Rozliczenie wynajmu mieszkania w 2023 za rok 2022. Jak wypełnić PIT 28?

Rosnące ceny na rynku wynajmu i rekordowo niskie stopy procentowe sprawiły, że wiele osób postawiło na zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych. Jednym ze sposobów monetyzowania tej jest inwestycji jest remont i późniejszy wynajem. Może on być świetnym sposobem na przyzwoitą stopę zwrotu, szczególnie w sytuacji, kiedy lokaty bankowe i konta oszczędnościowe oferowały wtedy symboliczne oprocentowanie niedające żadnych szans utrzymanie siły nabywczej zgromadzonych pieniędzy. To się w międzyczasie zmieniło i umieszczanie nadwyżek finansowych na lokatach ma, jak najbardziej sens, to sytuacja taka nie będzie trwała w nieskończoność. 

Dochody z najmu należy rozpatrywać długoterminowo. I przy tym nie należy zapominać o tym, że również tego rodzaju przychody podlegają opodatkowaniu i trzeba je wykazać w zeznaniu rocznym. Do tego służy właśnie PIT 28. 

(fot. thinkstock / Bankier.pl)

Najem mieszkania: jakie formy podatku od wynajmu były dostępne w 2022 roku?

Osoby wynajmujące mieszkanie w 2022 roku miały do wyboru kilka opcji formy opodatkowania. Przy tym mogły robić to zarówno jako osoby prywatne, jak i w ramach prowadzonej działalności gospodarczej: 

• Opodatkowanie na zasadach ogólnych według skali podatkowej (obowiązują dwa progi: 12 i 32%) – mogli z niego skorzystać przedsiębiorcy korzystający z działalności gospodarczej  i osoby prywatne;

• Opodatkowanie podatkiem liniowym (stawka wynosi 19%) – z tej opcji mogli skorzystać przedsiębiorcy; 

• Opodatkowanie ryczałtem ewidencjonowanym (8,5 lub 12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł.) – dla osób prywatnych.

Od tego, którą formę wybraliśmy, zależała przede wszystkim wysokość opodatkowania. Chociaż pozornie najlepszym rozwiązaniem był ryczałt ewidencjonowany, za który należało złożyć deklarację PIT-28, inne formy opodatkowania mimo wyższej stawki też miały swoje zalety. Z uwagi na zmiany przewidziane w ramach ustawy Polski Ład od 2023 roku najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. 

Sprawdź również: Zmiana formy opodatkowania: kiedy warto?

Skala podatkowa: co można było odliczyć od przychodu w 2022 roku?

Wyższa stawka podatku za wynajem rozliczanego na zasadach ogólnych przekładała się na możliwość uzyskania częściowej rekompensaty dzięki możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodów. Do kosztów można było zaliczyć m.in.:

• wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem mieszkania,

• koszty remontów i modernizacji,

• wyposażenie mieszkania,

• odsetki kredytu hipotecznego.

Sporym udogodnieniem, które mogło wpłynąć na wysokość podatku, była możliwość odliczenia odsetek od kredytu. Warto mieć jednak świadomość, że za koszt nie można było uznać części kapitałowej rat, a także że odliczeniu podlegały wyłącznie już opłacone odsetki, co należało również we właściwy sposób udokumentować (np. potwierdzeniem przelewu). Od 2023 roku znika taka możliwość, a jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego stanie się ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nie da się ukryć, że zmiana prawa miała uderzać głównie w przedsiębiorców, którzy profesjonalnie zajmowali się wynajmowaniem nieruchomości, gdyż przy większej ich liczbie znaczenia nabiera możliwość dokonywania powyższych odliczeń. 

PIT za wynajem mieszkania w 2022 roku: jaki druk złożyć?

Od wybranej formy opodatkowania zależy również to, jaki PIT za najem mieszkania w 2022 roku będziemy musieli wypełnić. Jest to o tyle ważne, że wbrew pozorom nie zawsze na złożenie deklaracji podatkowych mamy czas do końca kwietnia.

• W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych, zarówno dla przedsiębiorców, jak i osób fizycznych: należy wypełnić PIT-36.

• W przypadku opodatkowania podatkiem liniowym: PIT-36L.

• W przypadku ryczałtu konieczne stanie się dostarczenie PIT-28.

Termin rozliczenia podatku od wynajmu za 2022 rok będzie się różnił w zależności od tego, jaką formę opodatkowania wybrał podatnik. W przypadku PIT-36 (dla osób korzystających z zasad ogólnych) oraz PIT-36L (osób rozliczających najem mieszkania w ramach działalności gospodarczej i rozliczających podatek liniowy) termin upływa 1 maja 2023 roku, z uwagi na fakt, że ustawowy termin 30 kwietnia 2023 roku wypada w niedzielę. W przypadku osób płacących podatek ryczałtowy datą graniczną był dotychczas ostatni dzień lutego. W tej chwili został on wydłużony do 2 maja 2023 roku. Choć podatek ryczałtowy za grudzień, a także ostatni kwartał trzeba zapłacić do 28 lutego 2023 roku także, w przypadku gdy deklaracja nie została jeszcze złożona. 

PIT-28 najem za 2022 rok: kto musi go złożyć?

Ze złożeniem standardowych formularzy PIT-36 nie powinniśmy mieć problemów. Dochód z tytułu najmu (a więc przychód pomniejszony o koszty) rozliczamy wspólnie z innymi źródłami. Możemy przy tym stosować różnego typu ulgi i odliczenia, pozwalające na obniżenie kwoty, którą trzeba przekazać fiskusowi. Rozliczenie wynajmu mieszkania na podstawie ryczałtu wiąże się z koniecznością dostarczenia odrębnego formularza PIT-28, w którym ujmuje się wyłącznie przychody objęte ryczałtem.

PIT-28 za wynajem w 2022 roku – jak wypełnić?

Formularz PIT-28 (23) przeznaczony jest do rozliczania się z różnego typu dochodów objętych ryczałtem. Jego stawka nie jest jednolita i zależy w głównej mierze od charakteru prowadzonej działalności. Na początku w formularz trzeba wpisać swój numer identyfikacji podatkowej. W przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej będzie to PESEL. Przedsiębiorcy w tym miejscu posłużą się numerem NIP.

Następnie w części A i B formularza należy wskazać urząd skarbowy, do którego złożona zostanie deklaracja PIT-28 oraz nasz dane identyfikacyjne, jak imię, nazwisko, data urodzenia i szczegółowy adres. Po wprowadzeniu podstawowych danych najważniejszą rolę odgrywa punkt 3 części C PIT-28: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa lub umowy o podobnym charakterze powinny być umieszczone właśnie tutaj.

Aby uniknąć pomyłki fiskus umożliwił w tym segmencie wpisanie kwoty tylko do dwóch pól, określających również stawkę: jeżeli przychód z tego tytułu był niższy od 100 000 zł, kwotę powinniśmy wpisać w kolumnie oznaczającej 8,5%. Przychód powyżej tej sumy powinien natomiast znaleźć się w kolumnie przewidzianej dla ryczałtu wynoszącego 12,5%.

Następnie należy podliczyć ogólne kwoty przychodów objętych ryczałtem i zaznaczyć, jaki procentowy udział w całości przychodu mają przychody objęte konkretnymi stawkami. Od przychodu można odliczyć składki na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne oraz te wymienione w formularzu PIT/0, chyba że zrobiliśmy to wcześniej w innym zeznaniu podatkowym. 1% podatku można przekazać również na organizację pożytku publicznego w sekcji O i P. 

Jak rozliczyć podatek od wynajmu w PIT-36 za 2022 rok?

Podatnicy, którzy zdecydują się na rozliczanie najmu z wykorzystaniem skali podatkowej, powinni skorzystać z druku PIT-36. Dzięki temu mogą również skorzystać z kwoty wolnej od podatku. Zaliczki na podatek powinni natomiast zacząć odprowadzać po przekroczeniu dochodu w wysokości 3600 zł. Należy przy tym pamiętać, że wysokość zaliczki powinna uwzględniać cały osiągnięty do tej pory zysk.

Co ważne: w przypadku korzystania ze skali podatkowej opodatkowaniu na tej zasadzie podlegają wszystkie osiągnięte dochody, także te z tytułu np. umowy o pracę czy prowadzonej działalności gospodarczej. Podatek dochodowy za najem należy rozliczyć w sekcji PIT-36 zatytułowanej „najem lub dzierżawa". Podatnik powinien wskazać tam przychód, koszty uzyskania przychodu, dochód, czyli różnicę tych dwóch wartości, a także zaliczki na podatek odprowadzone w trakcie roku podatkowego.

Zgodnie z ostatnimi zmianami prawnymi w Polskim Ładzie przedsiębiorcy na ryczałcie mają możliwość zmiany formy opodatkowania w 2022 roku z ryczałtu na skalę (za cały 2022 rok). Można to zrobić w sezonie rocznych rozliczeń podatku PIT, składając w zamian za deklarację PIT-28 - deklarację PIT-36. Warto dokładnie zwrócić uwagę na rodzaj składanej deklaracji. Więcej na ten temat można przeczytać w poradniku - Zmiana formy opodatkowania w 2022 roku. MF tłumaczy, co robić krok po kroku. 

Jaki podatek od wynajmu mieszkania wybrać?

Jak pokazuje praktyka, najchętniej decydowaliśmy się na PIT-28 za najem. Wynikało to przede wszystkim z bardzo łatwego sposobu obliczania należnego podatku i atrakcyjnej stawki, wynoszącej w większości przypadków zaledwie 8,5%. Równocześnie wybór ryczałtu ewidencjonowanego wiązał  się z brakiem możliwości dokonywania wielu odliczeń.

Rok 2022 jest ostatnim rokiem, w którym można było opodatkować przychody z najmu wg zasad ogólnych, czy podatkiem liniowym. Od 2023 r. jedyną formą będzie ryczałt ewidencjonowany. 

Za sprawą Polskiego Ładu podatnik, który jako formę opodatkowania najmu prywatnego w 2022 roku wybrał ryczałt, ma możliwość jej zmiany na skalę podatkową. Jest to uwarunkowane zawiadomieniem  naczelnika urzędu skarbowego w terminie do 2 maja 2023. Podatnik po zakończeniu roku rozlicza się na druku PIT-36 zamiast PIT-28. Jednak wybór 12-proc. stawki podatku nie będzie możliwy, jeżeli wynajmujący złożył już zeznanie PIT-28 za 2022 r. 

Najem nieruchomości a działalność gospodarcza

Warto mieć także świadomość, że urząd skarbowy może w niektórych przypadkach uznać, że najem nieruchomości nosi znamiona prowadzenia przez podatnika działalności gospodarczej. Takie wątpliwości powstają zwłaszcza wtedy, kiedy posiada większą liczbę nieruchomości pod wynajem albo korzysta z popularnych ostatnimi czasy metod wynajmu, jak np. najem krótkoterminowy.

Interpretacje są przy tym zróżnicowane i mogą wiązać się ze sporami z fiskusem. W przypadku większego zaangażowania w najem mieszkań warto więc wystąpić o indywidualną interpretację podatkową, która pozwoli na uniknięcie dalszych kłopotów i odpowiedzialności.

Sprawdź też: Mikrorachunek podatkowy. Jak założyć mikrorachunek?

Sprawdź też: Podatek Belki. Czym jest podatek od zysków kapitałowych?