Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!


Kredyt hipoteczny to bardzo poważne zobowiązanie. Czasami sytuacja zmusza nas jednak do sprzedaży nieruchomości przed jego spłatą. Wbrew pozorom nie jest to niemożliwe.

W przekonaniu wielu osób kredyt hipoteczny bierze się praktycznie na całe życie i nie ma żadnego sposobu na uniknięcie całości spłaty. To także poważny psychologiczny czynnik, który zniechęca niektórych klientów banków od kupna czterech kątów z wykorzystaniem tego typu finansowania. Życie jest jednak bardzo dynamiczne i w czasie długiej spłaty (większość kredytobiorców decyduje się na okres wynoszący od 25 do 30 lat) może się wiele zmienić. Ciekawsze perspektywy zawodowe w innym mieście, sytuacja rodzinna, konieczność zmiany mieszkania na większe lub mniejsze to tylko niektóre ze scenariuszy, z którymi można się spotkać. Co w takiej sytuacji? Sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest wcale niemożliwa. Nieco różni się od standardowej procedury, ale nie powinna wiązać się z większymi problemami zarówno dla sprzedającego, jak i nabywcy.

Sprzedaż mieszkania z kredytem - to możliwe (fot. Roman Lipczynski / FORUM)

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem? Tak!

W chwili podpisywania umowy kredytowej mało kto pyta o taką możliwość. Zresztą, prawie nikt nie przewiduje takiej konieczności już na samym początku swojego życia z kredytem. Warto mieć jednak świadomość, że podpisując umowę kupna mieszkania to my stajemy się jego właścicielem (choć nasze prawa są nieco ograniczone przez wpis do księgi wieczystej ustanawiający hipotekę), a właściciel może dowolnie rozporządzań swoim majątkiem. Możemy więc zarówno wynajmować nieruchomość, jak i ją sprzedać. O tym fakcie musimy poinformować jednak bank, chyba że np. posiadamy większe środki i spłacimy zadłużenie przed sprzedażą, a następnie wystąpimy o wykreślenie stosownej informacji z księgi wieczystej. Jeżeli jednak chcemy sprzedać mieszkanie i pozbyć się kredytu, formalności będzie trochę więcej. Nie są jednak przeszkodą nie do przejścia.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Sprzedaż mieszkania z kredytem pod wieloma względami nie będzie różnić się od standardowej sprzedaży mieszkania. Warto zaznajomić się z poradnikiem, który przygotowaliśmy na ten temat i dowiedzieć się, jak zrobić to dobrze krok po kroku.

  • Znalezienie kupca – w tym aspekcie nic się nie zmienia. Możemy w tym celu zarówno skorzystać z usług biura nieruchomości, jak i zająć się tym samodzielnie. W ogłoszeniu powinniśmy jednak zaznaczyć, że jest to sprzedaż mieszkania z hipoteką. Warto uzmysłowić sobie, że w żaden sposób nie zmienia to sytuacji kupującego, o kwestie formalne będzie musiała zadbać strona zbywająca nieruchomość.
  • Zaświadczenie o kwocie aktualnego zadłużenia – po znalezieniu osoby deklarującej chęć nabycia nieruchomości należy udać się do banku udzielającego kredytu hipotecznego. Powinniśmy otrzymać zaświadczenie o kwocie pozostającego do spłaty zadłużenia. Oczywiście możemy zrobić to także przed znalezieniem kupca, jednak często poszukiwania nabywcy rozciągają się w czasie, a nieaktualne zaświadczenie na niewiele się przyda.
  • Promesa wykreślenia hipoteki – innym dokumentem, którego powinniśmy zażądać w banku, jest promesa, a więc zobowiązanie dotyczące wykreślenia z księgi wieczystej wpisu dotyczącego hipoteki. Oznacza to, że kupujący zyska pewność, iż po uiszczeniu należności bank udzielający kredytu hipotecznego sprzedawcy nie będzie miał żadnych praw do nieruchomości.
  • Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z hipoteką – kolejnym ważnym dokumentem będzie sporządzenie umowy przedwstępnej, w której ustalimy wszelkie szczegóły dotyczące transakcji. Możemy sporządzić ją zarówno w formie aktu notarialnego (wówczas zdecydowanie łatwiej o wykonanie jej postanowień), jak i bez udziału notariusza. Podstawowym zabezpieczeniem obu stron będzie zadatek, wynoszący zazwyczaj ok. 10% wartości nieruchomości. Umowa powinna zakładać podział płatności na dwie transze: jedna powinna trafić na konto banku i odpowiadać pozostającej do spłaty kwocie, a pozostała część bezpośrednio do sprzedawcy (pomniejszona o kwotę zadatku).
  • Akt notarialny – ostatnim krokiem będzie podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości. Ta musi koniecznie przybrać formę aktu notarialnego. Notariusz może również zadbać o to, aby z księgi wieczystej wykreślone zostały nieaktualne wpisy i pojawiły się nowe (w tym dotyczące nowej hipoteki, jeżeli kupujący korzysta z kredytu hipotecznego), możemy zająć się tym także samodzielnie.
  • Zaświadczenie o uregulowaniu zadłużenia – po otrzymaniu środków warto zwrócić się jeszcze do banku udzielającego kredyt hipoteczny po zaświadczenie dotyczące uregulowania zobowiązania. Dzięki temu zyskamy pewność, że cała transakcja przebiegła poprawnie, a my nie mamy żadnych zaległości.

Kupno mieszkania z hipoteką

Nieco inaczej cały proces wygląda z perspektywy kupującego, jednak wbrew pozorom nie różni się zbytnio od tego przyjętego dla mieszkań nieobciążonych hipoteką. Sytuacja jest najprostsza w przypadku kupna nieruchomości za gotówkę. Wówczas jedyna różnica polegać będzie na konieczności rozbicia płatności na dwie transze: jedna ureguluje wkład banku, druga natomiast powędruje na konto sprzedawcy. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby skorzystać z kredytu hipotecznego. Nie trzeba się przy tym ograniczać do oferty instytucji, która widnieje w hipotece. Warto zaznajomić się z całym procesem krok po kroku. W umowie sprzedaży pojawią się zapisy umożliwiające bankowi udzielającemu nowego kredytu przesłanie środków w odpowiedniej wysokości zarówno właścicielowi, jak i bankowi, z którego usług korzystał. Oczywiście kupno mieszkania z hipoteką będzie wiązało się również z koniecznością poniesienia dodatkowych opłat, w tym kosztów pracy notariusza, rzeczoznawcy majątkowego oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak sprzedaż mieszkanie z kredytem w innej walucie?

Medialne doniesienia przynoszą osobom, które wzięły kredyt w walucie obcej, sprzeczne informacje. Oczywiście zdecydowana większość z nich to tak zwani frankowicze: kredyt przeliczano więc na franka szwajcarskiego, którego kurs jeszcze jakiś czas temu umożliwiał wymierne oszczędności. Dziś jest inaczej i w wielu przypadkach okazuje się, że wysokość zadłużenia znacznie przewyższa wartość samej nieruchomości. W przypadku chęci jednorazowej przedterminowej spłaty bank przewalutuje kwotę zadłużenia, niestety – biorąc pod uwagę dzisiejsze uwarunkowania – nie będzie to najbardziej korzystne rozwiązanie z ekonomicznego punktu widzenia. Może więc okazać się, że, w zależności od tego, jaka część zobowiązania została spłacona, dochód ze sprzedaży będzie minimalny albo konieczne będzie wniesienie dodatkowej opłaty umożliwiającej uregulowanie zadłużenia. W takiej sytuacji warto skontaktować się z doświadczonym doradcą finansowym, który powinien pomóc w doborze najbardziej opłacalnego wariantu.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – o czym należy pamiętać?

Osoby zastanawiające się nad tym, czy można sprzedać mieszkanie z kredytem, lub czy kupno mieszkania z hipoteką jest dobrym krokiem powinny mieć świadomość, że:

  • To normalna i bezpieczna transakcja: wbrew pozorom sprzedaż mieszkania z kredytem wcale nie należy do rzadkości, nie powinniśmy więc traktować jej jako niespotykaną transakcję, która wiąże się z wieloma problemami. Znalezienie odpowiedniego kupca (albo odpowiedniej oferty, jeżeli interesuje nas kupno mieszkania z hipoteką) oraz właściwe zabezpieczenie interesów obu stron pomoże przejść przez cały proces bez większych problemów.
  • Formalności nie są skomplikowane: chociaż wiele osób obawia się całej procedury, w rzeczywistości ta wymaga zaledwie kilku dodatkowych czynności w porównaniu z tą, która towarzyszy kupnu lub sprzedaży mieszkania z nieobciążonego hipoteką.
  • Można na tym zyskać: wiele zależy od tego, w jakim momencie spłaty zdecydujemy się na sprzedaż mieszkania z hipoteką, jednak obecne uwarunkowania rynkowe sprawiają, że w wielu przypadkach może być to nawet transakcja korzystna z finansowego punktu widzenia.
  • Bez zmian dla kupującego: kupno mieszkania z hipoteką zazwyczaj wzbudza obawy osób poszukujących nieruchomości na rynku wtórnym. Niepotrzebnie. W rzeczywistości cała procedura nie będzie się znacznie różniła od tej standardowej, a wiele czynności przeprowadzi za nas notariusz, pracownicy banku lub biura nieruchomości (jeśli z jego usług korzystamy). Jeżeli więc oferta sprzedaży mieszkania z kredytem jest korzystna, a wszystkie dokumenty transparentne, nie ma najmniejszych powodów do obaw.

2020-02-13

Sprzedaż mieszkania z kredytem - to możliwe

Kredyt hipoteczny to bardzo poważne zobowiązanie. Czasami sytuacja zmusza nas jednak do sprzedaży nieruchomości przed jego spłatą. Wbrew pozorom nie jest to niemożliwe.

2020-02-12

Wykup mieszkania komunalnego: jak to zrobić?

Lokatorzy mieszkań komunalnych często mają możliwość atrakcyjnego pod względem cenowym wykupu nieruchomości. Może okazać się, że to znakomita forma łatwego nabycia sporego majątku.

2020-02-11

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - czym jest?

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, można natrafić na różnego typu oferty. Niektóre z nich oferują spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Warto wiedzieć, czym różni się od standardowego prawa własności.

Rachunek powierniczy a kupno mieszkania na rynku pierwotnym

Zakup nowego mieszkania to duże przedsięwzięcie. Aby zredukować ryzyko wystąpienia problemów, warto upewnić się, że deweloper korzysta z rachunku powierniczego.

Umowa przedwstępna: jak powinna wyglądać?

Kupno lub sprzedaż nieruchomości wiąże się z wieloma formalnościami dla obu stron transakcji. Jedną z nich jest sporządzenie i podpisanie umowy przedwstępnej.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

Kupno nieruchomości to poważne zobowiązanie i spore wyzwanie. Warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, zwłaszcza jeżeli pochodzi z rynku wtórnego.

Stan deweloperski - co należy wiedzieć

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym często spotykamy się z różnymi standardami wykończenia. Podstawowym, a jednocześnie najczęściej wybieranym, jest stan deweloperski.

Ikona informacji
poradniki