We wtorek 14. marca 2023 roku Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy w sprawie rządowego programu „Pierwsze Mieszkanie”. Jednym z jego elementów jest głośny ostatnio Bezpieczny Kredyt 2%. Teraz projekt trafi do Sejmu. Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem Ministerstwa Rozwoju i Technologii, to jego procedowanie nastąpi na najbliższym posiedzeniu, które odbędzie się na przełomie 12-14 kwietnia. Waldemar Buda śmiało liczy na to, że ustawa wejdzie w życie już 1. lipca bieżącego roku. Wówczas też będą mogły być procedowane pierwsze wnioski o kredyt z dopłatą rządową.
Od pierwszych dni, kiedy rząd wyjawił plan wdrożenia takiego rozwiązania, nie cichły głosy wątpliwości i poszukiwania „luk w projekcie” ustawy. Nic w tym dziwnego – niektóre warunki programu budzą wiele kontrowersji i sprzeczności.
Czy o kredyt będą mogły starać się jedynie małżeństwa? Czy dla wszystkich wnioskodawców wystarczy środków na dofinansowanie? Czy warunkiem koniecznym jest posiadanie dzieci? Czy nieruchomość odziedziczona w spadku przekreśli możliwość uzyskania dofinansowania? Czy limity kwotowe pozwolą na zakup domu lub mieszkania w mieście, które wygodnie pomieści całą rodzinę? Pytania się mnożą. Niestety nie wszystkie znalazły odpowiedź na ostatniej konferencji z Ministrem Rozwoju Waldemarem Budą.
W poniższym artykule omówię najważniejsze kwestie dotyczące programu. Nacisk położę na zmianach, które pojawiły się w projekcie ustawy po ostatnim posiedzeniu Rady Ministrów. Niestety nie ma żadnej pewności, że akt ogłoszony zostanie w kształcie, jaki posiada obecnie. Parlamentarzyści mogą w nim jeszcze sporo namieszać. W świetle powyższego wszystko, co napiszę należy traktować w charakterze przypuszczeń i domysłów, nie 100-procentowych faktów. Zaczynamy!
| Jeśli planujesz zakup mieszkania, to serdecznie zapraszamy na Dzień mieszkaniowy na Bankier.pl. Chciałbyś dowiedzieć się więcej na ten temat? Koniecznie wejdź w ten link! |
Program „Pierwsze Mieszkanie” – nie tylko Bezpieczny Kredyt 2%
Projekt ustawy regulującej Program „Pierwsze Mieszkanie” zakłada, że ten będzie się składał z dwóch części:
|
Pierwsze Mieszkanie = Bezpieczny Kredyt 2% + Konto Mieszkaniowe |
Bezpieczny Kredyt 2% będzie polegał na realizowaniu dopłat rządowych przez pierwszy 10-letni okres kredytu mieszkaniowego. Ma pomóc osobom młodym w zakupie mieszkania i wspomóc budowę domu jednorodzinnego.
Konto mieszkaniowe tworzone jest z myślą o wsparciu w budowaniu oszczędności na własne mieszkanie.
Bezpieczny kredyt 2% – schemat płatności rat kredytu mieszkaniowego – dopłata tylko przez pewien czas, później kredytobiorcy muszą sobie radzić sami
Projekt ustawy zakłada, że banki będą udzielały kredytów hipotecznych na „normalnych” warunkach, a więc zgodnie z obowiązującą ofertą kredytową. Kredytobiorca będzie spłacał kredyt w schemacie rat malejących i przy czasowo stałym oprocentowaniem kredytu. W tym przypadku rata kredytu hipotecznego składa się z części kapitałowo-odsetkowej. Część kapitałowa jest stała przez cały okres kredytowania, a część odsetkowa – stała przez pierwsze 5 lat, a później zmienna (najwyższa na początku kredytowania i malejąca wraz z upływem czasu).
Przez pierwsze 10 lat kredytowania kredytobiorcy będą płacić część kapitałową oraz 2% odsetek w skali roku. Pozostałą część przypadających na raty odsetek, zapłaci Bank Gospodarstwa Krajowego. Ten też będzie zobowiązany do rozliczenia całego programu.
Premier Mateusz Morawiecki podczas konferencji prasowej po ostatnim posiedzeniu rządu, na którym omawiano projekt ustawy zapewniał: „Państwo będzie dopłacać do rat kredytowych co miesiąc przez 10 lat, tak, jakby kredyt miał stałe oprocentowanie. Z punktu widzenia obywatela, który zaciąga taki bezpieczny kredyt, będzie to kredyt o stałej stopie kredytowej.”
Dodatkowo Premier podkreślał, że kredyt ma na celu odciążyć budżety domowe Polaków. Dodał też, że to program „uszyty” dla obywateli, nie dla banków i deweloperów.
Bezpieczny kredyt 2% a okres spłaty kredytu – co po upływie 10 lat?
Jak już wcześniej zostało wspomniane, program „Bezpieczny Kredyt 2%” z perspektywy kredytobiorcy będzie spłacany w systemie 2-procentowego oprocentowania stałego, ale jedynie przez okres pierwszych 10 lat. Co po tym czasie? Raty kredytu najprawdopodobniej wzrosną, ponieważ kredytobiorca będzie zobowiązany rozpocząć spłacanie całej części odsetkowej raty zgodnie z aktualnym zmiennym oprocentowaniem kredytu.
Przypomnijmy, że przy niezmiennym oprocentowaniu, raty malejące kredytu są z miesiąca na miesiąc niższe, ponieważ podstawą do obliczania odsetek jest kwota kredytu pozostała do spłaty. Zatem im dłuższy okres kredytowania wybierze kredytobiorca, tym więcej odsetek będzie musiał zapłacić samodzielnie.
|
Może więc warto wykorzystać okres dopłat rządowych na gromadzenie oszczędności na nadpłatę kredytu? W ten sposób zmniejszysz wartość kwoty kredytu pozostałej do spłaty, a tym samym – wysokość części odsetkowej po „uwolnieniu” rat. |
Kolejną kwestią jest wysokość marży przy kredycie, który najprawdopodobniej będzie cieszył się bardzo dużą popularnością. Czy banki nie będą chciały podreperować swoich nadwyrężonych po okresie wysokich stóp procentowych i niskiego zainteresowania kredytami hipotecznymi budżetów i nie zaproponują klientom ofert na wygórowanej marży? Tego jeszcze nie wiemy. Pozostaje mieć jedynie nadzieję, że nie. Jeśli jednak tak się stanie, to po upływie czasu otrzymywania rządowego wsparcia, rata będzie mogła zrujnować niejeden domowy budżet.
Warto jednak w tym miejscu nadmienić, że bank udzielający bezpiecznego kredytu 2%, nie będzie mógł zaoferować klientom gorszych warunków niż przewiduje w pozostałych ofertach kredytów mieszkaniowych. Jeśli więc banki zdecydują się podwyższać marże, to oznaczałoby to podwyższenie oprocentowania złotówkowych kredytów hipotecznych w ujęciu globalnym.
Moje doświadczenie pokazuje też, że klienci mają skłonność do zadłużania się po przysłowiową „kokardę.” Biorą dokładnie takie kwoty kredytów, na jakie wystarcza ich maksymalna zdolność kredytowa i wydolność budżetów domowych. Biorą przy tym pod uwagę maksymalny okres spłaty kredytu. Oczywistym jest zatem, że po zobaczeniu początkowo niższej raty kredytu na symulacji, będą celować w droższe nieruchomości. Z rynku zaczną więc „schodzić” mieszkania za 500-800 tysięcy położone w dużych miastach, a na ich peryferiach będą budować się nowoczesne, spore smart-domy.
|
Brak wiedzy i świadomości kosztuje najwięcej. Zanim podpiszesz umowę kredyt na 2%, koniecznie sprawdź wysokość prognozowanych rat kredytu mieszkaniowego po zakończeniu okresu pomocy rządowej. Przemyśl, czy będzie Cię na nie stać w przyszłości. Weź pod uwagę, że życie lubi zaskakiwać. |
Nie zdziwiłabym się, kiedy za 10, może 11 lat na rynku zaczną pojawiać się tysiące dużych mieszkań licytowanych przez syndyków i komorników. Zderzenie z „uwolnioną” ratą po okresowo stałej stopie procentowej dla wielu będzie bardzo bolesne. Obecnie tacy nader optymistyczni klienci wracają do mnie po roku-dwóch – chcą sprzedać swoją nieruchomość, zanim zrobi to komornik. Dzięki Kredytowi na 2% zyskają oni karencję o długości 10 lat, ale co po niej?
Program Bezpieczny Kredyt 2 procent tylko dla młodych?
Życie często weryfikuje nasze plany. Chociaż większość Polaków swoje marzenia o własnych czterech ścianach snuje już od wieku nastoletniego, to coraz więcej z nich realizuje je dopiero po czterdziestce. Wówczas osiągają stabilizację i zdolność kredytową adekwatną do wymagań rynkowych, więc podejmują decyzję o wyborze swojego miejsca na ziemi.
Tymczasem o udział w programie Kredyt na 2% będą mogły starać się jedynie osoby pełnoletnie, które w momencie składania wniosku nie ukończyły 45. roku życia. Jeśli o dofinansowanie będą się ubiegać dwie osoby, to przynajmniej jedna z nich musi być młodsza niż 45 lat.
Program Bezpieczny Kredyt 2% tylko dla małżeństw?
Po ostatnim posiedzeniu Rady Ministrów w sprawie Programu „Pierwsze Mieszkanie” wiele kontrowersji narosło wokół tematu, czy w praktyce Bezpieczny Kredyt będą mogły otrzymać wyłącznie małżeństwa i to tylko takie, które nie żyją w ustroju rozdzielności majątkowej.
Politycy mówią wprost, że w roli potencjalnych kredytobiorców mogą wystąpić jedynie małżeństwa oraz pary bez ślubu, które łączy wspólne wychowywanie potomstwa. W środowisku doradców finansowych i radców prawnych rozgorzała dyskusja, czy obecnie funkcjonujący zapis projektu ustawy, nie dyskryminuje małżeństw z rozdzielnością majątkową i rodziców, którzy nie są małżonkami?
W praktyce takie osoby nie są objęte ustrojem wspólności majątkowej. Oznacza to, że wszelkie zakupowane przez nie prawa majątkowe przyjmują formę udziałów. Projekt ustawy o kredycie na 2% nie pozwala na zakup udziałów w nieruchomości.
|
Czy zatem osoby przebywające w związkach partnerskich otrzymają szansę na rządowe wsparcie? Póki co na próżno szukać jednoznacznej odpowiedzi. |
W tym momencie warto przypomnieć fakt, o którym nie wspomniano na ostatniej konferencji, ale był poruszany podczas spotkań z dziennikarzami kilka miesięcy temu. O Kredyt na 2% będą mogli starać się nie tylko małżonkowie i osoby wspólnie wychowujące dzieci, prawo to będzie przysługiwać również kredytobiorcom będącym singlami i rodzicami samodzielnie wychowującymi potomstwo.
Zgodnie z powyższym, alternatywą dla wspólnego zakupu nieruchomości przez małżeństwo z rozdzielnością lub osoby przebywające w związku partnerskim, będzie wzięcie kredytu w pojedynkę. To rozwiązanie sprawdzi się też, kiedy jedna z osób będących w związku posiada już własną nieruchomość.
Osoby po rozwodach bez wsparcia w rozpoczęciu nowego życia?
Zgodnie z projektem ustawy Kredyt 2% przeznaczony będzie na zakup lub budowę pierwszej nieruchomości. Zapytam więc przewrotnie: a co z osobami, które są po rozwodach lub rozstaniach i miały własne domy czy mieszkania, ale straciły je po rozstaniu z partnerem?
Niestety plan programu nie pozostawia złudzeń – jeśli byłeś w przeszłości właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, nie możesz skorzystać z preferencyjnych warunków kredytowania.
A co w sytuacji, kiedy posiadasz już swoją działkę? Przecież to również nieruchomość…
Zgodnie z zapowiedziami Ministra Budy: „W dniu złożenia wniosku o udzielenie tego kredytu nie jest i nie był stroną umowy innego kredytu hipotecznego, zawartej w okresie 36 miesięcy poprzedzających złożenie tego wniosku w celu pokrycia wydatków ponoszonych w związku z nabyciem lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego (...)”.
|
Wszystko wskazuje na to, że, jeśli potencjalny beneficjent Programu Kredyt 2% zakupił działkę budowlaną na kredyt hipoteczny, to będzie miał szansę na otrzymanie wsparcia rządowego przy kredycie na budowę. Nie ma tutaj znaczenia, czy kredyt na działkę został już zamknięty, czy cały czas jest spłacany. |
Drobnym druczkiem – Kredyt 2% nie zawsze na 2%
A czy wiedziałeś, że Bezpieczny Kredyt na 2% może okazać się droższy? Istnieją dwie sytuacje, kiedy tak się stanie.
-
Umowa Bezpiecznego Kredytu 2% może przewidywać okresową zmianę stopy oprocentowania tego kredytu w wyniku przejściowego wzrostu marży spowodowanego naruszeniem przez kredytobiorcę warunków umowy kredytowej.
-
Dopłata do raty będzie wynosić maksymalnie 7%. Jeśli kredyty mieszkaniowe będą drożeć na skutek podwyższania marży banków lub podnoszenia stóp procentowych, to dopłata może nie być wystarczalną, żeby kredytobiorcy mogli płacić wyłącznie 2-procentowe odsetki w skali roku.
Do drugiej sytuacji może dojść w momencie zakończenia okresu stałego oprocentowania, a więc po 5 latach. Wówczas oprocentowanie kredytu zostanie zaktualizowane do poziomu rynkowego.
Istnieją też dwie sytuacje, kiedy dopłaty do kredytu będzie można stracić:
-
kupno nowego mieszkania lub budowa nowego domu;
-
nie założenie w kredytowanej nieruchomości gospodarstwa domowego przed upływem 24 miesięcy od wypłaty kredytu (doprecyzowania wymaga, czy będzie chodzić o pierwszą transzę kredytu, czy całości).
Kredyt 2% – pomaganie nie popłaca? Co w sytuacji, kiedy nie jesteś właścicielem nieruchomości, ale jesteś lub byłeś współkredytobiorcą hipotecznym na nieruchomość kupowaną przez najbliższych
Przy udzielaniu kredytów hipotecznych zasada jest prosta: nie każdy kredytobiorca musi zostać właścicielem kredytowanej nieruchomości, ale każdy jej przyszły właściciel musi być kredytobiorcą.
Niejednokrotnie spotykam się z sytuacjami, kiedy dwoje młodych ludzi chciałoby postarać się o zakup lub budowę nieruchomości na kredyt, ale nie posiadają odpowiedniej zdolności kredytowej. Aby zrealizować swoje plany proszą więc o pomoc osobę z najbliższej rodziny, która wchodzi w rolę współkredytobiorcy i przyczynia się do podwyższenia całkowitej zdolności kredytowej wszystkich kredytobiorców.
|
Osoba ta jest kredytobiorcą, ale faktycznie nie posiada nieruchomości. W praktyce nawet raty kredytu nie obciążają jej budżetu domowego. Czy będzie ona mogła starać się o Bezpieczny kredyt 2%? Otóż w większości przypadków nie. |
Dlaczego tak się stanie? Program Bezpieczny Kredyt 2% skierowany jest do osób, które w dniu złożenia wniosku nie są i nie były stroną umowy innego kredytu hipotecznego, zawartej w okresie 36 miesięcy poprzedzających złożenie wniosku o kredyt z dopłatą rządową.
Wyjątek od powyższej zasady stanowią umowy rozwiązane w związku z dokonanym na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2021 r. poz. 1177) skutecznym odstąpieniem przez kredytobiorcę umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 tej ustawy.
Czy środków w budżecie na program może dla Ciebie zabraknąć?
Zgodnie z oczekiwaniami rządu, program powinien ruszyć w lipcu 2023 roku. Rada Ministrów przewiduje, że jeszcze w tym roku skorzysta z niego około 20 tysięcy kredytobiorców. W kolejnych latach ma to być liczba rzędu 40-50 tysięcy rocznie.
Minister Rozwoju i Technologii Waldemar Buda na wtorkowej konferencji powiedział, że na ten rok nie przewiduje żadnych limitów na dopłaty do kredytów. Oznaczałoby to, że środki otrzyma każdy zainteresowany kredytobiorca, który spełnia warunki zawarte w zapisach ustawy, posiada odpowiednią zdolność kredytową i wkład własny.
Limity prawdopodobnie pojawią się w 2024 roku. Nie zostały one jeszcze dokładnie określone. Waldemar Buda komentuje tę kwestię następująco: „W 2024 r. będą limity, to będzie związane z ustawą budżetową, tego jeszcze nie rozstrzygamy, ale myślę, że wszyscy zainteresowani będą mogli z tego programu skorzystać".
Czy Program „Pierwsze Mieszkanie” to to samo, co wcześniejsze „Mieszkanie dla Młodych”?
Odpowiedź będzie krótka – nie, to zdecydowanie nie to samo. Obydwa programy miały na celu pomoc młodym kredytobiorcom w zakupie swojego pierwszego mieszkania lub domu. Na tym jednak podobieństwa się kończą. Programy różnią się diametralnie pod kątem przyznawanej formy wsparcia.
Zobacz również: Nie taka inflacja straszna, jak ją malują… Złoty czas dla kredytobiorców, czyli jak zarobić na inflacji
Przeczytaj również: Bezpieczny kredyt 2% w Pekao S.A. – wszystko, co powinieneś wiedzieć, zanim złożysz wniosek!
Bezpieczny Kredyt 2 proc. w pigułce
1. Maksymalna kwota kredytu będzie uzależniona od sytuacji rodzinnej:
|
| 2. Maksymalna wysokość wkładu własnego w Programie Bezpieczny Kredyt 2% to 200 tysięcy złotych. Oznacza to, że maksymalna wysokość kredytu wyniesie od 700 do 800 tysięcy złotych. |
| 3. Bezpieczny Kredyt 2 proc. dedykowany jest do osób pełnoletnich, które w dniu składania wniosku nie ukończyły 45. roku życia. |
| 4. Bezpieczny Kredyt 2 proc. będzie można otrzymać na mieszkanie lub dom z rynku wtórnego lub pierwotnego oraz na budowę domu. |
| 5. Nie obowiązuje limit cen dla 1m2 nabywanej nieruchomości. |
| 6. Oprocentowanie kredytu będzie stałe przez pierwsze 5 lat. |
| 7. Kredytobiorcy przez cały okres spłaty kredytu będą płacić raty kapitałowo-odsetkowe w schemacie rat malejących. |
| 8. Marża banku w przypadku Kredytu na 2% nie będzie mogła być wyższa niż przy innych ofertach kredytów mieszkaniowych oferowanych przez tę instytucję. |
|
9. Szacuje się, że większość banków komercyjnych przystąpi do programu Bezpieczny Kredyt 2%. |
|
10. Istnieje kilka sytuacji, kiedy oprocentowanie kredytu będzie wyższe niż 2%. |
Bardzo się cieszę, że dotarłeś do końca mojego artykułu. Jeśli cały czas jesteś głodny wiedzy, polecam sprawdzić, czym jest średnie oprocentowanie kredytów i efektywne oprocentowanie kredytu oraz co stanie się na skutek wydłużenia okresu spłaty kredytu mieszkaniowego!
