Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Niskie stopy procentowe to nie tylko okazja dla osób marzących o własnych czterech kątach. Sprzyjają również inwestycjom w nieruchomości. Czy wzięcie kredytu na mieszkanie na wynajem jest opłacalne?

Według powszechnej opinii kupno mieszkania przeznaczonego pod wynajem to znakomita lokata kapitału. Duży wzrost wartości nieruchomości sprawia wprawdzie, że to spory wydatek, jednocześnie jednak rekompensują go utrzymujące się na rekordowo niskim poziomie stopy procentowe i równie szybki rozwój rynku najmu mieszkań. Plan jest więc prosty: aby skutecznie inwestować w nieruchomości, należy wziąć kredyt hipoteczny, kupić mieszkanie na wynajem, znaleźć lokatorów, a dzięki opłacanemu przez nich czynszowi spłacać kredyt i zarabiać. Brzmi prosto i sensownie, jednak tak jak w przypadku każdej inwestycji, wiele zależy od szczegółów. Warto dokładnie przeanalizować wszystkie wydatki, obliczyć stopę zwrotu i dopiero potem podejmować decyzję o kupnie nieruchomości.

Kredyt na mieszkanie na wynajem - czy wciąż się opłaca? (fot. Benoit Daoust / Shutterstock)

Kupno mieszkania na wynajem

Pod względem formalnym cała procedura uzyskania kredytu hipotecznego nie różni się od tej, którą przewidziano dla osób poszukujących lokalu mieszkalnego dla siebie. Po podpisaniu umowy stajesz się właścicielem mieszkania, wobec czego możesz nim rozporządzać zgodnie ze swoim uznaniem. Aby kupić mieszkanie pod wynajem w ten sposób, musisz zasadniczo posiadać dwie rzeczy:

  • Zdolność kredytową pozwalającą na uzyskanie finansowania we wnioskowanej kwocie;
  • Wkład własny wynoszący minimum 20% wartości nieruchomości. 

Inwestycja w nieruchomości wydaje się idealna z kilku powodów: po pierwsze kredyt ma niejako spłacać się sam, środki na jego pokrycie, wraz z kosztami utrzymania, mają pochodzić z opłacanego przez najemców czynszu, co może pozwolić również na zarobienie dodatkowych środków. Dzięki temu w dłuższej perspektywie czasu właściciel spłaca zobowiązanie, wykreśla hipotekę z księgi wieczystej i może np. nadal oferować mieszkanie na wynajem, tym razem bez „dzielenia się” zyskiem z bankiem lub sprzedać nieruchomość. Sytuacja prezentuje się jasno i wydaje się nie wymagać od inwestora większego zaangażowania, przez co często wpływy tego typu określa się mianem dochodu pasywnego. Warto mieć jednak na uwadze, że zależy to od wielu czynników i nie zawsze tak będzie.

Inwestowanie w nieruchomości to też ryzyko

Zdaniem wielu osób – w przeciwieństwie np. do inwestycji na rynku kapitałowym – lokowanie kapitału w nieruchomościach jest praktycznie pozbawione ryzyka, a posiadanie mieszkania na wynajem umożliwia pozyskiwanie środków bez większego zaangażowania. Obie tezy są błędne. W rzeczywistości inwestycje w nieruchomości podporządkowane są tym samym rynkowym prawom, co każde inne, a więc wszystko zależy od tego, czy zysk z mieszkania lub domu pozwoli na pokrycie z nawiązką kosztów zakupu i innych niezbędnych wydatków. Wpływ będzie miało rzecz jasna wiele czynników, w tym lokalizacja, standard wykończenia czy wysokość opłat. Należy również pamiętać, że nieruchomości się starzeją, z czasem konieczne więc stanie się przeprowadzanie kolejnych remontów i napraw.

Zastanawiając się nad kupnem mieszkania na wynajem przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego pod uwagę należy wziąć jeszcze jeden czynnik: koniunkturę gospodarczą. Kredyty hipoteczne zazwyczaj wiążą się z dużymi kwotami i długimi terminami spłaty, wobec czego praktycznie pewne jest to, że sytuacja na rynku ulegnie zmianie. Podejmując inwestycje w nieruchomości trzeba być więc przygotowanym z jednej strony np. na podwyższenie stóp procentowych, które przełożą się na wzrost wysokości miesięcznej raty, z drugiej – na wahania na rynku nieruchomości. W pewnym momencie może się okazać, że będziemy zmuszeni do obniżenia czynszu lub – w przypadku chęci sprzedaży lokalu – że jego wartość jest niższa niż w momencie kupna.

3 najlepsze oferty kredytu na remont mieszkania - 10 000zł

Mieszkanie na wynajem: dodatkowe koszty

Decydując się na zakup mieszkania na wynajem, musimy liczyć się z tym, że wydatki przewyższą koszty związane z zaciągnięciem i obsługą kredytu. Te związane będę przede wszystkim z:

  • Początkowym remontem mieszkania – rynkowa zasada jest prosta: im lepszy standard zaoferujemy, na tym większe wpływy będziemy mogli liczyć. Jednocześnie oznacza to konieczność zainwestowania dodatkowych środków już na starcie przygody z wynajmem mieszkań. Oczywiście możemy również kupić lokal, który nie będzie wymagał dodatkowego wkładu, ale znajdzie to przełożenie na jego cenie.
  • Naprawami i kolejnymi remontami – formalnie to my pozostajemy właścicielem mieszkania, w związku z czym będziemy zobowiązani do przeprowadzania wszystkich większych napraw. Kosztowny może okazać się np. serwis instalacji grzewczej czy elektrycznej. Bez wątpienia po kilku latach konieczne będzie także przynajmniej odświeżenie lokalu, co również powinniśmy dodać do ponoszonych kosztów.
  • Poświęconym czasem – chociaż wielu inwestorów przedstawia inwestycję w nieruchomości jako zysk pasywny, w rzeczywistości wymaga całkiem sporo czasu i uwagi. Sprawy urzędowe, poszukiwania lokatorów, kontakt z nimi, rozwiązywanie problemów, regulowanie opłat, organizowanie ekip remontowych – to wszystko wiąże się z pewnym zaangażowaniem. Oczywiście możemy zlecić większość tych zadań zewnętrznej firmie, jednak znacznie obniża to rentowność.

Podatek od wynajmu

Innym kosztem, o którym nie możemy zapomnieć, chcąc zarabiać na mieszkaniach na wynajem w sposób uczciwy i zgodny z prawem, jest podatek od wynajmu. Decydując się na wynajem jako osoba prywatna, możemy skorzystać z dwóch opcji:

  • Opodatkowania na zasadach ogólnych – wówczas wykorzystuje się dwa progi – 17 i 32%, w zależności od osiągniętego dochodu. Co ważne – wybierając tę formę opodatkowania przysługuje nam prawo do odliczeń kosztów jego uzyskania, uwzględnić można również kwotę wolną od podatku, wynoszącą 8000 zł.
  • Ryczałtu – stawka ryczałtu wynosi 8,5% kwoty przychodu – nie mamy jednak wówczas prawa do odliczania od podstawy opodatkowania wydatków związanych z wynajmem.

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że to ryczałt jest zdecydowanie korzystniejszą formą podatku od wynajmu mieszkania. Zdecydowanie niższa stawka zabiera jednak sporo możliwości. W przypadku rozliczania się na zasadach ogólnych można bowiem odliczyć wydatki związane m.in. z remontami i naprawami, amortyzację oraz odsetki od raty kredytu. Należy mieć jednak świadomość, że po przekroczeniu 85.528 zł dochodu automatycznie wkracza się w drugi próg podatkowy, co wiąże się z niemal dwukrotnie wyższą stawką. Przed wyborem sposobu, w jaki opłacany będzie podatek od wynajmu, warto więc dokonać dokładnych obliczeń, uwzględniających również inne źródła dochodów.

Wynajem okazjonalny

Innym źródłem ryzyka jest obrana metoda najmu. Opinią publiczną co jakiś czas wstrząsają wiadomości dotyczące problemów z egzekwowaniem opuszczenia mieszkania przez nieuczciwych najemców. Faktycznie obowiązujące prawo w przypadku standardowych umów w zdecydowanie większym stopniu chroni interesy lokatorów niż wynajmującego. Może więc okazać się, że procedura eksmisji będzie się przedłużać, wymagać podejmowania dodatkowych kroków, a w konsekwencji po pierwsze mieszkanie na wynajem będzie przez dłuższy czas niedostępne dla nowych, uczciwych najemców, a po drugie – konieczne stanie się pogodzenie z utratą części środków. Odpowiedzią na te problemy może stać się wynajem okazjonalny, który co prawda wiąże się na początku z większymi formalnościami, ale dobrze zabezpiecza interesy wynajmującego.

Umowa najmu okazjonalnego

O ile wzór umowy najmu w przypadku standardowej ścieżki jest łatwy do znalezienia w Internecie i praktycznie wszystkie niezbędne kroki opierają się na jego wypełnieniu i podpisaniu przez obydwie strony, z umową najmu okazjonalnego jest nieco inaczej. Konieczne stanie się jej poświadczenie notarialne. Co ważne: najemca poddaje się w nim egzekucji i wskazuje inny adres, gdzie będzie mógł zamieszkać w przypadku utraty prawa do zamieszkiwania w naszym mieszkaniu. Oznacza to, że po rozwiązaniu lub ustaniu umowy będziemy mogli w szybki sposób dochodzić swoich praw, a sąd nie będzie zobligowany np. do poszukiwania dla najemcy lokalu socjalnego.

Wynajem krótkoterminowy

Coraz powszechniejszą formą inwestowania w nieruchomości staje się wynajem krótkoterminowy. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań położonych w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach, takich jak centra dużych miast, okolice kurortów, parków narodowych czy rozpoznawalnych obiektów historycznych. Kuszą przede wszystkim wysokie stawki, które w przeciwieństwie do standardowych mieszkań na wynajem przeliczane są nie na miesięczne czynsze, ale na opłaty za dobę. Dobrej sytuacji na tym rynku sprzyja również szybki rozwój platform i aplikacji ułatwiających znalezienie odpowiedniej opcji wynajmu krótkoterminowego. Do wyobraźni najlepiej przemawiają liczby. Należy jednak wziąć pod uwagę trzy czynniki:

  • W przypadku wynajmu krótkoterminowego trudniej o pewność zajęcia mieszkania w dłuższym okresie – może więc okazać się, że o ile w sezonie wakacyjnym czy świątecznym zainteresowanie naszą ofertą będzie duże, poza nim mieszkanie będzie stało puste, a więc nie będzie przynosić dochodu, pomimo generowaniu standardowych kosztów.
  • Wynajem krótkoterminowy oznacza większe zaangażowanie – sporo czasu i środków zajmie „obsługa” turystów: ich pozyskiwanie, dopinanie formalności, przekazywanie kluczy, a następnie sprzątanie i wymiana pościeli. Można to oczywiście zlecić zewnętrznej firmie lub zatrudnić dodatkową osobę, jednak wymiernie wpływa to na osiągane dochody.
  • Większe ryzyko – w każdym wariancie inwestycja w mieszkanie na wynajem wiąże się z ryzykiem np. zniszczeń dokonanych przez lokatorów. O ile w przypadku najemców, którzy podpisują standardową umowę najmu, egzekwowanie należności jest jednak prostsze, w najmie krótkoterminowym dochodzenie swoich praw jest trudniejsze. Odpowiedzią są zwykle dodatkowe ubezpieczenia, także te proponowane przez pośredników, jednak to kolejny wydatek, który wpłynie na osiągany dochód.

Czy kredyt na mieszkanie na wynajem jest opłacalny?

Jak widać, nie istnieje jednoznaczna odpowiedź na pytanie postawione w ten sposób. Co prawda wielu inwestorów przekonuje, że w ten sposób przy minimalnym wkładzie pracy i czasu można uzyskać stabilne i rentowne źródło dochodu, jednak planując taki wydatek – zwłaszcza w przypadku korzystania z kredytu hipotecznego – warto wziąć pod uwagę zmiany koniunktury i możliwe czynniki ryzyka. Koniec końców proste przełożenie wysokości czynszu na ratę kredytu wraz z kosztami utrzymania jest sporym przekłamaniem: w rzeczywistości wydatki związane z posiadaniem mieszkania na wynajem są znacznie wyższe, a brak odpowiednich inwestycji może doprowadzić do problemów ze znalezieniem najemców. Warto jednak dokładnie zaznajomić się z dostępnymi opcjami, w tym z wynajmem krótkoterminowym oraz możliwościami prawnymi i podatkowymi, takimi jak najem okazjonalny czy różne sposoby podejścia do podatku od wynajmu mieszkania.


2020-07-01

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość: jak to zrobić?

Kredyt hipoteczny to duże zobowiązanie, które zwykle wiąże nas na bardzo długi okres. Życiowe scenariusze mogą jednak ulec zmianie. Wówczas warto pomyśleć o przeniesieniu hipoteki na inną nieruchomość.

2020-06-30

Dom czy mieszkanie: co wybrać?

Poszukując własnych czterech kątów, często zastanawiamy się nad tym, czy korzystniejsza okaże się budowa lub zakup domu czy mieszkania. Warto przeanalizować argumenty i wybrać najlepszą opcję.

2020-06-29

Prolongata. Na czym polega prolongata kredytu?

Regularna spłata miesięcznych rat może w niektórych przypadkach okazać się zadaniem niemal niemożliwym do wykonania. Warto wówczas pomyśleć o prolongacie kredytu.

Książeczka mieszkaniowa: czy książeczki mieszkaniowe mają wartość?

Książeczki mieszkaniowe były kiedyś podstawowym sposobem oszczędzania na własne mieszkanie. Dziś są już reliktem przeszłości, jednak wciąż posiada je spore grono osób. Wbrew pozorom nie są pozbawione wartości.

Jak obliczyć, sprawdzić i zwiększyć zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa określa jeden z najważniejszych parametrów naszego finansowego życia. Choć na jej temat krąży wiele mitów, warto przekonać się, ile naprawdę wynosi. Będzie to możliwe dzięki kalkulatorowi zdolności kredytowej.

Najem instytucjonalny. Co powinna zawierać umowa najmu?

Osoby decydujące się na wynajem mieszkania mogą spotkać się z kilkoma typami umów wynajmu. Jedną z nich jest nabierający coraz większej popularności najem instytucjonalny.

Własne mieszkanie. Jak wygląda zakup mieszkania krok po kroku?

Zakup mieszkania to duże przedsięwzięcie i poważna życiowa decyzja. Należy więc dobrze się do niego przygotować, zwłaszcza jeżeli będzie finansowany przy pomocy kredytu.

Ikona informacji
poradniki