Choć wchodząc w 2022 r. z dwucyfrowymi podwyżkami stawek w ogłoszeniach w ujęciu rocznym, mogliśmy z przekonaniem stwierdzić, że na rynku najmu panuje czas wynajmujących, a nie najemców, nic nie wskazywało, że kolejne miesiące tak mocno zwiększą dysproporcje między jednymi i drugimi.
Inwazja Rosji na Ukrainę, której pierwszą rocznicę dziś obchodzimy, sprawiła jednak, że do Polski przyjechało kilka milionów ukraińskich uchodźców, z których znaczna część została w Polsce. Jak wynika z danych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji, o nadanie numeru PESEL wystąpiło ok. 1,5 mln Ukraińców. Wszyscy oni, a także ci, którzy przyjechali jedynie na chwilę, weszli na polski rynek najmu, który wiosną 2022 r. przewrócił się do góry nogami.
Rynek najmu oberwał jako pierwszy
Jak pisaliśmy wówczas w artykule „Wojna na Ukrainie a rynek nieruchomości w Polsce”, jako pierwszy skutki napływu uchodźców z Ukrainy miał odczuć rynek najmu. Choć jeszcze w lutym 2022 r. średnie oczekiwania wynajmujących rosły po styczniowej korekcie w granicach 1-2 proc. m/m, mogliśmy spodziewać się, że to cisza przed burzą.
Prawdziwa burza, a nawet nawałnica przyszła w marcu, gdy wynajmujący z uwagi na rosnący lawinowo popyt zaczęli masowo i wyraźnie rewidować swoje oczekiwania. Wzrosty liczone zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym były jednak różne w zależności od miasta i metrażu.
W Warszawie mieszkanie przeznaczone na wynajem były wyceniane średnio o 6 proc. wyżej niż w lutym. W Łodzi za najmniejsze kawalerki o powierzchni poniżej 40 mkw. oczekiwano wówczas o blisko 13 proc. więcej niż w lutym.
Wycena dużych mieszkań o powierzchni od 60 do 89 mkw. najmocniej wzrosła w Gdyni (+11,9 proc. m/m) oraz w Krakowie (+8,1 proc. m/m).
Z równie mocnymi wzrostami szukający mieszkań na wynajem musieli radzić sobie także w kwietniu.
Uchodźcy przetrzebili ofertę
Jak na tym tle wypadała podaż mieszkań przeznaczonych na wynajem? Liczba ogłoszeń najmocniej spadła we Wrocławiu. Jeszcze pod koniec lutego w stolicy Dolnego Śląska dostępne były 1432 oferty, podczas gdy pod koniec marca było ich już tylko 362 – o 75 proc. mniej w relacji miesięcznej.
Spadek liczby ofert poniżej 70 proc. w ciągu miesiąca zanotowano także w Krakowie. Nominalnie najwięcej ofert ubyło w Warszawie, gdzie jeszcze pod koniec lutego dostępne były 5673 ogłoszenia, a pod koniec marca już tylko 2258 ofert (-60 proc. m/m).
W zależności od miasta największemu przetrzebieniu ulegała oferta wynajmu innych metraży. O ile we Wrocławiu najmocniej spadła liczba ogłoszeń dotyczących najmu mieszkań o powierzchni poniżej 40 mkw. (-83 proc. m/m), o tyle w Warszawie i Krakowie największą obniżkę zanotowano w przypadku nieco większych mieszkań o powierzchni od 40 do 60 mkw. (odpowiednio -70 proc. m/m i -75 proc. m/m), a w Szczecinie najmocniej ograniczone zostało pole manewru szukającym na wynajem dużych lokali o powierzchni powyżej 80 mkw. (-64 proc. m/m).
Dopiero czerwiec, a w niektórych miastach maj, przyniósł zwolnienie tempa wzrostów. Średnie stawki ofertowe wciąż jednak rosły, ponieważ z oferty wypadały najtańsze mieszkania. W przypadku najmniejszych kawalerek w większości analizowanych miast (z wyjątkiem Gdańska i Gdyni), średnie ceny ofertowe osiągnęły dotychczasowe maksima jesienią 2022 r.
Dodatkowo na rynku oprócz uchodźców pojawili się klienci, którzy ze względu na rosnące stopy procentowe i spadającą gwałtownie zdolność kredytową, nie mogli pozwolić sobie na zakup mieszkania.
Stawki nadal na szczytach
Choć na lutowe dane, które pozwoliłyby porównać sytuację rok po wybuchu wojny na Ukrainie, musimy jeszcze poczekać, to obecną sytuację na rynku najmu pozwolą zobrazować dane za styczeń 2023 r.
Pierwszy miesiąc 2023 r., jak pisaliśmy niedawno, obfitował w obniżki średnich stawek ofertowych dotyczących najmu mniejszych mieszkań. Zgodnie z opisywanymi danymi Otodom Analytics, obniżka średnich cen ofertowych w ujęciu miesięcznym pojawiła się po wyraźnych podwyżkach zaobserwowanych w grudniu 2022 r. i w momencie, gdy w największych polskich miastach notowaliśmy rekordowe odczyty. Dane z poprzednich lat mogą jednak wskazywać, że i w styczniu 2023 r. mieliśmy do czynienia z efektem sezonowym. Spadki średnich cen ofertowych widoczne były bowiem zarówno w pierwszym miesiącu 2022, 2021, jak i 2020 r.
W ujęciu rocznym wycena mieszkań oferowanych na wynajem wciąż jest jednak o kilkadziesiąt procent wyższa, przy czym tak wyraźne wzrosty dotyczą wszystkich analizowanych metraży. Najmocniejsze podwyżki widniejące w ogłoszeniach najmu miały miejsce w Krakowie. Wycena mieszkań o powierzchni od 60 do 89 mkw. znajdujących się w stolicy Małopolski wzrosła względem stycznia 2023 r. o 44,3 proc.
Od blisko 37 do 40 proc. w ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrosły także oczekiwania wynajmujących mniejsze mieszkania – kawalerki o powierzchni poniżej 40 mkw. oraz lokale o powierzchni od 40 do 59 mkw.
Jedynymi z analizowanych miast, w których wzrosty średnich cen ofertowych dotyczących analizowanych metraży wzrosły względem stycznia 2022 r. o mniej niż 30 proc. były Szczecin i Bydgoszcz.
Czynsze nadal będą rosły?
Wciąż wysokie, choć tymczasowo stojące w miejscu, stopy procentowe sprawiają jednak, że popyt na rynku najmu nie słabnie. Temat rynku najmu rozpala jednak ostatnio emocje także w kontekście rządowych pomysłów mającymi ograniczyć nabywanie mieszkań w celach inwestycyjnych. Zgodnie z informacjami radia RMF, według projektu ustawy opracowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, podatek PCC dla kupujących mieszkania „hurtowo” miałby wzrosnąć z 2 do 6 proc. Dodatkowo, nowy lokal fundusz lub osoba prywatna mogłaby kupić nie wcześniej niż 12 miesięcy po zakupie poprzedniego.
W opinii ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości wprowadzenie w życie nowych przepisów wpłynęłoby na kolejne, skokowe podwyżki czynszów dyktowanych najemcom, ale także pogorszenie oferty dla szukających mieszkań do wynajęcia.
– Nie ma żadnych wątpliwości, że gdy inwestorzy zaczną doliczać do zakupu wyższy podatek, podniosą czynsze, by zachować rentowność – i to bez względu na to, czy ograniczenia będą dotyczyły wszystkich, czy tylko funduszy inwestycyjnych – komentuje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics.