Podatek od kupna mieszkania: kiedy i jak go zapłacić?

Spis treści

Zakup mieszkania to skomplikowany proces, który zwykle wiąże się również z dużym wydatkiem. Warto pamiętać o uregulowaniu podatku od kupna mieszkania i dowiedzieć się, kiedy powstanie obowiązek podatkowy.

Podatek od zakupu nieruchomości to jedno z najistotniejszych zobowiązań, które musi pokryć nabywca. Choć zwykle posługujemy się jednym pojęciem na jego określenie, w rzeczywistości przybiera różne formy, uzależnione od rynku, z którego pochodzi mieszkanie lub dom, oraz formy przeprowadzenia transakcji. Sporym udogodnieniem jest jednak fakt, że najczęściej nie będzie trzeba samodzielnie składać deklaracji i rozliczać się z urzędem skarbowym. Warto mieć jednak świadomość, że cena widniejąca w ogłoszeniu wcale nie zamyka zdecydowanie dłuższej listy kosztów, które trzeba będzie pokryć. Podatek od kupna mieszkania może być w wielu przypadkach sporym obciążeniem dla domowego budżetu, należy wobec tego uwzględnić go jeszcze przed podjęciem ostatecznej decyzji.

Jaki podatek od kupna mieszkania zapłaci nabywca?

Podatek od zakupu nieruchomości może przybrać różne formy:

  • Podatek VAT: osoby, które kupują nieruchomość na rynku pierwotnym, a więc nabywają ją od dewelopera, zazwyczaj opłacają cenę wraz z podatkiem VAT. Ten w większości przypadków będzie wynosił 8%, jednak w przypadku mieszkań większych od 150 mkw. lub domów o powierzchni powyżej 300 mkw. wyniesie 23%. VAT zapłacą również nabywcy nieruchomości z rynku wtórnego, jeżeli sprzedawcą jest przedsiębiorca zobligowany do jego regulowania. Podatku VAT nie trzeba będzie płacić, jeżeli sprzedawca nie jest czynnym podatnikiem VAT, wówczas konieczne będzie jednak uregulowanie podatku PCC.
  • Podatek od czynności cywilnoprawnych: w przypadku zakupu na rynku wtórnym od sprzedawcy, który nie jest przedsiębiorcą, konieczne będzie uregulowanie podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli popularnego PCC. Stawka wynosi 2% wartości nieruchomości. PCC będzie naliczony również w innych przypadkach, jeżeli nabywca nie miał obowiązku pokrycia podatku VAT.

Kto pokrywa podatek od kupna mieszkania?

Warto mieć świadomość, że w każdym przypadku podatek od zakupu nieruchomości musi pokryć nabywca. Znacznie różnić będzie się jednak forma jego regulowania. W przypadku objęcia zakupu podatkiem VAT ten zostanie wliczony do ostatecznej ceny transakcji, konieczne nie będzie więc składanie jakichkolwiek deklaracji czy samodzielne rozliczanie się z fiskusem. Nieco inaczej wygląda to w przypadku podatku od zakupu mieszkania w sytuacji, w której należy pokryć PCC. Wówczas nabywca musi uregulować samodzielnie wysokość podatku, jednak jego odprowadzeniem zajmuje się notariusz, co znacznie ułatwia cały proces.

Płatność PCC u notariusza

Umowa sprzedaży nieruchomości będzie ważna tylko wtedy, kiedy przybierze formę aktu notarialnego. Zazwyczaj wizyta u notariusza jest w związku z tym jednym z ostatnich etapów długiego procesu związanego z nabyciem nieruchomości. Oczywiście ta sama w sobie wiąże się z dodatkowymi kosztami. Jednym z najważniejszych okaże się przy tym uregulowanie podatku od kupna mieszkania, domu lub innej nieruchomości. 2% wpisanej w akcie notarialnym wartości należy przekazać notariuszowi, ten natomiast w imieniu nabywcy rozliczy się z urzędem skarbowym. Do wizyty w kancelarii należy więc odpowiednio się przygotować, zwłaszcza w kontekście rosnących cen na rynku nieruchomości.

Przykładowo: PCC, który nabywca będzie musiał zapłacić w związku z zakupem mieszkania o wartości 300.000 zł, wyniesie 6.000 zł. W przypadku nieruchomości o wartości 500.000 zł będzie to natomiast aż 10.000 zł.

Podatek od kupna mieszkania a kredyt

Sam fakt posiłkowania się przy zakupie nieruchomości kredytem hipotecznym jest zasadniczo neutralny z punktu widzenia podatku od kupna mieszkania. Warto mieć jednak świadomość, że ustanowienie hipoteki również wiąże się z obowiązkiem zapłacenia odrębnego PCC. Ten wynosi 0,1% od kwoty zabezpieczonych wierzytelności, jeżeli suma zabezpieczenia jest znana, oraz 19 zł, jeżeli nie jest ustalona. To zdecydowanie mniejsze obciążenie (np. przy kwocie wynoszącej 300.000 zł wyniesie 300 zł), jednak warto o nim pamiętać zarówno w przypadku zakupów na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Obowiązek podatkowy powstaje w momencie np. podpisania umowy kredytowej, natomiast podatnik ma 14 dni na jego uregulowanie.

Podatki to nie jedyne koszty

Warto mieć również świadomość, że nabywca będzie zobowiązany nie tylko do pokrycia podatku od zakupu nieruchomości, ale również kosztów pracy notariusza. Podstawowym obciążeniem stanie się taksa notarialna, której maksymalna wysokość będzie uzależniona od wartości nieruchomości. Przykładowo: w przypadku nieruchomości o wartości 60.000–1.000.000 zł taksa notarialna może wynieść 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Dla mieszkania o wartości 300.000 zł będzie to wobec tego nawet 1970 zł netto. Do tej kwoty należy doliczyć również podatek VAT w wysokości 23%, więc ostateczny koszt może uplasować się nawet na poziomie 2423,10 zł.

Ponadto nabywca musi pokryć również opłaty sądowe za wniesienie wpisu do księgi wieczystej lub jej założenie, jeżeli taka nie istnieje. Dokumentami może zająć się przy tym notariusz, co pozwoli nabywcy na ograniczenie formalności.

Podatek od sprzedaży mieszkania

Oczywiście obowiązek podatkowy może ciążyć również na sprzedawcy nieruchomości. Kluczowe znaczenie zyskuje przy tym podatek dochodowy. Ten będzie trzeba opłacić, jeżeli do sprzedaży doszło w ciągu 5 lat liczonych od końca roku, w którym doszło do nabycia nieruchomości. Warto mieć jednak świadomość, że nawet w takim przypadku nie zawsze będzie to konieczne. Można zastosować również ulgę podatkową, o ile środki pozyskane w ramach sprzedaży nieruchomości zostaną w ciągu 3 lat spożytkowane na własne cele mieszkaniowe, a więc np. zakup nieruchomości czy jej remont lub rozbudowa (o ile jest własnością podatnika). Co ważne: zgodnie z nowymi przepisami okres 5 lat w przypadku uzyskania nieruchomości na drodze spadku będzie liczył się nie od jego otwarcia, ale od momentu nabycia mieszkania lub domu (albo jego budowy) przez spadkodawcę.

Liczy się wartość nieruchomości

Podatnik powinien zdawać sobie przy tym sprawę, że przy obliczaniu należności podatkowej wobec urzędu skarbowego liczy się rzeczywista rynkowa wartość nieruchomości. Sama kwota widniejąca w umowie nie musi wcale odpowiadać wartościom, które urzędnicy przyjmują za standardowe. W związku z tym wyjątkowo okazyjne ceny, odbiegające od rynkowych standardów, powinny być w odpowiedni sposób umotywowane. Jeżeli np. mieszkanie znajduje się w złym stanie technicznym, wymaga znacznych nakładów finansowych, warto pozostawić informacje na ten temat w akcie notarialnym oraz dodatkowo udokumentować te kwestie, np. wykonując fotografie. Należy mieć jednak świadomość, że urząd skarbowy może zakwestionować deklarowaną wartość i oczekiwać wniesienia podatku od czynności cywilnoprawnych w innej wysokości. Oczywiście dotyczy to przede wszystkim nieruchomości, których wartość znacząco odbiega od przeciętnych cen dostępnych na lokalnym rynku. Warto dokumentować również nakłady związane z remontem lub modernizacją domu czy mieszkania poniesione przez nabywcę już po jej nabyciu.

Poradniki