Dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania: ile wynoszą koszty notarialne?

Proces zakupu nieruchomości jest w większości przypadków dosyć długi i skomplikowany. Niezależnie od tego, czy kupujemy za gotówkę, czy przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego, lista wydatków wcale nie zamknie się na kwocie wskazanej w ofercie. Do kosztów zakupu mieszkania trzeba  doliczyć również koszty notarialne, których uregulowania nie da się niestety ominąć, jednocześnie mogą wiązać się z koniecznością rozstania się z całkiem dużą sumą. 

Choć oszczędności nie będą zbyt wielkie, mamy wpływ na ich ostateczny rozmiar. Warto dowiedzieć się więc, jakie możliwości daje nam prawo, oraz oszacować, jak orientacyjnie będą prezentować się koszty notariusza w przypadku konkretnej nieruchomości.

Przeczytaj także: „Mieszkanie na start”, czyli następca „Bezpiecznego kredytu 2%” – co warto o nim wiedzieć?

Koszty zakupu mieszkania – nie tylko nieruchomość

W dobie rosnących cen nieruchomości zakup mieszkania to spore wyzwanie. Często trafiając na odpowiednią ofertę, zapominamy o tym, że na tym wydatki wcale się nie kończą. 

Koszty zakupu mieszkania obejmują wiele dodatkowych obowiązków, które niestety też trzeba będzie pokryć z własnej kieszeni. Szczególnie odczują je osoby zaciągające kredyt hipoteczny: oprócz wkładu własnego oraz regulowanych co miesiąc rat będą musiały opłacić jeszcze dodatkowe ubezpieczenie, a także koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. 

Niezależnie od źródła pochodzenia funduszy wszyscy kupujący staną przed koniecznością opłacenia kosztów notarialnych. Reguluje się je podczas podpisania umowy sprzedaży mieszkania i bez nich nabycie upragnionej nieruchomości nie będzie możliwe. Warto więc zorientować się, ile mogą wynosić, i uwzględnić sumę w obliczeniach ogólnych kosztów zakupu mieszkania.

Wysokość wydatków przy zakupie nieruchomości zależy jeszcze od kilku czynników, wśród których wymienić należy:

• wartość nieruchomości;

• pochodzenie nieruchomości – rynek pierwotny lub wtórny;

• sposób finansowania;

• sytuacja prawna nieruchomości;

• ubezpieczenie nieruchomości;

• wsparcie przy zakupie – pomoc pośrednika, doradcy finansowego, specjalisty technicznego, który obejrzy mieszkanie.

Niektóre wydatki, jak np. taksa notarialna czy podatek są obowiązkowe. Inne, jak wsparcie pośrednika, doradcy finansowego czy specjalisty, który oceni stan techniczny nieruchomości, są opcjonalne i można z nich zrezygnować. Pytanie jednak, czy ta oszczędność nie przełoży się na wyższe koszty w przyszłości. 

Przeczytaj także: Co to jest hipoteka?

Koszty zakupu mieszkania – przykład

Jeśli kupujesz mieszkanie, to osoba sprawdzająca je pod kątem technicznym może znaleźć różnego rodzaju usterki. 

W starszych nieruchomościach mogą to być mostki termiczne, których zlikwidowanie wiąże się z dodatkowymi kosztami. 

W nowym budownictwie nieszczelne okna, porysowane szyby lub źle przygotowana instalacja (np. wodno-kanalizacyjna) będzie wiązała się z dodatkowym wydatkiem po Twojej stronie, jeśli podpiszesz odbiór mieszkania. 

(shutterstock/Studio Romantic)

Płacąc kilkaset złotych (300-500 zł) za odbiór możesz oszczędzić wyraźnie więcej na pracach, które będzie musiał naprawić deweloper. Alternatywnie to mocna karta przetargowa ze sprzedającym na rynku wtórnym.

Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – krok po kroku.

Koszty notarialne: taksa notarialna

Podstawowym wydatkiem, który będzie musiał ponieść kupujący, jest taksa notarialna, a więc koszt notariusza pobierany za wykonanie przez niego czynności notarialnej. Maksymalną wysokość taksy notarialnej reguluje Obwieszczenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 stycznia 2018 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra 

Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej:

Udając się do notariusza, należy pamiętać o tym, że wskazane sumy są stawkami maksymalnymi. Z pewnością więc uda się znaleźć kancelarię, która oferuje niższe koszty notarialne z tytułu taksy. Jeżeli w procesie kupna towarzyszyło nam biuro nieruchomości, bardzo często okaże się, że współpracuje z wybranymi notariuszami, którzy przygotowali atrakcyjne zniżki dla jego klientów. Poza tym do wysokości taksy notarialnej doliczyć należy 23% podatku VAT.

Obniżona taksa notarialna

Nie zawsze będziemy jednak zobowiązani do zapłacenia pełnego wymiaru taksy notarialnej. Połowę wskazanej maksymalnej wartości kosztów notariusza zapłacimy, jeśli akt notarialny potwierdza m.in. umowę zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu albo przeniesienia własności domu z prawem do gruntu w przypadku umów deweloperskich. 

(shutterstock/fizkes)

Na spore oszczędności mogą więc nastawić się osoby wybierające nieruchomości pochodzące z rynku pierwotnego lub planujące zakup czterech kątów administrowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Koszt aktu notarialnego: odpis

Osoby nabywające nową nieruchomość będą potrzebowały z pewnością kopii odpisu aktu notarialnego. Co ważne – mają dokładnie taką samą moc jak oryginał, będą wymagane w wielu miejscach (m.in. w banku udzielającym kredytu hipotecznego), a o ich stworzenie możemy ubiegać się w kancelarii również w przyszłości. 

Koszty notarialne w tym zakresie zależą od konkretnego notariusza, jednak zwykle jest to kwota w przedziale 6-10 zł za jedną stronę dokumentu. W tym przypadku znów jest to kwota netto, konieczne stanie się więc doliczenie podatku VAT.

Opłaty sądowe

Praca notariusza nie kończy się w momencie złożenia podpisów. Jeżeli go do tego upoważnimy, zatroszczy się dodatkowo o założenie księgi wieczystej lub wprowadzenie w niej stosownych zmian. Możemy zrobić to również osobiście, jednak w wielu przypadkach dokładanie sobie tego obowiązku nie jest sensowne, zwłaszcza że koszty sądowe pozostaną na takim samym poziomie.

Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości:

• Założenie księgi wieczystej: 100 zł;

• Wpis prawa własności nieruchomości w księdze wieczystej lub użytkowania wieczystego: 200 zł;

• Wpis hipoteki: 200 zł;

• Podatek od wpisu hipoteki: 19 zł;

• Wpis własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: 150 zł.

Jeśli potrzebujesz odpisu z księgi wieczystej nieruchomości, to trzeba dodatkowo zapłacić 20 zł za pobranie go online lub 30 zł za odebranie w siedzibie sądu.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (podatek PCC)

Głównym kosztem dodatkowym zakupu mieszkania z rynku wtórnego jest zapłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych. Jego kwota jest stała i wynosi 2 proc. wartości nieruchomości. 

Siłą rzeczy nie mamy wpływu na jego wysokość. Inaczej ta kwestia wygląda jednak w przypadku kupna mieszkania na rynku pierwotnym: wówczas do ceny nieruchomości wliczony jest podatek VAT (w wysokości 8% dla lokali mniejszych od 150 m2 oraz 23% dla większych), co zwalnia nas z konieczności regulowania kolejnego podatku.

Bez PCC można nabyć:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość;

• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego;

• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

[ Ważne! ] Przepisy zwolnienia z PCC nie mają zastosowania do transakcji zrealizowanych przed 31 sierpnia 2023 roku.

Koszty zakupu mieszkania: więcej, niż się wydaje

Jak widać, aby ocenić całościowe koszty zakupu mieszkania, doliczyć musimy całkiem sporo czynników. W przypadku zakupu mieszkania samo wynagrodzenie notariusza może wynieść kilka tysięcy złotych. 

(fot. shutterstock/fizkes / shutterstock/fizkes )

Przykładowo kupno mieszkania o wartości 250 000 zł wiąże się z kosztami w wysokości 7 846,10 zł. W tej kwocie największa suma – bo aż 5 000 zł — będzie przekazana do Urzędu Skarbowego jako podatek od czynności cywilnoprawnych, 2 177,10 zł wyniosą koszty notarialne, natomiast po 200 zł zapłacimy za wpis wprawa własności do księgi wieczystej, wpis hipoteki i podatek od ustanowienia hipoteki. Warto być więc przygotowanym na dodatkowe koszty zakupu mieszkania i zarezerwować na ten cel niezbędne środki.

Koszty kredytu hipotecznego przy zakupie mieszkania

Łączna suma kosztów przy kredycie hipotecznym jest wyższa niż kwota, o którą wnioskujesz. Wpływają na to odsetki, a także dodatkowe opłaty i prowizje bankowe, których wysokość może być bardzo różna. Już wiesz, że niektórych opłat możesz uniknąć, ale część jest obowiązkowa.

Dla łącznych kosztów kredytu kluczowe są RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) lub CKK (całkowity koszt kredytu). To właśnie na te dwa elementy musisz zwrócić szczególną uwagę podczas lektury umowy kredytowej, ponieważ zawierają one liczby odnoszące się do odsetek, prowizji, podatków oraz marż. 

Jednorazowe opłaty, które pojawiają się przy kredycie hipotecznym:

• koszty wyceny nieruchomości, czyli sporządzenia tzw. operatu, które ponosi kupujący i które wynoszą minimum kilkaset złotych;

• prowizja bankowa za udzielenie pożyczki, która może wynieść nawet kilka tysięcy złotych;

• opłaty przygotowawcze wynoszące często kilkaset złotych.

W tym miejscu musimy również wspomnieć o dokumentacji, jaką należy zgromadzić, ubiegając się o kredyt hipoteczny. Na szczęście, większość dokumentów możesz pozyskać bez dodatkowych opłat. Drobne kwoty zapłacisz natomiast za odpis z księgi wieczystej (20-30 zł) czy, jeśli jesteś przedsiębiorcą, za zaświadczenie z urzędu skarbowego o braku zaległości finansowych (21 zł). 

Dodatkowe produkty oferowane przez banki przy zakupie mieszkania na kredyt

Banki często oferują w pakiecie z kredytem inne dodatkowe produkty. Dzięki nim możesz poprawić swoje warunki finansowania, np. uzyskać niższą marżę. Korzyść jest tutaj jednak często powiązana z konieczności podjęcia określonych działań, czyli np. realizacji określonej liczby transakcji na koncie osobistym lub kartą płatniczą. Dobrze więc dopytać, co trzeba, a co można.

Warto zaznaczyć, że przy okazji możesz trafić na promocje, dzięki którym uzyskasz dodatkowe środki finansowe. Jest to możliwe w przypadku, gdy bank oferuje promocyjne konto z bonusem finansowym. Więcej informacji o promocjach znajdziesz w rankingu kont osobistych.

Ubezpieczenie nieruchomości

Standardowym wymogiem stawianym osobom ubiegającym się o kredyt hipoteczny jest zakup polisy mieszkaniowej. Banki wymagają podstawowego ubezpieczenia, czyli ochrony murów przed pożarem i innymi zdarzeniami. Taką polisę możesz kupić w pakiecie z kredytem albo znaleźć ją samodzielnie, a później scedować na bank. 

Masz dowolność również przy wyborze zakresu ochrony, a więc podstawową polisę możesz uzupełnić dodatkowymi ryzykami, jak powódź, OC w życiu prywatnym albo stłuczenie przedmiotów szklanych, czy też włączyć w nią dodatkowe mienie, np. ruchomości domowe, przedmioty specjalne (wartościowe) czy zabudowania na posesji.

Koszt polisy to wydatek od kilkudziesięciu do kilkuset złotych miesięcznie. Wielkość składki zależy od zakresu ubezpieczenia. Ochrona wymagana jest najczęściej przez cały okres umowy kredytowej. Niemniej warto mieć takie zabezpieczenie praktycznie zawsze. Trudno przewidzieć, co przyniesie przyszłość, a jeśli to „coś” złego (zalanie, pożar) to warto mieć poduszkę bezpieczeństwa, dzięki której przywrócisz mieszkanie lub dom do stanu użyteczności.

Koszty zakupu mieszkania

Zakup nieruchomości to nie jedyny wydatek. Jest wiele kosztów związanych z tą transakcją, które przyszły właściciel musi ponieść. Część z nich, jak np. PCC czy opłaty notarialne, są obowiązkowe, ale są takie, z których można zrezygnować, jak np. wsparcie pośrednika czy specjalisty zajmującego się odbiorem technicznym.

Sumarycznie na koszty około zakupowe nieruchomości trzeba przeznaczyć od kilku tysięcy złotych wzwyż. Warto więc przygotować się finansowo na ten moment. Pomoże w tym, np. kredyt gotówkowy lub oszczędności na koncie. Niemniej te pieniądze muszą się znaleźć, ponieważ bez nich nie uda się przeprowadzić transakcji.