Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!


Najem mieszkań cieszy się coraz większym zainteresowaniem Polaków. Gwarancją ochrony interesów wynajmującego i najemcy jest dobrze sporządzona umowa najmu mieszkania.

Jak pokazują badania, coraz więcej osób decyduje się na wynajem mieszkań na rynku. To rozwiązanie wiąże się z niezaprzeczalnymi korzyściami: przede wszystkim daje możliwość częstszej zamiany miejsca zamieszkania bez większych zobowiązań, co przekłada się na mobilność, poza tym nie wymaga posiadania znacznych środków na start, które trzeba poświęcić w przypadku zaciągania kredytu hipotecznego. Obawy zarówno najemców, jak i właścicieli nieruchomości budzi jednak kilka kwestii, które reguluje umowa najmu mieszkania. Warto się im przyjrzeć, aby uniknąć nieporozumień i zabezpieczyć interesy obu stron.

Umowa najmu mieszkania - jak powinna wyglądać (Shutterstock)

Umowa najmu mieszkania: jak wygląda?

Chociaż umowa najmu mieszkania nie wiąże się zwykle z tak dużą odpowiedzialnością finansową jak umowa kredytu hipotecznego, w rzeczywistości to ważny dokument, który ma kluczowe znaczenie zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Dlatego też w interesie obu stron leży, aby wszystkie znajdujące się w niej informacje były zrozumiale i oddawały faktyczny stan rzeczy. Przede wszystkim powinny znaleźć się w niej:

  • Informacje na temat miejsca i daty zawarcia umowy najmu;
  • Dane stron, w tym imię, nazwisko, adres, seria i numer dowodu tożsamości;
  • Określenie przedmiotu najmu, a więc informacje na temat mieszkania. Powinniśmy w tym miejscu uwzględnić m.in. dokładny adres, powierzchnię użytkową, liczbę i charakter pomieszczeń, pomieszczenia dodatkowe;
  • Informacje na temat wyposażenia lokalu, w tym instalacji i łącz;
  • Oświadczenie wynajmującego o posiadaniu prawa do wynajmu mieszkania;
  • Informacje na temat udostępnianych sprzętów, w tym urządzeń telefonicznych, AGD;
  • Daty obowiązywania umowy;
  • Dodatkowe zastrzeżenia, np. dotyczące podnajmowania mieszkania osobom trzecim, wskazanie osób uprawnionych do zamieszkiwania w lokalu;
  • Szczegółowe prawa i obowiązki obu stron;
  • Warunki zwrotu lokalu;
  • Kwota czynszu, wraz ze wskazaniem terminu opłaty;
  • Sposób opłat należności za media;
  • Określenie kwoty kaucji i warunków jej zwrotu;
  • Ustalenie trybu wypowiedzenia umowy najmu;
  • Postanowienia końcowe, uwzględniające m.in. formę sporządzenia umowy, liczbę egzemplarzy, dodatkowe załączniki.

Kwestie utrzymania lokalu

Dobrze sporządzona umowa najmu mieszkania jest jak najbardziej szczegółowa. Im mniej nieprecyzyjnych opisów i sformułowań, tym bardziej klarowna sytuacja. Dotyczy to zwłaszcza kwestii obowiązków obu stron, w tym tych dotyczących utrzymania lokalu. Standardowe umowy wynajmu mieszkania zakładają, że na najemcy spoczywa obowiązek utrzymania go we właściwym stanie technicznym i sanitarnym. Często zalicza się do tego również drobne remonty, takie jak naprawa drzwi i okien, włączników elektrycznych czy instalacji sanitarnej. O większe i bardziej kosztowne remonty i naprawy musi natomiast zadbać wynajmujący (chyba że wystąpiły z winy najemcy – wówczas może domagać się od niego zwrotu kosztów). W umowie najmu mieszkania określa się również możliwość wprowadzania własnych modyfikacji – zwykle zapisuje się, że te są możliwe tylko po uzyskaniu pisemnej zgody właściciela. Najemca w większości przypadków obliguje się również do tego, że pozostawi mieszkanie w takim stanie, w jakim je zastał, lub będzie musiał je odświeżyć – np. malując na własny koszt ściany.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Dobrą praktyką podczas podpisywania umowy najmu mieszkania jest sporządzanie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym dokładnie opisane zostaną wszystkie sprzęty pozostawiane do dyspozycji najemcy oraz stan techniczny poszczególnych urządzeń, mebli czy instalacji. Pozwoli to uniknąć nieporozumień podczas wyprowadzki. Protokół zdawczo-odbiorczy powinien zostać sporządzony w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach i dołączony w charakterze załącznika do umowy wynajmu mieszkania.

Kaucja i jej zwrot

Czynsz to nie jedyny koszt, który będzie musiał ponieść najemca. W większości przypadków w trakcie podpisania umowy wynajmu mieszkania konieczne będzie również wpłacenie kaucji. Zazwyczaj jej wartość odpowiada wysokości miesięcznego lub dwumiesięcznego czynszu, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby umowa traktowała inaczej. Kaucja ma za zadanie zabezpieczyć środki na pokrycie np. zniszczeń dokonanych przez najemcę. Jeżeli ich nie ma, powinna być zwrócona w pełnej kwocie. Zdarzają się jednak sytuacje, w których wynajmujący stwierdza potrzebę poniesienia kosztów i przeznacza na ten cel kaucję. Niestety w takim przypadku dojście do kompromisu zależy głównie od chęci porozumienia się obu stron, a sprawa może nawet trafić do sądu. Warto jednak zabezpieczyć się przed niespodziewanymi problemami. Podstawą powinno być sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego oraz pokwitowania przyjęcia kaucji. Poza tym warto dokonać nagrania lub zdjęć mieszkania w chwili jego przekazywania oraz odbioru.

Informacje o kosztach

Podstawowym punktem każdej umowy najmu mieszkania jest wskazanie kosztów, z którymi będzie musiał liczyć się najemca. Należy określić tryb ich wniesienia (np. przelewem bankowym do końca miesiąca) oraz przede wszystkim kwotę. O ile w przypadku czynszu nie wiąże się to z większymi problemami, nieco trudniej zdefiniować koszty mediów. Te zwykle trudniej przewidzieć i zależą od faktycznego zużycia. Można więc przyjąć kilka modeli:

  • W pierwszym z nich odpowiedzialność za regulowanie opłat przechodzi na najemcę. Z punktu widzenia wynajmującego jest to najbardziej wygodne rozwiązanie, jednak obarczone również sporym ryzykiem. Jeżeli lokator przestanie opłacać rachunki, to on będzie borykał się z długiem, może również znaleźć się na listach dłużników, co skutecznie uniemożliwi np. ubieganie się o kredyt hipoteczny.
  • W drugim schemacie odpowiedzialność za opłacanie rachunków bierze na siebie wynajmujący. Pozwala mu to zachować kontrolę nad tym aspektem. Nadal trzeba jednak ustalić sposób, w jaki będzie odbierał środki od najemcy. Niektóre osoby pobierają stałą zaliczkę na poczet tych zobowiązań, inne definiują kwotę po uzyskaniu rachunku. Wprawdzie wiąże się to z dodatkową pracą i obowiązkami, jednak pozwala zachować transparentność, która ułatwia rozliczenia.

Wypowiedzenie umowy najmu

Jedną z zalet umowy najmu mieszkania – i to z punktu widzenia obu stron – jest stosunkowo łatwe wypowiedzenie umowy najmu. Zapis na ten temat powinien znaleźć się w jej treści, jeżeli tak się nie stało, będzie zależny od sposobu regulowania czynszu. W najpopularniejszym, miesięcznym trybie okres wypowiedzenia będzie wynosił jeden miesiąc. Co ważne – dokument powinien być sporządzony w formie pisemnej i skutecznie doręczony drugiej stronie.

Umowa najmu okazjonalnego – szczególne bezpieczeństwo

Coraz częściej słyszy się o przypadkach, w których najemcy – pomimo wygaśnięcia umowy lub wypowiedzenia umowy najmu ze strony wynajmującego – nie chcą opuścić mieszkania i nielegalnie w nim przebywają. W przypadku standardowej umowy najmu mieszkania egzekwowanie praw wynajmującego jest bardzo skomplikowane – sprawa musi najpierw trafić do sądu, ten następnie orzeka nie tylko o zasadności wniosku, ale musi również rozpatrzeć sytuację mieszkaniową lokatora, w tym możliwość uzyskania lokalu socjalnego. Umowa najmu okazjonalnego zawiera natomiast klauzulę, w której najemca poddaje się egzekucji i deklaruje adres, do którego będzie mógł się przeprowadzić, kiedy utraci prawo do mieszkania w konkretnym miejscu. Znacznie upraszcza to procedurę i umożliwia obniżenie strat z tego tytułu. Co ważne – umowa najmu okazjonalnego musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, w przeciwnym razie stosowne zapisy nie będą ważne.

Podatek od wynajmu

Każdy najemca powinien pamiętać również o konieczności regulowania podatku od wynajmu. Co ważne – złożenie deklaracji w Urzędzie Skarbowym w ciągu 14 dni jest szczególnie ważne w przypadku umowy najmu okazjonalnego. W przeciwnym razie będzie nieważna. Zasadniczo wynajmujący mogą korzystać z dwóch sposobów rozliczania się z fiskusem: na zasadach ogólnych, dzięki czemu zyskują możliwość odpisywania części kosztów oraz ryczałtem. Ten kusi wprawdzie dwukrotnie niższą stawką, wynoszącą 8,5%, ale uniemożliwia odliczanie kosztów.


2020-02-13

Sprzedaż mieszkania z kredytem - to możliwe

Kredyt hipoteczny to bardzo poważne zobowiązanie. Czasami sytuacja zmusza nas jednak do sprzedaży nieruchomości przed jego spłatą. Wbrew pozorom nie jest to niemożliwe.

2020-02-12

Wykup mieszkania komunalnego: jak to zrobić?

Lokatorzy mieszkań komunalnych często mają możliwość atrakcyjnego pod względem cenowym wykupu nieruchomości. Może okazać się, że to znakomita forma łatwego nabycia sporego majątku.

2020-02-11

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - czym jest?

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, można natrafić na różnego typu oferty. Niektóre z nich oferują spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Warto wiedzieć, czym różni się od standardowego prawa własności.

Rachunek powierniczy a kupno mieszkania na rynku pierwotnym

Zakup nowego mieszkania to duże przedsięwzięcie. Aby zredukować ryzyko wystąpienia problemów, warto upewnić się, że deweloper korzysta z rachunku powierniczego.

Umowa przedwstępna: jak powinna wyglądać?

Kupno lub sprzedaż nieruchomości wiąże się z wieloma formalnościami dla obu stron transakcji. Jedną z nich jest sporządzenie i podpisanie umowy przedwstępnej.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

Kupno nieruchomości to poważne zobowiązanie i spore wyzwanie. Warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, zwłaszcza jeżeli pochodzi z rynku wtórnego.

Stan deweloperski - co należy wiedzieć

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym często spotykamy się z różnymi standardami wykończenia. Podstawowym, a jednocześnie najczęściej wybieranym, jest stan deweloperski.

Ikona informacji
poradniki