Stopa zwrotu z najmu odmarza, ale wciąż znacznie niższa niż przed „Bezpiecznym kredytem”

W styczniu 2025 r., zgodnie z danymi Otodom Analytics, najwyższą roczną stopę zwrotu wśród sześciu największych polskich rynków nieruchomości zanotowano w Łodzi. W przypadku najpopularniejszych lokali o powierzchni od 40 do 59 mkw., bez uwzględniania kosztów utrzymania mieszkania, podatków oraz remontów, wyniosła ona 5,78 proc. w skali roku i znalazła się na niemal identycznym poziomie jak rok wcześniej (+0,02 pp. r/r).

Wyższą stopę zwrotu zanotowano w przypadku kawalerek (0-40 mkw.). W styczniu 2025 r. było to 6,29 proc. w skali roku – o 0,04 pp. mniej niż w analogicznym miesiącu 2024 r.

W ciągu ostatniego roku największe wahania średniej rocznej stopy zwrotu zanotowano w Gdańsku, gdzie z uwagi na wciąż wyraźniej od czynszów rosnącą wycenę mieszkań przeznaczonych na sprzedaż, miała miejsce obniżka o ok. 0,4 pp. do nieco ponad 5 proc. – najniższego poziomu w ostatnich latach.

W pozostałych z analizowanych miast w ostatnich miesiącach nastąpiło nieznaczne odbicie średniej rocznej stopy zwrotu z najniższych poziomów notowanych pomiędzy kwietniem a czerwcem 2024 r.

Najniższą roczną stopę zwrotu zanotowano w Krakowie. W styczniu 2025 r. było to odpowiednio: 4,65 proc. w przypadku mieszkań o powierzchni od 40 do 59 mkw. oraz 4,74 proc. w przypadku kawalerek.

Co istotne, to właśnie na krakowskim rynku nieruchomości w ciągu ostatnich trzech lat ceny zostały wywindowane najmocniej. W przypadku wyceny mieszkań na rynku pierwotnym mówimy o wzrostach od 42 do 50 proc. W tym czasie stawki dyktowane na rynku najmu w Krakowie wzrosły od 41 do ponad 46 proc.

Tylko w nieco mniejszym stopniu średnia wycena czynszów wzrosła w tym okresie w pozostałych z największych polskich miast. Ostatni rok stał, co prawda, pod znakiem względnej stabilizacji stawek, charakteryzującej się wzrostami rzędu 1,5 – 6 proc. r/r a w Warszawie nawet nieznacznym spadkiem wyceny czynszów. Wzrosty obserwowane w 2022 r. sprawiły jednak, że za najmniejsze kawalerki (0-40 mkw.) wynajmujący oczekują obecnie przeciętnie więcej niż przed trzema laty za mieszkania 50-metrowe.

Nie da się jednak ukryć, że po szczycie, na jakim średnia roczna stopa zwrotu z najmu znalazła się pod koniec 2022 r., nie ma już śladu. Wówczas, czyli w apogeum wzrostów cen najmu oraz w momencie stabilnych cen mieszkań w przededniu wejścia w życie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” stopa zwrotu w największych polskich miastach wahała się od 6 do 8 proc.

Rośnie próg wejścia

Choć ostatnie miesiące przyniosły nieznaczne odbicie stopy zwrotu, a ostatni kwartał 2024 r. także punktowe obniżki średnich kwot płaconych za mieszkania, to w ujęciu rocznym wyraźnie wzrósł próg wejścia dla osób chcących kupić mieszkanie z myślą o jego wynajmie.

Biorąc pod uwagę średnie ceny transakcyjne zanotowane przez Narodowy Bank Polski w IV kw. 2024 r., kupno nowego mieszkania wiązało się z wydatkiem od 5 do blisko 15 proc. wyższym niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

W przypadku mieszkań z drugiej ręki, nawet pomimo obniżek notowanych w ostatnim kwartale 2024 r., średnie ceny transakcyjne wzrosły od niespełna 9 proc. w Łodzi do 21 proc. w Krakowie.