Pandemia COVID-19 nie zastopowała rozgrzanego do granic czerwoności rynku mieszkaniowego. Wręcz przeciwnie - realnie minusowe stopy procentowe sprawiają, że inwestorzy gorączkowo szukają aktywów, w których mogliby ulokować swoje pieniądze. Nieruchomości pozostają najatrakcyjniejszą możliwością, zwłaszcza że dodatkowo pozwalają zarabiać na wynajmie. Właśnie do takich klientów swoją ofertę adresują deweloperzy, którzy budują mieszkania pod wynajem. Chodzi najczęściej o tzw. mikroapartamenty, kawalerki w dobrych wielkomiejskich lokalizacjach, pokoje hotelowe. Mimo serii lockdownów, pracy i nauki zdalnej, utrudnień w podróżowaniu itp. nadal w największych miastach i kurortach turystycznych powstaje dużo mieszkań tego typu.
Deweloperzy kuszą inwestorów “gwarantowaną” wysoką rentownością, w przypadku inwestycji typu condo często powyżej 8 proc.
A ile realnie da się zarobić na wynajmie mieszkań? Jest kilka wskaźników, które pokazują, ile rocznie zyskamy na takim biznesie, jak długo będziemy musieli poczekać na zwrot z inwestycji. Istotne jest przede wszystkim, by prawidłowo oszacować koszty, jakie ponosimy w związku z prowadzeniem naszego biznesu.
Strzeż się „gwarantowanych 7%” z nieruchomości
Jak grzyby po deszczu wyrastają oferty typu: „kup apartament i zarabiaj 7% rocznie”. Niektórzy sprzedawcy piszą nawet o „gwarantowanym zysku”. Przy takich reklamach doświadczonemu inwestorowi powinien zapalić się cały pulpit lampek ostrzegawczych.
Zysk z wynajmu mieszkania - jak go obliczyć?
Return of Investment (ROI) - zwrot z inwestycji
Wskaźnik ROI ma charakter uniwersalny, jest używany przez wszystkich inwestorów, także wynajmujących mieszkania. Zwrot z inwestycji oblicza się zazwyczaj w skali 12 miesięcy. Wzór jest bardzo prosty: roczny dochód netto dzielimy przez wszystkie koszty związane z zakupem nieruchomości i uruchomieniem wynajmu. To mnożymy razy 100 proc.
W praktyce zupełnie inaczej wygląda wyliczenie ROI, gdy dopiero szacujemy rentowność inwestycji (i zastanawiamy się nad kupnem konkretnego mieszkania), a inaczej gdy już ten biznes prowadzimy. W tym drugim przypadku oczywiście mamy pełnię informacji i nasze wyliczenie ma rzeczywisty, a nie hipotetyczny charakter.
W tym wpisie skupimy się na szacunkach dla inwestora, który zaczyna ten biznes, ponieważ kluczowe jest, by tacy kupujący potrafili samodzielnie zweryfikować np. oferty tzw. gotowców inwestycyjnych, w których sprzedający kuszą “gwarantowaną roczną stopą zwrotu” itp.
Tak więc przede wszystkim ważne jest, by przyjąć w miarę realistyczne założenia. Jeśli wybraliśmy formę opodatkowania naszego najmu (w przypadku najmu prywatnego albo ryczałt 8,5 %, albo skala podatkowa: 17 lub 32 %) obliczamy oczywiście rentowność netto, czyli uwzględniając podatek. W optymalnej sytuacji mieszkanie powinno być wynajęte przez 12 miesięcy, ale czy tak będzie? Na wariantach maksimum łatwo się przejechać, dlatego dobrze jest na etapie szacunków uwzględnić okresy tzw. pustostanów, a więc czas, gdy mieszkanie pozostanie niewynajęte - np. 1 miesiąc w roku. W takiej sytuacji nasz dochód będzie o ten miesięczny wpływ pomniejszony.
Mnożymy więc założoną liczbę miesięcy wynajętych przez zysk operacyjny netto, czyli przychód, który trafia na nasze konto, pomniejszony o podatek, a także o opłatę za ubezpieczenie mieszkania. Zakładamy natomiast, że najemca opłaca samodzielnie czynsz administracyjny, rachunki za media itd.
Po stronie kosztów natomiast do ceny zakupu nieruchomości dodajemy wszystkie inne wydatki poniesione w związku z transakcją i planowanym wynajmem (koszty początkowe), czyli: podatek PCC, koszt operatu szacunkowego, notariusza, koszt remontu/umeblowania mieszkania, wyposażenia itd.
Zakładając więc, że miesięczny czynsz najmu po odjęciu podatku i ubezpieczenia wyniesie 2000 zł, a mieszkanie będzie wynajęte przez 11 miesięcy, nasz zysk operacyjny netto wyniesie 22 tys. zł.
Kupiliśmy mieszkanie za 300 tysięcy złotych, jednak przeprowadziliśmy remont, zapłaciliśmy wszystkie podatki, umeblowaliśmy mieszkanie. Wszystko to kosztowało nas kolejne 60 tysięcy złotych. Tak więc po stronie kosztów mamy 360 tysięcy złotych. Zakładając, że co roku na nasze konto wpływałoby 22 tys zł, po odjęciu kosztów inwestycja w nasze lokum zwróciłaby się po 16 latach.
By obliczyć roczną stopę zwrotu z inwestycji, dzielimy 22 tys. zł przez 360 tys. i mnożymy wynik przez 100 proc. Tym samym nasza prognozowana rentowność najmu, roczna stopa zwrotu z inwestycji netto wyniesie 6,1 proc.
Należy pamiętać o tym, że powyższe wyliczenie jest tylko hipotezą, symulacją na podstawie przyjętych założeń. Rzeczywisty zwrot z inwestycji podliczymy, znając wszystkie wpływy i koszty. Należy tu zaznaczyć, że im bardziej dokładne wyliczenie kosztów, tym realniejszy rachunek dotyczący rentowności. Co ważne - wszystkie dodatkowe koszty w kolejnych latach, które nie są kosztem początkowym, podobnie jak podatek i ubezpieczenie odejmujemy od przychodu, a więc od rocznej sumy tego, co wpływa nasze konto. Uzyskaną kwotę dzielimy przez całość kosztów początkowych, czyli w naszym przypadku 360 tys. zł.
Jeśli więc mamy na przykład mieszkanie w innym mieście, które odwiedzamy raz na pół roku celem sprawdzenia czy wszystko jest w porządku, naszym kosztem, który odejmiemy od przychodu, będzie dodatkowo paliwo, kosztem będzie zakup nowej pralki, która się zepsuła, drobna naprawa, remont co kilka lat itd. Dlatego rzeczywistą “próbkę” zyskowności naszego biznesu uzyskamy, obliczając wskaźnik ROI np.w perspektywie 5- czy 10-letniej.
Return on equity (ROE) - zwrot z kapitału własnego
Drugim najpopularniejszym wskaźnikiem wykorzystywanym do obliczenia zyskowności inwestycji na wynajem jest ROE (Return on Equity - czyli wskaźnik rentowności kapitału własnego). O ile ROI sprawdza się w przypadku zakupów mieszkań za gotówkę, o tyle ROE służy do obliczenia rentowności, gdy przy zakupie posługujemy się kredytem.
W naszym wyliczeniu w mianowniku znajduje się wyłącznie wkład własny, jaki przynieśliśmy do banku i wszystkie inne koszty, jakie ponieśliśmy z własnej kieszeni na starcie inwestycji. Przy mieszkaniu kupionym za 300 tys. zł nasz wkład musiał wynieść przynajmniej 30 tysięcy, a więc 10 proc. (tak niski wkład wymaga wykupienia dodatkowego ubezpieczenia). Te 30 tysięcy plus opłaty, podatek PCC i początkowy remontu oraz umeblowanie składają się na nasz kapitał własny/koszt początkowy. Razem po stronie kosztów początkowych mamy 90 tysięcy.
Natomiast nasz zysk operacyjny obliczamy, odejmując od przychodu brutto - oprócz podatku i ubezpieczenia mieszkania - także ratę kredytu. Załóżmy, że płacimy miesięczną ratę w wysokości 1200 zł. Po odjęciu tej kwoty od 2000 zł zysku operacyjnego netto otrzymujemy 800 zł. To mnożymy przez 11, a więc liczbę miesięcy, w których mieszkanie jest wynajęte. Uzyskujemy kwotę 8800 zł.
Dzielimy ją przez 90 tysięcy naszego zainwestowanego kapitału własnego i całość mnożymy razy 100 proc. Tym samym uzyskujemy roczną stopę zwrotu z kapitału własnego na poziomie 9,7 proc. Zaskakujące?
Pozornie. Takie wyliczenie jedynie potwierdza, że zakup finansowany kredytem dzięki tzw. dźwigni finansowej może być bardziej opłacalnym rozwiązaniem w stosunku do nakładów niż zakup za gotówkę. Oczywiście wiele zależy od dodatkowych czynników, przede wszystkim kosztów kredytowania (oprocentowanie, marża), wysokości czynszu najmu itp.
Podsumowanie
Oprócz najpopularniejszych wskaźników ROI i ROE spotyka się czasem także alternatywne, bardziej zaawansowane metody liczenia zyskowności najmu przy użyciu wskaźników IRR (Internal Rate of Return) - wewnętrzna stopa zwrotu, CAGR (Compound Annual Growth Rate) - skumulowany roczny wskaźnik wzrostu. Oba uwzględniają m.in. inflację.
Czasem oblicza się też rentowność inwestycji, biorąc pod uwagę amortyzację, a więc koszt zużywania się mieszkania, wyposażenia itp. Zdania na temat wliczania tego kosztu, zwanego czasem wirtualnym, są podzielone.
W przypadku inwestycji mieszkaniowej należy pamiętać także o innych walorach, które nie wynikają bezpośrednio z samego zarabiania na wynajmie. Mieszkania mogą z czasem zyskiwać na wartości (choć wbrew obiegowej opinii nie jest to wcale 100-proc. pewnik). Ich sprzedaż z czasem może dać konkretny dochód. Uważa się też, że są dość bezpieczną lokatą kapitału, zwłaszcza w czasach takich jak obecne, gdy wartość pieniądza pożera inflacja i realnie ujemne oprocentowanie lokat bankowych. Te czynniki oprócz możliwości zarabiania na wynajmie wpływają na decyzje zakupowe klientów i w dużym stopniu odpowiadają za ciągle trwającą hossę na rynku nieruchomości w naszym kraju.
Marcin Moneta