Po każdym zakończonym kwartale giełdowi deweloperzy przekazują na rynek zbiorcze informacje dotyczące statystyk sprzedażowych. Ze względu na różną skalę działalności same liczby mogą niewiele mówić o kondycji branży, w której znajdują się spółki sprzedające po kilkaset czy kilkadziesiąt mieszkań. Jakby nie patrzeć, III kwartał okazał się brutalny pod tym względem zwłaszcza dla dwóch dużych spółek, o czym świadczą dane procentowe.
Trzeba zauważyć, że w III kwartale RPP podniosła stopy procentowe „tylko” o 75 pb. (w lipcu o 50 pb. i o 25 pb. we wrześniu), kiedy w II kwartale rosły one znacznie dynamiczniej, bo o 225 pb. (100 pb. w kwietniu, 75 pb. w maju i 50 pb. w czerwcu). Wolniejszy wzrost w III kw. i tak oznaczał wyższy koszt kredytów hipotecznych, a przede wszystkim podniósł do góry oczekiwania co do zdolności kredytowej i przełożył się na ich dostępność.
O załamaniu na rynku hipotek co miesiąc informuje Biuro Informacji Kredytowej, a lekkie wrześniowe odbicie analizował Michał Kisiel, pisząc o prawdopodobnym efekcie sezonowym. Dla deweloperów to marne pocieszenie, bo na rynku trwa załamanie, a raporty sprzedaży mieszkań pokazują spadki o kilkadziesiąt procent.
Już poprzedni kwartał pokazał, jakie spustoszenie sieje drogi kredyt hipoteczny i nowe wytyczne KNF dotyczące zwiększania „bufora ostrożnościowego” przy ocenie zdolności kredytowej. Wymagania jeszcze wzrosły, a raporty pokazywane przez giełdowych deweloperów w kilku przypadkach zaskoczyły skalą spadków.
Z analizy tych przekazanych od początku października, wynika, że pod względem liczby umów deweloperskich i przedwstępnych III kwartał był szczególnie bolesny dla spółki Atal, której sprzedaż spadła aż o 68 proc. rdr. To najwięcej z dotychczas przekazanych na rynek przez spółki raportów.
Atal to jeden z największych deweloperów na polskiej giełdzie, który rok temu sprzedał w III kwartale 1166 lokali, a teraz zaraportował tylko 376 umów. Inna wielka branżowa spółka, jaką jest Develia, zanotowała spadek w III kwartale o 40 proc. rok do roku przy sprzedaży 261 lokali.
Z mniejszych spółek tylko 30 mieszkań sprzedała Wikana (-67 proc.), a 65 i spadek o 55 proc. zaraportował Dekpol. Wciąż względnie dobrze na tle reszty, podobnie jak w II kwartale, wypada Dom Development, który zanotował spadek o 18 proc. W sumie w III kwartale 2022 r. liczba sprzedanych mieszkań, na podstawie dotychczas przedstawionych raportów, spadła o 46 proc. w stosunku do III kwartału 2021 r.
Patrząc na sprzedaż za pierwsze dziewięć miesięcy roku, najgorzej wypada Inpro, które oddało klucze do tylko 279 lokali, czyli o 52 proc. mniej rdr. Słaby III kwartał Atalu szybko wpłynął na zbiorczy wynik w 2022 r. i pokazał spadek sprzedaży już 47 proc., gdy po dwóch kwartałach było to 35 proc. Relatywnie lepiej w ujęciu za cały dotychczasowy rok wypada Develia, której wynik podbudowuje I kwartał, kiedy wykazała wzrosty. W ujęciu całościowym po III kwartałach liczba sprzedanych mieszkań na podstawie opublikowanych raportów spadła o 35 proc.
Odbija się to notowaniach branżowego giełdowego indeksu WIG-Nieruchomości, któremu do szczytu z października 2021 roku "brakuje" obecnie 24 proc. Dokładnie na koniec III kwartału indeks wyznaczył dotychczasowe dno trwającej bessy na poziomie 2332 pkt.
Deweloperzy informują, że wyschnięte źródło kredytowania to jedna z głównych przyczyn gwałtownie spadających wolumenów sprzedaży. O ile koszt kredyty w wielu przypadkach byłby jeszcze do udźwignięcia przez wnioskujących, to sprawę często zamyka sprawa bufora KNF-u.
„W Grupie Dom Development udział tzw. transakcji gotówkowych wzrósł w minionym kwartale do rekordowego poziomu niemal 75 proc. Warto jednak podkreślić, że wciąż obserwujemy duże zainteresowanie zakupem mieszkania, do którego w wielu przypadkach nie dochodzi ze względu na skrajnie rygorystyczne kryteria oceny zdolności kredytowej i wysokie stopy procentowe" - powiedział prezes Jarosława Szanajca.
Roczne statystyki sprzedaży zdają się potwierdzać wyliczenia portalu rynekpierwotny.pl, który monitoruje sytuację na siedmiu największych rynkach w Polsce. Według ostatnich wyliczeń od początku roku deweloperzy w przedmiotowych lokalizacjach znaleźli klientów na zaledwie 25,4 tys. lokali, czyli o 37 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
„Najnowsze dane GUS budownictwa mieszkaniowego informują o wolumenie zaledwie 5 tys. nowo rozpoczętych budów lokali deweloperskich w sierpniu, czyli wyniku już od wielu lat nienotowanego. Jeśli kolejne miesiące przyniosą utrwalenie podobnego poziomu danych inwestycyjnych, katastrofalne dla podaży nowych mieszkań skutki windowania rodzimych stóp procentowych staną się faktem” – zauważają eksperci portalu.