Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Inwestycje w nieruchomości uważane są za rentowne przedsięwzięcia. Aby osiągnąć zysk, trzeba jednak wiedzieć, jak sprzedać mieszkanie, zachowując wszelkie wymogi formalne.

Ceny nieruchomości nie przestają rosnąć. Jak pokazuje raport przygotowany przez Bankier.pl i serwis Otodom pod koniec 2019 roku wartość 1 metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym w stolicy Wielkopolski wynosiła 7414 zł. Ta tendencja utrzymuje się w niemal całym kraju – np. w Katowicach osoby decydujące się na sprzedaż mieszkania mogły liczyć na 5948 zł/m2. Analiza pokazuje, że na inwestycjach w nieruchomości wciąż można zarobić. Niewątpliwie sprzyjają temu również atrakcyjne oferty kredytów hipotecznych. Warto dowiedzieć się, jak poprawnie przeprowadzić całą transakcję, rozliczyć się z fiskusem oraz sprzedać mieszkanie z obciążoną hipoteką.

Sprzedaż mieszkania – o czym pamiętać? (fot. Gorodenkoff / Shutterstock)

Sprzedaż mieszkania – z pośrednikiem czy bez?

To pytanie często stawiamy sobie jeszcze przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż, w niektórych przypadkach prowadzą do niego jednak przedłużające się trudności ze znalezieniem kupującego. Warto dowiedzieć się, jakie zalety i wady niesie ze sobą zaangażowanie w cały proces biura nieruchomości. Zacznijmy od tych pierwszych:

  • Promocja pozostaje po stronie pośrednika – często największym problemem osób wystawiających nieruchomości na sprzedaż jest brak możliwości dotarcia do osób, które poszukują konkretnego lokalu. W rzeczywistości sprzedaż mieszkania nie jest tak prosta, jak się wydaje na pozór. Biuro nieruchomości korzysta z wielu kanałów – zarówno reklamy w Internecie, jak i własnych ogłoszeń stacjonarnych. Zwykle dysponuje również bazą klientów, którzy szukają podobnego mieszkania. Może się więc okazać, że szybko znajdzie odpowiedniego kupującego.
  • Obsługa zainteresowanych – wystawienie nieruchomości na sprzedaż wiąże się zazwyczaj z dużym zainteresowaniem kupujących. Choć to zwykle nie przekłada się na finalizację transakcji, potrafi zabrać sporo czasu i nerwów. W takim przypadku ich obsługą zajmą się pracownicy firmy pośredniczącej. Mogą odbierać telefony, umawiać wizyty oraz prezentować lokal, co samo w sobie będzie bardzo dużym odciążeniem.
  • Wsparcie w przygotowaniu oferty – pracownicy biur wiedzą, jak sprzedać mieszkanie. Dzięki temu mogą doradzić strategię sprzedaży, w tym m.in. pomóc w ustaleniu ceny albo wyeksponowaniu tych kwestii, które mogą przełożyć się na wartość mieszkania.
  • Minimum formalności – sprzedaż mieszkania wiąże się z wieloma formalnościami. Te dotyczą nie tylko kwestii prawnych, takich jak sprawdzenie ksiąg wieczystych, ale również bardzo praktycznych – np. regulowania umów z dostawcami mediów. Dobre biuro nieruchomości „poprowadzi za rękę” zarówno sprzedającego, jak i kupującego. To przekłada się na wysokie poczucie bezpieczeństwa i komfort.

Pośrednik sprzedaży nieruchomości – koszty

Te wszystkie zalety – jak wszystko w życiu i finansach – mają jednak swoją cenę. Wynagrodzeniem agenta nieruchomości jest najczęściej pobierana od każdej ze stron prowizja, wynosząca 2-3% wartości mieszkania. Kalkulacje są więc proste: ustalając stawkę na poziomie 3% wiąże się to z koniecznością zapłaty pośrednikowi aż 9000 zł (zazwyczaj doliczyć do tego należy jeszcze VAT) przy sprzedaży mieszkania o wartości 300 000 zł. Tyle samo zapłaci również kupujący, co może go dodatkowo zniechęcić do zawierania transakcji. Warto jednak pamiętać, że również dla niego jest to spore ułatwienie i zabezpieczenie.

Sprzedaż mieszkania – przygotowanie dokumentów

Niezależnie od tego, jaki model sprzedaży nieruchomości wybraliśmy, warto rozpocząć cały proces od porządkowania dokumentów. Tych może być całkiem sporo. Należą do nich:

  • Odpis księgi wieczystej,
  • Zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli mieszkanie jest lokalem spółdzielczym,
  • Wypis z ewidencji gruntów i budynków,
  • Akty notarialne dotyczące przenoszenia własności nieruchomości,
  • Akty własności,
  • Wyroki sądów w sprawach dotyczących zbywanej nieruchomości.

Lista ta może być zdecydowanie dłuższa i dotyczyć bardziej szczegółowych kwestii. Na tym etapie dobrze skompletować dokumenty dotyczące mediów, w tym umów z gazownią i dostawcą prądu. Znacznie ułatwi to cały proces i pomoże kupującemu w przejęciu zobowiązań. Rzetelny sprzedawca powinien również przedstawić ostatnie rachunki, co pozwoli potencjalnemu nabywcy oszacować potencjalne koszty.

3 najlepsze oferty kredytu na wykończenie mieszkania - 20 000zł

Stan techniczny mieszkania

Aby uniknąć dalszych problemów, zaleca się również weryfikację stanu technicznego lokalu. Przy sprzedaży mieszkania obowiązuje rękojmia, a więc odpowiedzialność sprzedawcy w przypadku posiadania przez nieruchomość wady prawnej lub fizycznej. Oczywiście kupujący musi zapoznać się z jej stanem i zadeklarować to na protokole zdawczo odbiorczym mieszkania, jednak jeśli dojdzie do wniosku, że sprzedający zataił przed nim np. usterkę instalacji, która istniała już w momencie sprzedaży, będzie mógł dochodzić swoich praw. W praktyce – lepiej więc poinformować nabywcę o budzących nasze wątpliwości aspektach, nawet jeżeli wiązałoby się to z delikatną korektą ceny, niż potem udowadniać swoje racje w przedłużających się procesach.

Podatek od sprzedaży mieszkania

Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z tego faktu, ale sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat podatkowych (a więc naliczanych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie), wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od dochodu osiągniętego z tego tytułu. Wbrew pozorom dotyczy to nie tylko sytuacji, w której nabyliśmy mieszkanie na rynku. Podatek należy uregulować również, jeżeli otrzymaliśmy je w darowiźnie, w przypadku spadku natomiast 5 letni okres liczy się od momentu nabycia nieruchomości lub jej wybudowania przez spadkodawcę.

Sprzedaż mieszkania z kredytem

Chociaż kredyt hipoteczny wydaje się zobowiązaniem, z którego nie da się wycofać, sprzedaż mieszkania z hipoteką jest możliwa. Oczywiście jest to jednak nieco trudniejsze. Cały proces należy rozpocząć od uzyskania z banku zaświadczenia o aktualnym zadłużeniu. Podstawowa różnica polega na rozbiciu płatności na dwie transze: do banku trafi kwota należnego zobowiązania, na konto sprzedającego natomiast różnica pomiędzy tą wartością a ceną nieruchomości. Bank musi wydać również promesę wykreślenia swoich danych z hipoteki nieruchomości, którą sprzedający powinien przekazać stronie kupującej. Nabywca może również skorzystać z kredytu hipotecznego – pod tym względem procedura nie różni się znacznie od tej przyjętej dla mieszkań bez hipoteki. Stosowne wpisy ulegną jednak zamianie.

Wycena nieruchomości

Po skompletowaniu dokumentów, ocenie stanu technicznego i przeanalizowaniu kwestii podatkowych można przystąpić do wyceny nieruchomości. Jeżeli zdecydowaliśmy się na współpracę z biurem nieruchomości, zapewne okaże nam pomoc w tym zakresie. Jeżeli działamy sami, wartościowe okażą się portale ogłoszeniowe – porównanie mieszkań na sprzedaż o podobnej lokalizacji i standardzie pomoże określić cenę, którą zaakceptują kupujący. Zawsze możemy również skorzystać z pomocy rzeczoznawcy majątkowego. Operat szacunkowy jest bardzo cennym dokumentem, który okaże się solidnym argumentem podczas negocjowania ceny. Tym bardziej, że będzie go wymagał również bank w przypadku ubiegania się przez kupującego o kredyt hipoteczny.

Znalezienie kupujących

Kolejnym krokiem będzie znalezienie kupujących. W dzisiejszych czasach największą skutecznością wykaże się Internet, jednak dobrym źródłem pozyskania zainteresowanych osób mogą stać się również tradycyjne ulotki lub poczta pantoflowa. Po zgłoszeniu się zdecydowanego kupca rozpocznie się najbardziej wymagający dla obu stron etap. O ile w przypadku kupna za gotówkę można już na dobrą sprawę przystępować do finalizacji umowy, inaczej sprawa będzie wyglądać w przypadku występowania o kredyt hipoteczny – ten proces jest nieprzyjemny nie tylko dla kupującego, ale również dla osoby sprzedającej mieszkanie.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Cały proces inicjuje sporządzenie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Określa się w niej przede wszystkim dane obu stron transakcji, charakterystykę całej nieruchomości oraz terminy, w których powinna być zawarta właściwa umowa. Warto uzmysłowić sobie, że zwykle na ostateczną decyzję banku czeka się nawet do 3 miesięcy, więc termin wskazany w umowie przedwstępnej powinien uwzględniać możliwość przeciągania się formalności. Poza tym ważną kwestią będzie ustalenie kwoty zadatku, stanowiącego zabezpieczenie sprzedającego. Nie istnieją jednoznaczne regulacje co do jego wysokości. Zwykle wynosi 5-10% wartości nieruchomości. Jeżeli strona przeciwna nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, zadatek nie podlega zwrotowi. Oznacza to jednak również, że sprzedający nie może zbyć nieruchomości innej osobie.

Oczekiwanie na decyzję kredytową

Kupujący wnioskujący o kredyt hipoteczny nie może być pewny otrzymania finansowania. Oznaczać może to również problemy dla sprzedającego. W celu ochrony jego interesów warto zastanowić się nad poproszeniem banku o wystawienie promesy kredytowej, która pomoże stwierdzić, czy kupujący wykazuje zdolność kredytową wystarczającą do pokrycia kosztów. Nie jest to jednak ostateczna decyzja. O ile wydanie samej promesy albo decyzji przedwstępnej powinno przebiec dość szybko, na finalne postanowienia trzeba będzie poczekać zdecydowanie dłużej. Mieszkanie na sprzedaż z pewnością odwiedzi również rzeczoznawca majątkowy, który wyceni wartość rynkową lokalu.

Podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości

Kiedy kupujący otrzyma decyzję kredytową, można umawiać się na podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości u notariusza. Tu również kluczowe stanie się właściwe oznaczenie terminów i dodatkowych warunków, w tym wypłaty wkładu własnego, który powinien trafić bezpośrednio na konto sprzedającego. Oprócz tego należy uwzględnić kwestię samego uruchomienia kredytu: zwykle bank będzie potrzebował kilku dodatkowych dni na przelanie transzy na konto sprzedającego. W akcie notarialnym znajdą się również klauzule dotyczące niewykonania jego postanowień i związanych z nim egzekucji. Warto mieć świadomość, że w momencie jego podpisania kupujący staje się właścicielem nieruchomości.

Przed wizytą u notariusza należy dostarczyć do jego biura wszystkie dokumenty dotyczące mieszkania, co pozwoli mu na sporządzenie dokumentów. Następnie akt zostanie odczytany obu stronom. To ostatni moment na wniesienie poprawek lub uzupełnień. Potem pozostaje jedynie czekać na opłacenie wkładu własnego (chyba że stało się to wcześniej) i przelanie reszty środków.

Protokół zdawczo odbiorczy mieszkania

Kiedy kwestie finansowe i prawne są domknięte, pora na przekazanie nieruchomości nowemu właścicielowi. Koniecznie należy wówczas sporządzić protokół zdawczo odbiorczy mieszkania. Trzeba wyszczególnić w nim pozostające sprzęty i umeblowanie, ogólny stan techniczny oraz stan liczników. Wzory protokołu zdawczo odbiorczego można bez większych problemów znaleźć w Internecie, z pewnością dysponują nimi również biura nieruchomości.

Na tym kończy się cały proces sprzedaży mieszkania: w zależności od przyjętych metod płatności oraz efektywności promocji ogłoszenia może zająć od kilku dni do nawet kilku miesięcy. Na każdym etapie warto jednak trzymać rękę na pulsie i w razie wątpliwości korzystać z porad eksperta, który zatroszczy się o właściwy przebieg transakcji.


2020-07-28

Marża kredytu: czym jest i od czego zależy marża banku?

Potencjalni kredytobiorcy zwracają przede wszystkim uwagę na koszty kredytu. Im tańsze zobowiązanie, tym lepsze. Znaczny wpływ na wysokość tej stawki ma marża kredytu.

2020-07-24

Kredyt hipoteczny a umowa na czas określony – na jakich zasadach?

W trakcie procedury udzielania kredytu hipotecznego bank uważnie przygląda się sylwetce kredytobiorcy. Jednym z kryteriów będą daty widniejące na umowie o pracę.

2020-07-01

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość: jak to zrobić?

Kredyt hipoteczny to duże zobowiązanie, które zwykle wiąże nas na bardzo długi okres. Życiowe scenariusze mogą jednak ulec zmianie. Wówczas warto pomyśleć o przeniesieniu hipoteki na inną nieruchomość.

Dom czy mieszkanie: co wybrać?

Poszukując własnych czterech kątów, często zastanawiamy się nad tym, czy korzystniejsza okaże się budowa lub zakup domu czy mieszkania. Warto przeanalizować argumenty i wybrać najlepszą opcję.

Książeczka mieszkaniowa: czy książeczki mieszkaniowe mają wartość?

Książeczki mieszkaniowe były kiedyś podstawowym sposobem oszczędzania na własne mieszkanie. Dziś są już reliktem przeszłości, jednak wciąż posiada je spore grono osób. Wbrew pozorom nie są pozbawione wartości.

Wykreślenie hipoteki. Jak złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki?

Kredyty hipoteczne to bardzo popularny produkt, pozwalający na zakup wymarzonej nieruchomości lub przeprowadzenie inwestycji. Nierozłącznie wiążą się z wprowadzeniem do hipoteki zapisu na rzecz banku. Warto dowiedzieć się, kiedy i na jakich zasadach można złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki.

Prolongata. Na czym polega prolongata kredytu?

Regularna spłata miesięcznych rat może w niektórych przypadkach okazać się zadaniem niemal niemożliwym do wykonania. Warto wówczas pomyśleć o prolongacie kredytu.

Ikona informacji
poradniki