Choć z perspektywy przeciętnego klienta prace takich organów jak Komisja Nadzoru Finansowego wydają się bardzo abstrakcyjne, w rzeczywistości mają olbrzymi wpływ na to, jak wygląda cały sektor bankowy. Ma to rzecz jasna bezpośrednie przełożenie na dostępne na nim produkty oraz wymagania nie tylko wobec banków, ale również ich klientów. Każdy konsument powinien przede wszystkim zainteresować się zapisami Rekomendacji S. Ten dokument, opracowywany od wielu lat, w bardzo dużym stopniu wpływa zwłaszcza na rynek kredytów hipotecznych. Co ważne: część zaleceń wchodzi w życie stopniowo, warto więc dobrze się do nich przygotować.
Rekomendacja S: czym jest?
Rekomendacja S KNF to dokument, który powstał na podstawie art. 137 pkt 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe i stanowi zbiór dobrych praktyk dotyczących ograniczania ryzyka kredytów zabezpieczonych hipoteką. Choć wydaje się, że w związku z tym dokument wprowadza jedynie dodatkowe wymogi wobec instytucji, natomiast nie wpłynie na sytuację klientów zainteresowanych kredytem hipotecznym, nic bardziej mylnego. Rekomendacja S okazuje się pod wieloma względami rewolucyjna dla rynku, a ograniczenie ryzyka kredytowego może oznaczać dla wielu konsumentów problemy z uzyskaniem kredytu mieszkaniowego. Z drugiej strony: również ich interes jest dzięki temu dodatkowo chroniony.
Pierwsza wersja dokumentu powstała w 2006 roku, jednak po kryzysie finansowym konieczna stała się jej aktualizacja: nowa wersja Rekomendacji S ujrzała światło dzienne w 2013 roku, najnowsza obowiązuje natomiast od 2019 roku. Nowa Rekomendacja S składa się z 27 rozbudowanych zaleceń odnoszących się do różnych aspektów udzielania kredytów hipotecznych i oceny związanego z nimi ryzyka.
Kredytobiorca w świetle rekomendacji S: wkład własny
Z punktu widzenia klienta najważniejsze okażą się zapisy, które nakładają na niego dodatkowe obowiązki i wpływają na dostęp do produktów kredytowych. Najistotniejszy dotyczy wysokości wkładu własnego. Jeszcze do niedawna bez większych problemów można było znaleźć propozycje kredytów mieszkaniowych z wkładem własnym wynoszącym nawet 10%. Rekomendacja S natomiast jednoznacznie wskazuje, że próg ten powinien wynosić minimum 20%, dla nieruchomości komercyjnych jest to 25%, a w przypadku kredytów z opcją „klucz za dług” jest to natomiast przynajmniej 30%, a dodatkowe ryzyko powinno zostać uwzględnione w marży. W związku z tym o uzyskanie kredytu hipotecznego będzie po prostu znacznie trudniej: wysokie ceny na rynku nieruchomości sprawiają, że uzbieranie wkładu własnego może być bardzo trudne. Dodatkowo – w związku z kryzysem wywołanym przez pandemię COViD-19 – część instytucji decyduje się na podniesienie tego progu do poziomu 30%.
Co w przypadku niższego wkładu własnego?
Wydana przez KNF Rekomendacja S w wyraźny sposób określa również, co można stosować jako dodatkowe zabezpieczenie w przypadku niespełniania wymogu wniesienia wkładu własnego we wskazanej wysokości. Zabezpieczenie takie może objąć do 10% wartości obejmowanej hipoteką nieruchomości:
- Ubezpieczenie kredytu zawarte pomiędzy kredytobiorcą a zakładem ubezpieczeń obejmujące różnicę pomiędzy wymaganym wkładem własnym a faktycznie wniesionymi środkami.
- Blokada środków na rachunku lub zastaw rejestrowy na denominowanych dłużnych papierach wartościowych NBP lub Skarbu Państwa.
- Przeniesienie wskazanej kwoty na własność banku w celu zabezpieczenia wierzytelności (po spłacie zadłużenia zostanie ona zwrócona).
- Fundusze zgromadzone w ramach III filaru, np. na kontach IKE lub IKZE.
Banki mogą również uznać wniesienie całości lub części wkładu własnego poprzez realizację programów budownictwa mieszkaniowego. W przypadku np. kredytu hipotecznego na budowę domu za wkład własny może być natomiast uznana wartość gruntu, na którym będzie mieć miejsce budowa. Ponadto środki na wkład własny nie mogą pochodzić z kredytu, pożyczki czy dotacji, co kredytobiorca powinien potwierdzić stosownym oświadczeniem.
Rekomendacja S a weryfikacja klienta
Kolejnym ważnym aspektem, na który zwraca uwagę KNF w rekomendacji S, jest weryfikacja zdolności kredytowej oraz wiarygodności klienta. W sposób szczególny określa to rekomendacja 11, która obliguje banki z jednej strony do korzystania z zewnętrznych baz danych o konsumentach, z drugiej do zasilania tych baz i stosowania określonych procedur pozyskiwania i przetwarzania informacji, które mogą być przydatne z punktu widzenia zarządzania ryzykiem kredytowym. W związku z tym z pewnością niemożliwe stanie się – skądinąd często poszukiwane – uzyskanie kredytu bez BIK, BIG czy KRD. Kredytodawca będzie przy tym zobowiązany do dzielenia się informacjami dotyczącymi wywiązywania się kredytobiorcy ze swoich obowiązków z innymi instytucjami.
Jeszcze ważniejsza rola LtV
Potencjalni kredytobiorcy nie zawsze weryfikują terminy i pojęcia wykorzystywane przez instytucje finansowe. Jednym z najważniejszych z nich w kontekście kredytu hipotecznego jest natomiast wskaźnik LtV (loan to value, czyli pożyczka w relacji do wartości). Rekomendacja S kładzie na niego jeszcze większy nacisk: z jednej strony obliguje banki do ustalenia maksymalnego dopuszczalnego LtV, z drugiej nakazuje natomiast wprowadzenie systemów umożliwiających obiektywne ustalanie jego wysokości oraz monitorowanie LtV nie tylko przed podpisaniem umowy, ale również w trakcie jej obowiązywania. W związku z tym bank jest zobowiązany do monitorowania sytuacji na rynku nieruchomości oraz udoskonalania wewnętrznych procedur. Jest to rzecz jasna bezpośrednio związane z wysokością wkładu własnego wnoszonego przez kredytobiorcę. Zasada jest bardzo prosta: im niższe LtV, a więc im mniejszych środków na zakup nieruchomości potrzebujemy, tym mniejsze ryzyko, a więc również atrakcyjniejsze warunki kredytu.
Rekomendacja S KNF a okres spłaty
Jak pokazuje praktyka, na naszym rynku kredytów hipotecznych wyraźnie dominują długoletnie zobowiązania, zaciągane na 30-35 lat. Zdaniem Komisji Nadzoru Finansowego jest to jednak zbyt długi okres. Zgodnie z zaleceniami banki powinny rekomendować swoim klientom zaciąganie kredytów hipotecznych na okres 25 lat, ten nie może być jednak dłuższy niż 35 lat. Logika jest prosta: im dłużej spłacamy kredyt, tym większe ryzyko – nie tylko dla kredytobiorcy, ale również kredytodawcy.
Kredyt hipoteczny a waluty obce
W obliczu olbrzymiego kryzysu, z jakim muszą zmierzyć się zarówno tzw. frankowicze, jak i banki, które udzielały im kredytów w walucie obcej, obecnie panujące regulacje są bardzo proste: kredyt hipoteczny uzyskać można jedynie w walucie, w której osiągamy dochody (co jest niezwykle ważną informacją dla osób pracujących za granicą). Nowa Rekomendacja S reguluje jednak również kwestię oceny możliwości finansowej klientów, którzy osiągają dochody w kilku różnych walutach: w takim przypadku dochody osiągane w walucie obcej powinny być deprecjonowane o 30%. Na takiej samej zasadzie bank podejdzie również do wniesienia wkładu własnego w formie zabezpieczenia środków na rachunku banku: jeżeli to będzie miało miejsce w walucie obcej, bank będzie stosował niezbyt korzystny z perspektywy klienta przelicznik.
