Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Plików Cookies. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.

Kupno mieszkania. Jak kupić mieszkanie krok po kroku?

Kupno mieszkania. Jak kupić mieszkanie krok po kroku?
Spis treści

Kupno mieszkania to duże przedsięwzięcie i poważna decyzja życiowa. Należy więc dobrze się do niego przygotować, zwłaszcza jeżeli będzie to zakup finansowany przy pomocy kredytu hipotecznego.

Myśląc o kupnie mieszkania, musimy odpowiedzieć sobie na wiele pytań i przejść przez spory gąszcz formalności. Nasze rozterki zwykle dotyczą nie tylko danej nieruchomości i jej wyboru, ale również decyzji, w jaki sposób sfinansować zakup mieszkania, a także - idących za tym zobowiązań.

Pamiętajmy jednak, że bez odpowiedniego przygotowania zawarcie umowy kupna mieszkania, a także wcześniejsze kroki mogą przysporzyć nam sporo problemów - i to nie na kilka, a często kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. Przyszły właściciel lub właścicielka musi się nastawić na dłuższy research, aby cały proces zakupu mieszkania przebiegł bez większych trudności.

Tym samym powinniśmy postawić na rzetelne źródła informacji oraz korzystać z rad ekspertów. Dzięki temu widmo czynności cywilnoprawnych nie spędzi nam snu z powiek, a w wielu sytuacjach - po prostu zaoszczędzimy na znacznych wydatkach. Pamiętajmy, że kupno mieszkania nie jest decyzją krótkoterminową - własne lokum powinno odpowiadać indywidualnym preferencjom, a sama inwestycja będzie częścią naszego życia przez długie lata.

Bezpieczeństwo, komfort i racjonalne finansowanie - te wartości powinny nam towarzyszyć przy zakupie mieszkania. Przyjrzyjmy się więc, jak wygląda proces kupna mieszkania krok po kroku.

Kupno mieszkania za gotówkę czy kredyt hipoteczny? 

 Kupno mieszkania to jeden z najważniejszych fundamentów bezpieczeństwa finansowego i osobistego. Tym samym właściciel mieszkania realizuje jeden z pierwszych celów, które zakładamy sobie na progu dorosłości. Jednocześnie jednak to również poważna inwestycja, która wymaga posiadania znacznych środków na poczet m.in. wkładu własnego.

Kupno mieszkania krok po kroku za gotówkę prezentuje się zupełnie inaczej niż ten sam zakup realizowany przy pomocy kredytu hipotecznego. Choć ten drugi wariant wiąże się ze zdecydowanie wyższymi kosztami, często jest po prostu jedyną realną opcją. W świetle wciąż rosnących stóp procentowych, a tym samym - zwyżki realnych kosztów kredytu, mamy wątpliwości co do naszej zdolności kredytowej, martwimy się o potencjalnie wyższą ratę kredytu hipotecznego, a także obawiamy, czy bank zdecyduje się na udzielenie kredytu.

Obecnie mamy do czynienia z wyraźnym spadkiem zainteresowania kredytem hipotecznym. W maju 2022 r. o kredyty hipoteczne wnioskowało o ponad 50 proc. mniej klientów niż rok wcześniej. Czy oznacza to, iż nie powinniśmy nawet spoglądać w stronę umowy kredytowej? Niekoniecznie!

Nabycie nieruchomości za gotówkę w Polsce jest raczej domeną inwestorów. Klienci indywidualni najczęściej stawiają właśnie na wspomaganie się produktami bankowymi. Co ważne o nabyciu nieruchomości marzy ogromna część Polaków, a pomimo wyraźnych przeciwności - banki weszły w fazę ostrej walki o klienta i zdecydowanych korekt w cennikach, co może przełożyć się na atrakcyjniejszy kredyt hipoteczny.

Z pewnością kredyt hipoteczny to ogromne zobowiązanie, jednak nie należy się obawiać tego typu rozwiązań. Aby kupić mieszkanie na atrakcyjnych warunkach, powinniśmy przemyśleć kilka scenariuszów, a nierzadko - zweryfikować swoje dotychczasowe decyzje finansowe. Czasami pójście na pewne kompromisy może umożliwić uzyskanie wymiernych oszczędności oraz lepsze zabezpieczenie domowego budżetu.

Jak najlepiej kupić mieszkanie? Z odpowiednim planem!

Kupno mieszkania krok po kroku powinno rozpocząć się od odpowiedniego planowania. Punktem obowiązkowym takiego planu zakupu mieszkania powinny być nasze możliwości finansowe, organizacyjne, a także cel, który chcemy osiągnąć.

Zakup mieszkania na własne cele mieszkaniowe to inwestycja nieco różniąca się od klasycznie pojmowanych działań inwestycyjnych. Takie aktywo rozpatrujemy przez pryzmat rentowności prywatnej, a więc komfortu życia, a także jako formę długofalowego zabezpieczenia interesów swoich oraz swojej rodziny.

Kupując mieszkanie - niezależnie czy na kredyt hipoteczny, czy za gotówkę, jednak z myślą, iż będzie to nieruchomość do naszych własnych celów mieszkaniowych - warto zastanowić się nad kilkoma kwestiami:

  • Posiadany kapitał: nie jest tajemnicą, że kupno mieszkania to znaczny wydatek. Na rynku nieruchomości ceny znacznie się od siebie różnią i są uzależnione od wielu czynników. Przed przystąpieniem do zakupu mieszkania warto określić, jakimi środkami dysponujemy, co wpływa na naszą zdolność kredytową. Jest to ważne nie tylko w przypadku kupna za gotówkę, ale również kredytu hipotecznego. Konieczne będzie w końcu wniesienie m.in. wkładu własnego oraz poniesienie innych kosztów (np. potencjalne ubezpieczenie nieruchomości), co bezpośrednio przełoży się na perspektywy dotyczące wyboru samego mieszkania.
  • Potrzeby mieszkaniowe: wiele osób decyduje się na zakup mieszkania w niemałych emocjach. Tym samym myśląc o danej nieruchomości, musimy rozstrzygnąć, czy w dłuższej perspektywie spełni nasze oczekiwania. Analizując oferty, warto wybrać taką, która odpowie nie tylko na obecne potrzeby, ale sprawdzi się również w innych scenariuszach. Kawalerka w centrum miasta może być dobrym mieszkaniem dla singla lub pary, ale najpewniej nie sprawdzi się w przypadku powiększenia rodziny. Chociaż większa powierzchnia mieszkania generuje wyższe koszta, czasami warto ponieść te wydatki i cieszyć się z czterech kątów, które będą satysfakcjonujące przez długie lata. 
  • Lokalizacja: przy zakupie mieszkania aspekt praktyczny jest nieoceniony - szczególnie w dużych miastach. Lokalizacja to punkt wyjścia do określenia, jak będzie wyglądała nasza przyszła rutyna dnia. Szeroki dostęp do transportu publicznego czy łatwy dojazd do miejsca pracy (albo do potencjalnego miejsca pracy w przyszłości) to kwestie, które z pewnością docenimy w dłuższej perspektywie. Co do zasady mieszkania z rynku wtórnego będą lepiej skomunikowane niż te z rynku pierwotnego. Z drugiej strony, jeśli szukamy cichego miejsca na uboczu, a wykonywane obowiązki nie wymagają bliskości węzłów komunikacyjnych, sklepów i punktów usługowych - również uwzględnijmy je w naszym planie zakupu mieszkania. 
  • Specjalne preferencje: często w procesie zakupu mieszkania idziemy na zbędne kompromisy, których potem nierzadko żałujemy. Własność nieruchomości to nie tylko poważny krok finansowo-inwestycyjny, ale również stricte życiowy. Powinien być więc podjęty w zgodzie z własnymi wartościami oraz specjalnymi preferencjami. Jeśli od zawsze chcieliśmy kupić mieszkanie z balkonem, nie należy naginać się w kierunku pierwszej lepszej oferty. Takiego elementu nie zrekompensuje nam żaden aspekt lokalu, a poczucie niedosytu skutecznie odbierze radość z zakupu mieszkania. Podobnie jest w kwestii metrażu, a jeszcze bardziej - możliwości aranżacyjnych. Te kwestie z pewnością powinny znaleźć się w naszym planie.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego czy z rynku pierwotnego?

Plan tak znaczącej inwestycji musi obejmować także decyzję o rynku nieruchomości, który nas interesuje. Ten z kolei najczęściej decyduje o stanie potencjalnego lokum oraz całkowitej wartości mieszkania.

Na wybór mieszkania z rynku wtórnego i rynku pierwotnego składa się kilka czynników. Jednym z najważniejszych będzie oczywiście cena. Chociaż często oferty są do siebie zbliżone, w wielu przypadkach kupno mieszkania z rynku wtórnego może prowadzić do dużych oszczędności, zwłaszcza jeśli lokal będzie wykończony i w pełni urządzony. Ponadto zakup nieruchomości z tzw. drugiej ręki ma także inne plusy.

Jednym z podstawowych jest zdecydowanie większa różnorodność ofert. Mieszkania z rynku wtórnego to zarówno lokale w bloku z wielkiej płyty, w kamienicy, jak i na stosunkowo nowym osiedlu. Wiele z nich będzie wobec tego znakomicie skomunikowane i zagwarantuje dostęp np. do sklepów, przedszkoli, szkół czy placów zabaw, co nie zawsze jest możliwe w przypadku inwestycji deweloperskich. Niestety w wielu przypadkach będzie wymagany remont takiego mieszkania.

Z drugiej zaś strony dla niektórych kuszącą opcją będzie zakup mieszkania z rynku pierwotnego u dewelopera. W tym przypadku należy zweryfikować kilka kwestii - m.in. dokumenty potwierdzające, iż deweloper nie zalega z opłatami w ZUS-ie i Urzędzie Skarbowym.

Nowe osiedla gwarantują potencjalnie wysoki standard oraz możliwość dostosowania nieruchomości do własnych preferencji. Ponadto w przypadku nowych lokali możliwe jest osiągnięcie zdecydowanie wyższego komfortu oraz poczucia bezpieczeństwa. Stając się jednak właścicielem mieszkania z rynku pierwotnego, najczęściej czeka nas kwestia wykończenia.

Kupno mieszkania z rynku pierwotnego a wykończenie

W przeciwieństwie do mieszkania z rynku wtórnego, nowe lokale wymagają generalnego wykończenia wszystkich wnętrz. W przypadku nowych mieszkań możemy liczyć wyłącznie na następujące elementy:

  • drzwi wejściowe, 
  • okna i parapety, gładź gipsową na często powierzchownie pomalowanych ścianach (w przeważającej części przypadków - na biało), 
  • wylewkę pod podłogę, 
  • instalację elektryczną, 
  • centralne ogrzewanie, 
  • instalację wentylacyjną, 
  • doprowadzone złącza instalacji wodno-kanalizacyjnej. 
Zanim zdecydujesz, porównaj oferty banków
Dalej

Z kupnem mieszkania z rynku pierwotnego wiąże się więc szereg punktów obowiązkowych jeszcze przed oficjalnym wprowadzeniem. Tym samym przed właścicielem nieruchomości stają takie wyzwania jak:

  • montaż drzwi wewnętrznych wraz z ościeżnicami, 
  • wyłożenie podłóg, 
  • ułożenie płytek, 
  • montaż ceramiki i armatury, 
  • malowanie.

Zakup mieszkania - dylematy wykończenia lokalu

W przypadku mieszkań, które wymagają generalnego wykończenia, przed  nabywcą stoi dylemat wyboru, czy chcemy samodzielnie podjąć się organizacji remontu, czy powierzyć sprawę agencji nieruchomości lub deweloperowi. Ci z kolei często współpracują z fachowcami oraz projektantami, którzy są w stanie doprowadzić lokal do stanu, który pozwala na natychmiastowe wprowadzenie się nowych lokatorów.

  • Wykończenie pod klucz: wariant przy zakupie mieszkania, który umożliwi wprowadzenie się do w pełni wykończonego lokalu. Oznacza to wprawdzie wyższe koszty, jednak te i tak trzeba będzie ostatecznie ponieść, decydując się na samodzielne działania. Większość firm pozwala przy tym na dobór kilku różnych standardów oraz wpływ na najważniejsze elementy prac czy wykorzystywane materiały. 
  • Stan deweloperski: w takim przypadku konieczne będzie samodzielne przeprowadzenie większości prac wykończeniowych. Z jednej strony pozwala to na pewne oszczędności – zwłaszcza jeżeli będziemy w stanie przeprowadzić je samodzielnie, z drugiej – może okazać się nawet droższe od kupna mieszkania pod klucz. Ważną więc kwestią jest oszacowanie kosztu remontu. 

Szukasz dodatkowych środków? Sprawdź ofertę kredytów gotówkowych na 10000 zł

Zakup mieszkania krok po kroku - kwestie formalne

Jeśli już wiemy, jakim budżetem dysponujemy, jakie są nasze priorytety i czy interesują nas mieszkania z rynku wtórnego, czy całkowicie nowe lokale, możemy stawiać kolejne kroki na drodze do własnego M. Niestety dopełnianie kwestii formalnych to długotrwały i często żmudny proces, a ponadto - składający się z wielu elementów.

Oczywiście o kształcie kwestii formalnych decyduje forma finansowania. Przy kupnie mieszkania za kredyt hipoteczny będziemy musieli się nastawić na całkowicie inne zasady gry, aniżeli w przypadku kupna mieszkania za gotówkę. W tym drugim scenariuszu, co zrozumiałe, odejdą formalności związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, a najczęściej to właśnie one zabierają najwięcej czasu i nerwów.

Opierając się jednak na przypadku większości młodych Polaków, którzy przy zakupie mieszkania posiłkują się kredytem hipotecznym (który nie jest tożsamy z pojęciem kredytu mieszkaniowego), sprawdźmy, jak starać się o wniosek kredytowy w takiej formule.

Kredyt hipoteczny przy zakupie mieszkania - wsparcie agencji

W drodze, na końcu której czeka nas podpisanie umowy kredytowej, naturalnym etapem jest znalezienie odpowiedniego lokum. Kupując mieszkanie, posługujemy się najczęściej popularnymi stronami ogłoszeniowymi lub korzystamy z usług agencji nieruchomości. Ten drugi wariant wiąże się oczywiście z dodatkowymi kosztami, ale ogromnym plusem jest wsparcie na poszczególnych etapach całego procesu oraz wyższe bezpieczeństwo.

Pracownicy biura m.in. zweryfikują zawartość księgi wieczystej nieruchomości, umówią wizytę i sprawdzenie mieszkania oraz zadbają o inne kwestie formalne. Z reguły kupując mieszkanie za pośrednictwem agencji, za jej usługi będziemy musieli zapłacić określony procent wartości lokalu.

Przygotowanie do realizacji czynności cywilnoprawnych przy zakupie mieszkania

Znalezienie ciekawej oferty to oczywiście kamień milowy, jednak równie istotne jest sprawdzenie mieszkania oraz weryfikacja aspektów prawnych. Analiza techniczna nieruchomości to jeden z czynników, który bez wątpienia należy uwzględnić jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej kupna mieszkania. W tym aspekcie często przyszły właściciel mieszkania korzysta z opinii fachowca.

Równie istotna (jak nie istotniejsza) jest weryfikacja stanu prawnego lokalu - m.in. księgi wieczystej, która umożliwia stwierdzenie zgodności danych ujawnionych w katastrze nieruchomości. Wbrew pozorom nieruchomość obciążona hipoteką nie zawsze musi być powodem do wstrzymania się z kupnem mieszkania. Należy jednak dokładnie przeanalizować propozycję i posiadać pełen ogląd sytuacji.

Co ważne w przypadku mieszkań należących do przedsiębiorców, dodatkowo należy sprawdzić zobowiązania podatkowe. Często osoby zainteresowanie danym lokalem decydują się także na weryfikację stanu zameldowania w wydziale meldunkowym urzędu gminy.

Przygotowanie do kupna mieszkania i oszacowanie zdolności kredytowej

Jeśli stwierdziliśmy, że oferta spełnia nasze oczekiwania, nie znaleźliśmy żadnych nieprawidłowości w księdze wieczystej i interesuje nas umowa kupna sprzedaży mieszkania, jeszcze przed ostateczną decyzją musimy zweryfikować naszą zdolność kredytową.

Z perspektywy kredytobiorcy najważniejsze są dwa czynniki: wkład własny oraz właśnie kwestia zdolności kredytowej. W celu jej weryfikacji można skontaktować się bezpośrednio z bankiem lub doradcą albo pośrednikiem kredytowym. W dużym skrócie mówiąc o zdolności kredytowej, mamy na myśli sumę kredytu, którą będzie w stanie przekazać nam bank. Jednym z najistotniejszych czynników są zarobki, ale na tym lista wymagań wcale się nie kończy. Ważne będą również m.in. perspektywy na przyszłość, dotychczasowa historia kredytowa czy sytuacja rodzinna.

Szczegóły możecie znaleźć w artykule kredyt hipoteczny krok po kroku.

O zdolności kredytowej decyduje tzw. scoring kredytowy. Ponadto, banki posiadają szczególne wymagania wobec swoich kredytobiorców. Te sprawiają, że czasami nawet stosunkowo majętne osoby są pozbawione możliwości wzięcia kredytu. Takie sytuacje mają miejsce, gdy np. nasz staż pracy jest zbyt krótki lub spłata zobowiązania zakończyłaby się w zbyt zaawansowanym wieku. Warto więc zapoznać się z polityką różnych instytucji w tym zakresie.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania

W przypadku kupna mieszkania powiedzenie “czas to pieniądz” sprawdza się w każdym detalu. Najlepsze nieruchomości bardzo szybko znikają z rynku, więc duża część osób “zaklepuje” ciekawsze oferty. Umowa przedwstępna kupna mieszkania gwarantuje nam pierwszeństwo do finalizacji transakcji. Oczywiście nie należy podejmować tej decyzji w emocjach.

Jeśli jednak wiemy już, na jaki kredyt możemy liczyć (albo posiadamy wystarczające środki), zapoznaliśmy się dokładnie ze stanem technicznym oraz stanem prawnym w księdze wieczystej, podpisanie umowy przedwstępnej jest wręcz punktem obowiązkowym. Zostanie w niej zapewne określona kwota zadatku oraz termin, gdy na stole pojawi się właściwa umowa kupna sprzedaży mieszkania.

Warto jednak wynegocjować realne daty. W trakcie realizacji czynności cywilnoprawnych kluczem jest odpowiedni timing. Często cała procedura związana z kredytem trwa ok. 2-3 miesiące, a zadatek w obliczu niewywiązania się z postanowień umowy przepada. Oczywiście, gdy kupujesz mieszkanie za gotówkę, na tym kroku można zakończyć całą procedurę, a umowa kupna sprzedaży mieszkania jest gotowa do podpisu przed notariuszem.

Finalizacja kredytu hipotecznego

Umowa przedwstępna to dopiero połowa sukcesu. Gdy kupujesz mieszkanie za pomocą kredytu hipotecznego, niezbędne jest złożenie wniosku kredytowego. W momencie, kiedy umowa przedwstępna została już podpisana, musimy udać się do banku w celu złożenia wniosku kredytowego, który jest niezbędny do udzielenia umowy kredytowej. Konieczne będzie również dostarczenie różnego typu dokumentów, w tym m.in. zaświadczeń o osiąganych dochodach.

W tym procesie istotna jest także wycena nieruchomości i tzw. promesa, czyli przyrzeczenie do wykonania określonych czynności prawnych. Przed wydaniem decyzji kredytowej bank będzie chciał dokonać wyceny nieruchomości za pośrednictwem rzeczoznawcy majątkowego. Po zapoznaniu się zarówno ze stanem mieszkania, jak i naszych finansów, wyda natomiast decyzję wstępną. Zwykle będą towarzyszyć jej dodatkowe warunki, po spełnieniu których otrzymamy kredyt. Tylko oficjalna decyzja kredytowa umożliwi nam sfinalizowanie transakcji.

Zakup mieszkania - podpisanie aktu notarialnego

Aby kupić mieszkanie w sposób całkowicie legalny, wymagana jest wizyta u notariusza - to akurat truizm. Jednakże, z czym wiąże się ten etap całego procesu? Kluczem jest podpisanie aktu notarialnego oraz tzw. przeniesienie własności. To z kolei reguluje umowa przyrzeczona.

Podczas sporządzania zapisów w formie aktu notarialnego można przekazać wkład własny zadeklarowany w banku (po odliczeniu zadatku), jednak można zrobić to zarówno wcześniej, jak i później – w zależności od ustaleń pomiędzy stronami. W tym momencie formalnie stajemy się właścicielem nieruchomości. W umowie zostaną wyszczególnione natomiast terminy wypłacenia środków przez bank (warto założyć pewien margines na wypadek niespodziewanych problemów) oraz przekazania kluczy.

Aby nastąpiło oficjalne uruchomienie kredytu hipotecznego, należy udać się do banku ze sporządzonymi dokumentami w formie aktu notarialnego. Wówczas składamy wniosek o uruchomienie kredytu hipotecznego. W momencie, gdy środki znajdą się na koncie sprzedającego, wystarczy odebrać klucze do własnego M.

Zgadza się - to ostatni etap zakupu mieszkania. Teraz zostaje nam tylko cieszyć się z nowego lokum i otworzyć całkowicie nowy rozdział w naszym dorosłym życiu.

Poradniki