyższa niż kilka lat temu.
Z jednej strony tak, ale potencjał wzrostu tego rynku nie jest znaczący w najbliższej perspektywie. Przewiduje się, że za kilka lat będzie 54 tys. takich mieszkań w całym kraju – to tyle, co jedno duże miasto powiatowe.
Taki model zabija lub może w przyszłości zabić lokalne społeczności?
Własność mieszkania nie ma wpływu na wytworzenie się lokalnej społeczności. W PRL-u istniały społeczności lokalne, pomimo tego że mieszkańcy nie posiadali praw własnościowych do tych lokali. Ważniejsze jest to czy zamieszkiwanie nie jest niepewne i tymczasowe.
Mianowicie?
Jeżeli najem nie będzie oznaczał mitycznego życia „po studencku”, bo z tym często się w Polsce kojarzy, to efektem może być wytworzenie lokalnej społeczności także w miejscu zdominowanym przez najemców. Na Zachodzie mieszkania bardzo często się wynajmuje długoterminowo, a społeczności lokalne funkcjonują naprawdę dobrze.
Patodeweloperka to także sprzedawanie przez deweloperów mieszkań, które według prawa nimi nie są, czyli np. kilkunastometrowych mikrokawalerek.
Na szczęście to nie tak duża część rynku. Miniaturyzacja jest naturalnym kierunkiem, chociażby po to, aby zapobiegać rozlewaniu się miast, skoro w śródmieściach tak brakuje niezabudowanych gruntów. No i gospodarstwa domowe są mniejsze niż w przeszłości, jest zdecydowanie więcej osób samotnych i bezdzietnych.
Co więc w tym wymiarze miniaturyzacji poszło nie tak?
Miniaturyzacji powinno towarzyszyć tworzenie przestrzeni wspólnych. Czyli: odchudzamy wnętrza mieszkań, ale jednocześnie tworzymy wspólne patia albo miejsca do coworkingu. Oczywiście to odchudzanie nie może być skrajne, bo 10-metrowej przestrzeni dla jednej osoby nie można sensownie zaprojektować. To, z czym mamy co czynienia obecnie w Polsce, nie jest czymś takim, tylko zwyczajnym zmniejszaniem lokali bez dodawania niczego w zamian.
Gdyby polskie prawo na to nie pozwalało, pewnie mikrokawalerki, by nie powstawały?
Owszem, ale dodawanie do tego teorii, że w tych mikrokawalerkach mogą mieszkać hipsterzy ceniący sobie minimalizm i nieprzywiązujący zbytniej wartości do kwestii materialnych, jest po prostu cyniczne.
Polacy jednak kupują takie lokale, jak i większe mieszkania uchodzące za patodeweloperkę. Może jest tak, że to obserwatorzy się oburzają, a kupującym to nie przeszkadza?
Nabywając jakieś dobro, bardzo często jesteśmy zmuszeni racjonalizować swój wybór. To psychologiczny zabieg, by utwierdzić się w swoim przekonaniu, nawet jeśli zmusiły nas do niego okoliczności, w których funkcjonujemy. Zamiast katować się myślą, że kupiliśmy niskiej jakości produkt mieszkaniowy, staramy się szukać w nim pozytywów.
Nikt jednak tym ludziom nie przystawiał pistoletu do głowy, by kupili mieszkanie uchodzące za patodeweloperkę. Co więc do tego skłania?
Szereg czynników, a mówiąc w skrócie – system, w którym funkcjonuje polski rynek mieszkaniowy. Ja określam to zjawisko mianem dyskontu deweloperskiego. Deweloperzy to nie organizacje charytatywne, więc ich projekty muszą się spinać finansowo. Ci, których nie stać na produkt lepszej jakości, kupują zatem byle co, bo niska cena wymusza gorszą jakość. Rynek jest tymczasem zdominowany przez deweloperów, inne formy budownictwa praktycznie leżą. Trudno zatem zdecydować się na wybór czegoś innego niż mieszkanie od dewelopera, jeżeli stać nas wyłącznie na ofertę dyskontu.
Zmieńmy teraz skalę i przejdźmy do miast. Koncepcja miasta 15-minutowego jest w Polsce realizowana, czy to tylko pusty frazes?
Niektóre miasta, a w przypadku większych ośrodków ich pojedyncze dzielnice, mają takie cechy nawet teraz. Wbrew absurdalnym teoriom spiskowym jest to jak bardziej logiczne podejście, aby osadnictwo miało policentryczny charakter. To taka wizja, w której niekoniecznie dużo osób pracuje w jednym punkcie miasta i musi do niego co rano dojechać, przesiadając się w tych samych miejscach, generując przy okazji potężne korki. Zamiast tego załatwiamy nasze codzienne potrzeby bliżej, wykorzystując również możliwości, które daje nam upowszechnienie się pracy zdalnej.
Wciąż jednak zdarza się, że osiedla powstają w szczerym polu, bez jakiejkolwiek infrastruktury towarzyszącej, choćby szerokiej drogi dojazdowej.
Deweloperzy wchodzą dość naturalnie w luki systemowe, które się im pozostawia. Wynika to z zaniechania, które też jest formą prowadzenia polityki publicznej. Winne są zarówno władze na poziomie centralnym, jak i samorządowym, które powinny wymagać od inwestorów, by przy budowie osiedli tworzyli dla nich infrastrukturę towarzyszącą. Mogą to robić, jeśli twórczo wykorzystają zapisy nawet z krytykowanej ustawy lex deweloper. Mamy już w Polsce przykłady dobrych standardów urbanistycznych wprowadzonych na podstawie tego trybu. No i oczywiście planowanie miejscowe, którego jednak ciągle brakuje dla dwóch trzecich powierzchni kraju.
W poprzednim systemie budowano lepiej?
To nie jest wybór zero-jedynkowy. Z jednej strony brak presji na maksymalne wykorzystanie każdego metra do zabudowy powodował, że te osiedla nie są tak ciasne jak ich współczesne odpowiedniki. Nawet jeśli brakowało takich usług jak szkoły, przedszkola czy sklepy, to pozostawiano miejsce na to, aby tego typu braki uzupełnić z biegiem czasu. Pamiętajmy jednak, że wybudowano wówczas wiele milionów mieszkań i wśród nich znajdziemy zarówno te złe i bliskie patodeweloperce – choćby wszędobylski brak wind generujący zjawisko „więźniów czwartego piętra” – jak i dobre rozwiązania architektoniczne.
Czy widzi pan światło w tunelu, byśmy w przyszłości mieszkali lepiej?
Myślę, że jest to możliwe. W związku ze zmniejszającą się dostępnością cenową nieruchomości rynek mieszkaniowy będzie zmierzał ku większemu udziałowi najmu. To z kolei oznacza mniejsze przywiązanie do nieruchomości i możliwość korekty błędnej decyzji mieszkaniowej. Poza tym pamiętajmy, że system, który wyprodukował na masową skalę patodeweloperkę, czyli okres nadzwyczajnej ekspansji firm deweloperskich, to tak naprawdę ostatnie dwie dekady. To nie jest układ, który istniałby nie wiadomo jak długo. Dwadzieścia lat to mniej niż okres, na który zwykle zaciągany jest kredyt.
*dr Łukasz Drozda – urbanista i politolog, adiunkt na Wydziale Stosowanych Nauk Społecznych i Resocjalizacji UW oraz wykładowca w School of Ideas Uniwersytetu SWPS. W lutym nakładem wydawnictwa Czarne ukazała się jego książka „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce”.