Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Kredyt hipoteczny to bardzo poważne zobowiązanie. Czasami sytuacja zmusza nas jednak do sprzedaży nieruchomości przed jego spłatą. Wbrew pozorom nie jest to niemożliwe.

W przekonaniu wielu osób kredyt hipoteczny bierze się praktycznie na całe życie i nie ma żadnego sposobu na uniknięcie całości spłaty. To także poważny psychologiczny czynnik, który zniechęca niektórych klientów banków od kupna czterech kątów z wykorzystaniem tego typu finansowania. Życie jest jednak bardzo dynamiczne i w czasie długiej spłaty (większość kredytobiorców decyduje się na okres wynoszący od 25 do 30 lat) może się wiele zmienić. Ciekawsze perspektywy zawodowe w innym mieście, sytuacja rodzinna, konieczność zmiany mieszkania na większe lub mniejsze to tylko niektóre ze scenariuszy, z którymi można się spotkać. Co w takiej sytuacji? Sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest wcale niemożliwa. Nieco różni się od standardowej procedury, ale nie powinna wiązać się z większymi problemami zarówno dla sprzedającego, jak i nabywcy.

Sprzedaż mieszkania z kredytem - to możliwe (fot. Roman Lipczynski / FORUM)

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem? Tak!

W chwili podpisywania umowy kredytowej mało kto pyta o taką możliwość. Zresztą, prawie nikt nie przewiduje takiej konieczności już na samym początku swojego życia z kredytem. Warto mieć jednak świadomość, że podpisując umowę kupna mieszkania to my stajemy się jego właścicielem (choć nasze prawa są nieco ograniczone przez wpis do księgi wieczystej ustanawiający hipotekę), a właściciel może dowolnie rozporządzań swoim majątkiem. Możemy więc zarówno wynajmować nieruchomość, jak i ją sprzedać. O tym fakcie musimy poinformować jednak bank, chyba że np. posiadamy większe środki i spłacimy zadłużenie przed sprzedażą, a następnie wystąpimy o wykreślenie stosownej informacji z księgi wieczystej. Jeżeli jednak chcemy sprzedać mieszkanie i pozbyć się kredytu, formalności będzie trochę więcej. Nie są jednak przeszkodą nie do przejścia.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Sprzedaż mieszkania z kredytem pod wieloma względami nie będzie różnić się od standardowej sprzedaży mieszkania. Warto zaznajomić się z poradnikiem, który przygotowaliśmy na ten temat i dowiedzieć się, jak zrobić to dobrze krok po kroku.

  • Znalezienie kupca – w tym aspekcie nic się nie zmienia. Możemy w tym celu zarówno skorzystać z usług biura nieruchomości, jak i zająć się tym samodzielnie. W ogłoszeniu powinniśmy jednak zaznaczyć, że jest to sprzedaż mieszkania z hipoteką. Warto uzmysłowić sobie, że w żaden sposób nie zmienia to sytuacji kupującego, o kwestie formalne będzie musiała zadbać strona zbywająca nieruchomość.
  • Zaświadczenie o kwocie aktualnego zadłużenia – po znalezieniu osoby deklarującej chęć nabycia nieruchomości należy udać się do banku udzielającego kredytu hipotecznego. Powinniśmy otrzymać zaświadczenie o kwocie pozostającego do spłaty zadłużenia. Oczywiście możemy zrobić to także przed znalezieniem kupca, jednak często poszukiwania nabywcy rozciągają się w czasie, a nieaktualne zaświadczenie na niewiele się przyda.
  • Promesa wykreślenia hipoteki – innym dokumentem, którego powinniśmy zażądać w banku, jest promesa, a więc zobowiązanie dotyczące wykreślenia z księgi wieczystej wpisu dotyczącego hipoteki. Oznacza to, że kupujący zyska pewność, iż po uiszczeniu należności bank udzielający kredytu hipotecznego sprzedawcy nie będzie miał żadnych praw do nieruchomości.
  • Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z hipoteką – kolejnym ważnym dokumentem będzie sporządzenie umowy przedwstępnej, w której ustalimy wszelkie szczegóły dotyczące transakcji. Możemy sporządzić ją zarówno w formie aktu notarialnego (wówczas zdecydowanie łatwiej o wykonanie jej postanowień), jak i bez udziału notariusza. Podstawowym zabezpieczeniem obu stron będzie zadatek, wynoszący zazwyczaj ok. 10% wartości nieruchomości. Umowa powinna zakładać podział płatności na dwie transze: jedna powinna trafić na konto banku i odpowiadać pozostającej do spłaty kwocie, a pozostała część bezpośrednio do sprzedawcy (pomniejszona o kwotę zadatku).
  • Akt notarialny – ostatnim krokiem będzie podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości. Ta musi koniecznie przybrać formę aktu notarialnego. Notariusz może również zadbać o to, aby z księgi wieczystej wykreślone zostały nieaktualne wpisy i pojawiły się nowe (w tym dotyczące nowej hipoteki, jeżeli kupujący korzysta z kredytu hipotecznego), możemy zająć się tym także samodzielnie.
  • Zaświadczenie o uregulowaniu zadłużenia – po otrzymaniu środków warto zwrócić się jeszcze do banku udzielającego kredyt hipoteczny po zaświadczenie dotyczące uregulowania zobowiązania. Dzięki temu zyskamy pewność, że cała transakcja przebiegła poprawnie, a my nie mamy żadnych zaległości.

Kupno mieszkania z hipoteką

Nieco inaczej cały proces wygląda z perspektywy kupującego, jednak wbrew pozorom nie różni się zbytnio od tego przyjętego dla mieszkań nieobciążonych hipoteką. Sytuacja jest najprostsza w przypadku kupna nieruchomości za gotówkę. Wówczas jedyna różnica polegać będzie na konieczności rozbicia płatności na dwie transze: jedna ureguluje wkład banku, druga natomiast powędruje na konto sprzedawcy. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby skorzystać z kredytu hipotecznego. Nie trzeba się przy tym ograniczać do oferty instytucji, która widnieje w hipotece. Warto zaznajomić się z całym procesem krok po kroku. W umowie sprzedaży pojawią się zapisy umożliwiające bankowi udzielającemu nowego kredytu przesłanie środków w odpowiedniej wysokości zarówno właścicielowi, jak i bankowi, z którego usług korzystał. Oczywiście kupno mieszkania z hipoteką będzie wiązało się również z koniecznością poniesienia dodatkowych opłat, w tym kosztów pracy notariusza, rzeczoznawcy majątkowego oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak sprzedaż mieszkanie z kredytem w innej walucie?

Medialne doniesienia przynoszą osobom, które wzięły kredyt w walucie obcej, sprzeczne informacje. Oczywiście zdecydowana większość z nich to tak zwani frankowicze: kredyt przeliczano więc na franka szwajcarskiego, którego kurs jeszcze jakiś czas temu umożliwiał wymierne oszczędności. Dziś jest inaczej i w wielu przypadkach okazuje się, że wysokość zadłużenia znacznie przewyższa wartość samej nieruchomości. W przypadku chęci jednorazowej przedterminowej spłaty bank przewalutuje kwotę zadłużenia, niestety – biorąc pod uwagę dzisiejsze uwarunkowania – nie będzie to najbardziej korzystne rozwiązanie z ekonomicznego punktu widzenia. Może więc okazać się, że, w zależności od tego, jaka część zobowiązania została spłacona, dochód ze sprzedaży będzie minimalny albo konieczne będzie wniesienie dodatkowej opłaty umożliwiającej uregulowanie zadłużenia. W takiej sytuacji warto skontaktować się z doświadczonym doradcą finansowym, który powinien pomóc w doborze najbardziej opłacalnego wariantu.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – o czym należy pamiętać?

Osoby zastanawiające się nad tym, czy można sprzedać mieszkanie z kredytem, lub czy kupno mieszkania z hipoteką jest dobrym krokiem powinny mieć świadomość, że:

  • To normalna i bezpieczna transakcja: wbrew pozorom sprzedaż mieszkania z kredytem wcale nie należy do rzadkości, nie powinniśmy więc traktować jej jako niespotykaną transakcję, która wiąże się z wieloma problemami. Znalezienie odpowiedniego kupca (albo odpowiedniej oferty, jeżeli interesuje nas kupno mieszkania z hipoteką) oraz właściwe zabezpieczenie interesów obu stron pomoże przejść przez cały proces bez większych problemów.
  • Formalności nie są skomplikowane: chociaż wiele osób obawia się całej procedury, w rzeczywistości ta wymaga zaledwie kilku dodatkowych czynności w porównaniu z tą, która towarzyszy kupnu lub sprzedaży mieszkania z nieobciążonego hipoteką.
  • Można na tym zyskać: wiele zależy od tego, w jakim momencie spłaty zdecydujemy się na sprzedaż mieszkania z hipoteką, jednak obecne uwarunkowania rynkowe sprawiają, że w wielu przypadkach może być to nawet transakcja korzystna z finansowego punktu widzenia.
  • Bez zmian dla kupującego: kupno mieszkania z hipoteką zazwyczaj wzbudza obawy osób poszukujących nieruchomości na rynku wtórnym. Niepotrzebnie. W rzeczywistości cała procedura nie będzie się znacznie różniła od tej standardowej, a wiele czynności przeprowadzi za nas notariusz, pracownicy banku lub biura nieruchomości (jeśli z jego usług korzystamy). Jeżeli więc oferta sprzedaży mieszkania z kredytem jest korzystna, a wszystkie dokumenty transparentne, nie ma najmniejszych powodów do obaw.

2020-08-05

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: czym jest?

Wysokie ceny nieruchomości to nie tylko duży problem dla osób chcących kupić mieszkanie lub dom za gotówkę, ale również dla kredytobiorców. Pierwszą przeszkodą może stać się obowiązek wniesienia wkładu własnego.

2020-08-05

Kredyt dla pracujących za granicą: jak go dostać i na czym polega?

W dzisiejszych czasach coraz więcej osób pracuje za granicą i osiąga dochody w innej walucie. Choć często jest to korzystne finansowo, może oznaczać pewne problemy z uzyskaniem kredytu w polskich bankach.

2020-08-03

Prowizja za udzielenie kredytu: czym jest i jak ją obniżyć?

Kredyty wiążą się z wieloma dodatkowymi kosztami. Jednym z podstawowych z nich jest prowizja za udzielenie kredytu. Ta, choć przybiera formę jednorazowej opłaty, może istotnie wpłynąć na wydatki związane z uzyskaniem środków.

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość: jak to zrobić?

Kredyt hipoteczny to duże zobowiązanie, które zwykle wiąże nas na bardzo długi okres. Życiowe scenariusze mogą jednak ulec zmianie. Wówczas warto pomyśleć o przeniesieniu hipoteki na inną nieruchomość.

Wykreślenie hipoteki. Jak złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki?

Kredyty hipoteczne to bardzo popularny produkt, pozwalający na zakup wymarzonej nieruchomości lub przeprowadzenie inwestycji. Nierozłącznie wiążą się z wprowadzeniem do hipoteki zapisu na rzecz banku. Warto dowiedzieć się, kiedy i na jakich zasadach można złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki.

Prolongata. Na czym polega prolongata kredytu?

Regularna spłata miesięcznych rat może w niektórych przypadkach okazać się zadaniem niemal niemożliwym do wykonania. Warto wówczas pomyśleć o prolongacie kredytu.

Marża kredytu: czym jest i od czego zależy marża banku?

Potencjalni kredytobiorcy zwracają przede wszystkim uwagę na koszty kredytu. Im tańsze zobowiązanie, tym lepsze. Znaczny wpływ na wysokość tej stawki ma marża kredytu.