SMART > Poradniki > Kupno nieruchomości > Kredyt hipoteczny: Oprocentowanie stałe czy zmienne – co się bardziej opłaca?

Kredyt hipoteczny: Oprocentowanie stałe czy zmienne – co się bardziej opłaca?

Parafrazując popularny cytat Wiliama Szekspira: Brać czy nie brać (oprocentowanie stałe czy zmienne) Oto jest pytanie! W finansach jednoznaczne odpowiedzi „tak” lub „nie” to wypadkowa różnych czynników m.in. dochodów, okresu inwestycji czy wieku kredytobiorcy. To, co będzie najlepsze dla kogoś, niekoniecznie będzie dobre dla Ciebie i odwrotnie. Zatem na co się zdecydować?

Kredyt hipoteczny: Oprocentowanie stałe czy zmienne – co się bardziej opłaca?
Spis treści
więcej Ikona strzałki


W niniejszym artykule odpowiemy na ważne pytania dotyczące oprocentowania stałego i oprocentowania zmiennego. Wyjaśnimy, czym się różnią, jak wygląda wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w obu przypadkach, a także czy warto zamieniać jedno oprocentowanie na drugie. Planujesz kupno mieszkania przy użyciu kredytu hipotecznego? Ten materiał jest dla Ciebie.

Co to jest oprocentowanie zmienne?

Oprocentowanie zmienne to oprocentowanie, którego wartość zmienia się wraz ze wzrostem stóp procentowych wprowadzanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Rozwiązanie stosowane jest najczęściej w przypadku kredytów hipotecznych, rzadziej w krótkoterminowych kredytach gotówkowych.

Co składa się na oprocentowanie zmienne?

Na wysokość oprocentowania składają się dwa kluczowe elementy. Jednym z nich jest marża, która jest parametrem stałym. Drugim jest stopa procentowa, która jest wartością zmienną. Oznacza to, że wraz z jej wzrostem Twój kredyt drożeje, a wraz ze spadkiem Twoje zobowiązanie staje się niższe.

Oprocentowanie zmienne składa się z:

  • marży banku lub instytucji finansowej;

  • wskaźnika WIBOR / WIRON, EURIBOR lub LIBOR.

Powyższe skróty oznaczają stopy oprocentowania kredytów w różnych walutach (PLN, EUR, USD, CHF, GBP). Warto zauważyć, że wskaźniki oprocentowania zmiennego różnią się od siebie czasem ich trwania. Dla przykładu WIBOR 6M oznacza oprocentowanie sześciomiesięcznego kredytu na rynku międzybankowym w Polsce. Innymi słowy, to cena, po której banki pożyczają sobie pieniądze na dany horyzont czasowy.

Co to jest oprocentowanie stałe?

Oprocentowanie stałe ustalane jest na niezmiennym poziomie przez określony czas. Oznacza to, że poziom oprocentowania nie zmienia się wraz z wahaniami stóp procentowych. Dzięki temu można wyeliminować ryzyko wzrostu oprocentowania w trakcie obowiązywania umowy, czego nie można uniknąć w przypadku oprocentowania zmiennego.

Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) zobligowała banki do oferowania kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem na minimum 5 lat. W przypadku dłuższego okresu finansowania bank przed upływem piątego roku zaproponuje nowe warunki oprocentowania stałego. W przypadku rezygnacji z „zablokowania” stopy procentowej kredyt przejdzie na oprocentowanie zmienne.

Kredyt ze stałym oprocentowaniem – korzyści

Największym profitem z zamrożenia oprocentowania jest pewność co do wysokości comiesięcznych rat. Jest to szczególnie przydatne rozwiązanie w przypadku kredytów hipotecznych, ponieważ wahania stóp procentowych nie wpływają w żaden sposób na wielkość rat. Decydując się na kredyt ze stałym oprocentowaniem, niwelujesz ryzyko skutków wzrostu stóp procentowych. Warto jednak zaznaczyć, że oprocentowanie stałe jest wyższe niż oprocentowanie zmienne.


Przykład: W okresie przed pandemią i wojną w Ukrainie stopy procentowe były na rekordowo niskim poziomie. Załóżmy, że rata kredytu w przypadku op. zmiennego wynosiła w tym czasie 1500 złotych. Z kolei za stałą stopę trzeba było zapłacić 1700-1800 złotych. Teoretycznie różnica całkiem spora, ale tylko do czasu.

W momencie, gdy w ostatnich latach wydarzyło się, to co się wydarzyło, stopy procentowe poszybowały w górę. Rata w przypadku op. zmiennego wzrosła nawet o 100%! W tym czasie osoby, które zdecydowały się na op. stałe nadal płaciły 1700-1800 złotych.


Pamiętaj jednak, że sytuacja może być odwrotna. Wybierasz kredyt oprocentowaniem stałym, aby uniknąć ryzyka dalszych wzrostów. W przypadku spadku stóp procentowych do niskiego poziomu możesz płacić więcej niż kredytobiorcy korzystający z oprocentowania zmiennego. Jeśli masz kredyt hipoteczny, a różnice pomiędzy ratą stałą i zmienną są bardzo duże, to możesz refinansować kredyt. Przed ostateczną decyzją warto porozmawiać z doradcą bankowym lub finansowym, który pomoże Ci oszacować koszty i korzyści wynikające z ewentualnej zmiany.

Jak wygląda wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w przypadku oprocentowania stałego i oprocentowania zmiennego?

Dostałeś premię, odziedziczyłeś środki po rodzinie lub wygrałeś w Lotto i postanowiłeś, że chcesz uwolnić się od kredytu. W zależności od kwoty, którą dysponujesz, możesz spłacić część lub cały kredyt przed terminem określonym w umowie kredytowej. Sprawdź, jak to wygląda w oprocentowaniu zmiennym i stałym.

Zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami bank ma prawo pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę. Jest to możliwe w pierwszych trzech latach obowiązywania umowy kredytowej, a maksymalna opłata nie może być wyższa niż 3 procent. Po wspomnianym okresie wcześniejsza spłata odbywa się bez kosztów.

(shutterstock/Ivanko80)

Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego

Zgodnie ze wspomnianą ustawą bank ma prawo pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę przez cały okres obowiązywania stałej stopy procentowej. Warto zaznaczyć, że banki zazwyczaj oferują możliwość bezkosztowej nadpłaty lub całkowitej spłaty kredytu przed terminem określonym w umowie.

Zdolność kredytowa a oprocentowanie stałe i zmienne

Zdolność kredytowa to możliwość spłaty zobowiązania finansowego przez osobę wnioskującą np. o kredyt hipoteczny. Instytucje finansowe, w tym banki analizują sytuację finansową wnioskodawców, aby ustalić, czy stać ją na obsługę długu wraz z odsetkami w określonym czasie.

Jak banki liczą zdolność kredytową w zależności od rodzaju oprocentowania? W przypadku oprocentowania stałego należy odnieść się do zaleceń KNF. Kredyt ze stałą stopą powinien być liczony z buforem 2,5 punktów procentowych. Oznacza to, że do oprocentowania nominalnego bank musi doliczyć 2,5 punktów procentowych. 

W przypadku oprocentowania zmiennego bank powinien doliczyć do WIBOR-u i marży bufor w wysokości 5 punktów procentowych. Idąc tym tokiem, kredyty oparte na zmiennym oprocentowaniu byłyby mniej dostępne ze względu na zdolność kredytową. Niemniej banki podchodzą różnie do zaleceń KNF i stosują własne kryteria, które umożliwiają im ocenę ryzyka transakcji.

Przeczytaj także: Jak zwiększyć zdolność kredytową? Skuteczne metody na poprawienie zdolności kredytowej.

Jak się zmienia oprocentowanie w trakcie trwania umowy kredytowej?

Kredyty hipoteczne to produkty finansowe, które mogą różnić się „parametrami technicznymi”. Dzięki temu są dostępne w wariancie o zmiennym lub stałym oprocentowaniu. Wybierając dany wariant, warto wiedzieć, jakie wiążą się z tym następstwa choćby w kontekście zmiany oprocentowania.

W przypadku oprocentowania stałego rata kredytu nie ulega zmianie przez umówiony okres. Oznacza to, że będziesz spłacać raty w jednakowej wysokości niezależnie od zmian w gospodarce, a w szczególności stóp procentowych.

Natomiast w kredycie ze zmiennym oprocentowaniem, wysokość raty kredytu uzależniona jest od poziomu stóp procentowych. Jeśli Rada Polityki Pieniężnej je podniesie, to Twoja rata wzrośnie, jeśli obniży, to i rata się zmniejszy. Nie ma żadnych widełek, które określałyby wysokość stóp procentowych. W związku z tym raty mogą mocno pikować lub drastycznie wzrosnąć, jak to miało miejsce w latach 2022-2023.

Kredyt hipoteczny: Czy można zmienić oprocentowanie w trakcie spłaty finansowania?

Umowa kredytowa wiąże się z decyzją o wyborze rodzaju oprocentowania kredytu hipotecznego. Jeśli zdecydowałeś się na oprocentowanie pożyczki, na bazie zmiennej stopy procentowej to w trakcie obowiązywania kontraktu masz możliwość przejścia na oprocentowanie stałe. W przypadku, gdy podpisałeś umowę na oprocentowanie stałe, także możesz je zmienić. Taką możliwość zapewnia kilka banków, co oznacza, że nie każdy pożyczkodawca zgodzi się na zmianę warunków. Niemniej refinansowanie powinno pomóc rozwiązać ten problem.

Oprocentowanie stałe czy zmienne? Czy warto je zmieniać?

Najkrótsze odpowiedzi tzn. „tak” i „nie” wymagają najdłuższego zastanowienia. Najbezpieczniej powiedzieć „to zależy”.

Zmiana oprocentowania zależy od różnych czynników jak np.:

  • prognoz dot. stóp procentowych;

  • sytuacji na rynku finansowym;

  • wysokości raty;

  • okresu kredytowania;

  • Twoich preferencji.

Oprocentowanie stałe sprawdzi się, gdy na horyzoncie pojawią się czarne chmury. Taka okazja nadarzyła się przed pandemią. Zmieniając oprocentowanie, można było zabezpieczyć się przed podwyżkami rat, które w niektórych przypadkach wzrosły o prawie 100%. Tego typu zdarzenia mogą mocno nadwyrężyć budżet domowy, dlatego przewidywalność kosztów jest w tym wypadku bardzo opłacalna. Zazwyczaj jednak ciężko przewidzieć niektóre zdarzenia jak dekoniunkturę w gospodarce czy kryzysy finansowe.

Zatem, czy warto zmieniać oprocentowanie? Przed podjęciem decyzji warto przeanalizować swoje indywidualne potrzeby finansowe. Dobrze też porozmawiać ze specjalistami, którzy podpowiedzą, jakie rozwiązanie sprawdzi się w Twoim indywidualnym przypadku.

(shutterstock/PH888)

Kredyty hipoteczne: Oprocentowanie stałe czy zmienne?

Raty kredytów hipotecznych mają zwykle znaczny wpływ na domowy budżet i stanowią sporą część comiesięcznych wydatków. Wybór danego rodzaju oprocentowania ma wpływ na przewidywalność kosztów. Przyjrzyjmy się, jakie są wady i zalety kredytów ze zmienną stopą oprocentowania i przy oprocentowaniu stałym.

Kredyt hipoteczny – oprocentowanie stałe

Wśród zalet stałej stopy procentowej jest stabilność i przewidywalność raty kredytu przez cały okres kredytowania. W Polsce nie ma jeszcze produktów, które zabezpieczałyby finansowanie na 20-25 lat. Najczęściej ten okres wynosi pięć lat i po jego upływie bank przedstawi propozycję warunków.

Korzyścią jest także ochrona przed wzrostem stóp procentowych. Wahania nie mają wpływu na Twoje finanse. To z kolei przekłada się na kolejną zaletę, jaką jest możliwość lepszego planowania domowego budżetu. Dokładnie wiesz jaką ratę trzeba będzie uiścić w danym miesiącu.

Stałe stopy mają także swoje wady. Jedną z nich jest brak elastyczności w przypadku spadku stóp procentowych. W przypadku znacznej obniżki różnica pomiędzy oprocentowaniem zmiennym i stałym może być wyraźna.

Kredyt hipoteczny – zmienne oprocentowanie

Zaletą zmiennego oprocentowania są potencjalne niższe koszty kredytu w pierwszych latach jego funkcjonowania. Banki są w stanie zaproponować konkurencyjne warunki w porównaniu z oprocentowaniem stałym, które jest zwykle wyższe.

W przypadku obniżki stóp procentowych rata kredytu hipotecznego może być niższa niż jej pierwotna wysokość w umowie. Pozwala to korzystać z dobrych okresów koniunktury w gospodarce krajowej.

To, co jest zaletą zmiennego oprocentowania, może być też jego wadą. Chodzi o ryzyko zmiany stóp procentowych, które jest zależne od wahań na rynkach finansowych. Jeśli RPP zmniejszy stopy procentowe, raty kredytu będą mniejsze. Niemniej, gdy stopy wzrosną, większe będzie także oprocentowanie kredytu, a co za tym idzie, będziesz płacić wyższą ratę.

Oprocentowanie stałe czy zmienne?

W odkrywaniu świata finansów przydaje się nasz poradnik, który w prosty sposób wyjaśnia zagadnienia finansowe. Niemniej dobrze mieć swojego przewodnika, który pomoże Ci w podejmowaniu decyzji. Może to być doradca bankowy lub ekspert finansowy, który ułatwi zrozumienie skutków Twoich decyzji, zanim jeszcze je podejmiesz. Jest to dobry sposób, aby dopasować rozwiązanie do swoich indywidualnych potrzeb i możliwości. Zapewnia to spokój i daje pewność, że podjęta decyzja jest w danym momencie najlepsza dla Ciebie.

Oprocentowanie stałe czy zmienne? Sprawdź w porównywarce kredytowej.


Publikacja zawiera linki afiliacyjne.

Zarządzanie kredytem hipotecznym

Komentarze

Potwierdź że nie jesteś robotem!
Dziękujemy za zadanie pytania!
Nasi Redaktorzy odpowiedzą tak szybko jak to możliwe a informację o udzieleniu odpowiedzi prześlemy na podany adres e-mail .
Coś poszło nie tak. Prosimy spróbować ponownie później.

Poradniki