SMART > Poradniki > Kupno nieruchomości > Kredyt na dokończenie budowy domu – w jaki sposób działa i gdzie jest dostępny?

Kredyt na dokończenie budowy domu – w jaki sposób działa i gdzie jest dostępny?

Kredyt na dokończenie budowy domu to rozwiązanie dla osób, które kupują nieruchomość w budowie lub tych, które rozpoczęły samodzielnie prace budowlane, ale z uwagi na ograniczony budżet nie udało im się skończyć. Czy wiedziałeś, że istnieje wiele opcji skredytowania dokończenia budowy? Przeczytaj artykuł i znajdź najbardziej odpowiednią dla siebie!

Kredyt na dokończenie budowy domu – w jaki sposób działa i gdzie jest dostępny?
Spis treści
więcej Ikona strzałki

Pytania o kredyt na dokończenie budowy domu stał się ostatnio bardzo popularnym zagadnieniem. Dzieje się tak z uwagi na wzrost cen materiałów budowlanych spowodowany inflacją – inwestorzy rozpoczynający budowę kilka lat temu nie przewidywali, że będą potrzebowali znacznie wyższego budżetu budowlanego niż ten wówczas planowany. Z tego też względu zaciągnięte przez nich kredyty i zgromadzone oszczędności nie pozwoliły na wykończenie budynków. Druga grupa zadająca pytanie o kredyt na dokończenie budowy to osoby, które kupują nieruchomości w budowie, najczęściej od świeżo rozwiedzionych małżeństw, które próbują podzielić swój majątek. Przedstawiam garść najpotrzebniejszych informacji, które powinieneś znać, zanim złożysz wniosek o kredyt na dokończenie budowy. Zapraszam do lektury!

Czy możliwe jest wzięcie kredytu hipotecznego na dokończenie budowy domu?

Cena budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania w III kwartale 2023 roku wynosiła 6 335 złotych. W analogicznym okresie roku 2022 było to 5 295 złotych. W roku 2020 – 4 987 złotych, a w roku 2015 – 3 961 złotych. Wzrost cen materiałów budowlanych jest naprawdę drastyczny. Nie dziwi zatem fakt, że wielu inwestorom, którzy planowali zbudować własne cztery ściany, zabrakło funduszy na dokończenie budowy.

Cena budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania w latach 2000-2023 (wyrażona w złotych)

Rok/kwartał

1 KWARTAŁ

2 KWARTAŁ

3 KWARTAŁ

4 KWARTAŁ

2023

5 668

6 134

6 335

brak danych

2022

5 252

5 020

5 295

5 708

2021

4 944

5 112

5 347

5 134

2020

4 567

5 000

4 987

5 012

2019

4 388

4 484

4 376

4 597

2015

3 926

4 066

3 961

3 925

2010

4 372

4 433

4 657

3 979

2005

2 505

2 336

2 528

2 388

2000

2 245

2 280

2 300

2 300

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS

Co w takim wypadku można zrobić, jeśli nie ma możliwości, aby kontynuować budowę z na bieżąco zarabianych pieniędzy? Oczywiście najprostszym rozwiązaniem będzie zaciągnięcie kredytu na dokończenie budowy domu, ale rozwiązań jest tutaj kilka, a każde z nich dedykowane jest innemu rodzajowi klienta, a raczej innej sytuacji, w jakiej ten klient się znalazł.

Czym w rozumieniu banku jest niedokończona budowa?

Zanim przejdę do tematu finansowania dokończenia budowy, musisz się dowiedzieć, czym właściwie jest taka niedokończona budowa. Dla banków pojęcie “niedokończonej budowy” jest bardzo szerokie.

Mowa tutaj bowiem zarówno o samych fundamentach, jak również o zdecydowanie bardziej zaawansowanym stadium budowy, a więc o budynku w stanie surowym zamkniętym. Ba! Domem w budowie może być właściwie każdy budynek, który nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie.

W tym momencie musisz się dowiedzieć również, że każdy z banków ma własne podejście co do minimalnego stanu wykończenia domu budowanego za środki pochodzące z kredytu hipotecznego. Każdy z nich odmiennie podchodzi też do finansowania wykończenia domów. Mowa tutaj nie tylko o samych rodzajach materiałów wykończeniowych, ale przede wszystkim o kosztach – muszą one mieścić w pewnych widełkach cenowych określanych w przeliczeniu na metry kwadratowe powierzchni użytkowej budynków.

Trzeba przyznać, że finansowanie budowy jest jednym z bardziej rozbudowanych procesów kredytowych, do którego przystąpienie wymaga sporej wiedzy.

Niedokończona budowa własna – zwiększenie kwoty posiadanego już hipotecznego kredytu budowlanego

Zwiększenie kwoty posiadanego już kredytu hipotecznego to opcja dla osób, które budowały dom ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego i chociaż pieniądze już się skończyły, to dom jeszcze nie nadaje się do zamieszkania. W takiej sytuacji znajduje się obecnie naprawdę wielu inwestorów, a jest ona spowodowana drastycznym wzrostem cen materiałów budowlanych na skutek inflacji.

Zwiększenie kwoty, nazywane również dobraniem kredytu hipotecznego to nic innego, jak wprowadzenie aneksu do umowy, na podstawie którego bank wypłaci obecnemu kredytobiorcy dodatkowe środki, najczęściej na obecnych warunkach finansowych, przez co podwyższona zostanie kwota udzielonego kredytu, zwiększy się jego koszt całkowity i wprowadzony zostanie nowy harmonogram spłaty zobowiązania (raty będą wyższe).

Podwyższając kwotę posiadanego już kredytu hipotecznego, będą Cię obowiązywały dokładnie takie same zasady, jak poprzednio. Będziesz  więc musiał wydać pieniądze na konkretny i z góry określony cel. Nie będzie możliwe kupienie mebli (poza szafami w zabudowie), sprzętu RTV oraz sprzętu AGD, który nie byłby częścią zabudowy kuchennej. Banki po prostu nie kredytują zobowiązaniami hipotecznymi elementów ruchomych wyposażenia lokali mieszkalnych i domów.

Oczywistym jest również, że kredytobiorca chcący podwyższyć kwotę zaciągniętego już zobowiązania, musi posiadać odpowiednią zdolność kredytową, a wartość budowanej nieruchomości musi odpowiadać wartości oczekiwanego przez bank zabezpieczenia. Bank będzie wymagał podwyższenia kwoty hipoteki zapisanej w księdze wieczystej.

W którym banku możliwe będzie zwiększenie kwoty posiadanego już hipotecznego kredytu budowlanego?

Nie istnieją żadne odgórne przepisy, które nakazywałyby bankom podwyższać kwoty już udzielonych kredytów hipotecznych. Z tego względu podejście do takiego działania jest uznaniowe, a decyzje podejmowane w trybie indywidualnym. Warto zatem dobrze argumentować wnioski o dobranie kredytów.

Gdzie przeprowadzenie takiej procedury będzie możliwe i ile to kosztuje?

  • PKO BP bank pobiera dodatkową prowizję w wysokości 2% podwyższonej kwoty oraz opłatę za sporządzenie aneksu do obowiązującej umowy – 300 złotych;

  • ING Bank Śląskimożliwe jest podwyższenie kwoty finansowania o minimum 20 tysięcy złotych; bank pobiera prowizję od takiej operacji w wysokości 1,9% podwyższonej sumy;

  • Pekao S.A.prowizja 2,5%, ale nie niższa niż 300 złotych;

  • mBank prowizja w wysokości 4%;

  • Millenniumprowizja 2%.

Niedokończona budowa własna – kredyt refinansowy z dodatkowymi środkami

Refinansowanie kredytu hipotecznego to alternatywa dla podwyższania kwoty zobowiązania w dotychczasowej instytucji. Refinansowanie dedykowane jest dla osób, które uzyskały odmowę dla wniosku o podwyższenie kwoty finansowania. To również świetne rozwiązanie w sytuacji, kiedy obecne oferty kredytowe są korzystniejsze od tych, na jakich zaciągnąłeś swój kredyt w przeszłości.

Refinansowanie kredytu hipotecznego ma na celu spłatę obecnego kredytu i zaciągnięcie nowego zobowiązania w wysokości kwoty pozostałej do spłaty z poprzedniego kredytu powiększonej o środki konieczne do dokończenia budowy domu. Kredyty refinansowe bierze się w innych bankach niż te, które obecnie obsługują Twoje zobowiązanie.

Musisz jednak mieć świadomość, że przy refinansowaniu będziesz musiał ponownie przejść cały proces kredytowy, a więc: zbadać swoją zdolność kredytową, wybrać najkorzystniejszą ofertę, złożyć wnioski kredytowe, przejść przez procedurę ich analizy i podpisać umowę kredytową. Nowy wierzyciel samodzielnie spłaci refinansowane zobowiązanie, a pozostałą kwotę, którą planujesz przeznaczyć na dokończenie budowy, wypłaci na wskazane przez Ciebie konto. W zależności od oferty będą to mogły być środki przeznaczone na cel dowolny lub pieniądze wypłacane na konkretny cel (ich spożytkowanie będzie trzeba udokumentować).

Który bank zrefinansuje kredyt hipoteczny i pozwoli na dobranie dodatkowych środków?

Kredyt refinansowy znajduje się w ofercie każdego dużego banku komercyjnego w Polsce. Banki chętnie udzielają takich zobowiązań, ponieważ te wiążą się dla nich z możliwością osiągnięcia dodatkowego zysku.

Zakup domu w budowie – zaciągnięcie nowego kredytu hipotecznego na budowę domu

Kredytem na dokończenie budowy mogą być zainteresowane również osoby, które planują kupić dom wymagający wykończenia. Tutaj znowu może chodzić o budynek wzniesiony dopiero do stanu zerowego lub taki, który jest już zamknięty i wymaga wyłącznie wykończenia.

Kredyt na dokończenie budowy to tradycyjny kredyt hipoteczny najczęściej zabezpieczony na nieruchomości (działce), na której stoi dom podlegający wykończeniu. Procedura ubiegania się o takie zobowiązanie jest identyczna, jak w przypadku innych kredytów hipotecznych na budowę. Bardzo istotnym dokumentem będzie tutaj kosztorys prac budowlanych oraz operat szacunkowy nieruchomości.

W którym banku zaciągniesz kredyt hipoteczny na dom w budowie?

Jeśli planujesz zakup domu w budowie, to nie powinieneś mieć żadnego problemu ze znalezieniem banku, który pomoże Ci w sfinansowaniu takiej inwestycji. Budowa, rozbudowa, dokończenie budowy, remont, czy modernizacja to cele kredytowe, które standardowo znajdują się na liście niemalże każdego z banków.

Zakup domu w budowie – pożyczka hipoteczna na dokończenie budowy domu

Pożyczka hipoteczna to specyficzny rodzaj finansowania. Tutaj zabezpieczeniem jest nieruchomość należąca do kredytobiorcy, ale wcale nie musi być to dom, na który planuje on przeznaczyć pożyczone pieniądze.

Pożyczka udzielana jest na cel dowolny, dlatego będzie dobrym rozwiązaniem, kiedy planujesz zakup rzeczy, których banki nie chcą sfinansować kredytami hipotecznymi. Mowa tutaj na przykład o: meblach, sprzętach AGD i RTV, ale również budowlach i roślinach ogrodowych. Czasami za pieniądze pochodzące z pożyczki hipotecznej kredytobiorcy kupują nieruchomości, które niebawem planują komuś podarować. Często zdarza się również, że rodzice biorą pożyczkę hipoteczną pod zastaw własnego mieszkania lub domu, a pieniądze w ten sposób uzyskane darują swoim dzieciom, aby te mogły zakupić własne cztery ściany.

Gdzie dostępna jest pożyczka hipoteczna?

Pożyczki hipoteczne nie są dostępne we wszystkich bankach. Na próżno szukać ich na przykład w: BNP Paribas, BPS-ie, czy Pekao S.A.

A gdzie są dostępne pożyczki hipoteczne?

  • Alior Bank – kwota: od 100 tys. do 3 mln; LTV: 60%; maksymalny okres kredytowania to 360 miesięcy;

  • BOŚ – kwota: brak limitów; LTV: 70% lub 60%, jeśli zabezpieczenie na nieruchomości rekreacyjnej lub rolno-siedliskowej; maksymalny okres kredytowania: 360 miesięcy;

  • Citi Handlowy – kwota: od 40 tys. do 2 mln; LTV: 70% lub 60% dla nieruchomości niestanowiących miejsca zamieszkania lub hipoteki łącznej; maksymalny okres kredytowania dla kwot do 80 tys. – max 180, a powyżej 80 tys. – 240 miesięcy;

  • ING kwota: od 70 tys. do 4 mln; LTV: 80%: maksymalny okres to  300 miesięcy;

  • mBank – kwota: od 20 tys. do 500 tys.: LTV: 75%: maksymalny okres to 240 miesięcy;

  • Millennium – kwota: od 20 tys. do 500 tys.; LTV: 70%, maksymalny okres – 300 miesięcy;

  • PKO BP – kwota: od 20 tys. do 3 mln.; LTV: 60%; maksymalny okres: 240 miesięcy;

  • Santander – kwota: od 20 tys. do 500 tys. (przy jednoosobowej dział. gosp. max 250 tys.); LTV 60%; maksymalny okres kredytowania: 240 miesięcy.

Czy możliwe jest wzięcie kredytu gotówkowego na dokończenie budowy domu?

Wzięcie kredytu gotówkowego na dokończenie budowy jest oczywiście możliwe. To zobowiązanie udzielane na cel dowolny, zatem również na cele mieszkaniowe. Należy jednak zaznaczyć, że to zdecydowanie droższa forma pożyczania pieniędzy niż kredyty i pożyczki zabezpieczone na nieruchomościach.

Plusem jest jednak to, że proces kredytowy jest tutaj naprawdę szybki. Banki nie wymagają dostarczania skomplikowanej dokumentacji nieruchomościowo-prawnej. Nie ma też konieczności rozliczania się z realizacji celu kredytowania.

Kredyt na dokończenie budowy domu – najważniejsze informacje:

  1. Kiedy masz w planach dokończenie budowy domu, to najlepszym rozwiązaniem będzie kredyt hipoteczny. Mowa tutaj o ofertach standardowego kredytu hipotecznego, ale również o podwyższeniu kwoty, na jaką zaciągnąłeś już posiadany kredyt hipoteczny lub zrefinansowaniu tego kredytu i dobraniu dodatkowych środków.

  2. Dokończenie budowy domu może być jednak sfinansowane również pieniędzmi pochodzącymi z pożyczki hipotecznej, a nawet kredytu gotówkowego.

  3. Jeśli bierzesz kredyt hipoteczny, to bank będzie chciał nałożyć hipotekę na działkę budowlaną, na której posadowiony jest dom.

  4. W przypadku kredytu hipotecznego na dokończenie domu, bank będzie chciał przeprowadzić badanie Twojej zdolności kredytowej.

  5. Jeśli planujesz budowę domu lub dokończenie budowy domu jednorodzinnego, to najprawdopodobniej nie będziesz potrzebował wkładu własnego w postaci gotówki. Bank za taki wkład uzna działkę budowlaną.

  6. Podstawą uzyskania kredytu hipotecznego na dokończenie budowy lub budowę domu jednorodzinnego jest przedstawienie projektu budowlanego. Konieczny będzie też kosztorys budowlany, operat szacunkowy (wycena nieruchomości) i ubezpieczenie nieruchomości. Czasami niezbędne będą również wyciąg z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wypis i wyrys z rejestru gruntów.

Publikacja zawiera linki afiliacyjne.

Zarządzanie kredytem hipotecznym

Komentarze

Potwierdź że nie jesteś robotem!
Dziękujemy za zadanie pytania!
Nasi Redaktorzy odpowiedzą tak szybko jak to możliwe a informację o udzieleniu odpowiedzi prześlemy na podany adres e-mail .
Coś poszło nie tak. Prosimy spróbować ponownie później.

Poradniki