PIT 39: sprzedaż mieszkania a podatek

Spis treści

Sprzedaż mieszkania to poważne wyzwanie. Znalezienie kupca i zamknięcie transakcji to jednak nie wszystko. Trzeba jeszcze uregulować podatek od sprzedaży nieruchomości.

Polski system podatkowy nie należy do najbardziej czytelnych. Wiele problemów ze zrozumieniem przepisów mają zwłaszcza osoby, które w ciągu ostatniego roku sprzedały nieruchomość nabytą w okresie ostatnich pięciu lat podatkowych. Taka transakcja może wiązać się z dodatkowymi kosztami, które znacząco wpłyną na wysokość osiągniętego dochodu. Ten aspekt pod uwagę powinny wziąć szczególnie osoby, które – korzystając z dobrej koniunktury – chciałyby zarabiać na sprzedaży nieruchomości jako osoby prywatne. Jednocześnie jednak prawodawca otwiera przed nami kilka furtek, które umożliwiają uniknięcie opodatkowania, znacząco ułatwił również sytuację osób, które uzyskały mieszkanie lub dom w spadku lub w wyniku podziału majątku po rozwodzie. Przed złożeniem PIT-39 warto więc poznać szczegółowe zapisy i dowiedzieć się, które z nich znajdą zastosowanie w konkretnej sytuacji. Ostatnie nowelizacje przyniosły przy tym wymierne korzyści m.in. dla spadkobierców i rozwodników. W wielu sytuacjach okaże się, że dzięki nim płacenie podatku nie będzie konieczne.

Chcesz rozliczyć PIT za 2020?
Pobierz e-pity 2020

Sprzedaż mieszkania: podatek nie zawsze konieczny

Osoby noszące się z zamiarem zbycia nieruchomości z pewnością doskonale wiedzą, że kluczowe znaczenie odgrywa czas, jaki upłynął pomiędzy jej nabyciem a sprzedażą. Jeżeli jest dłuższy niż 5 lat podatkowych (uwaga – nalicza się go od końca roku kalendarzowego, w którym nabycie miało miejsce, a nie 5 lat od tej daty!) unikniemy jakiejkolwiek formy opodatkowania. Jeżeli natomiast zrobimy to wcześniej, konieczne stanie się zapłacenie 19% podatku od osiągniętego w ten sposób dochodu. W wielu przypadkach możliwe stanie się jednak zastosowanie ulgi mieszkaniowej, umożliwiającej ominięcie przykrego obowiązku względem fiskusa. W zdecydowanie lepszej sytuacji znaleźli się również spadkobiercy oraz rozwodnicy.

Ulga mieszkaniowa a podatek: jak z niej skorzystać?

Ulga mieszkaniowa umożliwia uzyskanie zwolnienia ze znacznej części lub całości podatku od sprzedaży mieszkania. Możemy ją jednak zastosować wyłącznie w sytuacji, w której dochód zostanie przekazany na własne cele mieszkaniowe. Do tych zalicza się z kolei:

  • Nabycie budynku mieszkalnego, jego części, udziału, lokalu mieszkalnego lub udziału w lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość;
  • Nabycie gruntu, udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w nim związanego z budynkiem lub lokalem;
  • Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziałów w tym prawie;
  • Nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu, w tym również z rozpoczętą budową domu mieszkalnego.
  • Budowę, rozbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku lub lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego.

Co ważne – o ile dotychczas mieliśmy na to 2 lata od uzyskania dochodu, obecnie okres ten wydłużono do trzech lat. Oznacza to jednak, że w tym czasie musimy podpisać już ostateczne umowy zakupu nowej nieruchomości czy praw. Oczywiście nie musimy wykorzystać całości kwoty dochodu: w takim przypadku umożliwi to obniżenie wysokości opodatkowania proporcjonalnie do skorzystania z ulgi. Nie oznacza to jednak, że jesteśmy zwolnieni z obowiązku złożenia formularza PIT-39. Musimy zadeklarować w nim, w jakiej części środki wykorzystamy na własne cele mieszkaniowe, a jeżeli potem okaże się, że wydaliśmy mniej, będziemy musieli złożyć stosowną korektę PIT-39.

Spadek a podatek dochodowy: ułatwienia dla podatnika

Na zmianach w prawie najwięcej zyskują spadkobiercy. O ile do tej pory, aby uniknąć konieczności płacenia podatku, musieli odczekać okres 5 lat podatkowych, obecnie decydująca okaże się data nabycia praw do nieruchomości lub jej wybudowania przez spadkodawcę.

Jeżeli więc otrzymałeś w spadku dom, który spadkodawca nabył przed 2015 rokiem, jesteś zwolniony od podatku dochodowego niezależnie od tego, jaki czas upłynął od daty otrzymania spadku.

Z takich samych przepisów korzystają również rozwodnicy i wdowcy: oni również nie muszą czekać ze sprzedażą nieruchomości, o ile prawa do niej zostały nabyte wcześniej niż przed 5 latami podatkowymi.

Podatek PIT 2020/2021: kto musi zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania w PIT za 2020?

Obowiązek opłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości występuje wyłącznie w okresie 5 lat od jej kupna, wybudowania lub - w przypadku uzyskania nieruchomości na drodze spadku - od daty pozyskania jej przez spadkodawcę. Oznacza to, że rozliczając PIT za 2020 rok, zapłacimy podatek wyłącznie za nieruchomości nabyte czy zbudowane przed 2015 rokiem. PIT-39 należy natomiast złożyć do stosownego urzędu skarbowego do 30 kwietnia 2021 roku. Podobnie jak w przypadku innych deklaracji można to także zrobić w wygodnej formie przez Internet bez konieczności wychodzenia z domu.

PIT-39: jak wypełnić?

Do złożenia deklaracji PIT-39 zobowiązane są wszystkie osoby, które sprzedały nieruchomość nabytą przed upływem 5 lat podatkowych. Termin złożenia jest taki sam, jak w przypadku najpopularniejszych formularzy PIT-36 i PIT-37 i jest to 30 kwietnia, chyba że dzień ten przypada na dzień wolny od pracy, wówczas możemy spełnić ten obowiązek w następnym dniu roboczym. Przed przystąpieniem do uzupełniania druku należy zebrać potrzebne dokumenty i wykonać podstawowe obliczenia:

  • Określenie przychodu: aby obliczyć wymiar podatku konieczne stanie się określenie przychodu. Ten jest równy kwocie sprzedaży pomniejszonej o koszty sprzedaży, takie jak koszty ogłoszeń, rzeczoznawcy majątkowego czy notariusza. Przychód wykazujemy w pozycji 20 formularza PIT-39.
  • Koszty uzyskania przychodu: odrębną kwestię stanowią koszty uzyskania przychodu. Jeżeli kupiliśmy nieruchomość samodzielnie, będą to więc przede wszystkim koszty związane z nabyciem mieszkania lub domu oraz – co szczególnie ważne – nakłady poniesione w związki z ich remontem lub modernizacją, które miały wpływ na podniesienie ich wartości. Jeżeli natomiast nieruchomość otrzymaliśmy w drodze spadku lub darowizny możemy zaliczyć tu wszystkie koszty z nimi związane, w tym zapłacone podatki i dodatkowe koszty (np. notarialne). Koszty uzyskania przychodu zajmują pozycję 21 formularza PIT-39.
  • Odpisy amortyzacyjne, ujęte w pozycji 22 dokumentu.
  • Niezbędne dokumenty: aby nie musieć obawiać się kontroli skarbówki, koniecznie musimy posiadać wszystkie dokumenty poświadczające inwestycje. Warto również pamiętać o tym, że jeżeli kwota transakcyjna będzie znacząco odbiegać od przyjętych na rynku stawek, urząd skarbowy może naliczyć ją samodzielnie.

PIT-39: zwolnienie z podatku

W deklaracji PIT-39 możemy również określić, w jakiej części chcemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Co ważne: zwolnienie uzyskujemy od kwoty przychodu, a nie dochodu. Musimy więc brać pod uwagę pozycję 20 PIT-39. Jeżeli nie wykorzystamy całości tej kwoty, musimy obliczyć z kolei dochód zwolniony, w tym celu należy poniesione wydatki na cele mieszkaniowe podzielić przez przychód ze sprzedaży, a następnie pomnożyć przez kwotę dochodu z tytułu zbycia nieruchomości.

Przykładowo: Pan Jan Kowalski sprzedał za 300 000 zł mieszkanie, które kupił dwa lata wcześniej, co stanowi kwotę przychodu, z tych środków kupił w ciągu trzech lat mieszkanie za 250 000 zł. Uzyskał wobec tego 50 000 zł dochodu. Dochód zwolniony od podatku będzie wynosił natomiast 41 666 zł.

3 najlepsze oferty kredytu na niespodziewane wydatki - 20 000zł

Sprzedaż mieszkania: podatek wymaga uwagi

Aby uniknąć kłopotów, trzeba wziąć jednak pod uwagę szereg czynników. Przede wszystkim należy pamiętać, że ze zwolnienia można korzystać tylko w ciągu 3 lat. Jeżeli więc zadeklarujemy chęć wykorzystania całości lub części przychodu z zakupu w deklaracji PIT-39, a po wskazanym czasie nadal nie przekażemy tej kwoty na cele mieszkaniowe (czyli np. nie podpiszemy umowy kupna nieruchomości) utracimy prawo do ulgi i będziemy musieli zapłacić cały podatek. Należy pamiętać, że musi być to ostatnia, wiążąca umowa, a nie umowa przedwstępna. W niektórych przypadkach problem ten może powstać np. jeśli przedłużają się prace dewelopera. Poza tym osoby, które uzyskały przychód ze sprzedaży nieruchomości, muszą skrupulatnie zaznajomić się z listą inwestycji, które ustawodawca interpretuje jako cele mieszkaniowe. Nie są nimi np. kredyty konsumpcyjne czy chęć kupna nieruchomości w celu wynajmu mieszkań. Częstym błędem jest też mylenie dochodu – od którego płacimy podatek – z przychodem, od którego zależny jest wymiar należnej ulgi mieszkaniowej.

Sprzedaż mieszkania przez małżonków a kwestie podatkowe

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przez małżonków korzystających ze wspólności majątkowej małżeńskiej należy złożyć dwie deklaracje podatkowe, a każdy z małżonków powinien osobno wskazać swój przychód z udziału we współwłasności. Jeżeli ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej ustaje, a w wyniku rozwodu prawo własności nieruchomości przechodzi na jednego z małżonków okres, w którym należy odprowadzić podatek od sprzedaży mieszkania liczy się podobnie jak w przypadku otrzymania jej w spadku, a więc pod uwagę należy wziąć datę jej nabycia lub wybudowania.

Ikona informacji Najnowsze poradniki finansowe:

2021-01-11

Formularz SD-Z2. Skuteczne zgłoszenie darowizny

Chociaż nie zawsze zdajemy sobie z tego sprawę, darowizny w rzeczywistości otrzymujemy dosyć często. Warto dowiedzieć się, kiedy należy je zgłosić, aby uniknąć podatku od spadków i darowizn.

2021-01-11

PIT 39: sprzedaż mieszkania a podatek

Sprzedaż mieszkania to poważne wyzwanie. Znalezienie kupca i zamknięcie transakcji to jednak nie wszystko. Trzeba jeszcze uregulować podatek od sprzedaży nieruchomości.

2021-01-11

Progi podatkowe: co trzeba wiedzieć. Ile wynosi drugi próg podatkowy?

Rozliczenie PIT to podstawowy obowiązek podatników. Kluczowe znaczenie będzie miało dla nich poznanie wysokości progów podatkowych – to od nich w dużej mierze zależeć będzie wysokość środków, które powinny znaleźć się na koncie fiskusa.

Prowizja za udzielenie kredytu: czym jest i jak ją obniżyć?

Kredyty wiążą się z wieloma dodatkowymi kosztami. Jednym z podstawowych z nich jest prowizja za udzielenie kredytu. Ta, choć przybiera formę jednorazowej opłaty, może istotnie wpłynąć na wydatki związane z uzyskaniem środków.

Marża kredytu: czym jest i od czego zależy marża banku?

Potencjalni kredytobiorcy zwracają przede wszystkim uwagę na koszty kredytu. Im tańsze zobowiązanie, tym lepsze. Znaczny wpływ na wysokość tej stawki ma marża kredytu.

Rekomendacja S. Jakie zmiany wprowadza rekomendacja S KNF?

Jednym z najważniejszych aspektów rynku bankowego jest zapewnienie bezpieczeństwa zarówno klientom, jak i działającym na nim instytucjom. Znaczne zmiany w tym zakresie wprowadza sporządzona przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S.

Kredyt a cross-selling. Czy sprzedaż komplementarna się opłaca?

Podczas udzielania kredytu bank często oferuje klientom możliwość skorzystania z innych produktów. Cross-selling, czyli sprzedaż wiązana, może dać spore oszczędności, jednak w pewnych sytuacjach może wiązać się również z dodatkowymi kosztami.