Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – krok po kroku

Wiele osób myśli, że kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, które wiąże kredytobiorców na całe życie – zarówno z samym mieszkaniem, jak również z bankiem. Nic bardziej mylnego! Obecnie standardem jest kupowanie i sprzedawanie mieszkań z rynku wtórnego z kredytem hipotecznym. Nikogo już takie transakcje nie powinny dziwić, a na pewno nie jest to powód do zmartwień.

Czasy, kiedy w jednym domu czy mieszkaniu mieszkało się przez całe życie, a potem żyły w nich nasze dzieci i wnuki dawno odeszły do lamusa. Dzisiaj ludzie żyją bardzo dynamicznie. Częste przeprowadzki w pogoni za lepszą pracą, miłością życia, czy po prostu w poszukiwaniu własnego miejsca na ziemi nikogo już nie dziwią. Nie można też zapomnieć o kredytobiorcach, którym powiększyła się rodzina i potrzebują więcej miejsca, ani też o rozwodnikach korzystających ze sprzedaży wspólnej i obciążonej hipoteką nieruchomości, jako najprostszego rozwiązania na podział majątku. Dodatkowo istnieje też coraz to powiększająca się grupa inwestorów, którzy kupują mieszkania na kredyt, a po niedługim czasie sprzedają je z zyskiem.

Jak zatem przebiega sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym? Jak wygląda kupno obciążonej hipoteką nieruchomości? Czy sprzedaż mieszkania z kredytem zawsze musi być możliwa? I w końcu – co może pójść nie tak?

Czy można sprzedać mieszkanie, kiedy spłacasz za nie kredyt hipoteczny?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w większości przypadków jest możliwa. Istnieje jedynie kilka rzadko spotykanych wyjątkowych sytuacji, kiedy mógłbyś mieć problem ze sfinalizowaniem takiej transakcji. O nich opowiadam w dalszej części artykułu.

W dzisiejszych czasach kredyt hipoteczny to główne źródło finansowania zakupu nieruchomości. Polacy chętnie z niego korzystają, ponieważ pozwala on znacznie przyspieszyć realizację marzenia o własnym mieszkaniu. Dodatkowo to stosunkowo tani i wygodny produkt. W większości przypadków mieszkanie w nieruchomościach kupionych na kredyt jest znacznie tańsze niż opłaty za wynajem analogicznych co do wielkości, standardu i funkcjonalności mieszkań czy domów.

Kredytobiorca hipoteczny jest właścicielem nabywanej nieruchomości. Zgodnie z prawem, może nią dowolnie dysponować. Bank występuje jedynie w roli wierzyciela hipotecznego, który w kredytowanej nieruchomości dopatruje się zabezpieczenia spłaty należności. Prawo własności potwierdzone jest wpisem w dziale II księgi wieczystej. Bank kredytujący będzie natomiast widoczny w dziale IV.

Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym, musisz o tym poinformować zarówno bank, jak i potencjalnego kupca. Transakcja będzie się bowiem wiązała z koniecznością dopełnienia dodatkowych formalności – rozliczenia kredytu pozostałego do spłaty z bankiem oraz dokonania zwolnienia hipoteki w księdze wieczystej.

Jak w praktyce wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem?

Zastanawiasz się, jak w praktyce wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem?

Przykładowo, jeśli zamierzasz sprzedać mieszkanie z kredytem za 500 tysięcy złotych, a koszt całkowitej spłaty tego zobowiązania wynosi 300 tysięcy, to bank otrzyma 300 tysięcy, a Ty pozostałe 200 tysięcy złotych. Nie ma możliwości, aby bank nie otrzymał swojej części w pierwszej kolejności.

Po całkowitej spłacie zobowiązania z działu IV księgi wieczystej wykreślony zostanie wpis o hipotece, a kupujący stanie się pełnoprawnym właścicielem. Jeśli zdecyduje się kupić mieszkanie na kredyt, to w dziale IV pojawi się kolejny wpis.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Instrukcja krok po kroku

Wiesz już, że sprzedaż mieszkania z kredytem jest możliwa i jaki jest ogólny schemat przebiegu takiej transakcji. Sprawdź teraz, co krok po kroku musisz zrobić, aby sprzedać mieszkanie lub dom z kredytem.

1. Sprawdź, czy sprzedaż mieszkania Ci się opłaca. Porównaj ceny rynkowe i zobacz, ile w chwili obecnej warta jest Twoja nieruchomość. Sięgnij do podpisanej umowy kredytowej lub odwiedź oddział banku i dowiedz się, z jakimi opłatami będziesz musiał się liczyć, jeśli zdecydujesz się na sprzedaż oraz ile kapitału pozostało do spłaty. Policz, czy to dla Ciebie opłacalne.

2. Znajdź kupca. Możesz próbować swoich sił na portalach ogłoszeniowych, w gazetach, na portalach społecznościowych, a nawet wieszając w okolicy mieszkania papierowe ogłoszenia. Możesz również poprosić o pomoc agencje nieruchomości, które pomogą nie tylko w sprzedaży, ale również dopełnieniu niezbędnych okołosprzedażowych formalności. Jeśli wybierzesz biuro nieruchomości, to musisz się liczyć z tym, że zażąda ono prowizji za swoją pracę.

3. Uzyskaj zaświadczenie o wysokości aktualnego zadłużenia oraz promesa wykreślenia hipoteki z KW. Do podpisania umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego niezbędne Ci będą dwa powyżej wskazane dokumenty. Uzyskasz je w banku, który udzielił kredytu na zakup.

4. Podpisz akt notarialny. Jeśli kupujący nabywa nieruchomość za gotówkę, to od razu możecie podpisać właściwą, notarialną umowę przeniesienia własności. Jeśli natomiast on sam chciałby kupić Twoje mieszkanie lub dom na kredyt, to umowę właściwą poprzedzi umowa przedwstępna. Nie musi ona mieć formy aktu notarialnego.

5. Spłata kredytu hipotecznego i wypłata pozostałej kwoty sprzedającemu. Jak już wcześniej wspomniałam, środki z tytułu sprzedaży nieruchomości posłużą w pierwszej kolejności spłacie kredytu (dochodzi do wcześniejszej spłaty kredytu). Pozostała ich część zostanie przelana na Twoje konto.

6. Uzyskaj  zgodę banku na wykreślenie hipoteki – to dokument niezbędny dla nowego właściciela mieszkania, aby ten mógł bez przeszkód dysponować nabytą nieruchomością w przyszłości.

W praktyce procedura sprzedaży mieszkania z kredytem nie jest trudna. W dokonaniu większości czynności pomoże Ci doradca bankowy oraz notariusz. Jeśli dodatkowo zdecydujesz się na współpracę z ekspertem finansowym reprezentującym wybranego pośrednika kredytowego lub/i z agencją nieruchomości, to oni przeprowadzą Cię krok po kroku przez cały proces, a co więcej – większości formalności dopełnią za Ciebie.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – wymagane dokumenty

Sprzedaż mieszkania z kredytem to standardowa transakcja, która przebiega w sposób mocno zbliżony do sytuacji, kiedy chcielibyśmy sprzedać nie obciążoną nieruchomość. Potrzebne będzie tylko kilka dodatkowych dokumentów:

1. promesa i zgoda banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości po spłacie zobowiązania;

2. zaświadczenie o obecnej wysokości zadłużenia.

Pamiętaj, że powyżej wskazane dokumenty ważne są jedynie przez 30 dni. Ich pozyskanie może wiązać się z dodatkowymi opłatami wynikającymi z tabeli opłat i prowizji załączonej do umowy kredytowej.

Sprzedając mieszkanie z kredytem nie możesz zalegać z płatnością rat, ani opłatami czynszowymi wobec spółdzielni. Nie ma też możliwości, abyś sprzedał mieszkanie zajęte przez komornika lub syndyka.

Co łączy sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym i wcześniejszą spłatę zobowiązania?

Przy sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką dochodzi do wcześniejszej spłaty zobowiązania. Przy całkowitej spłacie kredytu zwracasz do banku jedynie pozostałą do spłaty część kapitałową oraz ewentualnie przysługującą wierzycielowi prowizję. Część odsetkowa zostaje anulowana.

Jeśli planujesz sprzedać mieszkanie z kredytem przed upływem 36 miesięcy od podpisania umowy kredytowej, powinieneś się liczyć z możliwą koniecznością zapłacenia odsetek za wcześniejszą spłatę. Nie jest to opłata stosowana przez wszystkie instytucje, ale kiedy się pojawi, to będzie wyrażona w procentach i liczona z uwzględnieniem wysokości kapitału pozostałego do spłaty.

Czy sprzedaż mieszkania z kredytem jest opłacalna?

Nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, czy transakcja sprzedaży mieszkania z kredytem jest opłacalna. Oczywiście może się ona wiązać z osiągnięciem korzyści majątkowych, ale zazwyczaj jest to ruch podyktowany przymusem wynikającym z konieczności pozbycia się zobowiązania lub podziału majątku po rozwodzie.

Istnieje jedynie wąska grupa inwestorów, którzy kupują mieszkania na kredyt hipoteczny z zamysłem ich późniejszej odsprzedaży z zyskiem. Zapewne robią to, ponieważ transakcje takie są z ich punktu widzenia opłacalne.  Osoby takie wybierają relatywnie tanie nieruchomości, które mają potencjał szybkiego wzrostu wartości. Dodatkowo zawsze podpisują umowy w bankach gwarantujących bezpłatną całkowitą spłatę kredytu. Najczęściej są to kredyty oprocentowane zmiennie i spłacane w systemie rat malejących. Wszystko po to, aby zysk z takiej transakcji był jak najwyższy.

Muszę przyznać, że współpracowałam z osobami działającymi w ten sposób. Zyski, które osiągały potrafiły być naprawdę imponujące.

Należy jednak stanowczo podkreślić, że zdecydowana większość osób sprzedających mieszkanie z kredytem robi to z konieczności. Ich decyzja motywowana jest: widmem niewypłacalności, zmianą miejsca zamieszkania, rozwodem lub powiększającą się rodziną.

Zobacz również: Bezpieczny kredyt 2% i Program Mieszkanie bez wkładu własnego to nie wszystko! Sprawdź, jaką pomoc rządową możesz otrzymać przy zakupie jednej nieruchomości!

Ile kosztuje sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?

Planując transakcję sprzedaży mieszkania, którego zakup sfinansowałeś za pomocą kredytu hipotecznego, musisz uwzględnić pewne dodatkowe koszty:

1. Prowizja banku za wcześniejszą całkowitą spłatę – jeśli zaciągnąłeś kredyt po 22 lipca 2017 roku, to wysokość takiej prowizji nie może być wyższa niż 3% kwoty nadpłacanej, przy założeniu, że nie będzie to więcej niż wynosiłaby suma odsetek naliczonych w okresie roku od faktycznej spłaty. Bank ma prawo naliczyć taką prowizję, jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 3 lat od zawarcia umowy kredytowej.

2. Koszty notarialne – z notarialnego punktu widzenia koszty sprzedaży mieszkania, które obciąża kredyt hipoteczny będą tożsame z transakcjami, gdzie tego kredytu nie ma. Ustawodawca określa jedynie maksymalne kwoty taks notarialnych. Warto zatem szukać kancelarii z najbardziej przystępnym cennikiem. Praktyka pokazuje, że w większości przypadków koszty dzielone są po połowie na stronę sprzedającą i kupującą.

3. Podatek dochodowy – został dokładnie opisany w dalszej części tekstu.

4. Zwrot kwoty dopłat rządowych – niegdyś bardzo popularnym sposobem na zakup nieruchomości były kredyty przyznawane w systemie „Mieszkań Dla Młodych” lub „Rodzina na swoim”. Podpisanie takiej umowy wiązało się z koniecznością spełnienia szeregu wytycznych. Wśród nich był również warunek dotyczący braku możliwości sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lub 8 lat pod rygorem konieczności zwrotu przyznanego dofinansowania.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym a podatek PCC

Transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego, a takie mają miejsce, jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości finansowanej z kredytu hipotecznego, wiąże się koniecznością opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek PCC wynosi 2% od wartości nieruchomości, a jego zapłata leży po stronie kupującego.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym a podatek dochodowy

Jeśli sprzedasz mieszkanie lub inną nieruchomość przed upływem 5 lat od jej zakupu, to będzie na Tobie ciążył obowiązek opłacenia podatku dochodowego. Jego wysokość wynosi 19% i liczona jest od różnicy pomiędzy kwotą zakupu a ceną sprzedaży nieruchomości.

Zastosowanie ulgi mieszkaniowej pozwala na całkowite uniknięcie konieczności zapłacenia należnego podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Aby móc z niej skorzystać, należy uzyskane ze sprzedaży środki przeznaczyć na cele mieszkaniowe: zakup nowej nieruchomości, budowę domu czy remont. Od niedawna celem może być również spłata kredytu hipotecznego.

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości nie będzie musiał być odprowadzony do urzędu skarbowego, jeśli całą kwotę, jaką otrzymałeś tytułem sprzedaży przeznaczysz na kolejny cel mieszkaniowy.

Czy sprzedaż mieszkania z kredytem walutowym jest możliwa?

Musisz wiedzieć, że da się sprzedać mieszkanie lub dom z kredytem walutowym. Taka transakcja obecnie może jednak być nieco problematyczna, szczególnie, jeśli spłatę kredytu hipotecznego realizujesz we frankach szwajcarskich.

W przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem zaciągniętym w walucie obcej,  kiedy chce kupić je za złotówki, to na zaświadczeniu o zadłużeniu saldo kredytu będzie wyrażone w walucie polskiej. Kwota pozostała do spłaty zostanie przewalutowana po obecnym kursie. Jeśli wartość zobowiązania będzie wyższa niż wartość nieruchomości, to sprzedający decydując się na sprzedaż, będzie musiał dopłacić różnicę z własnej kieszeni.

Jak wygląda zakup mieszkania z kredytem hipotecznym z perspektywy kupującego?

Niniejszy artykuł poświęcony jest temu, jak sprzedać mieszkanie z kredytem, a więc perspektywie sprzedającego. A jak sytuacja wygląda z punktu widzenia kupującego?

Przede wszystkim musisz wiedzieć, że kredyt hipoteczny obciążający kupowaną nieruchomość nie jest przeciwwskazaniem dla sfinalizowania takiej transakcji. Nie powinieneś bać się takich ruchów, zwłaszcza, że zazwyczaj osobom wystawiającym na sprzedaż  mieszkania obciążonego hipoteką zależy na szybkim ich upłynnieniu, co daje duże pole dla negocjacji ceny.

Mieszkanie z kredytem możesz kupić zarówno za gotówkę, jak i na kredyt. Z Twojej perspektywy transakcja niewiele będzie się różnić od tej, gdzie kupowałbyś nieruchomość bez kredytu. Po prostu dokonasz dwóch przelewów – pierwszego na konto banku, a drugiego na konto sprzedającego.

Czy bank kredytujący musi wyrazić zgodę na sprzedaż obciążonego hipoteką mieszkania?

Jeśli nie miałeś problemów ze spłatą kredytu hipoteczna na nieruchomość wystawioną na sprzedaż, to nie będziesz potrzebował zgody banku na dokonanie transakcji. Bank jednak musi zostać powiadomiony o Twoim zamiarze, aby mógł wystawić niezbędną do sprzedaży dokumentację.

Co się stanie z ubezpieczeniem nieruchomości, kiedy sprzedasz mieszkanie z kredytem?

Mieszkania kupowane na kredyt obowiązkowo muszą zostać ubezpieczone co najmniej od ognia i nieszczęśliwych zdarzeń. Często polisy opłacane są za rok z góry. Co dzieje się z takim ubezpieczeniem w sytuacji zmiany właściciela mieszkania lub domu?

Ubezpieczalnie stosują dwa rozwiązania:

1. umożliwiają przepisanie umowy ubezpieczenia na nowego właściciela; polisa biegnie dalej, więc dotychczasowemu właścicielowi nie należy się zwrot środków za niewykorzystany okres polisowy;

2. rozwiązują umowę ubezpieczenia zawartą z dotychczasowym właścicielem i zwracają mu nadpłaconą część składki ubezpieczeniowej.

Kiedy możesz mieć problem ze sprzedażą mieszkania z kredytem?

Sprzedaż mieszkania z kredytem w większości przypadków przebiega bezproblemowo. Jest jednak kilka sytuacji, kiedy taka transakcja nie będzie mogła dojść do skutku:

1. koszt spłaty kredytu przekracza wartość mieszkania – środki ze sprzedaży mieszkania z kredytem w pierwszej kolejności trafiają na konto banku, aby w ten sposób spłacić całość pozostałego do spłaty zobowiązania; jeśli wartość mieszkania drastycznie spadła lub cena całkowitej spłaty jest bardzo wysoka, to cena zakupu nie wystarczy na zaspokojenie wierzytelności w banku;

2. brak zgody współwłaściciela lub współkredytobiorcy – zakończenie umowy kredytowej wymaga zgody wszystkich współkredytobiorców, a sprzedaż nieruchomości będzie wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli;

3. nieruchomość została zajęta przez komornika lub syndyka – aby sprzedać zajętą za nieterminowe regulowanie zobowiązań nieruchomość, należy uzyskać zgodę osoby sprawującej pieczę nad tym zajęciem.

Zobacz również: Nie taka inflacja straszna, jak ją malują… Złoty czas dla kredytobiorców, czyli jak zarobić na inflacji

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – wiedza w pigułce

O czym powinieneś pamiętać, kiedy interesuje Cię sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką?