Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!


Sprzedaż mieszkania to poważne wyzwanie. Znalezienie kupca i zamknięcie transakcji to jednak nie wszystko. Trzeba jeszcze uregulować podatek od sprzedaży nieruchomości.

Polski system podatkowy nie należy do najbardziej czytelnych. Wiele problemów ze zrozumieniem przepisów mają zwłaszcza osoby, które w ciągu ostatniego roku sprzedały nieruchomość nabytą w okresie ostatnich pięciu lat podatkowych. Taka transakcja może wiązać się z dodatkowymi kosztami, które znacząco wpłyną na wysokość osiągniętego dochodu. Ten aspekt pod uwagę powinny wziąć szczególnie osoby, które – korzystając z dobrej koniunktury – chciałyby zarabiać na sprzedaży nieruchomości jako osoby prywatne. Jednocześnie jednak prawodawca otwiera przed nami kilka furtek, które umożliwiają uniknięcie opodatkowania, znacząco ułatwił również sytuację osób, które uzyskały mieszkanie lub dom w spadku lub w wyniku podziału majątku po rozwodzie. Przed złożeniem PIT-39 warto więc poznać szczegółowe zapisy i dowiedzieć się, które z nich znajdą zastosowanie w konkretnej sytuacji.

PIT 39: sprzedaż mieszkania a podatek (fot. TimeShops / Shutterstock)

Sprzedaż mieszkania: podatek nie zawsze konieczny

Osoby noszące się z zamiarem zbycia nieruchomości z pewnością doskonale wiedzą, że kluczowe znaczenie odgrywa czas, jaki upłynął pomiędzy jej nabyciem a sprzedażą. Jeżeli jest dłuższy niż 5 lat podatkowych (uwaga – nalicza się go od końca roku kalendarzowego, w którym nabycie miało miejsce, a nie 5 lat od tej daty!) unikniemy jakiejkolwiek formy opodatkowania. Jeżeli natomiast zrobimy to wcześniej, konieczne stanie się zapłacenie 19% podatku od osiągniętego w ten sposób dochodu. W wielu przypadkach możliwe stanie się jednak zastosowanie ulgi mieszkaniowej, umożliwiającej ominięcie przykrego obowiązku względem fiskusa. W zdecydowanie lepszej sytuacji znaleźli się również spadkobiercy oraz rozwodnicy.

Ulga mieszkaniowa a podatek

Ulga mieszkaniowa umożliwia uzyskanie zwolnienia ze znacznej części lub całości podatku od sprzedaży mieszkania. Możemy ją jednak zastosować wyłącznie w sytuacji, w której dochód zostanie przekazany na własne cele mieszkaniowe. Do tych zalicza się z kolei:

  • Nabycie budynku mieszkalnego, jego części, udziału, lokalu mieszkalnego lub udziału w lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość;
  • Nabycie gruntu, udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w nim związanego z budynkiem lub lokalem;
  • Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziałów w tym prawie;
  • Nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu, w tym również z rozpoczętą budową domu mieszkalnego.
  • Budowę, rozbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku lub lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego.

Co ważne – o ile dotychczas mieliśmy na to 2 lata od uzyskania dochodu, obecnie okres ten wydłużono do trzech lat. Oznacza to jednak, że w tym czasie musimy podpisać już ostateczne umowy zakupu nowej nieruchomości czy praw. Oczywiście nie musimy wykorzystać całości kwoty dochodu: w takim przypadku umożliwi to obniżenie wysokości opodatkowania proporcjonalnie do skorzystania z ulgi. Nie oznacza to jednak, że jesteśmy zwolnieni z obowiązku złożenia formularza PIT-39. Musimy zadeklarować w nim, w jakiej części środki wykorzystamy na własne cele mieszkaniowe, a jeżeli potem okaże się, że wydaliśmy mniej, będziemy musieli złożyć stosowną korektę PIT-39.

Spadek a podatek dochodowy

Na zmianach w prawie najwięcej zyskują spadkobiercy. O ile do tej pory, aby uniknąć konieczności płacenia podatku, musieli odczekać okres 5 lat podatkowych, obecnie decydująca okaże się data nabycia praw do nieruchomości lub jej wybudowania przez spadkodawcę.

Jeżeli więc otrzymałeś w spadku dom, który spadkodawca nabył przed 2014 rokiem, jesteś zwolniony od podatku dochodowego niezależnie od tego, jaki czas upłynął od daty otrzymania spadku.

Z takich samych przepisów korzystają również rozwodnicy i wdowcy: oni również nie muszą czekać ze sprzedażą nieruchomości, o ile prawa do niej zostały nabyte wcześniej niż przed 5 latami podatkowymi.

PIT-39: jak wypełnić?

Do złożenia deklaracji PIT-39 zobowiązane są wszystkie osoby, które sprzedały nieruchomość nabytą przed upływem 5 lat podatkowych. Termin złożenia jest taki sam, jak w przypadku najpopularniejszych formularzy PIT-36 i PIT-37 i jest to 30 kwietnia, chyba że dzień ten przypada na dzień wolny od pracy, wówczas możemy spełnić ten obowiązek w następnym dniu roboczym. Przed przystąpieniem do uzupełniania druku należy zebrać potrzebne dokumenty i wykonać podstawowe obliczenia:

  • Określenie przychodu: aby obliczyć wymiar podatku konieczne stanie się określenie przychodu. Ten jest równy kwocie sprzedaży pomniejszonej o koszty sprzedaży, takie jak koszty ogłoszeń, rzeczoznawcy majątkowego czy notariusza. Przychód wykazujemy w pozycji 20 formularza PIT-39.
  • Koszty uzyskania przychodu: odrębną kwestię stanowią koszty uzyskania przychodu. Jeżeli kupiliśmy nieruchomość samodzielnie, będą to więc przede wszystkim koszty związane z nabyciem mieszkania lub domu oraz – co szczególnie ważne – nakłady poniesione w związki z ich remontem lub modernizacją, które miały wpływ na podniesienie ich wartości. Jeżeli natomiast nieruchomość otrzymaliśmy w drodze spadku lub darowizny możemy zaliczyć tu wszystkie koszty z nimi związane, w tym zapłacone podatki i dodatkowe koszty (np. notarialne). Koszty uzyskania przychodu zajmują pozycję 21 formularza PIT-39.
  • Odpisy amortyzacyjne, ujęte w pozycji 22 dokumentu.
  • Niezbędne dokumenty: aby nie musieć obawiać się kontroli skarbówki, koniecznie musimy posiadać wszystkie dokumenty poświadczające inwestycje. Warto również pamiętać o tym, że jeżeli kwota transakcyjna będzie znacząco odbiegać od przyjętych na rynku stawek, urząd skarbowy może naliczyć ją samodzielnie.

PIT-39: zwolnienie z podatku

W deklaracji PIT-39 możemy również określić, w jakiej części chcemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Co ważne: zwolnienie uzyskujemy od kwoty przychodu, a nie dochodu. Musimy więc brać pod uwagę pozycję 20 PIT-39. Jeżeli nie wykorzystamy całości tej kwoty, musimy obliczyć z kolei dochód zwolniony, w tym celu należy poniesione wydatki na cele mieszkaniowe podzielić przez przychód ze sprzedaży, a następnie pomnożyć przez kwotę dochodu z tytułu zbycia nieruchomości.

Przykładowo: Pan Jan Kowalski sprzedał za 300 000 zł mieszkanie, które kupił dwa lata wcześniej, co stanowi kwotę przychodu, z tych środków kupił w ciągu trzech lat mieszkanie za 250 000 zł. Uzyskał wobec tego 50 000 zł dochodu. Dochód zwolniony od podatku będzie wynosił natomiast 41 666 zł.

Sprzedaż mieszkania: podatek wymaga uwagi

Aby uniknąć kłopotów, trzeba wziąć jednak pod uwagę szereg czynników. Przede wszystkim należy pamiętać, że ze zwolnienia można korzystać tylko w ciągu 3 lat. Jeżeli więc zadeklarujemy chęć wykorzystania całości lub części przychodu z zakupu w deklaracji PIT-39, a po wskazanym czasie nadal nie przekażemy tej kwoty na cele mieszkaniowe (czyli np. nie podpiszemy umowy kupna nieruchomości) utracimy prawo do ulgi i będziemy musieli zapłacić cały podatek. Należy pamiętać, że musi być to ostatnia, wiążąca umowa, a nie umowa przedwstępna. W niektórych przypadkach problem ten może powstać np. jeśli przedłużają się prace dewelopera. Poza tym osoby, które uzyskały przychód ze sprzedaży nieruchomości, muszą skrupulatnie zaznajomić się z listą inwestycji, które ustawodawca interpretuje jako cele mieszkaniowe. Nie są nimi np. kredyty konsumpcyjne czy chęć kupna nieruchomości w celu wynajmu mieszkań. Częstym błędem jest też mylenie dochodu – od którego płacimy podatek – z przychodem, od którego zależny jest wymiar należnej ulgi mieszkaniowej.


2020-03-25

Ułatwienia dla kredytobiorców w BOŚ: oferta antykryzysowa

Kolejne banki przedstawiają specjalne narzędzia dla kredytobiorców borykających się z problemami ze spłatą zadłużenia w związku z epidemią koronawirusa. Jednym z nich jest BOŚ.

2020-03-25

Wakacje kredytowe w Nest Bank w związku z epidemią COVID-19

Globalna epidemia koronawirusa w sposób szczególny wpłynęła na sytuację osób spłacających zobowiązania kredytowe. Swoją propozycję dla nich przedstawił między innymi Nest Bank.

2020-03-25

Odroczenie spłaty rat w Citi Handlowym. Koronawirus: program pomocowy

Epidemia COVID-19 w sposób szczególny dotknęła kredytobiorców. Swoją propozycję przygotował dla nich również bank City Handlowy.

Zmiana zasad spłaty kredytów w Alior Bank w związku z epidemią koronawirusa

Część kredytobiorców, zwłaszcza ci, którzy utracili źródło dochodu, może napotkać spore problemy z regulowaniem zobowiązań. Alior Bank przygotował dla nich specjalną ofertę.

Zawieszenie spłaty kapitału kredytu w Santander. Rozwiązania dla kredytobiorców

Działające na polskim rynku banki wdrożyły działania ułatwiające kredytobiorcom spłatę zobowiązań. Na spore udogodnienia mogą liczyć klienci banku Santander.

Koronawirus i kredyt. Wakacje kredytowe w banku Millennium

Epidemia wirusa COVID-19 zagraża nie tylko naszemu zdrowiu, ale również bezpieczeństwu budżetu domowego. Specjalne oferty dla kredytobiorców przygotowały banki, w tym bank Millennium.

Walka z koronawirusem: zawieszenie spłaty w Raiffeisen Bank International

Epidemia koronawirusa i towarzyszące jej działania prewencyjne wystawiły na próbę możliwości finansowe Polaków. Specjalną ofertę dla kredytobiorców przygotował także Raiffeisen Bank International.

Ikona informacji
poradniki