Kolejny program dopłat do kredytów mieszkaniowych - taką decyzję niedawno podjął rząd Orbána. Tymczasem w Węgrzech buduje się zaskakująco mało, pokazując, że sama pomoc finansowa nie rozwiązuje problemu niedoboru mieszkań.
Nieortodoksyjne, czasem dość kontrowersyjne posunięcia gospodarcze węgierskiego premiera oraz partii Fidesz bywają czasem nazywane „orbanomiką”. To oczywiste nawiązanie do reaganomiki, czyli polityki gospodarczej z czasów Ronalda Reagana. Czy w przypadku węgierskiej polityki mieszkaniowej można też mówić o „orbanomice”? Wydaje się, że tak, choć mieszkaniowa „orbanomika” ma raczej charakter popytowy, a nie podażowy. Charakterystycznym elementem „orbanomiki” są np. kolejne programy dopłat, które mają kompensować wysokie oprocentowanie węgierskich kredytów. Eksperci RynekPierwotny.pl zwracają jednak uwagę na strukturalny problem po stronie podażowej. Na Węgrzech już od lat buduje się zaskakująco mało nowych lokali i domów. Ograniczenia podażowe na pewno mają związek z podwyżkami cen metrażu, których Węgry są liderem.
Był CSOK, potem CSOK Plusz, a teraz jest coś nowego?
O wcześniejszej historii dotowania kredytów mieszkaniowych i polityce mieszkaniowej Fideszu więcej dowiemy się z ubiegłorocznego artykułu, który przygotowali eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Warto w skrócie przypomnieć, że program węgierskich dopłat do kredytów mieszkaniowych pod nazwą CSOK ruszył już w połowie minionej dekady. Od 2015 r. do 2023 r. preferencyjne kredyty mieszkaniowe zaciągnęło ponad 240 000 węgierskich gospodarstw domowych.
Mimo kolejnych zmian zasad programu CSOK, zawsze miał on wbudowany komponent pronatalistyczny. Przykładowo, węgierska rodzina z trójką dzieci nabywająca nowy dom w 2017 r. mogła otrzymać aż 10 mln forintów (wówczas ok. 135 000 zł) bezzwrotnej pomocy i miała prawo zaciągnąć kredyt mieszkaniowy ze stałą stawką oprocentowania 3,00% (do kwoty 10 mln forintów). Istniała też opcja zaciągnięcia preferencyjnego kredytu przez osoby, które dopiero deklarowały posiadanie trojga dzieci w przyszłości.
W 2024 r. program CSOK doczekał się liftingu, a raczej został przekierowany na pomoc kredytobiorcom ze wsi (jako Falusi CSOK). Ruszył natomiast program CSOK Plusz zapewniający beneficjentom niskie, stałe oprocentowanie kredytu mieszkaniowego (3,00%) oraz umorzenie długu na poziomie 10 mln forintów (ok. 110 000 zł) po narodzinach drugiego lub kolejnego dziecka. Planowane posiadanie dzieci uprawnia do skorzystania z dogodnych warunków kredytu.
Otthon Start, czyli dopłaty dla znacznie szerszej grupy
Co ciekawe, nowy program dopłat Otthon Start, który wystartował we wrześniu bieżącego roku, będzie można łączyć ze wspomnianym wcześniej programem CSOK Plusz oraz wariantem dopłat dla mieszkańców wsi (Falusi CSOK). W przeciwieństwie do prorodzinnego programu CSOK Plusz, nowy program Otthon Start jest kierowany do szerszego grona beneficjentów, którzy nie posiadali własnego lokum przez ostatnie 10 lat. Kredytobiorcy mogą liczyć na stałe oprocentowanie wynoszące 3,00%, a więc ponad dwa razy mniejsze od rynkowej średniej.
Preferencyjną spłatę długu o granicznej wartości 50 mln forintów (ok. 550 000 zł) można rozłożyć na maksymalnie 25 lat. Natomiast cena lokum kredytowanego w ramach programu Otthon Start nie powinna przekraczać 100 mln forintów (ok. 1,1 mln zł) w przypadku mieszkań oraz 150 mln forintów (ok. 1,65 mln zł) przy wyborze domu. Limit ceny 1 m kw. to 1,5 mln forintów (ok. 16 500 zł). Większą barierą może być konieczność wniesienia wkładu własnego na poziomie 10%.
Podaż większym problemem niż zbyt drogie "hipoteki"?
Doniesienia z Węgier wskazują na duże zainteresowanie nowym programem dopłat. Taka sytuacja może wzbudzać obawy dotyczące kształtowania się cen metrażu. Warto pamiętać, że w przypadku Węgier sytuacja jest szczególna. Mówimy bowiem o kraju UE, w którym od 2015 r. do 2024 r. domy i lokale realnie podrożały o 82%, co było najwyższym wynikiem we wspólnocie. Analogiczna zmiana cenowa obliczona przez Eurostat dla Polski to 40% po uwzględnieniu inflacji, a średnia z krajów UE - 21%.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na fakt, który prawdopodobnie ma duże znaczenie cenotwórcze. Mowa o niewielkim poziomie aktywności budowlanej. W 2024 r. na terenie całych Węgier ukończono 13 295 lokali i domów. To mniej niż w Warszawie (14 873)! Oczywiście, nikt się nie spodziewa, że węgierskie bloki będą rosły, jak za czasów budowlanego boomu Jánosa Kádára, kiedy królowała wielka płyta, a rocznie oddawano ponad 70 000 lokali i domów. Pamiętajmy jednak, że na Węgrzech więcej niż 30 000 lokali i domów po raz ostatni ukończono 20 lat temu.
Węgierska „mieszkaniówka”: rola stolicy jest wielka
Sugestywna wydaje się również obecna sytuacja. Otóż, przez całą pierwszą połowę 2025 r. na terenie około czterokrotnie mniejszych ludnościowo Węgier, uzyskano pozwolenia na budowę niemal dziesięciokrotnie mniejszej liczby domów i lokali niż w Polsce. Co ważne, w minionym roku było jeszcze gorzej. Od stycznia do czerwca 2024 r. wydano pozwolenia na 8972 węgierskie lokale mieszkalne i domy, a w samym Budapeszcie - na zaledwie 1571.
W świetle tegorocznych danych węgierska stolica nie odstaje już bardzo mocno od Warszawy, ale uwagę zwraca jej aktualnie bardzo wysoki udział w ogólnokrajowej aktywności budowlanej. W przypadku Budapesztu widzimy bowiem wzrost w rok z 18% do 47% węgierskiej liczby pozwoleń na domy i lokale. Jednak nawet wynik z pierwszej połowy 2024 r. na poziomie 18% był wysoki - dużo wyższy niż odsetek obliczony dla Warszawy (8%).