Zakup nieruchomości to często skomplikowany proces, który rozłożony jest w czasie i zwykle wiąże się z dużym wydatkiem. Warto pamiętać o uregulowaniu podatku od zakupu mieszkania i dowiedzieć się, kiedy powstanie obowiązek podatkowy.

Podatek od zakupu mieszkania - co to takiego?

Podatek od zakupu mieszkania to w istocie podatek PCC pobierany od czynności cywilnoprawnych. Dotyczy transakcji z rynku wtórnego, bo na rynku pierwotnym kupujesz mieszkanie, którego cena netto powiększana jest o podatek VAT.

Konieczność zapłacenia podatku PCC wynika z faktu, że w świetle prawa, gdy kupujesz mieszkanie, wzbogacasz się. W takiej sytuacji trzeba zapłacić 2% - to podatek naliczany od wartości nieruchomości.

Więcej na temat podatku PCC w przypadku kupna mieszkania, ale nie tylko, przeczytasz w moim artykule: Podatek od wzbogacenia - ile wynosi? Kto i kiedy musi go zapłacić?

(Shutterstock)

Jaki podatek od kupna mieszkania zapłaci nabywca?

Podatek od zakupu nieruchomości może przybrać różne formy, w zależności od tego, czy kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, czy decydujesz się na ofertę z rynku pierwotnego.

Podatek VAT przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego

Osoby, które kupują nieruchomość na rynku pierwotnym, a więc nabywają ją od dewelopera, zazwyczaj opłacają cenę wraz z podatkiem VAT. Ten w większości przypadków będzie wynosił 8%, jednak w przypadku mieszkań większych od 150 mkw. lub domów o powierzchni powyżej 300 mkw. wyniesie 23%. VAT zapłacą również nabywcy nieruchomości z rynku wtórnego, jeżeli sprzedawcą jest przedsiębiorca zobligowany do jego regulowania. Podatku VAT nie trzeba będzie płacić, jeżeli sprzedawca nie jest czynnym podatnikiem VAT, wówczas konieczne będzie jednak uregulowanie podatku PCC. Mowa tu o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Podatek od czynności cywilnoprawnych - kupno mieszkania na rynku wtórnym

W przypadku zakupu na rynku wtórnym od sprzedawcy, który nie jest przedsiębiorcą, konieczne będzie uregulowanie podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli popularnego PCC. Stawka podatku PCC wynosi 2% wartości nieruchomości. PCC będzie naliczony również w innych przypadkach, jeżeli nabywca nie miał obowiązku pokrycia podatku VAT.

Kiedy płaci się podatek PCC od zakupu mieszkania deweloperskiego?

Od 1 stycznia 2024 pojawił się ustawowy zapis o tym, że podatek od zakupu mieszkania deweloperskiego zapłacą też osoby, które nabyły kilka nieruchomości (minimum 6) w jednym budynku lub na terenie tego samego kompleksu. Wynika to z faktu, ze na cele inwestycyjne (i mieszczą się w jednym budynku lub na tym samym osiedlu) i jest ich przynajmniej 6, wówczas pojawia się konieczność uiszczenia także podatku PCC.

Kto pokrywa podatek od kupna mieszkania?

Warto mieć świadomość, że w każdym przypadku podatek od zakupu nieruchomości musi pokryć nabywca. Znacznie różnić będzie się jednak forma jego regulowania. W przypadku objęcia zakupu podatkiem VAT ten zostanie wliczony do ostatecznej ceny transakcji, konieczne nie będzie więc składanie jakichkolwiek deklaracji czy samodzielne rozliczanie się z fiskusem.

Nieco inaczej wygląda to w przypadku podatku od zakupu mieszkania w sytuacji, w której należy pokryć PCC. Wówczas nabywca musi uregulować samodzielnie wysokość podatku, jednak jego odprowadzeniem zajmuje się notariusz, co znacznie ułatwia cały proces. Likwiduje też ryzyko pomyłki, czyli niepoprawnego wyliczenia podatku PCC od zakupu mieszkania.

Płatność PCC na rzecz urzędu skarbowego u notariusza

Umowa sprzedaży nieruchomości będzie ważna tylko wtedy, kiedy przybierze formę aktu notarialnego. Zazwyczaj wizyta u notariusza jest w związku z tym jednym z ostatnich etapów długiego procesu związanego z nabyciem nieruchomości. Oczywiście ta sama w sobie wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Jednym z najważniejszych, obok taksy notarialnej, okaże się przy tym uregulowanie podatku od kupna mieszkania, domu lub innej nieruchomości. 2% wpisanej w akcie notarialnym wartości należy przekazać notariuszowi, ten natomiast w imieniu nabywcy rozliczy się z urzędem skarbowym. Do wizyty w kancelarii należy więc odpowiednio się przygotować, zwłaszcza w kontekście rosnących cen na rynku nieruchomości.

Przykładowo: nabywca w związku z zakupem mieszkania o wartości 500.000 zł będzie musiał zapłacić podatek PCC w wysokości 10.000 zł. W przypadku nieruchomości o wartości 800.000 zł będzie to już 16.000 zł.

Kto jest zwolniony z obowiązku opłaty podatku PCC?

Od 31 sierpnia 2023 r. można liczyć na ulgę w podatku od czynności cywilnoprawnych. Jej celem było zachęcenie osób do kupna pierwszego mieszkania na rynku wtórnym i odciążenie ich w kosztach, które mnożą się przy nabywaniu prawa własności nieruchomości.

Z ustawy o PCC czytamy, że obowiązek zapłaty podatku PCC nie występuje przy zakupie pierwszego mieszkania, a dokładnie, gdy przedmiotem transakcji jest:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Najważniejsze jest to, aby osoba, która ubiega się o zwolnienie z podatku PCC od zakupu mieszkania w dniu podpisania umowy notarialnej ani wcześniej nie posiadała praw ani udziału w prawach do jakiejkolwiek nieruchomości. Wyjątkiem jest tutaj dziedziczenie (nie więcej niż 50% udziałów).

Podatek od kupna mieszkania a kredyt hipoteczny

Sam fakt posiłkowania się przy zakupie nieruchomości kredytem hipotecznym jest zasadniczo neutralny z punktu widzenia podatku od kupna mieszkania. Warto mieć jednak świadomość, że ustanowienie hipoteki również wiąże się z obowiązkiem zapłacenia odrębnego PCC. Ten wynosi 0,1% od kwoty zabezpieczonych wierzytelności, jeżeli suma zabezpieczenia jest znana, oraz 19 zł, jeżeli nie jest ustalona.

To zdecydowanie mniejsze obciążenie (np. przy kwocie wynoszącej 300.000 zł wyniesie 300 zł), jednak warto o nim pamiętać zarówno w przypadku zakupów na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Obowiązek podatkowy powstaje w momencie np. podpisania umowy kredytowej, natomiast podatnik ma 14 dni na jego uregulowanie.

Sprawdź również: Co można odliczyć od podatku?

Podatek PCC to tylko jeden z kosztów - taksa notarialna

Warto mieć również świadomość, że nabywca będzie zobowiązany nie tylko do pokrycia podatku od zakupu nieruchomości do urzędu skarbowego, ale również kosztów pracy notariusza. Podstawowym obciążeniem stanie się taksa notarialna, której maksymalna wysokość będzie uzależniona od wartości nieruchomości. Maksymalne wynagrodzenie notariuszy zgodnie z obowiązującymi przepisami mieści się w następujących przedziałach:

• do 3 000 zł: 100 zł,

• powyżej 3 000 zł do 10 000 zł: 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł,

• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł: 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,

• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł: 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,

• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł: 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,

• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł: 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,

• powyżej 2 000 000 zł: 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej nie więcej niż 7.500 zł.

Trzeba pamiętać, że są to stawki maksymalne i jest możliwość ich negocjowania. Przed wyborem notariusza warto zasięgnąć opinii na temat stosowanych opłat. W określonych przypadkach notariusz może naliczać stawki częściowe, np. połowa maksymalnej stawki za sporządzenie aktu notarialnego dotyczącego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Przykładowo sporządzenie aktu notarialnego, według stawek maksymalnych, dla nieruchomości o wartości 500.000 zł kosztować będzie około 2.770 zł netto. Po uwzględnieniu 23% stawki VAT opłata notarialna za tę czynność wyniesie 3.407 zł brutto. Jeśli zapłata podatku PCC jest konieczna, to wygeneruje ona dodatkowe obciążenie w wysokości 10.000 zł.

Ponadto nabywca musi pokryć również opłaty sądowe za wniesienie wpisu do księgi wieczystej lub jej założenie, jeżeli taka nie istnieje. Dokumentami może zająć się przy tym notariusz, co pozwoli nabywcy na ograniczenie formalności. 

W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym z wykorzystaniem kredytu hipotecznego konieczna będzie jeszcze wycena nieruchomości. Często musi dokonać jej rzeczoznawca majątkowy zaakceptowany przez bank. Koszt takiego dokumentu wynosi zazwyczaj kilkaset złotych.

Podatek od sprzedaży mieszkania

Oczywiście obowiązek podatkowy może ciążyć również na sprzedawcy nieruchomości. Kluczowe znaczenie zyskuje przy tym podatek dochodowy. Ten będzie trzeba opłacić, jeżeli do sprzedaży doszło w ciągu 5 lat liczonych od końca roku, w którym doszło do nabycia nieruchomości. Warto mieć jednak świadomość, że nawet w takim przypadku nie zawsze będzie to konieczne.

Można zastosować również ulgę podatkową, o ile środki pozyskane w ramach sprzedaży nieruchomości zostaną w ciągu 3 lat spożytkowane na własne cele mieszkaniowe, a więc np. zakup nieruchomości czy jej remont lub rozbudowa (o ile jest własnością podatnika). Co ważne: zgodnie z nowymi przepisami okres 5 lat w przypadku uzyskania nieruchomości na drodze spadku będzie liczył się nie od jego otwarcia, ale od momentu nabycia mieszkania lub domu (albo jego budowy) przez spadkodawcę.

Wysokość podatku PCC - liczy się wartość nieruchomości

Podatnik powinien zdawać sobie przy tym sprawę, że przy obliczaniu należności podatkowej wobec urzędu skarbowego liczy się rzeczywista rynkowa wartość nieruchomości. Sama kwota widniejąca w umowie nie musi wcale odpowiadać wartościom, które urzędnicy przyjmują za standardowe. W związku z tym wyjątkowo okazyjne ceny, odbiegające od rynkowych standardów, powinny być w odpowiedni sposób umotywowane.

Jeżeli np. mieszkanie znajduje się w złym stanie technicznym, wymaga znacznych nakładów finansowych, warto pozostawić informacje na ten temat w akcie notarialnym oraz dodatkowo udokumentować te kwestie, np. wykonując fotografie. Należy mieć jednak świadomość, że urząd skarbowy może zakwestionować deklarowaną wartość i oczekiwać wniesienia podatku od czynności cywilnoprawnych w innej wysokości.

Oczywiście dotyczy to przede wszystkim nieruchomości, których wartość znacząco odbiega od przeciętnych cen dostępnych na lokalnym rynku. Warto dokumentować również nakłady związane z remontem lub modernizacją domu czy mieszkania poniesione przez nabywcę już po jej nabyciu.

Sprawdź też: Mikrorachunek podatkowy. Jak założyć mikrorachunek?

Sprawdź też: Przychód a dochód: czym różni się przychód od dochodu?