Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!


Wynajem mieszkania może być dobrym źródłem dochodów, a świetna koniunktura na rynku zachęca do nowych inwestycji. Z zysków trzeba jednak rozliczyć się z fiskusem.

Rosnące ceny na rynku wynajmu i rekordowo niskie stopy procentowe sprawiają, że coraz większa liczba osób zastanawia się nad inwestycją w nieruchomości. Wynajem może być świetnym sposobem na zysk bez większego wkładu pracy. Nie należy jednak zapominać o tym, że również tego rodzaju przychody podlegają opodatkowaniu i trzeba je wykazać w zeznaniu rocznym. Chociaż pozornie mamy do czynienia z jednym zjawiskiem, w rzeczywistości opcji poprawnego rozliczenia się z urzędem skarbowym jest kilka. Nad tym, którą z nich wybierzemy, warto zastanowić się jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. Może to pozwolić na realne oszczędności.

Wynajem mieszkania: podatek. Jak wypełnić PIT 28 krok po kroku (fot. thinkstock / Bankier.pl)

Wynajem mieszkania a podatek

Osoby wynajmujące mieszkanie mają do wyboru kilka opcji formy opodatkowania. Przy tym mogą robić to zarówno jako osoby prywatne, jak i w ramach prowadzonej działalności gospodarczej:

  • Opodatkowanie na zasadach ogólnych według skali podatkowej (obowiązują dwa progi: 17 i 32%) – mogą z niego skorzystać przedsiębiorcy i osoby prywatne;
  • Opodatkowanie podatkiem liniowym (stawka wynosi 19%) – z tej opcji mogą skorzystać przedsiębiorcy;
  • Opodatkowanie ryczałtem ewidencjonowanym (8,5 lub 12,5%) – dla osób prywatnych.

Od tego, którą formę wybierzemy, zależeć będzie więc przede wszystkim wysokość oprocentowania, z którym wiązał się będzie podatek. Chociaż pozornie najlepszym rozwiązaniem jest ryczałt ewidencjonowany, za który należy złożyć PIT-28 za najem, uwagę należy zwrócić również na dodatkowe możliwości, które daje każda z wymienionych opcji, oraz formalności, z którymi będą się wiązać.

Podatek za wynajem mieszkania – co wybrać?

Wybór odpowiedniej formy podatku od najmu mieszkania powinien zależeć w głównej mierze od tego, jaką strategię inwestycyjną przyjmiemy. Wprawdzie niska stawka oznacza teoretycznie mniejsze kwoty, którymi musimy podzielić się z fiskusem, jednak równocześnie tracimy prawo do odliczania od przychodu kosztów jego uzyskania. Niemożliwe więc stanie się np. odliczenie kosztów związanych z modernizacją lub remontem nieruchomości, co może przełożyć się na spore podatkowe oszczędności.

Ryczałt ewidencjonowany to jednak przede wszystkim bardzo łatwa forma rozliczenia, która nie będzie wiązała się z dodatkowymi utrudnieniami: o ile przychody z najmu ze wszystkich posiadanych nieruchomości nie przekroczą 100 000 zł w roku, będziemy musieli oddać fiskusowi 8,5% od wpisanej w umowie wartości czynszu. Jeżeli przekroczymy tę kwotę, zapłacimy 12,5% od nadwyżki. Do przychodu nie wliczają się natomiast koszty administracyjne, media czy kaucja, którą przekazuje się w momencie podpisania umowy. Jeżeli jednak wynajmujący zatrzyma ją w całości lub w części po jej wygaśnięciu, będzie się musiał rozliczyć także z tego przychodu.

Jak zgłosić podatek od najmu mieszkania?

Od wybranej opcji zależeć będzie również sposób, w jaki kontaktować będziemy się z fiskusem. Aby skorzystać z ryczałtu ewidencjonowanego jeszcze do niedawna musieliśmy o tym fakcie poinformować odpowiedniego naczelnika urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnęliśmy pierwszy dochód lub do końca roku podatkowego, jeżeli ten został osiągnięty w grudniu. Obecnie należy wyłącznie opłacić podatek po raz pierwszy, co jest tożsame z wyborem ryczałtu ewidencjonowanego. Terminem uregulowania zobowiązania wobec fiskusa jest 20 dzień miesiąca następującego po tym, w którym został osiągnięty przychód z tytułu najmu.

W przypadku skali podatkowej nie trzeba o fakcie wynajmu informować urzędu skarbowego. Konieczne stanie się jednak odprowadzanie zaliczki podatku od osób fizycznych po przekroczeniu kwoty 3 091 zł. Suma ta – podobnie jak w przypadku ryczałtu – powinna znaleźć się na koncie urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym otrzymaliśmy dochód.

PIT za wynajem mieszkania

Od wybranej formy opodatkowania będzie zależało również to, jaki PIT za wynajem mieszkania będziemy musieli wypełnić. Jest to o tyle ważne, że wbrew pozorom nie zawsze na złożenie deklaracji podatkowych mamy czas do końca kwietnia!

  • W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych, zarówno dla przedsiębiorców, jak i osób fizycznych – należy wypełnić PIT-36.
  • W przypadku opodatkowania podatkiem liniowym: PIT-36L.
  • W przypadku ryczałtu konieczne stanie się dostarczenie PIT-28. Termin jego złożenia przypada na ostatni dzień lutego. Z racji tego, że w tym roku ten przypada w sobotę, mamy czas na złożenie go do 2 marca.

PIT-28 najem

Ze złożeniem standardowych formularzy PIT-36 nie powinniśmy mieć problemów. Dochód z tytułu najmu (a więc przychód pomniejszony o koszty) rozliczamy wspólnie z innymi źródłami. Możemy przy tym stosować różnego typu ulgi i odliczenia, pozwalające na obniżenie kwoty, którą trzeba przekazać fiskusowi. Rozliczenie wynajmu mieszkania na podstawie ryczałtu wiąże się z koniecznością dostarczenia odrębnego formularza PIT-28, w którym ujmuje się wyłącznie przychody objęte ryczałtem.

PIT-28 – jak wypełnić krok po kroku?

Formularz PIT-28 przeznaczony jest do rozliczania się z różnego typu dochodów objętych ryczałtem. Jego stawka nie jest jednolita i zależy w głównej mierze od charakteru prowadzonej działalności. Po wprowadzeniu podstawowych danych na temat urzędu skarbowego, do którego składamy zeznanie, oraz samego podatnika, najważniejszą rolę odgrywa punkt 3 części C PIT-28: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa lub umowy o podobnym charakterze powinny być umieszczone właśnie tutaj. Aby uniknąć pomyłki fiskus umożliwił w tym segmencie wpisanie kwoty tylko do dwóch pól, określających również stawkę: jeżeli przychód z tego tytułu był niższy od 100 000 zł, kwotę powinniśmy wpisać w kolumnie oznaczającej 8,5%. Przychód powyżej tej sumy powinien natomiast znaleźć się w kolumnie przewidzianej dla ryczałtu wynoszącego 12,5%.

Następnie należy podliczyć ogólne kwoty przychodów objętych ryczałtem i zaznaczyć, jaki procentowy udział w całości przychodu mają przychody objęte konkretnymi stawkami. Od przychodu można odliczyć składki na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne oraz te wymienione w formularzu PIT/0, chyba że zrobiliśmy to wcześniej w innym zeznaniu podatkowym. 1% podatku można przekazać również na organizację pożytku publicznego w sekcji M.

Jaki podatek od wynajmu mieszkania wybrać?

Jak pokazuje praktyka, najchętniej decydujemy się na PIT-28 za najem. Wynika to przede wszystkim z bardzo łatwego sposobu obliczania należnego podatku i atrakcyjnej stawki, wynoszącej w większości przypadków zaledwie 8,5%. Równocześnie warto mieć jednak świadomość, że wybór ryczałtu ewidencjonowanego wiąże się z brakiem możliwości dokonywania wielu odliczeń. Jeżeli więc planujemy w najbliższym czasie dużo inwestować w mieszkanie, lepszym wyjściem może okazać się wybór skali podatkowej. Jej dodatkową zaletą jest fakt, że nie musimy w tym celu wypełniać dodatkowych deklaracji: w zupełności wystarczy złożenie PIT-36, na którym wyszczególnimy wszystkie źródła dochodu. Warto również pamiętać, że ryczałt nie dotyczy przedsiębiorców, którzy trudnią się wynajmem mieszkań: ci będą mogli wybrać pomiędzy skalą podatkową a podatkiem liniowym.


2020-04-03

Koronawirus. Jak kwarantanna wpłynie na Twoje finanse?

Epidemia koronawirusa sparaliżowała życie na niemal całym świecie. Już teraz straty liczy się w bilionach dolarów. Przymusowa kwarantanna będzie miała jednak wpływ również na finanse osobiste.

2020-04-02

Santander Consumer Bank wobec koronawirusa. Specjalne wakacje kredytowe

Globalna pandemia koronawirusa może być olbrzymim wyzwaniem dla milionów kredytobiorców. Z pomocą przychodzą im również kredytodawcy, w tym Santander Consumer Bank.

2020-04-01

Wakacje kredytowe w Nest Bank w związku z epidemią COVID-19

Globalna epidemia koronawirusa w sposób szczególny wpłynęła na sytuację osób spłacających zobowiązania kredytowe. Swoją propozycję dla nich przedstawił między innymi Nest Bank.

Zawieszenie spłaty rat w BNP Paribas w związku z epidemią koronawirusa

Epidemia koronawirusa w niezwykły sposób uderzyła w gospodarkę, a co za tym idzie również w finanse Polaków. Swoją propozycję udogodnień przedstawił m.in. bank BNP Paribas.

Walka z koronawirusem: zawieszenie spłaty w Raiffeisen Bank International

Epidemia koronawirusa i towarzyszące jej działania prewencyjne wystawiły na próbę możliwości finansowe Polaków. Specjalną ofertę dla kredytobiorców przygotował także Raiffeisen Bank International.

Ułatwienia dla kredytobiorców w BOŚ: oferta antykryzysowa

Kolejne banki przedstawiają specjalne narzędzia dla kredytobiorców borykających się z problemami ze spłatą zadłużenia w związku z epidemią koronawirusa. Jednym z nich jest BOŚ.

Epidemia koronawirusa. Wakacje kredytowe w BPS

Globalna pandemia wirusa COViD-19 w sposób szczególny zagroziła bezpieczeństwu finansowemu kredytobiorców. Klienci banku BPS mogą liczyć na specjalne wakacje kredytowe.

Ikona informacji
poradniki