Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Najem mieszkań cieszy się coraz większym zainteresowaniem Polaków. Gwarancją ochrony interesów wynajmującego i najemcy jest dobrze sporządzona umowa najmu mieszkania.

Jak pokazują badania, coraz więcej osób decyduje się na wynajem mieszkań na rynku. To rozwiązanie wiąże się z niezaprzeczalnymi korzyściami: przede wszystkim daje możliwość częstszej zamiany miejsca zamieszkania bez większych zobowiązań, co przekłada się na mobilność, poza tym nie wymaga posiadania znacznych środków na start, które trzeba poświęcić w przypadku zaciągania kredytu hipotecznego. Obawy zarówno najemców, jak i właścicieli nieruchomości budzi jednak kilka kwestii, które reguluje umowa najmu mieszkania. Warto się im przyjrzeć, aby uniknąć nieporozumień i zabezpieczyć interesy obu stron.

Umowa najmu mieszkania - jak powinna wyglądać (Shutterstock)

Umowa najmu mieszkania: jak wygląda?

Chociaż umowa najmu mieszkania nie wiąże się zwykle z tak dużą odpowiedzialnością finansową jak umowa kredytu hipotecznego, w rzeczywistości to ważny dokument, który ma kluczowe znaczenie zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Dlatego też w interesie obu stron leży, aby wszystkie znajdujące się w niej informacje były zrozumiale i oddawały faktyczny stan rzeczy. Przede wszystkim powinny znaleźć się w niej:

  • Informacje na temat miejsca i daty zawarcia umowy najmu;
  • Dane stron, w tym imię, nazwisko, adres, seria i numer dowodu tożsamości;
  • Określenie przedmiotu najmu, a więc informacje na temat mieszkania. Powinniśmy w tym miejscu uwzględnić m.in. dokładny adres, powierzchnię użytkową, liczbę i charakter pomieszczeń, pomieszczenia dodatkowe;
  • Informacje na temat wyposażenia lokalu, w tym instalacji i łącz;
  • Oświadczenie wynajmującego o posiadaniu prawa do wynajmu mieszkania;
  • Informacje na temat udostępnianych sprzętów, w tym urządzeń telefonicznych, AGD;
  • Daty obowiązywania umowy;
  • Dodatkowe zastrzeżenia, np. dotyczące podnajmowania mieszkania osobom trzecim, wskazanie osób uprawnionych do zamieszkiwania w lokalu;
  • Szczegółowe prawa i obowiązki obu stron;
  • Warunki zwrotu lokalu;
  • Kwota czynszu, wraz ze wskazaniem terminu opłaty;
  • Sposób opłat należności za media;
  • Określenie kwoty kaucji i warunków jej zwrotu;
  • Ustalenie trybu wypowiedzenia umowy najmu;
  • Postanowienia końcowe, uwzględniające m.in. formę sporządzenia umowy, liczbę egzemplarzy, dodatkowe załączniki.

Kwestie utrzymania lokalu

Dobrze sporządzona umowa najmu mieszkania jest jak najbardziej szczegółowa. Im mniej nieprecyzyjnych opisów i sformułowań, tym bardziej klarowna sytuacja. Dotyczy to zwłaszcza kwestii obowiązków obu stron, w tym tych dotyczących utrzymania lokalu. Standardowe umowy wynajmu mieszkania zakładają, że na najemcy spoczywa obowiązek utrzymania go we właściwym stanie technicznym i sanitarnym. Często zalicza się do tego również drobne remonty, takie jak naprawa drzwi i okien, włączników elektrycznych czy instalacji sanitarnej. O większe i bardziej kosztowne remonty i naprawy musi natomiast zadbać wynajmujący (chyba że wystąpiły z winy najemcy – wówczas może domagać się od niego zwrotu kosztów). W umowie najmu mieszkania określa się również możliwość wprowadzania własnych modyfikacji – zwykle zapisuje się, że te są możliwe tylko po uzyskaniu pisemnej zgody właściciela. Najemca w większości przypadków obliguje się również do tego, że pozostawi mieszkanie w takim stanie, w jakim je zastał, lub będzie musiał je odświeżyć – np. malując na własny koszt ściany.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Dobrą praktyką podczas podpisywania umowy najmu mieszkania jest sporządzanie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym dokładnie opisane zostaną wszystkie sprzęty pozostawiane do dyspozycji najemcy oraz stan techniczny poszczególnych urządzeń, mebli czy instalacji. Pozwoli to uniknąć nieporozumień podczas wyprowadzki. Protokół zdawczo-odbiorczy powinien zostać sporządzony w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach i dołączony w charakterze załącznika do umowy wynajmu mieszkania.

3 najlepsze oferty kredytu na remont mieszkania - 10 000zł

Kaucja i jej zwrot

Czynsz to nie jedyny koszt, który będzie musiał ponieść najemca. W większości przypadków w trakcie podpisania umowy wynajmu mieszkania konieczne będzie również wpłacenie kaucji. Zazwyczaj jej wartość odpowiada wysokości miesięcznego lub dwumiesięcznego czynszu, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby umowa traktowała inaczej. Kaucja ma za zadanie zabezpieczyć środki na pokrycie np. zniszczeń dokonanych przez najemcę. Jeżeli ich nie ma, powinna być zwrócona w pełnej kwocie. Zdarzają się jednak sytuacje, w których wynajmujący stwierdza potrzebę poniesienia kosztów i przeznacza na ten cel kaucję. Niestety w takim przypadku dojście do kompromisu zależy głównie od chęci porozumienia się obu stron, a sprawa może nawet trafić do sądu. Warto jednak zabezpieczyć się przed niespodziewanymi problemami. Podstawą powinno być sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego oraz pokwitowania przyjęcia kaucji. Poza tym warto dokonać nagrania lub zdjęć mieszkania w chwili jego przekazywania oraz odbioru.

Informacje o kosztach

Podstawowym punktem każdej umowy najmu mieszkania jest wskazanie kosztów, z którymi będzie musiał liczyć się najemca. Należy określić tryb ich wniesienia (np. przelewem bankowym do końca miesiąca) oraz przede wszystkim kwotę. O ile w przypadku czynszu nie wiąże się to z większymi problemami, nieco trudniej zdefiniować koszty mediów. Te zwykle trudniej przewidzieć i zależą od faktycznego zużycia. Można więc przyjąć kilka modeli:

  • W pierwszym z nich odpowiedzialność za regulowanie opłat przechodzi na najemcę. Z punktu widzenia wynajmującego jest to najbardziej wygodne rozwiązanie, jednak obarczone również sporym ryzykiem. Jeżeli lokator przestanie opłacać rachunki, to on będzie borykał się z długiem, może również znaleźć się na listach dłużników, co skutecznie uniemożliwi np. ubieganie się o kredyt hipoteczny.
  • W drugim schemacie odpowiedzialność za opłacanie rachunków bierze na siebie wynajmujący. Pozwala mu to zachować kontrolę nad tym aspektem. Nadal trzeba jednak ustalić sposób, w jaki będzie odbierał środki od najemcy. Niektóre osoby pobierają stałą zaliczkę na poczet tych zobowiązań, inne definiują kwotę po uzyskaniu rachunku. Wprawdzie wiąże się to z dodatkową pracą i obowiązkami, jednak pozwala zachować transparentność, która ułatwia rozliczenia.

Wypowiedzenie umowy najmu

Jedną z zalet umowy najmu mieszkania – i to z punktu widzenia obu stron – jest stosunkowo łatwe wypowiedzenie umowy najmu. Zapis na ten temat powinien znaleźć się w jej treści, jeżeli tak się nie stało, będzie zależny od sposobu regulowania czynszu. W najpopularniejszym, miesięcznym trybie okres wypowiedzenia będzie wynosił jeden miesiąc. Co ważne – dokument powinien być sporządzony w formie pisemnej i skutecznie doręczony drugiej stronie.

Umowa najmu okazjonalnego – szczególne bezpieczeństwo

Coraz częściej słyszy się o przypadkach, w których najemcy – pomimo wygaśnięcia umowy lub wypowiedzenia umowy najmu ze strony wynajmującego – nie chcą opuścić mieszkania i nielegalnie w nim przebywają. W przypadku standardowej umowy najmu mieszkania egzekwowanie praw wynajmującego jest bardzo skomplikowane – sprawa musi najpierw trafić do sądu, ten następnie orzeka nie tylko o zasadności wniosku, ale musi również rozpatrzeć sytuację mieszkaniową lokatora, w tym możliwość uzyskania lokalu socjalnego. Umowa najmu okazjonalnego zawiera natomiast klauzulę, w której najemca poddaje się egzekucji i deklaruje adres, do którego będzie mógł się przeprowadzić, kiedy utraci prawo do mieszkania w konkretnym miejscu. Znacznie upraszcza to procedurę i umożliwia obniżenie strat z tego tytułu. Co ważne – umowa najmu okazjonalnego musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, w przeciwnym razie stosowne zapisy nie będą ważne.

Podatek od wynajmu

Każdy najemca powinien pamiętać również o konieczności regulowania podatku od wynajmu. Co ważne – złożenie deklaracji w Urzędzie Skarbowym w ciągu 14 dni jest szczególnie ważne w przypadku umowy najmu okazjonalnego. W przeciwnym razie będzie nieważna. Zasadniczo wynajmujący mogą korzystać z dwóch sposobów rozliczania się z fiskusem: na zasadach ogólnych, dzięki czemu zyskują możliwość odpisywania części kosztów oraz ryczałtem. Ten kusi wprawdzie dwukrotnie niższą stawką, wynoszącą 8,5%, ale uniemożliwia odliczanie kosztów.


2020-10-09

Źródła dochodów: jakie akceptuje bank? Źródło dochodu a kredyt

Ubieganie się o kredyt, zwłaszcza mieszkaniowy, nieodłącznie wiąże się z koniecznością oceny jego zdolności kredytowej. Warto dowiedzieć się, jakie źródła dochodu mogą być wzięte pod uwagę przez bank.

2020-08-26

LtV. Czym jest wskaźnik LtV i jak wpływa na kredyt?

W słowniczku pojęć związanych z kredytem hipotecznym znajduje się wiele pozornie trudnych terminów. Jednym z nich jest LtV (Loan to Value). Choć często pomijany, w rzeczywistości ma olbrzymi wpływ na warunki kredytu.

2020-08-26

Rekomendacja S. Jakie zmiany wprowadza rekomendacja S KNF?

Jednym z najważniejszych aspektów rynku bankowego jest zapewnienie bezpieczeństwa zarówno klientom, jak i działającym na nim instytucjom. Znaczne zmiany w tym zakresie wprowadza sporządzona przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S.

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość: jak to zrobić?

Kredyt hipoteczny to duże zobowiązanie, które zwykle wiąże nas na bardzo długi okres. Życiowe scenariusze mogą jednak ulec zmianie. Wówczas warto pomyśleć o przeniesieniu hipoteki na inną nieruchomość.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: czym jest?

Wysokie ceny nieruchomości to nie tylko duży problem dla osób chcących kupić mieszkanie lub dom za gotówkę, ale również dla kredytobiorców. Pierwszą przeszkodą może stać się obowiązek wniesienia wkładu własnego.

Marża kredytu: czym jest i od czego zależy marża banku?

Potencjalni kredytobiorcy zwracają przede wszystkim uwagę na koszty kredytu. Im tańsze zobowiązanie, tym lepsze. Znaczny wpływ na wysokość tej stawki ma marża kredytu.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy warto?

Kredyt hipoteczny kojarzy się z długim okresem spłaty, a co za tym idzie również wysokimi kosztami. Nie zawsze musi tak jednak być. Dobrym sposobem na oszczędności jest wcześniejsza spłata.