Kwestię istnienia bańki spekulacyjnej na amerykańskim rynku nieruchomości mieszkaniowych na łamach Bankier.pl poruszaliśmy w marcu, w czerwcu i w lipcu oraz w sierpniu i we wrześniu. Przekaz był jasny: ceny domów w USA biją rekordy, rosnąc w niespotykanym wcześniej tempie i jednoznacznie przebijając ekscesy z lat 2000-2006, które później doprowadziły do największego kryzysu finansowego od 1929 roku.
Ale we wtorek dostaliśmy dane, które sugerują, że cenowe szaleństwo w Ameryce powoli wytraca impet. Zacznijmy od ilustrowanego powyżej indeksu S&P/Case-Shiller, który mierzy ceny domów w 20 amerykańskich metropoliach. W sierpniu wskaźnik ten rzecz jasna ustanowił kolejny rekord wszech czasów, rosnąc do 274,05 punktów.
Oznacza to wzrost o blisko 20% względem sierpnia 2020 roku oraz zwyżkę o 1,2% względem poprzedniego miesiąca. Tyle tylko że:
- wzrost miesięczny był najsłabszy od roku,
- dynamika roczna nieznacznie spowolniła względem rekordowych 20,1% odnotowanych miesiąc wcześniej,
- 3był to rezultat nieco niższy od oczekiwań analityków (na poziomie 20,1% rdr).
Mamy zatem wciąż do czynienia z cenami rekordowo wysokimi i wciąż wyraźnie wyższymi niż przed rokiem, ale miesięczne tempo wzrostu zaczęło hamować. Także sierpniowy indeks cen nieruchomości FHFA wzrósł „tylko” o 1,0% mdm wobec wzrostu o 1,4% mdm w lipcu i oczekiwanej przez ekspertów zwyżki o 1,5%.
Wrześniowa niejednoznaczność
Jednakże hipotezy o szczycie bańki nie potwierdziły statystyki za wrzesień, jakie także we wtorek wyszły z rządowego Biura Cenzusowego. Według tego źródła mediana ceny nowego domu sprzedanego w USA osiągnęła nowy rekord na poziomie 408 800 dolarów. To o 18,7% więcej niż przed rokiem i o 1,8% więcej niż w sierpniu. Od czasu wprowadzenia ogólnokrajowego lockdownu w USA w kwietniu 2020 roku mediana cen nowo wybudowanego domu podniosła się o 31,8%, praktycznie eliminując z rynku nabywców z chudszymi portfelami (a raczej słabszą zdolnością kredytową).
W dalszym ciągu mówimy więc o rynku znajdującym się w stanie odległym od równowagi. Ceny rosną jak szalone, co miesiąc bijąc historyczne rekordy. To w znacznej mierze zasługa Rezerwy Federalnej, która od półtora roku prowadzi skrajnie ekspansywną politykę monetarną, sztucznie zaniżając stopy procentowe i kreując nadzwyczajny popyt na aktywa pozwalające zachować realną siłę nabywczą kapitału w warunkach wysokiej, przekraczającej 5% inflacji CPI.
Od marca 2020 Fed w hurtowych ilościach skupuje obligacje skarbowe i hipoteczne za świeżo wykreowane rezerwy bankowe (tzw. dodruk pieniądza). Dzięki temu Amerykanin o dobrej zdolności kredytowej może zaciągnąć 30-letni kredyt hipoteczny o stałym (w całym okresie kredytowania!) oprocentowaniu w wysokości 3,09 %. Na początku tego roku parametr ten wynosił raptem 2,66%. W przypadku kredytu na 15 lat średnie oprocentowanie wynosi 2,33%.
To stawki, które zapewne okażą się niższe od oficjalnie raportowanej inflacji w okresie spłaty tych pożyczek. Trudno się zatem dziwić, że realnie niemal „darmowy” kredyt hipoteczny napędził zainteresowanie nawet rekordowo drogimi nieruchomościami mieszkaniowymi w Stanach Zjednoczonych. Ale to się może wkrótce skończyć. Od kilku miesięcy oprocentowanie kredytu hipotecznego w USA powoli idzie w górę. A już za tydzień Fed może ogłosić ograniczenie ilości skupowanych obligacji (tzw. tapering), co powinno przełożyć się na wzrost kosztu kredytu w gospodarce. To może być pierwsze posunięcie zmierzające do przekucia nieruchomościowego balona. I to nie tylko w Ameryce.