Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Zakup mieszkania to duże przedsięwzięcie i poważna życiowa decyzja. Należy więc dobrze się do niego przygotować, zwłaszcza jeżeli będzie finansowany przy pomocy kredytu.

Osoby zainteresowane zakupem mieszkania muszą odpowiedzieć sobie na wiele pytań i przejść przez sporo formalności. Wątpliwości zwykle dotyczą nie tylko samego doboru lokalu, ale również formy finansowania i związanych z nią zobowiązań. Ten proces sam w sobie wymaga sporej wiedzy, a jej brak może przełożyć się nie tylko na rozczarowanie, ale również poważne problemy. Warto postawić na sprawdzone informacje oraz korzystać z rad ekspertów. W wielu sytuacjach dzięki temu uda się zaoszczędzić duże środki, a przy okazji podjąć odpowiedzialne decyzje. Własne mieszkanie powinno być jak najlepiej dostosowane do naszych oczekiwań, w końcu w większości przypadków to inwestycja na długie lata i miejsce kojarzące się z bezpieczeństwem i komfortem. Przyjrzyjmy się procesem zakupu mieszkania krok po kroku.

Własne mieszkanie. Jak wygląda zakup mieszkania krok po kroku? (fot. Shutterstock.com / )

Kupno mieszkania: wiele kwestii i pytań

Posiadanie własnego mieszkania to jeden z fundamentów finansowego i osobistego bezpieczeństwa. Z tego powodu zwykle staje się jednym z pierwszych celów, które zakładamy sobie na progu dorosłości. Jednocześnie jednak to również poważna inwestycja, która wymaga posiadania znacznych środków. Kupno mieszkania krok po kroku za gotówkę prezentuje się zupełnie inaczej niż ten sam zakup realizowany przy pomocy kredytu hipotecznego. Choć ten drugi wariant wiąże się ze zdecydowanie wyższymi kosztami, często jest po prostu jedyną realną opcją. Zobowiązania tego typu z pewnością nie należy się jednak bać. Warto natomiast podejść do niego odpowiedzialnie i przemyśleć kilka scenariuszy. Czasami pójście na pewne kompromisy może umożliwić uzyskanie wymiernych oszczędności oraz lepsze zabezpieczenie domowego budżetu.

Własne mieszkanie: na co zwrócić uwagę?

Na samym początku planowania zakupu mieszkania należy sporządzić odpowiedni plan. Ocenie powinniśmy poddać w nim zarówno finansowe i organizacyjne możliwości, jak i cel, który chcemy osiągnąć. Zakup mieszkania na własne cele mieszkaniowe to inwestycja, która po prostu musi być rentowna, w tym przypadku na rentowność wpływ mają jednak nieco inne czynniki, takie jak komfort życia czy długofalowe zabezpieczenie interesów swoich oraz rodziny. Warto więc zastanowić się nad kilkoma kwestiami:

  • Posiadany kapitał: własne mieszkanie to spory wydatek. Ceny jednak znacząco się od siebie różnią i są uzależnione od wielu czynników. Przed przystąpieniem do zakupu mieszkania warto określić, jakimi środkami dysponujemy. Jest to ważne nie tylko w przypadku kupna za gotówkę, ale również kredytu hipotecznego: konieczne będzie w końcu wniesienie m.in. wkładu własnego oraz poniesienie innych kosztów, co przełoży się bezpośrednio na perspektywy dotyczące wyboru samego mieszkania.
  • Potrzeby mieszkaniowe: wiele osób popełnia błąd, decydując się na zakup mieszkania, które w dłuższym ujęciu nie spełnia ich oczekiwań. Analizując oferty, warto wybrać taką, która odpowie nie tylko na obecne potrzeby, ale sprawdzi się również w innych scenariuszach. Kawalerka w centrum miasta może być dobrym mieszkaniem dla singla czy pary, ale będzie z pewnością zbyt mała w przypadku powiększenia się rodziny. Chociaż każdy kolejny metr kwadratowy oznacza wyższe koszty, czasami warto ponieść te wydatki i cieszyć się z czterech kątów, które będą wystarczające przez długie lata.
  • Lokalizacja: własne mieszkanie powinno być także praktyczne. Kupując je, warto więc zwrócić uwagę na lokalizacje. Dobry dostęp do transportu publicznego czy łatwy dojazd do miejsca pracy (albo do potencjalnego miejsca pracy w przyszłości) to coś, co z pewnością docenimy w dłuższej perspektywie. Z drugiej strony: jeżeli szukamy cichego miejsca na uboczu, a wykonywane obowiązki sprawiają, że dobre skomunikowanie czy bezpośrednia bliskość sklepów i punktów usługowych nie jest konieczna, również należy uwzględnić to w poszukiwaniach.
  • Indywidualne preferencje: często w procesie zakupu mieszkania idziemy na kompromisy, których potem żałujemy. Przyszły dom powinien być jednak dostosowany do naszych oczekiwań, a życie w nim powinno sprawiać nam po prostu radość. Warto więc skupić się na ofertach, które odpowiadają nam np. pod względem lokalizacji, metrażu czy możliwości aranżacyjnych.

Kupno mieszkania: rynek pierwotny czy wtórny?

Jednym z podstawowych pytań, na które będą musiały odpowiedzieć sobie osoby zainteresowane zakupem mieszkania, będzie to dotyczące stanu nieruchomości. Od tego, czy wybierzemy rynek pierwotny czy wtórny, zależeć będzie wiele czynników. Jednym z najważniejszych będzie oczywiście cena. Chociaż często oferty są do siebie zbliżone, w wielu przypadkach kupno mieszkania z drugiej ręki pozwoli na uzyskanie dużych oszczędności, zwłaszcza jeżeli będzie wykończone i urządzone. Poza tym nieruchomości z rynku wtórnego mają także inne plusy. Jednym z podstawowych z nich jest zdecydowanie większa różnorodność: można w ten sposób nabyć zarówno mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, w kamienicy, jak i na stosunkowo nowym osiedlu. Wiele z nich będzie wobec tego znakomicie skomunikowane i zagwarantuje dostęp np. do sklepów, szkół, placów zabaw czy kościołów, co nie zawsze będzie możliwe w przypadku inwestycji deweloperskich.

Z drugiej strony bardzo sensownym krokiem może być oczywiście kupno mieszkania u dewelopera. Nowe osiedla gwarantują wysoki standard i możliwość dostosowania lokalu do własnych preferencji. Zwykle pozwalają również na osiągnięcie zdecydowanie wyższego komfortu oraz bezpieczeństwa. W takim przypadku warto jednak zastanowić się nad standardem wykończenia:

  • Wykończenie pod klucz: umożliwi wprowadzenie się do wykończonego mieszkania. Oznacza to wprawdzie wyższe koszty, jednak te i tak trzeba ponieść. Większość firm pozwala przy tym na dobór kilku różnych standardów oraz decydowaniu o najważniejszych elementach prac czy wykorzystanych materiałach.
  • Stan deweloperski: w takim przypadku konieczne będzie samodzielne przeprowadzenie większości prac wykończeniowych. Z jednej strony pozwala to na osiągnięcie oszczędności – zwłaszcza jeżeli będziemy w stanie przeprowadzić je samodzielnie, z drugiej – może okazać się nawet droższe od kupna mieszkania pod klucz.

Szukasz dodatkowych środków? Sprawdź ofertę kredytów gotówkowych na 10000 zł

Zakup mieszkania krok po kroku

Kupno mieszkania to długotrwały proces, który składa się z wielu elementów. Oczywiście nieco inaczej będzie prezentował się w przypadku chęci skorzystania z kredytu hipotecznego (co w wielu przypadkach będzie po prostu koniecznością), inaczej natomiast podczas kupna za gotówkę. W tym drugim scenariuszu, co zrozumiałe, odejdą formalności związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, a najczęściej to właśnie one zabierają najwięcej czasu i nerwów.

  • Znalezienie odpowiedniego mieszkania: to oczywiście najważniejszy element całego procesu. W tym celu możemy posłużyć się zarówno popularnymi stronami z ogłoszeniami, jak i usługami biura nieruchomości. W tym drugim przypadku będzie to co prawda oznaczać dodatkowy koszt, jednak z drugiej strony zagwarantuje również wsparcie na poszczególnych etapach oraz wyższe bezpieczeństwo. Pracownicy biura zweryfikują np. zawartość ksiąg wieczystych, umówią wizytę i oględziny nieruchomości oraz zadbają o kwestie formalne. Zwykle za ich usługi zapłacić będzie trzeba określony procent wartości mieszkania.
  • Oględziny mieszkania i weryfikacja aspektów prawnych: po znalezieniu ciekawej oferty należy dokładnie obejrzeć mieszkanie i przeanalizować jego stan techniczny. Jeżeli nie mamy wiedzy i doświadczenia w tym zakresie, warto poprosić o pomoc fachowca. Ważne będzie także zapoznanie się z jego stanem prawnym. Wbrew pozorom obciążona hipoteka nie zawsze musi być powodem do rezygnacji z kupna mieszkania. Należy jednak dokładnie przeanalizować propozycję i posiadać pełen ogląd sytuacji.
  • Oszacowanie zdolności kredytowej: kupno mieszkania finansowanego za pomocą kredytu hipotecznego będzie wiązało się z większymi formalnościami. Szczegółowo opisałem je w artykule kredyt hipoteczny krok po kroku. Z punktu widzenia potencjalnego kredytobiorcy najważniejsze okażą się dwa czynniki: zdolność kredytowa oraz wkład własny. W celu zweryfikowania tej pierwszej można skontaktować się bezpośrednio z bankiem lub doradcą albo pośrednikiem kredytowym. Zdolność kredytowa, czyli suma kredytu, którą będzie w stanie przekazać nam bank, zależy od wielu czynników. Jednym z najistotniejszych są zarobki, ale na tym lista wymagań wcale się nie kończy. Ważne będą również m.in. perspektywy na przyszłość, dotychczasowa historia kredytowa czy stan rodzinny.
  • Sprawdzenie warunków: banki posiadają szczególne wymagania wobec swoich kredytobiorców. Te sprawiają, że czasami nawet stosunkowo majętne osoby są pozbawione możliwości wzięcia kredytu. Stanie się tak np. jeżeli będą posiadać zbyt mały staż pracy albo spłata zobowiązania zakończyłaby się w zbyt zaawansowanym wieku. Warto więc zapoznać się z polityką różnych instytucji w tym zakresie.
  • Podpisanie umowy przedwstępnej: najlepsze nieruchomości bardzo szybko znikają z rynku. Jeżeli wiemy już, na jaki kredyt możemy liczyć (albo posiadamy wystarczające środki), zapoznaliśmy się dokładnie zarówno ze stanem technicznym, jak i prawnym mieszkania, czas na podpisanie umowy przedwstępnej. Zostanie w niej zapewne określona kwota zadatku oraz terminy dotyczące podpisania właściwej umowy kupna mieszkania. Warto wynegocjować realne daty. Często cała procedura związana z kredytem zabiera ok. 2-3 miesiące, a zadatek w przypadku niewywiązania się z postanowień umowy przepada. Oczywiście w przypadku kupna mieszkania za gotówkę na tym kroku można zakończyć całą procedurę, podpisując umowę zakupu przed notariuszem.
  • Złożenie wniosku kredytowego: po podpisaniu umowy przedwstępnej należy udać się do banku w celu złożenia wniosku kredytowego. Konieczne będzie również dostarczenie różnego typu dokumentów, w tym zaświadczeń o osiąganych dochodach.
  • Wycena nieruchomości i promesa: przed wydaniem decyzji kredytowej bank będzie chciał dokonać wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Po zapoznaniu się zarówno ze stanem mieszkania, jak i naszych finansów wyda natomiast decyzję wstępną. Zwykle będą towarzyszyć jej dodatkowe warunki, po spełnieniu których otrzymamy kredyt.
  • Decyzja kredytowa: po spełnieniu warunków banku otrzymamy decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego, co umożliwi nam sfinalizowanie transakcji.
  • Wizyta u notariusza: zakup mieszkania musi zostać potwierdzony w obecności notariusza. Podczas sporządzania aktu notarialnego można przekazać wkład własny zadeklarowany w banku (po odliczeniu zadatku), jednak można zrobić to zarówno wcześniej, jak i później – w zależności od ustaleń pomiędzy stronami. W tym momencie formalnie stajemy się właścicielem nieruchomości. W umowie zostaną wyszczególnione natomiast terminy wypłacenia środków przez bank (warto założyć pewien margines na wypadek niespodziewanych problemów) oraz przekazania kluczy.
  • Uruchomienie kredytu i przekazanie kluczy: z aktem notarialnym należy udać się do banku w celu złożenia wniosku o uruchomienie kredytu. Kiedy środki znajdą się na koncie sprzedającego, wystarczy odebrać klucze do własnego mieszkania.

2020-07-01

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość: jak to zrobić?

Kredyt hipoteczny to duże zobowiązanie, które zwykle wiąże nas na bardzo długi okres. Życiowe scenariusze mogą jednak ulec zmianie. Wówczas warto pomyśleć o przeniesieniu hipoteki na inną nieruchomość.

2020-06-30

Dom czy mieszkanie: co wybrać?

Poszukując własnych czterech kątów, często zastanawiamy się nad tym, czy korzystniejsza okaże się budowa lub zakup domu czy mieszkania. Warto przeanalizować argumenty i wybrać najlepszą opcję.

2020-06-29

Prolongata. Na czym polega prolongata kredytu?

Regularna spłata miesięcznych rat może w niektórych przypadkach okazać się zadaniem niemal niemożliwym do wykonania. Warto wówczas pomyśleć o prolongacie kredytu.

Książeczka mieszkaniowa: czy książeczki mieszkaniowe mają wartość?

Książeczki mieszkaniowe były kiedyś podstawowym sposobem oszczędzania na własne mieszkanie. Dziś są już reliktem przeszłości, jednak wciąż posiada je spore grono osób. Wbrew pozorom nie są pozbawione wartości.

Jak obliczyć, sprawdzić i zwiększyć zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa określa jeden z najważniejszych parametrów naszego finansowego życia. Choć na jej temat krąży wiele mitów, warto przekonać się, ile naprawdę wynosi. Będzie to możliwe dzięki kalkulatorowi zdolności kredytowej.

Doradca kredytowy i pośrednik kredytowy. Czym się różnią?

Zaciągnięcie kredytu to poważna decyzja, a sam rynek produktów tego typu jest bardzo zróżnicowany i skomplikowany. Z pomocą może przyjść doradca kredytowy lub pośrednik kredytowy. Choć często mylimy ich ze sobą, w rzeczywistości to dwa oddzielne zawody.

Wykreślenie hipoteki. Jak złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki?

Kredyty hipoteczne to bardzo popularny produkt, pozwalający na zakup wymarzonej nieruchomości lub przeprowadzenie inwestycji. Nierozłącznie wiążą się z wprowadzeniem do hipoteki zapisu na rzecz banku. Warto dowiedzieć się, kiedy i na jakich zasadach można złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki.

Ikona informacji
poradniki