Umowa przedwstępna to kontrakt, który określa warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli tej właściwej, na mocy której przeniesiona zostanie własność nieruchomości i przekazana będzie odpowiednia kwota pieniężna sprzedającemu. Umowa przedwstępna określa tę kwotę oraz termin podpisania umowy przyrzeczonej.
Taki kontrakt ma gwarantować z jednej strony, że nabywca, który już częściowo zaangażował się finansowo, rzeczywiście finalną umowę podpisze, a z drugiej strony, że sprzedający do czasu podpisania tej umowy nie sprzeda mieszkania komuś innemu. Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, umowa przedwstępna chroni interesy obu stron.
Tak też określa ten rodzaj kontraktu Kodeks cywilny, gdzie w art. 389 czytamy, że umowa przedwstępna to „taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (dalej „umowa przyrzeczona”)”. Umowa przedwstępna powinna więc określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli tej ostatecznej, takie jak termin, cenę itp. Istotna jest też forma zawarcia umowy. Choć umowę przedwstępną można zawrzeć w formie pisemnej, znacznie mocniejszą ochronę daje akt notarialny.
Dzięki takiej formule możemy choćby dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (a więc faktycznej umowy sprzedaży w formie notarialnej) przed sądem, w sytuacji gdy druga strona nie wywiąże się z zapisów umowy przedwstępnej. W tym wariancie orzeczenie sądu pełni rolę oświadczenia stron o zawarciu takiej umowy. To oznacza, że może dojść do przeniesienia własności nieruchomości na warunkach z umowy przedwstępnej.
Dzięki takiemu kontraktowi, zawartemu w formie notarialnej, możemy również m.in. dochodzić odszkodowania lub zażądać naprawienia szkody od drugiej strony, jeśli nie wywiąże się ona z umowy lub też np. możemy zablokować sprzedaż nieruchomości innemu kupującemu. Co więcej, dzięki formule notarialnej fakt zawarcia umowy przedwstępnej będzie odnotowany wpisem w dziale III księgi wieczystej. Tak więc jej zawarcie będzie jawne.
Tym samym żaden potencjalny kontrahent nie będzie mógł bez wiedzy i zgody pierwotnego kupującego nabyć tę nieruchomość przez rok po terminie zawarcia ostatecznej umowy. Zgodnie z art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego: „roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.
Zadatek czy zaliczka
Interesy stron chroni też określona kwota pieniędzy wpłacana sprzedającemu przez kupującego w momencie podpisywania umowy przedwstępnej. Kluczowe jest jednak określenie, czy owa suma jest zadatkiem, czy też zaliczką.
Jeśli nie zdefiniujemy owej sumy jako zaliczki, ustawowo będzie ona funkcjonować jako zadatek – zgodnie z art. 394 § 1 KC.
Zadatek to formuła płatności uregulowana w Kodeksie cywilnym. Ma pełnić funkcje zabezpieczająco-odszkodowawcze dla obu stron. Jeśli do transakcji nie dojdzie z winy nabywcy (np. nie zgromadzi kwoty potrzebnej na zakup mieszkania), wówczas sprzedający ma prawo zachować zadatek dla siebie. Jeżeli jednak to sprzedający się wycofa przed terminem podpisania umowy przyrzeczonej, wówczas będzie musiał nie tylko zwrócić zadatek kupującemu, ale wypłacić mu również – jako formę odszkodowania – jego równowartość.
Zaliczka funkcjonuje zupełnie inaczej. Przede wszystkim jest to forma nieuregulowana wprost w przepisach. Jeśli do transakcji finalnej nie dojdzie – niezależnie kto zawinił – suma przekazana sprzedającemu podlega po prostu zwrotowi. Jeśli zawini sprzedający, w przypadku zaliczki wystarczy, że odda sumę. Nie będzie musiał jej powiększać o równowartość, tak jak ma to miejsce przy zadatku.
Jeśli chcemy mieć pewność, że druga strona wywiąże się z zobowiązania i dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej (i sami mamy taką pewność wobec siebie), znacznie lepszym rozwiązaniem będzie wpłata zadatku, a nie zaliczki.
Marcin Moneta