Procedura zakupu wymarzonego mieszkania w przypadku finansowania go przy pomocy kredytu hipotecznego jest dosyć skomplikowana i wymaga od kredytobiorcy sporego zaangażowania. W jej trakcie decydującą rolę odegra zdolność kredytowa, a więc suma, którą bank będzie w stanie powierzyć potencjalnemu kredytobiorcy. Nieprzyznanie finansowania we wnioskowanej wysokości to rozczarowanie nie tylko dla niego, skutecznie może pokrzyżować również plany sprzedającego: ten rezerwuje nieruchomość i traci czas, który mógłby poświęcić na szukanie kupca dysponującego odpowiednimi środkami. Dokumentem, który daje mu większą pewność, że transakcja dojdzie do skutku, jest promesa kredytowa. Ta może stać się również cenna z punktu widzenia samego kredytobiorcy.
Promesa kredytowa: Czym jest promesa kredytu hipotecznego?
W terminologii prawnej promesa stanowi przyrzeczenie dokonania określonej czynności po spełnieniu pewnych warunków. Promesa kredytowa jest więc zobowiązaniem banku do udzielenia kredytu do określonej wysokości pod warunkiem dopełnienia przez kredytobiorcę przewidzianych przez umowę obowiązków. Jako taka jest w dużym stopniu zależna przede wszystkim od zdolności kredytowej i właściwie staje się formalnym potwierdzeniem jej posiadania. Najczęściej o promesę kredytową poprosi sprzedający niepewny tego, czy jego kontrahent będzie dysponował sumą niezbędną do pokrycia kosztu kupna nieruchomości. Dla kupującego może stać się natomiast argumentem podczas negocjacji sumy zadatku.
Jak otrzymać promesę kredytu? Kto i za ile wydaje promesę kredytową?
▶️ Aby uzyskać promesę kredytową, potrzebna jest pozytywna decyzja kredytowa banku.
Wydanie promesy kredytowej leży w gestii banku. Zazwyczaj zostaje przedstawiona klientowi w postaci wstępnej decyzji kredytowej, a jej uzyskanie trwa kilka dni. Przed wystawieniem promesy kredytowej analitycy będą potrzebowali kilku dokumentów, do potwierdzenia zdolności kredytowej klienta, w tym przede wszystkim zaświadczenia o uzyskiwanych dochodach oraz wyciągów z konta osobistego. Oprócz tego z pewnością sprawdzą dane wnioskodawcy w rejestrach BIK, BIG i KRD.
(shutterstock/voronaman) Jeszcze jakiś czas temu wydanie promesy kredytowej jako osobnego dokumentu było płatne i mogło kosztować nawet kilkaset złotych. Obecnie w większości instytucji jest wystawiana bezpłatnie, skróceniu uległ również czas oczekiwania na jej wystawienie. Może wystąpić również w kilku wariantach: obok promesy potwierdzającej jedynie teoretyczną możliwość zaciągnięcia przez konkretną osobę zobowiązania we wnioskowanej wysokości występują również takie, które odnoszą się precyzyjnie do wybranej nieruchomości. W takim przypadku niezbędne będzie jednak przekazania bankowi kompletu dokumentów na jej temat, co może znacznie wydłużyć proces.
Dlaczego promesa kredytowa jest ważna dla kredytobiorcy?
Promesa kredytowa jest istotnym dokumentem dla osób ubiegających się o kredyt hipoteczny z kilku kluczowych powodów:
🔵 Precyzyjna informacja o zdolności kredytowej: Promesa kredytowa stanowi rzetelną informację od banku, która określa wysokość Twojej zdolności kredytowej. Mając wiedzę na temat maksymalnej kwoty kredytu, którą możesz uzyskać w danym momencie, znacznie łatwiej będzie Ci znaleźć mieszkanie czy dom. Dzięki temu kredytobiorca może skupić się na ofertach nieruchomości, które mieszczą się w jego zasięgu finansowym, co zapobiega późniejszym rozczarowaniom związanym z możliwością uzyskania kredytu na wymarzoną nieruchomość.
🔵 Większa pewność uzyskania finansowania: Promesa daje większą pewność uzyskania środków finansowych w konkretnym banku, co znacząco upraszcza i uspokaja proces zakupu mieszkania. Mając promesę kredytową, masz większą pewność, że bank udzieli Ci kredytu na określonych warunkach, pod warunkiem spełnienia wymagań określonych w promesie. Dzięki temu cały proces zakupu nieruchomości staje się mniej stresujący i bardziej przewidywalny.
🔵 Lepsza pozycja negocjacyjna ze sprzedawcą: Mając promesę kredytową, masz silniejszą pozycję negocjacyjną w rozmowach ze sprzedawcą mieszkania czy domu.
Często zawarcie umowy przedwstępnej kupna nieruchomości wiąże się z koniecznością wpłaty zadatku, który przepadnie w przypadku, gdy kupujący nie wywiąże się z umowy, na przykład z powodu odmowy udzielenia kredytu przez bank. Przedstawienie promesy kredytowej sprzedawcy zwiększa wiarygodność kupującego, co może pomóc w obniżeniu kwoty zadatku.
Dzięki promesie nawet w przypadku odmowy udzielenia finansowania, ryzyko utraty zadatku jest mniej dotkliwe. Ponadto pisemna deklaracja banku o gotowości udzielenia kredytu zwiększa zaufanie sprzedawcy do kupującego, co może przyspieszyć i ułatwić negocjacje.
▶️ Promesa kredytowa jest nieocenionym narzędziem, które pomaga kredytobiorcom w planowaniu zakupu nieruchomości, zwiększa ich pewność uzyskania finansowania oraz poprawia ich pozycję negocjacyjną wobec sprzedawców.
(shutterstock/thodonal88) Określone warunki
Zazwyczaj w promesie kredytowej można znaleźć szczegółowe warunki, które bank stawia przed potencjalnym kredytobiorcą, aby doszło do podpisania umowy kredytowej. Mogą do nich należeć zarówno kwestie formalne, odnoszące się np. do uzupełnienia niezbędnej dokumentacji, jak i wymogi dotyczące dodatkowych ubezpieczeń czy zabezpieczeń kredytu. Bez ich spełnienia uzyskanie finansowania nie będzie możliwe.
Promesa a ostateczna decyzja
Promesa kredytowa daje duże gwarancje uzyskania kredytu hipotecznego, jednak nie można wiązać jej z ostateczną decyzją kredytową. Jej podjęcie będzie zależnie nie tylko od samego kredytobiorcy i jego zdolności kredytowej. W trakcie weryfikacji bank uważnie przyjrzy się również nieruchomości, zleci m.in. jej wycenę i stworzenie operatu szacunkowego, co pozwoli poznać faktyczną rynkową wartość.
Zbyt wysoki stosunek kredytu do wartości (LTV) lub kredytu do ceny transakcyjnej (LTC) może być powodem wydania odmowy udzielenia kredytu – na te czynniki kupujący nie ma natomiast wpływu. Do podpisania umowy kredytowej nie dojdzie również, jeśli nie spełni wskazanych w promesie warunków (np. nie dostarczy wymaganych dokumentów) lub zmianie ulegną dane, na podstawie których obliczono zdolność kredytową. Może się tak stać na przykład, jeśli:
-
Zmieni się sytuacja materialna kredytobiorcy – np. straci pracę, zaciągnie inne zobowiązanie finansowe.
-
Zmieni się sytuacja rynkowa.
-
W bazach weryfikowanych przez banki pojawią się negatywne wpisy na temat kredytobiorcy.
W praktyce promesę można traktować więc jako dobry prognostyk, jednak w przypadku kredytu hipotecznego pewność daje jedynie ostateczna decyzja kredytowa. Promesa kredytowa może pozwolić poznać swoje możliwości finansowe oraz pomóc podczas rozmów na temat wysokości zadatku przekazywanego zazwyczaj podczas podpisywania umowy przedwstępnej.
Zadatek a promesa kredytowa
W przypadku kredytu hipotecznego interesy sprzedającego zabezpiecza zadatek. Warto mieć na uwadze, że nie podlega on zwrotowi. Może się więc okazać, że w przypadku nieotrzymania wnioskowanej kwoty kredytu strata będzie podwójna i oprócz utraty możliwości zakupu wymarzonego mieszkania będzie się wiązała również ze stratą znacznej sumy pieniędzy.
Promesa kredytowa chroni więc interesy kupującego w dwóch aspektach: po pierwsze znacząco minimalizuje ryzyko nieotrzymania kredytu, ponieważ bank deklaruje chęć jego przyznania na określonych warunkach, po drugie natomiast stanowi sensowny argument podczas negocjowania wysokości zadatku, można więc wnioskować o jego obniżenie.
Kiedy promesa kredytowa może okazać się nieważna?
Promesa kredytowa może okazać się nieważna w kilku sytuacjach. Przede wszystkim, jeśli nastąpi pogorszenie się sytuacji materialnej wnioskodawcy, np. w wyniku utraty dochodów.
Kolejnym powodem mogą być negatywne wpisy w bazach dłużników, które pojawią się po wystawieniu promesy, takie jak opóźnienia w spłacie bieżących zobowiązań.
W przypadku promesy na kredyt hipoteczny unieważnienie może być związane z:
🔵 niespełnieniem wymogów banku przez kredytowaną nieruchomość;
🔵 nieadekwatną wycenę nieruchomości;
🔵 zmiany w przepisach prawa sprzecznych z zapisami promesy.
Wzór promesy kredytowej
Poniżej znajdziesz przykładowy wzór promesy bankowej.
Promesa bankowa – wzór. Źródło: PARP
Wzór promesy kredytowej
pieczęć oddziału Banku
PROMESA KREDYTOWA
Bank …………… z siedzibą w …………… ul. …………… wpisany do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd ……………
pod nr ……………, NIP: ……………, REGON: ……………, o kapitale zakładowym …………… i kapitale wpłaconym ……………, oświadcza co następuje:
1. Bank ........................................zwany dalej „Bankiem” deklaruje wstępnie udzielenie
...................................................................................................
Nazwa/Nazwisko i imię
...................................................................................................
Siedziba/Adres
...................................................................................................
NIP
...................................................................................................
REGON
zwanemu dalej „Wnioskodawcą”
kredytu inwestycyjnego w wysokości ..................... zł (słownie zł .............................................) z przeznaczeniem na pokrycie kosztów realizacji projektu zatytułowanego ....................................................................., który opisany został w przedłożonym do Banku wniosku o udzielenie kredytu nr........................., z dnia............... Projekt realizowany będzie w ramach działania 1.3.1 Programu Operacyjnego Polska Wschodnia, który współfinansowany będzie ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego.
2. Całkowity koszt realizacji projektu zgodnie wnioskiem o dofinansowanie wynosi..................zł (słownie zł........................................), w tym wartość wydatków kwalifikowalnych projektu, wynosi...................zł (słownie zł......................................................................), a wartość wnioskowanego dofinansowania ze środków działania 1.3.1 Programu Operacyjnego Polska Wschodnia wynosi …………….zł (słownie zł..........................................).
3. Niniejsza Promesa została wystawiona na podstawie pozytywnej oceny zdolności kredytowej Wnioskodawcy dokonanej w oparciu o wniosek o udzielenie kredytu wraz z załącznikami i jest ważna do dnia ………..
4. Warunkami zawarcia umowy kredytowej i uruchomienia środków z kredytu są:
a) przedłożenie w Banku umowy o dofinansowanie zawartej pomiędzy Wnioskodawcą i Polską Agencją Rozwoju Przedsiębiorczości, której przedmiotem jest refundacja części wydatków kwalifikowanych projektu ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego działania 1.3.1 PO PW (skreślić jeśli nie dotyczy).
b) ustanowienie zabezpieczenia spłaty kredytu w formie:
i) ...................................................................................................................... (wpisać formę/y zabezpieczenia wymagane przez bank) (skreślić jeśli nie dotyczy)
ii)……………………………………………………………………………
iii) ...........................................................................................................................................
(wpisać inne warunki udzielania kredytu np. uzupełnienie dokumentów lub ich aktualizacja, wniesienie wymaganych opłat i prowizji itp.) (skreślić jeśli nie dotyczy)
5. Niniejsza Promesa staje się bezskuteczna, jeżeli ujawnione zostaną okoliczności wskazujące, że została wydana na podstawie nieprawdziwych danych przedstawionych przez Wnioskodawcę lub jeżeli w okresie ważności promesy zaistnieją formalno-prawne lub merytoryczne przesłanki uzasadniające stwierdzenie przez Bank, że Wnioskodawca utracił zdolność kredytową bądź jest ona zagrożona.
......................................................... ……………………………………
miejscowość, data pieczęć i podpisy Banku
.............................................
podpis Wnioskodawcy
Publikacja zawiera linki afiliacyjne.
Komentarze