Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Instytucja najmu okazjonalnego, choć obecna w polskim ustawodawstwie od kilku lat, wciąż jest stosunkowo mało popularna. Pomyśleć powinni o niej zwłaszcza wynajmujący.

Chociaż Polacy tradycyjnie najczęściej decydują się na kupno własnych czterech kątów, rynek wynajmu mieszkań przeżywa bardzo dobry okres. Ma na to wpływ wiele czynników, m.in. ciągle rosnące ceny nieruchomości oraz zmiana modelu pracy, który zakłada zdecydowanie większą mobilność. Dobra koniunktura i niskie stopy procentowe sprawiają również, że rośnie liczba osób, które inwestują w mieszkania na wynajem. Jednym z aspektów, które odstraszają przed podjęciem takiej decyzji, są jednak rozbudowane prawa lokatorów, które utrudniają np. egzekwowanie opuszczenia mieszkania w przypadku niewywiązywania się z warunków umowy najmu. Znakomitym rozwiązaniem jest najem okazjonalny, który zabezpiecza interesy wynajmującego, wiąże się jednak z koniecznością dopełnienia pewnych formalności.

Najem okazjonalny: na czym polega umowa najmu okazjonalnego (fot. Lutic / Shutterstock)

Najem okazjonalny – czym jest?

Najem okazjonalny został wprowadzony do polskiego prawa poprzez zmianę ustawy o ochronie praw lokatorów z 17 grudnia 2009 r. Zgodnie z jej zapisami mogą z niego skorzystać wyłącznie osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości, posiadające prawo własności do lokalu. Sama umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat, nie może też odgórnie zakładać jej przedłużenia. Jak pokazuje praktyka, niewiele osób decyduje się na wynajem okazjonalny. Według raportu Stowarzyszenia Mieszkanicznik, bazującego na zeznaniach podatkowych za 2017 rok, tylko 16 597 osób, a więc 2% wynajmujących skorzystało z tej opcji. Być może jest to związane z brakiem wiedzy o takiej formie wynajmu mieszkania, możliwe jednak również, że wynika to z obaw przed większymi formalnościami: umowa najmu okazjonalnego jest bowiem zdecydowanie bardziej rozbudowana i wymaga poświadczenia notarialnego.

3 najlepsze oferty kredytu na niespodziewane wydatki - 20 000zł

Najem okazjonalny: umowa

W przeciwieństwie do standardowej umowy najmu mieszkania umowa najmu okazjonalnego zakłada dopełnienie dodatkowych formalności. Chociaż te same w sobie wiążą się z większymi kosztami i koniecznością udania się do kancelarii notarialnej, to właśnie one są podstawową zaletą tego modelu najmu lokali mieszkalnych. Jak stanowi ustawa, do umowy najmu okazjonalnego należy załączyć:

  • Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu;
  • Wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji;
  • Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkiwanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.

W praktyce to właśnie te dokumenty, sporządzone w formie aktu notarialnego, umożliwiają szybkie i zgodne z prawem przeprowadzenie eksmisji lokatora nielegalnie zajmującego lokal, np. w wyniku niezgodnego z umową wykorzystywania lokalu, nieregulowania czynszu czy wygaśnięcia umowy najmu okazjonalnego. Tradycyjny najem mieszkania nie daje takich możliwości, przez co bardzo często najemcy są skazani na długie batalie sądowe i gigantyczne straty finansowe.

Ponadto ustawa zobowiązuje najemcę do wskazania w terminie 21 dni od uzyskania wiadomości o utracie możliwości zamieszkania we wskazanym w umowie lokalu innego miejsca, w którym będzie mógł zamieszkać. Dzieje się to pod rygorem wypowiedzenia umowy, w związku z czym w praktycznie każdym przypadku interesy wynajmującego są właściwie zabezpieczone.

Kaucja w przypadku najmu okazjonalnego

Ustawa o najmie okazjonalnym precyzuje również kwestię wpłacenia kaucji zabezpieczającej, która ma na celu pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji. Zgodnie z jej postanowieniami nie może przekraczać sześciokrotności ustalonego w dniu zawarcia umowy miesięcznego czynszu. Powinna również ulec zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu przysługujących właścicielowi należności. W tym przypadku chroni więc interesy nie tylko wynajmującego, ale również najemcy.

Obowiązek podatkowy

Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna, konieczne jest również zgłoszenie jej do Urzędu Skarbowego. Jeżeli wynajmujący nie dopełni tego obowiązku w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, zostanie ona uznana za zwykły najem, co pozbawi go możliwości wykorzystania specjalnej ścieżki np. w przypadku dochodzenia prawa do opuszczenia lokalu. W oświadczeniu złożonym w Urzędzie Skarbowym należy wskazać, że mieszkanie zostało wynajęte z wykorzystaniem najmu okazjonalnego.

Rozwiązanie umowy i eksmisja

W przypadku standardowej umowy najmu mieszkania skuteczne jej wypowiedzenie lub upłynięcie terminu obowiązywania na dobrą sprawę nie daje wynajmującemu większych możliwości szybkiego egzekwowania swoich praw. Jeżeli lokator nadal będzie zajmował lokal, konieczne będzie udanie się do sądu. Ten z kolei, oprócz rozpatrzenia sprawy, będzie również orzekał o prawie do lokalu socjalnego. Niewystarczające zasoby gmin często sprawiają, że procedura ciągle się wydłuża, a komornik nie może przeprowadzić eksmisji bez zagwarantowania lokatorowi innego lokalu. Wprawdzie właściciel może domagać się odszkodowania – zarówno od najemcy, jak i od gminy – jednak w pierwszym przypadku jest to często niemożliwe, w drugim natomiast wiąże się z koniecznością podejmowania kolejnych kroków prawnych. Najem okazjonalny znacznie upraszcza tę kwestię.

Wynajem okazjonalny i eksmisja

W przypadku najmu okazjonalnego właściciel nieruchomości powinien doręczyć najemcy, którego prawo do zajmowania mieszkania wygasło, żądanie opróżnienia lokalu. Oprócz podstawowych danych, uwzględniających przyczyny jego ustania, powinien znaleźć się w nim termin (nie krótszy niż 7 dni) opróżnienia lokalu. Jeżeli najemca nadal nie wywiązał się z tego obowiązku, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktu notarialnego sporządzonego w trakcie podpisywania umowy najmu okazjonalnego. Najemca poddał się w nim egzekucji i zobowiązał do opróżnienia lokalu. W przeciwieństwie do standardowego najmu mieszkania wskazał również lokal, w którym może zamieszkać, wobec czego nie istnieje potrzeba poszukiwań lokalu socjalnego. Do wniosku należy dołączyć również dokumenty potwierdzające tytuł prawny do lokalu, żądanie opróżnienia lokalu z potwierdzeniem jego otrzymania przez najemcę oraz zgłoszenie umowy najmu w US.

Co ważne – w przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje również okres ochronny, uniemożliwiający przeprowadzanie eksmisji pomiędzy 1 listopada a 31 marca. Specjalne prawa nie dotyczą również kobiet w ciąży, niepełnosprawnych, nieletnich i obłożnie chorych przebywających w takim lokalu.

Bez zmian dla uczciwych najemców

Instytucja najmu okazjonalnego wzbudza obawy zwłaszcza wśród najemców. W rzeczywistości jednak w żaden sposób nie zmienia sytuacji osób, które sumiennie wywiązują się ze swoich zobowiązań. Jedyne ograniczenia wynikające ze sporządzenia umowy najmu okazjonalnego dotyczą tak naprawdę maksymalnego czasu jej trwania, jednak rzadko zdarza się, by tego typu umowy były zawierane na okres dłuższy niż 10 lat. Nie ma się co obawiać także niezapowiedzianej eksmisji: o ile najemca korzysta z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i właściwie reguluje czynsz, jego interesy są chronione. Drobną niedogodnością jest konieczność wskazania innego lokalu, do którego może przeprowadzić się w przypadku utraty podstawy prawnej do zajmowania ujętego w umowie mieszkania, jednak w praktyce nie powinno się to wiązać z większymi problemami.

Ikona informacji Najnowsze poradniki finansowe:

2020-10-09

Źródła dochodów: jakie akceptuje bank? Źródło dochodu a kredyt

Ubieganie się o kredyt, zwłaszcza mieszkaniowy, nieodłącznie wiąże się z koniecznością oceny jego zdolności kredytowej. Warto dowiedzieć się, jakie źródła dochodu mogą być wzięte pod uwagę przez bank.

2020-08-26

LtV. Czym jest wskaźnik LtV i jak wpływa na kredyt?

W słowniczku pojęć związanych z kredytem hipotecznym znajduje się wiele pozornie trudnych terminów. Jednym z nich jest LtV (Loan to Value). Choć często pomijany, w rzeczywistości ma olbrzymi wpływ na warunki kredytu.

2020-08-26

Rekomendacja S. Jakie zmiany wprowadza rekomendacja S KNF?

Jednym z najważniejszych aspektów rynku bankowego jest zapewnienie bezpieczeństwa zarówno klientom, jak i działającym na nim instytucjom. Znaczne zmiany w tym zakresie wprowadza sporządzona przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S.

Kredyt a cross-selling. Czy sprzedaż komplementarna się opłaca?

Podczas udzielania kredytu bank często oferuje klientom możliwość skorzystania z innych produktów. Cross-selling, czyli sprzedaż wiązana, może dać spore oszczędności, jednak w pewnych sytuacjach może wiązać się również z dodatkowymi kosztami.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: czym jest?

Wysokie ceny nieruchomości to nie tylko duży problem dla osób chcących kupić mieszkanie lub dom za gotówkę, ale również dla kredytobiorców. Pierwszą przeszkodą może stać się obowiązek wniesienia wkładu własnego.

Marża kredytu: czym jest i od czego zależy marża banku?

Potencjalni kredytobiorcy zwracają przede wszystkim uwagę na koszty kredytu. Im tańsze zobowiązanie, tym lepsze. Znaczny wpływ na wysokość tej stawki ma marża kredytu.

Dom czy mieszkanie: co wybrać?

Poszukując własnych czterech kątów, często zastanawiamy się nad tym, czy korzystniejsza okaże się budowa lub zakup domu czy mieszkania. Warto przeanalizować argumenty i wybrać najlepszą opcję.