Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Wynajem mieszkania może być dobrym źródłem dochodów, a świetna koniunktura na rynku zachęca do nowych inwestycji. Z zysków trzeba jednak rozliczyć się z fiskusem.

Rosnące ceny na rynku wynajmu i rekordowo niskie stopy procentowe sprawiają, że coraz większa liczba osób zastanawia się nad inwestycją w nieruchomości. Wynajem może być świetnym sposobem na zysk bez większego wkładu pracy. Nie należy jednak zapominać o tym, że również tego rodzaju przychody podlegają opodatkowaniu i trzeba je wykazać w zeznaniu rocznym. Chociaż pozornie mamy do czynienia z jednym zjawiskiem, w rzeczywistości opcji poprawnego rozliczenia się z urzędem skarbowym jest kilka. Nad tym, którą z nich wybierzemy, warto zastanowić się jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. Może to pozwolić na realne oszczędności.

Wynajem mieszkania: podatek. Jak wypełnić PIT 28 krok po kroku (fot. thinkstock / Bankier.pl)

Wynajem mieszkania a podatek

Osoby wynajmujące mieszkanie mają do wyboru kilka opcji formy opodatkowania. Przy tym mogą robić to zarówno jako osoby prywatne, jak i w ramach prowadzonej działalności gospodarczej:

  • Opodatkowanie na zasadach ogólnych według skali podatkowej (obowiązują dwa progi: 17 i 32%) – mogą z niego skorzystać przedsiębiorcy i osoby prywatne;
  • Opodatkowanie podatkiem liniowym (stawka wynosi 19%) – z tej opcji mogą skorzystać przedsiębiorcy;
  • Opodatkowanie ryczałtem ewidencjonowanym (8,5 lub 12,5%) – dla osób prywatnych.

Od tego, którą formę wybierzemy, zależeć będzie więc przede wszystkim wysokość oprocentowania, z którym wiązał się będzie podatek. Chociaż pozornie najlepszym rozwiązaniem jest ryczałt ewidencjonowany, za który należy złożyć PIT-28 za najem, uwagę należy zwrócić również na dodatkowe możliwości, które daje każda z wymienionych opcji, oraz formalności, z którymi będą się wiązać.

Podatek za wynajem mieszkania – co wybrać?

Wybór odpowiedniej formy podatku od najmu mieszkania powinien zależeć w głównej mierze od tego, jaką strategię inwestycyjną przyjmiemy. Wprawdzie niska stawka oznacza teoretycznie mniejsze kwoty, którymi musimy podzielić się z fiskusem, jednak równocześnie tracimy prawo do odliczania od przychodu kosztów jego uzyskania. Niemożliwe więc stanie się np. odliczenie kosztów związanych z modernizacją lub remontem nieruchomości, co może przełożyć się na spore podatkowe oszczędności.

Ryczałt ewidencjonowany to jednak przede wszystkim bardzo łatwa forma rozliczenia, która nie będzie wiązała się z dodatkowymi utrudnieniami: o ile przychody z najmu ze wszystkich posiadanych nieruchomości nie przekroczą 100 000 zł w roku, będziemy musieli oddać fiskusowi 8,5% od wpisanej w umowie wartości czynszu. Jeżeli przekroczymy tę kwotę, zapłacimy 12,5% od nadwyżki. Do przychodu nie wliczają się natomiast koszty administracyjne, media czy kaucja, którą przekazuje się w momencie podpisania umowy. Jeżeli jednak wynajmujący zatrzyma ją w całości lub w części po jej wygaśnięciu, będzie się musiał rozliczyć także z tego przychodu.

Jak zgłosić podatek od najmu mieszkania?

Od wybranej opcji zależeć będzie również sposób, w jaki kontaktować będziemy się z fiskusem. Aby skorzystać z ryczałtu ewidencjonowanego jeszcze do niedawna musieliśmy o tym fakcie poinformować odpowiedniego naczelnika urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnęliśmy pierwszy dochód lub do końca roku podatkowego, jeżeli ten został osiągnięty w grudniu. Obecnie należy wyłącznie opłacić podatek po raz pierwszy, co jest tożsame z wyborem ryczałtu ewidencjonowanego. Terminem uregulowania zobowiązania wobec fiskusa jest 20 dzień miesiąca następującego po tym, w którym został osiągnięty przychód z tytułu najmu.

W przypadku skali podatkowej nie trzeba o fakcie wynajmu informować urzędu skarbowego. Konieczne stanie się jednak odprowadzanie zaliczki podatku od osób fizycznych po przekroczeniu kwoty 3 091 zł. Suma ta – podobnie jak w przypadku ryczałtu – powinna znaleźć się na koncie urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym otrzymaliśmy dochód.

PIT za wynajem mieszkania

Od wybranej formy opodatkowania będzie zależało również to, jaki PIT za wynajem mieszkania będziemy musieli wypełnić. Jest to o tyle ważne, że wbrew pozorom nie zawsze na złożenie deklaracji podatkowych mamy czas do końca kwietnia!

  • W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych, zarówno dla przedsiębiorców, jak i osób fizycznych – należy wypełnić PIT-36.
  • W przypadku opodatkowania podatkiem liniowym: PIT-36L.
  • W przypadku ryczałtu konieczne stanie się dostarczenie PIT-28. Termin jego złożenia przypada na ostatni dzień lutego. Z racji tego, że w tym roku ten przypada w sobotę, mamy czas na złożenie go do 2 marca.

PIT-28 najem

Ze złożeniem standardowych formularzy PIT-36 nie powinniśmy mieć problemów. Dochód z tytułu najmu (a więc przychód pomniejszony o koszty) rozliczamy wspólnie z innymi źródłami. Możemy przy tym stosować różnego typu ulgi i odliczenia, pozwalające na obniżenie kwoty, którą trzeba przekazać fiskusowi. Rozliczenie wynajmu mieszkania na podstawie ryczałtu wiąże się z koniecznością dostarczenia odrębnego formularza PIT-28, w którym ujmuje się wyłącznie przychody objęte ryczałtem.

3 najlepsze oferty kredytu na remont mieszkania - 20 000zł

PIT-28 – jak wypełnić krok po kroku?

Formularz PIT-28 przeznaczony jest do rozliczania się z różnego typu dochodów objętych ryczałtem. Jego stawka nie jest jednolita i zależy w głównej mierze od charakteru prowadzonej działalności. Po wprowadzeniu podstawowych danych na temat urzędu skarbowego, do którego składamy zeznanie, oraz samego podatnika, najważniejszą rolę odgrywa punkt 3 części C PIT-28: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa lub umowy o podobnym charakterze powinny być umieszczone właśnie tutaj. Aby uniknąć pomyłki fiskus umożliwił w tym segmencie wpisanie kwoty tylko do dwóch pól, określających również stawkę: jeżeli przychód z tego tytułu był niższy od 100 000 zł, kwotę powinniśmy wpisać w kolumnie oznaczającej 8,5%. Przychód powyżej tej sumy powinien natomiast znaleźć się w kolumnie przewidzianej dla ryczałtu wynoszącego 12,5%.

Następnie należy podliczyć ogólne kwoty przychodów objętych ryczałtem i zaznaczyć, jaki procentowy udział w całości przychodu mają przychody objęte konkretnymi stawkami. Od przychodu można odliczyć składki na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne oraz te wymienione w formularzu PIT/0, chyba że zrobiliśmy to wcześniej w innym zeznaniu podatkowym. 1% podatku można przekazać również na organizację pożytku publicznego w sekcji M.

Jaki podatek od wynajmu mieszkania wybrać?

Jak pokazuje praktyka, najchętniej decydujemy się na PIT-28 za najem. Wynika to przede wszystkim z bardzo łatwego sposobu obliczania należnego podatku i atrakcyjnej stawki, wynoszącej w większości przypadków zaledwie 8,5%. Równocześnie warto mieć jednak świadomość, że wybór ryczałtu ewidencjonowanego wiąże się z brakiem możliwości dokonywania wielu odliczeń. Jeżeli więc planujemy w najbliższym czasie dużo inwestować w mieszkanie, lepszym wyjściem może okazać się wybór skali podatkowej. Jej dodatkową zaletą jest fakt, że nie musimy w tym celu wypełniać dodatkowych deklaracji: w zupełności wystarczy złożenie PIT-36, na którym wyszczególnimy wszystkie źródła dochodu. Warto również pamiętać, że ryczałt nie dotyczy przedsiębiorców, którzy trudnią się wynajmem mieszkań: ci będą mogli wybrać pomiędzy skalą podatkową a podatkiem liniowym.


2020-08-26

LtV. Czym jest wskaźnik LtV i jak wpływa na kredyt?

W słowniczku pojęć związanych z kredytem hipotecznym znajduje się wiele pozornie trudnych terminów. Jednym z nich jest LtV (Loan to Value). Choć często pomijany, w rzeczywistości ma olbrzymi wpływ na warunki kredytu.

2020-08-26

Rekomendacja S. Jakie zmiany wprowadza rekomendacja S KNF?

Jednym z najważniejszych aspektów rynku bankowego jest zapewnienie bezpieczeństwa zarówno klientom, jak i działającym na nim instytucjom. Znaczne zmiany w tym zakresie wprowadza sporządzona przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S.

2020-08-21

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy warto?

Kredyt hipoteczny kojarzy się z długim okresem spłaty, a co za tym idzie również wysokimi kosztami. Nie zawsze musi tak jednak być. Dobrym sposobem na oszczędności jest wcześniejsza spłata.

Kredyt hipoteczny a umowa na czas określony – na jakich zasadach?

W trakcie procedury udzielania kredytu hipotecznego bank uważnie przygląda się sylwetce kredytobiorcy. Jednym z kryteriów będą daty widniejące na umowie o pracę.

Marża kredytu: czym jest i od czego zależy marża banku?

Potencjalni kredytobiorcy zwracają przede wszystkim uwagę na koszty kredytu. Im tańsze zobowiązanie, tym lepsze. Znaczny wpływ na wysokość tej stawki ma marża kredytu.

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość: jak to zrobić?

Kredyt hipoteczny to duże zobowiązanie, które zwykle wiąże nas na bardzo długi okres. Życiowe scenariusze mogą jednak ulec zmianie. Wówczas warto pomyśleć o przeniesieniu hipoteki na inną nieruchomość.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: czym jest?

Wysokie ceny nieruchomości to nie tylko duży problem dla osób chcących kupić mieszkanie lub dom za gotówkę, ale również dla kredytobiorców. Pierwszą przeszkodą może stać się obowiązek wniesienia wkładu własnego.