PIT 39: sprzedaż mieszkania a podatek

Spis treści

Sprzedaż mieszkania to poważne wyzwanie. Znalezienie kupca i zamknięcie transakcji to jednak nie wszystko. Trzeba jeszcze uregulować podatek od sprzedaży nieruchomości.

Polski system podatkowy nie należy do najbardziej czytelnych. Wiele problemów ze zrozumieniem przepisów mają zwłaszcza osoby, które w ciągu ostatniego roku sprzedały nieruchomość nabytą w okresie ostatnich pięciu lat podatkowych. Taka transakcja może wiązać się z dodatkowymi kosztami, które znacząco wpłyną na wysokość osiągniętego dochodu. Ten aspekt pod uwagę powinny wziąć szczególnie osoby, które – korzystając z dobrej koniunktury – chciałyby zarabiać na sprzedaży nieruchomości jako osoby prywatne. Jednocześnie jednak prawodawca otwiera przed nami kilka furtek, które umożliwiają uniknięcie opodatkowania, znacząco ułatwił również sytuację osób, które uzyskały mieszkanie lub dom w spadku lub w wyniku podziału majątku po rozwodzie. Przed złożeniem PIT-39 warto więc poznać szczegółowe zapisy i dowiedzieć się, które z nich znajdą zastosowanie w konkretnej sytuacji. Ostatnie nowelizacje przyniosły przy tym wymierne korzyści m.in. dla spadkobierców i rozwodników. W wielu sytuacjach okaże się, że dzięki nim płacenie podatku nie będzie konieczne.

Chcesz rozliczyć PIT za 2020?
Pobierz e-pity 2020

Sprzedaż mieszkania: podatek nie zawsze konieczny

Osoby noszące się z zamiarem zbycia nieruchomości z pewnością doskonale wiedzą, że kluczowe znaczenie odgrywa czas, jaki upłynął pomiędzy jej nabyciem a sprzedażą. Jeżeli jest dłuższy niż 5 lat podatkowych (uwaga – nalicza się go od końca roku kalendarzowego, w którym nabycie miało miejsce, a nie 5 lat od tej daty!) unikniemy jakiejkolwiek formy opodatkowania. Jeżeli natomiast zrobimy to wcześniej, konieczne stanie się zapłacenie 19% podatku od osiągniętego w ten sposób dochodu. W wielu przypadkach możliwe stanie się jednak zastosowanie ulgi mieszkaniowej, umożliwiającej ominięcie przykrego obowiązku względem fiskusa. W zdecydowanie lepszej sytuacji znaleźli się również spadkobiercy oraz rozwodnicy.

Ulga mieszkaniowa a podatek: jak z niej skorzystać?

Ulga mieszkaniowa umożliwia uzyskanie zwolnienia ze znacznej części lub całości podatku od sprzedaży mieszkania. Możemy ją jednak zastosować wyłącznie w sytuacji, w której dochód zostanie przekazany na własne cele mieszkaniowe. Do tych zalicza się z kolei:

  • Nabycie budynku mieszkalnego, jego części, udziału, lokalu mieszkalnego lub udziału w lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość;
  • Nabycie gruntu, udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w nim związanego z budynkiem lub lokalem;
  • Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziałów w tym prawie;
  • Nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu, w tym również z rozpoczętą budową domu mieszkalnego.
  • Budowę, rozbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku lub lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego.

Co ważne – o ile dotychczas mieliśmy na to 2 lata od uzyskania dochodu, obecnie okres ten wydłużono do trzech lat. Oznacza to jednak, że w tym czasie musimy podpisać już ostateczne umowy zakupu nowej nieruchomości czy praw. Oczywiście nie musimy wykorzystać całości kwoty dochodu: w takim przypadku umożliwi to obniżenie wysokości opodatkowania proporcjonalnie do skorzystania z ulgi. Nie oznacza to jednak, że jesteśmy zwolnieni z obowiązku złożenia formularza PIT-39. Musimy zadeklarować w nim, w jakiej części środki wykorzystamy na własne cele mieszkaniowe, a jeżeli potem okaże się, że wydaliśmy mniej, będziemy musieli złożyć stosowną korektę PIT-39.

Spadek a podatek dochodowy: ułatwienia dla podatnika

Na zmianach w prawie najwięcej zyskują spadkobiercy. O ile do tej pory, aby uniknąć konieczności płacenia podatku, musieli odczekać okres 5 lat podatkowych, obecnie decydująca okaże się data nabycia praw do nieruchomości lub jej wybudowania przez spadkodawcę.

Jeżeli więc otrzymałeś w spadku dom, który spadkodawca nabył przed 2015 rokiem, jesteś zwolniony od podatku dochodowego niezależnie od tego, jaki czas upłynął od daty otrzymania spadku.

Z takich samych przepisów korzystają również rozwodnicy i wdowcy: oni również nie muszą czekać ze sprzedażą nieruchomości, o ile prawa do niej zostały nabyte wcześniej niż przed 5 latami podatkowymi.

Podatek PIT 2020/2021: kto musi zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania w PIT za 2020?

Obowiązek opłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości występuje wyłącznie w okresie 5 lat od jej kupna, wybudowania lub - w przypadku uzyskania nieruchomości na drodze spadku - od daty pozyskania jej przez spadkodawcę. Oznacza to, że rozliczając PIT za 2020 rok, zapłacimy podatek wyłącznie za nieruchomości nabyte czy zbudowane po 2015 roku. PIT-39 należy natomiast złożyć do stosownego urzędu skarbowego do 30 kwietnia 2021 roku. Podobnie jak w przypadku innych deklaracji można to także zrobić w wygodnej formie przez Internet bez konieczności wychodzenia z domu.

PIT-39: jak wypełnić?

Do złożenia deklaracji PIT-39 zobowiązane są wszystkie osoby, które sprzedały nieruchomość nabytą przed upływem 5 lat podatkowych. Termin złożenia jest taki sam, jak w przypadku najpopularniejszych formularzy PIT-36 i PIT-37 i jest to 30 kwietnia, chyba że dzień ten przypada na dzień wolny od pracy, wówczas możemy spełnić ten obowiązek w następnym dniu roboczym. Przed przystąpieniem do uzupełniania druku należy zebrać potrzebne dokumenty i wykonać podstawowe obliczenia:

  • Określenie przychodu: aby obliczyć wymiar podatku konieczne stanie się określenie przychodu. Ten jest równy kwocie sprzedaży pomniejszonej o koszty sprzedaży, takie jak koszty ogłoszeń, rzeczoznawcy majątkowego czy notariusza. Przychód wykazujemy w pozycji 20 formularza PIT-39.
  • Koszty uzyskania przychodu: odrębną kwestię stanowią koszty uzyskania przychodu. Jeżeli kupiliśmy nieruchomość samodzielnie, będą to więc przede wszystkim koszty związane z nabyciem mieszkania lub domu oraz – co szczególnie ważne – nakłady poniesione w związki z ich remontem lub modernizacją, które miały wpływ na podniesienie ich wartości. Jeżeli natomiast nieruchomość otrzymaliśmy w drodze spadku lub darowizny możemy zaliczyć tu wszystkie koszty z nimi związane, w tym zapłacone podatki i dodatkowe koszty (np. notarialne). Koszty uzyskania przychodu zajmują pozycję 21 formularza PIT-39.
  • Odpisy amortyzacyjne, ujęte w pozycji 22 dokumentu.
  • Niezbędne dokumenty: aby nie musieć obawiać się kontroli skarbówki, koniecznie musimy posiadać wszystkie dokumenty poświadczające inwestycje. Warto również pamiętać o tym, że jeżeli kwota transakcyjna będzie znacząco odbiegać od przyjętych na rynku stawek, urząd skarbowy może naliczyć ją samodzielnie.

PIT-39: zwolnienie z podatku

W deklaracji PIT-39 możemy również określić, w jakiej części chcemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Co ważne: zwolnienie uzyskujemy od kwoty przychodu, a nie dochodu. Musimy więc brać pod uwagę pozycję 20 PIT-39. Jeżeli nie wykorzystamy całości tej kwoty, musimy obliczyć z kolei dochód zwolniony, w tym celu należy poniesione wydatki na cele mieszkaniowe podzielić przez przychód ze sprzedaży, a następnie pomnożyć przez kwotę dochodu z tytułu zbycia nieruchomości.

Przykładowo: Pan Jan Kowalski sprzedał za 300 000 zł mieszkanie, które kupił dwa lata wcześniej, co stanowi kwotę przychodu, z tych środków kupił w ciągu trzech lat mieszkanie za 250 000 zł. Uzyskał wobec tego 50 000 zł dochodu. Dochód zwolniony od podatku będzie wynosił natomiast 41 666 zł.

3 najlepsze oferty kredytu na niespodziewane wydatki - 20 000zł

Sprzedaż mieszkania: podatek wymaga uwagi

Aby uniknąć kłopotów, trzeba wziąć jednak pod uwagę szereg czynników. Przede wszystkim należy pamiętać, że ze zwolnienia można korzystać tylko w ciągu 3 lat. Jeżeli więc zadeklarujemy chęć wykorzystania całości lub części przychodu z zakupu w deklaracji PIT-39, a po wskazanym czasie nadal nie przekażemy tej kwoty na cele mieszkaniowe (czyli np. nie podpiszemy umowy kupna nieruchomości) utracimy prawo do ulgi i będziemy musieli zapłacić cały podatek. Należy pamiętać, że musi być to ostatnia, wiążąca umowa, a nie umowa przedwstępna. W niektórych przypadkach problem ten może powstać np. jeśli przedłużają się prace dewelopera. Poza tym osoby, które uzyskały przychód ze sprzedaży nieruchomości, muszą skrupulatnie zaznajomić się z listą inwestycji, które ustawodawca interpretuje jako cele mieszkaniowe. Nie są nimi np. kredyty konsumpcyjne czy chęć kupna nieruchomości w celu wynajmu mieszkań. Częstym błędem jest też mylenie dochodu – od którego płacimy podatek – z przychodem, od którego zależny jest wymiar należnej ulgi mieszkaniowej.

Sprzedaż mieszkania przez małżonków a kwestie podatkowe

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przez małżonków korzystających ze wspólności majątkowej małżeńskiej należy złożyć dwie deklaracje podatkowe, a każdy z małżonków powinien osobno wskazać swój przychód z udziału we współwłasności. Jeżeli ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej ustaje, a w wyniku rozwodu prawo własności nieruchomości przechodzi na jednego z małżonków okres, w którym należy odprowadzić podatek od sprzedaży mieszkania liczy się podobnie jak w przypadku otrzymania jej w spadku, a więc pod uwagę należy wziąć datę jej nabycia lub wybudowania.

Poradniki