Wiele osób, które marzą o kupnie własnego mieszkania lub domu, przed tą decyzją zniechęca perspektywa długoletniej spłaty zadłużenia. Rzeczywiście, jak pokazują statystyki, najczęściej z bankiem łączymy się na bardzo długi okres, wynoszący od 25 do 30 lat. Jednocześnie jednak warto mieć świadomość, że istnieją sposoby na zdjęcie ze swoich barków tego zobowiązania w określonych sytuacjach, i to wbrew pozorom nie tylko poprzez wcześniejszą spłatę kredytu. Jeżeli nasze plany życiowe albo sytuacja ulegną zmianie, zawsze będziemy mogli sprzedać nieruchomość z obciążoną hipoteką. Możliwe jest również sporządzenie cesji kredytu hipotecznego. Na to rozwiązanie zgodę muszą wyrazić jednak nie tylko obie strony, ale również bank.
Cesja kredytu hipotecznego: czym jest?
W długim procesie ubiegania się i spłacania kredytu hipotecznego mamy do czynienia z wieloma dokumentami i procedurami. Siłą rzeczy spotkamy się również z przynajmniej kilkoma cesjami, a więc przelewem należnej wierzytelności na osobę trzecią, w tym przypadku bank. Ma to zwłaszcza znaczenie w przypadku ubezpieczeń towarzyszących kredytowi. Ich lista jest dosyć długa, z pewnością niemal każdy spotka się przynajmniej z ubezpieczeniem na życie i ubezpieczeniem nieruchomości, w każdym przypadku jednak zasadniczy cel cesji to zabezpieczenie interesu banku w przypadku zaistnieniu sytuacji, w której zagrożona byłaby terminowa spłata zadłużenia lub obniżona została wartość przedmiotu zabezpieczenia. Cesja kredytu hipotecznego polega natomiast na przeniesieniu wierzytelności względem banku na inną osobę. Najprościej rzecz ujmując: przelewamy nasze zobowiązanie na kogoś innego, wobec czego to ta osoba będzie musiała zatroszczyć się o dalszą spłatę zobowiązania. Wbrew pozorom z takim stanem rzeczy nie mamy wcale do czynienia rzadko.
W 2024 roku rynek kredytów hipotecznych przechodzi istotne zmiany, które mogą wpłynąć na decyzje kredytobiorców rozważających cesję kredytu. Z jednej strony, rosnące stopy procentowe zwiększają koszty obsługi zadłużenia, co skłania wielu kredytobiorców do szukania alternatywnych rozwiązań. Z drugiej strony, prognozy wskazują na stabilizację cen nieruchomości, co może wpłynąć na mniejsze zainteresowanie sprzedażą obciążonych hipoteką mieszkań. Dla wielu osób cesja kredytu może być bardziej atrakcyjną opcją niż sprzedaż nieruchomości w warunkach niepewności rynkowej.
Kiedy warto pomyśleć o cesji kredytu?
O przeniesieniu kredytu na inną osobę najczęściej myśli się w przypadku rozwodu lub rozstania kredytobiorców. W tym trudnym okresie znalezienie porozumienia jest niezwykle skomplikowane. Warto jednak mieć świadomość, że z perspektywy banku rozpad pożycia nie zmienia absolutnie niczego: niezależnie od tego, jakie więzy formalne i uczuciowe łączyły lub łączą kredytobiorców, są oni solidarnymi dłużnikami, wobec czego nadal muszą wspólnie regulować zobowiązanie. W wyniku podziału majątku można jednak w różny sposób ukształtować dalsze życie.
Jeżeli kredytobiorcy zdecydują, że jedna osoba ma przejąć nieruchomość i wobec tego samodzielnie regulować kredyt hipoteczny, możliwe jest dokonanie cesji kredytu hipotecznego, czyli przeniesienia kredytu na inną osobę – w tym przypadku jednego z dotychczasowych kredytobiorców. Warto zdecydować się na ten krok jak najszybciej, aby uniknąć sytuacji potencjalnie niebezpiecznych dla portfela osoby zwalnianej z tego obowiązku.
Cesja kredytu na inną osobę krok po kroku
Decydując się na cesję kredytu hipotecznego warto pamiętać, że ustalenia pomiędzy kredytobiorcami to jedna rzecz, czym innym jest natomiast zgoda banku. Cesja kredytu ma więc kilka etapów:
- Ustalenie dalszej spłaty zadłużenia: oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby nawet po rozstaniu czy rozwodzie nadal solidarnie regulować spłatę kredytu. Jeżeli podjęto jednak decyzję o przeniesieniu kredytu na jedną z osób, należy udać się do oddziału banku.
- Uzyskanie zgody banku: niestety w tym zakresie nie wszystko zależy od nas, bank musi rozpatrzeć nasz wniosek, jednak w tym celu konieczne stanie się przeprowadzenie ponownej weryfikacji klienta – z jego perspektywy przypomina to nieco zaciągnięcie nowego kredytu na pozostającą do spłaty kwotę.
- Ocena zdolności kredytowej i ryzyka: podstawowym zadaniem banku w takiej procedurze będzie przeprowadzenie ponownej oceny zdolności kredytowej kredytobiorcy. Jeżeli ta będzie za niska, może odmówić cesji kredytu hipotecznego lub domagać się dodatkowych zabezpieczeń – tymi może być np. hipoteka innej nieruchomości lub cesje polis ubezpieczeniowych na wypadek straty pracy czy inwalidztwa.
- Podpisanie aneksu do umowy: ostatnim krokiem podczas cesji kredytu będzie podpisanie aneksu do dotychczasowej umowy kredytowej. Wykreślony zostanie z niej jeden współkredytobiorca, a jedynym dłużnikiem zostanie drugi.
Koszty i opłaty związane z cesją kredytu
Decydując się na cesję kredytu hipotecznego, należy uwzględnić również związane z tym koszty i opłaty. Banki mogą pobierać opłaty za przetworzenie wniosku o cesję, które mogą wynosić od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Dodatkowo, mogą być wymagane dodatkowe ubezpieczenia lub poręczenia, co może generować dodatkowe koszty. Warto również zwrócić uwagę na ewentualne zmiany warunków kredytu, takie jak wysokość marży, które mogą zostać zmienione w trakcie procedury cesji. Wszystkie te elementy mogą znacząco wpłynąć na opłacalność takiego rozwiązania.
Cesja kredytu w innych przypadkach
Wiele osób upatruje w cesji kredytu hipotecznego szansy na pozbycie się zadłużenia w innych okolicznościach. Chociaż na drodze takiego rozwiązania nie stoją przeszkody prawne, żaden bank nie praktykuje takiej ścieżki przeniesienia kredytu na inną osobę. Możliwe jest jednak zastosowanie odmiennego mechanizmu: w dowolnym momencie spłaty zobowiązania możemy przyłączyć nowego współkredytobiorcę do spłaty kredytu hipotecznego lub zamienić wpsółkredytobiorców.
Jeżeli więc np. do tej pory spłacaliśmy kredyt hipoteczny z rodzicem, który postanowił wesprzeć singla w staraniu o kredyt na mieszkanie, ale po jakimś czasie zechcemy spłacać go solidarnie z partnerem, nic nie stoi na przeszkodzie, aby sporządzić aneks do umowy i włączyć go do niej jako współkredytobiorcę, jednocześnie wykreślając z niej rodzica. Oczywiście przedtem zostanie zweryfikowana po raz kolejny zdolność kredytowa obu osób i to od jej oceny zależeć będzie, czy bank wyrazi zgodę na takie działanie. W następnym kroku teoretycznie znów możliwe byłoby przeprowadzenie cesji kredytu hipotecznego na jednego z kredytobiorców. Warto jednak przy tym pamiętać, że warunki spłaty mogą ulec zmianie.
Alternatywy dla cesji kredytu
Oprócz cesji kredytu istnieją inne rozwiązania, które mogą być korzystne dla kredytobiorców w trudnej sytuacji finansowej. Refinansowanie kredytu, czyli zaciągnięcie nowego kredytu na spłatę starego, może być jedną z opcji, zwłaszcza gdy nowy kredyt oferuje korzystniejsze warunki. Możliwe jest również negocjowanie z bankiem warunków spłaty, takich jak wydłużenie okresu kredytowania czy tymczasowe obniżenie rat.
W sytuacjach skrajnych, takich jak utrata pracy czy ciężka choroba, niektóre banki oferują wakacje kredytowe, które pozwalają na zawieszenie spłaty na określony czas. Ważne jest, aby kredytobiorcy byli świadomi wszystkich dostępnych opcji i wybierali te, które najlepiej odpowiadają ich indywidualnym potrzebom i sytuacji finansowej.
Sprzedaż bez cesji kredytu
Niektórzy kredytobiorcy chcieliby wykorzystać cesję kredytu hipotecznego podczas sprzedaży mieszkania. Banki nie przewidują jednak takiej możliwości, co więcej – nie jest to do niczego potrzebne. Właściciel nieruchomości ma prawo do jej sprzedaży, nie oznacza to przy tym, że musi spłacić cały pozostający do uregulowania kredyt w jednej transzy (choć jest to oczywiście możliwe). Jeżeli kupujący chce posłużyć się kredytem, zamiast dokonywać cesji kredytu hipotecznego powinien zaciągnąć nowe zobowiązanie.
Środki pozyskane w ten sposób zostaną przekazane w pierwszej kolejności na spłatę zadłużenia wobec banku, natomiast różnica pomiędzy ceną kupna a kwotą kredytu zostanie przelana na konto sprzedającego. Bez cesji kredytu hipotecznego można więc sprzedać mieszkanie, nie martwiąc się przy tym o swoje zobowiązanie względem banku.
Publikacja zawiera linki afiliacyjne.
