Topnieją hipoteczne raty. Obniżki marżach, a do tego spadające wskaźniki

Nie można już narzekać na bezruch na segmencie rynku, który przez kilkanaście miesięcy wydawał się nieco zapomniany. Kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem w końcu stają się tańsze, nie tylko dzięki obniżkom stóp procentowych. Trend wspiera teraz większa skłonność banków do obniżania marż. Wrzesień potwierdza pierwsze jaskółki zmian obserwowane na początku wakacji.

We wrześniowym zestawieniu trzy banki proponują niższe stawki niż zaledwie miesiąc temu. W pozostałych instytucjach nie było cennikowych korekt, ale rata profilowego kredytu i tak obniżyła się o kilkadziesiąt złotych. To wynik dalszego spadku stawek WIBOR.

Dla kogo banki przygotowały symulacje?

W rankingowej tabeli pokazujemy propozycje banków dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Profilowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego kosztujące 740 tys. zł.

Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 15 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 8 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 7 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów.

Przyjmujemy, że klienci skłonni są skorzystać z dodatkowych produktów w zamian za lepsze warunki kredytu. Prezentowane przez banki symulacje zakładają zatem sprzedaż krzyżową (cross sell).

Najlepsze kredyty ze zmiennym oprocentowaniem i 20-procentową wpłatą własną

Kredytodawcy otrzymali zadanie, by przygotować symulacje w oparciu o ujednolicone wskaźniki. Przyjęliśmy odczyty z 3 sierpnia. Stawka 6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 4,66 proc., 4,79 proc. i 4,90 proc.

Przypomnijmy, że w okresie zmian stóp procentowych, wskaźniki WIBOR z naturalnych przyczyn „rozjeżdżają się”. Wynika to z faktu, że każdy z nich reprezentuje oczekiwania rynku dotyczące innej perspektywy, krótszej lub dłuższej. W warunkach stabilnych stóp procentowych różnice pomiędzy WIBOR-ami znacznie się zmniejszą. Dlatego warto mieć na uwadze, że pierwszoplanową rolę w długim okresie odgrywa marża proponowana przez bank oraz dodatkowe koszty (prowizje, wymagane ubezpieczenia).

Zakładamy, że wpłata własna kredytobiorców to standardowe 20 procent ceny nieruchomości. Suma kredytu wynosi 592 tys. zł. 

Na czele wrześniowego zestawienia meldują się mBank, Santander Bank z ofertą dla klientów stałych oraz Alior Bank. W porównaniu z sierpniem średnia marża wyliczona z symulacji prezentowanych w tabeli obniżyła się o 0,04 pp. To pozornie niewiele, ale wskaźnik dzięki tym ruchom „zadomowił” się już na terytorium poniżej symbolicznej granicy 2 punktów procentowych, po raz pierwszy od ponad dwóch lat.