Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Proces uzyskiwania kredytu hipotecznego jest nierozerwalnie związany z licznymi formalnościami. Jednym z dokumentów, który może okazać się pomocny, jest promesa kredytowa.

Procedura zakupu wymarzonego mieszkania w przypadku finansowania go przy pomocy kredytu hipotecznego jest dosyć skomplikowana i wymaga od kredytobiorcy sporego zaangażowania. W jej trakcie decydującą rolę odegra zdolność kredytowa, a więc suma, którą bank będzie w stanie powierzyć potencjalnemu kredytobiorcy. Nieprzyznanie finansowania we wnioskowanej wysokości to rozczarowanie nie tylko dla niego, skutecznie może pokrzyżować również plany sprzedającego: ten rezerwuje nieruchomość i traci czas, który mógłby poświęcić na szukanie kupca dysponującego odpowiednimi środkami. Dokumentem, który daje mu większą pewność, że transakcja dojdzie do skutku, jest promesa kredytowa. Ta może stać się również cenna z punktu widzenia samego kredytobiorcy.

Promesa kredytowa – co to jest? Kiedy jest potrzebna? (Materiały dla mediów)

Promesa kredytowa – czym jest?

W terminologii prawnej promesa stanowi przyrzeczenie dokonania określonej czynności po spełnieniu pewnych warunków. Promesa kredytowa jest więc zobowiązaniem banku do udzielenia kredytu do określonej wysokości pod warunkiem dopełnienia przez kredytobiorcę przewidzianych przez umowę obowiązków. Jako taka jest w dużym stopniu zależna przede wszystkim od zdolności kredytowej i właściwie staje się formalnym potwierdzeniem jej posiadania. Najczęściej o promesę kredytową poprosi sprzedający niepewny tego, czy jego kontrahent będzie dysponował sumą niezbędną do pokrycia kosztu kupna nieruchomości. Dla kupującego może stać się natomiast argumentem podczas negocjacji sumy zadatku.

3 najlepsze oferty kredytu na niespodziewane wydatki - 20 000zł

Kto i za ile wydaje promesę kredytową?

Wydanie promesy kredytowej leży w gestii banku. Zazwyczaj zostaje przedstawiona klientowi w postaci wstępnej decyzji kredytowej, a jej uzyskanie trwa kilka dni. Przed wystawieniem promesy kredytowej analitycy będą potrzebowali kilku dokumentów, które pozwolą na ocenę zdolności kredytowej klienta, w tym przede wszystkim zaświadczenia o uzyskiwanych dochodach oraz wyciągów z konta osobistego. Oprócz tego z pewnością sprawdzą dane wnioskodawcy w rejestrach BIK, BIG i KRD.

Jeszcze jakiś czas temu wydanie promesy kredytowej jako osobnego dokumentu było płatne i mogło kosztować nawet kilkaset złotych. Obecnie w większości instytucji jest wystawiana bezpłatnie, skróceniu uległ również czas oczekiwania na jej wystawienie. Może wystąpić również w kilku wariantach: obok promesy potwierdzającej jedynie teoretyczną możliwość zaciągnięcia przez konkretną osobę zobowiązania we wnioskowanej wysokości występują również takie, które odnoszą się precyzyjnie do wybranej nieruchomości. W takim przypadku niezbędne będzie jednak przekazania bankowi kompletu dokumentów na jej temat, co może znacznie wydłużyć proces.

Określone warunki

Zazwyczaj w promesie kredytowej można znaleźć szczegółowe warunki, które bank stawia przed potencjalnym kredytobiorcą, aby doszło do podpisania umowy kredytowej. Mogą do nich należeć zarówno kwestie formalne, odnoszące się np. do uzupełnienia niezbędnej dokumentacji, jak i wymogi dotyczące dodatkowych ubezpieczeń czy zabezpieczeń kredytu. Bez ich spełnienia uzyskanie finansowania nie będzie możliwe.

Promesa a ostateczna decyzja

Promesa kredytowa daje duże gwarancje uzyskania kredytu hipotecznego, jednak nie można wiązać jej z ostateczną decyzją kredytową. Jej podjęcie będzie zależnie nie tylko od samego kredytobiorcy i jego zdolności kredytowej. W trakcie weryfikacji bank uważnie przyjrzy się również nieruchomości, zleci m.in. jej wycenę i stworzenie operatu szacunkowego, co pozwoli poznać faktyczną rynkową wartość. Zbyt wysoki stosunek kredytu do wartości (LTV) lub kredytu do ceny transakcyjnej (LTC) może być powodem wydania odmowy udzielenia kredytu – na te czynniki kupujący nie ma natomiast wpływu. Do podpisania umowy kredytowej nie dojdzie również, jeśli nie spełni wskazanych w promesie warunków (np. nie dostarczy wymaganych dokumentów) lub zmianie ulegną dane na podstawie których obliczono zdolność kredytową. Może się tak stać na przykład jeśli:

  • Zmieni się sytuacja materialna kredytobiorcy – np. straci pracę, zaciągnie inne zobowiązanie finansowe.
  • Zmieni się sytuacja rynkowa.
  • W bazach weryfikowanych przez banki pojawią się negatywne wpisy na temat kredytobiorcy.

W praktyce promesę można traktować więc jako dobry prognostyk, jednak w przypadku kredytu hipotecznego pewność daje jedynie ostateczna decyzja kredytowa. Promesa kredytowa może pozwolić poznać swoje możliwości finansowe oraz pomóc podczas rozmów na temat wysokości zadatku przekazywanego zazwyczaj podczas podpisywania umowy przedwstępnej.

Zadatek a promesa kredytowa

W przypadku kredytu hipotecznego interesy sprzedającego zabezpiecza zadatek. Warto mieć na uwadze, że nie podlega on zwrotowi. Może się więc okazać, że w przypadku nieotrzymania wnioskowanej kwoty kredytu strata będzie podwójna i oprócz utraty możliwości zakupu wymarzonego mieszkania będzie się wiązała również ze stratą znacznej sumy pieniędzy. Promesa kredytowa chroni więc interesy kupującego w dwóch aspektach: po pierwsze znacząco minimalizuje ryzyko nieotrzymania kredytu, ponieważ bank deklaruje chęć jego przyznania na określonych warunkach, po drugie natomiast stanowi sensowny argument podczas negocjowania wysokości zadatku, można więc wnioskować o jego obniżenie.


2020-10-09

Źródła dochodów: jakie akceptuje bank? Źródło dochodu a kredyt

Ubieganie się o kredyt, zwłaszcza mieszkaniowy, nieodłącznie wiąże się z koniecznością oceny jego zdolności kredytowej. Warto dowiedzieć się, jakie źródła dochodu mogą być wzięte pod uwagę przez bank.

2020-08-26

LtV. Czym jest wskaźnik LtV i jak wpływa na kredyt?

W słowniczku pojęć związanych z kredytem hipotecznym znajduje się wiele pozornie trudnych terminów. Jednym z nich jest LtV (Loan to Value). Choć często pomijany, w rzeczywistości ma olbrzymi wpływ na warunki kredytu.

2020-08-26

Rekomendacja S. Jakie zmiany wprowadza rekomendacja S KNF?

Jednym z najważniejszych aspektów rynku bankowego jest zapewnienie bezpieczeństwa zarówno klientom, jak i działającym na nim instytucjom. Znaczne zmiany w tym zakresie wprowadza sporządzona przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S.

Własne mieszkanie. Jak wygląda zakup mieszkania krok po kroku?

Zakup mieszkania to duże przedsięwzięcie i poważna życiowa decyzja. Należy więc dobrze się do niego przygotować, zwłaszcza jeżeli będzie finansowany przy pomocy kredytu.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy warto?

Kredyt hipoteczny kojarzy się z długim okresem spłaty, a co za tym idzie również wysokimi kosztami. Nie zawsze musi tak jednak być. Dobrym sposobem na oszczędności jest wcześniejsza spłata.

Kredyt hipoteczny a umowa na czas określony – na jakich zasadach?

W trakcie procedury udzielania kredytu hipotecznego bank uważnie przygląda się sylwetce kredytobiorcy. Jednym z kryteriów będą daty widniejące na umowie o pracę.

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość: jak to zrobić?

Kredyt hipoteczny to duże zobowiązanie, które zwykle wiąże nas na bardzo długi okres. Życiowe scenariusze mogą jednak ulec zmianie. Wówczas warto pomyśleć o przeniesieniu hipoteki na inną nieruchomość.