GUS: Polacy kupili ponad ćwierć miliona mieszkań i domów w 2021 r. Czy to łabędzi śpiew rynku?

Najwięcej – 93,9 mld zł – w oparciu o dane pochodzące z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości – Polacy wydali na mieszkania i domy. To wzrost o 38,7 proc. względem 2020 r. Przeciętna transakcja opiewała na ok. 347 tys. zł (+12,7 proc, r/r).

W 2021 r. w Polsce wydano także 53,1 mld zł na niezabudowane działki, co oznaczało wzrost o 53,2 proc. oraz 50,1 mld zł na działki zabudowane (+23,1 proc. r/r).

Łącznie w całym 2021 r. w Polsce podpisano 701 462 aktów notarialnych, co oznaczało wzrost o 24,3 proc. w ujęciu rocznym. Ponad ćwierć miliona z nich dotyczyło sprzedaży lokali mieszkalnych (257 274 i +22,9 proc. r/r). Jeszcze wyraźniej wzrosła liczba podpisanych aktów notarialnych dotyczących sprzedaży działek niezabudowanych (188 334 i +33,3 proc. r/r).

Choć liczby te odnoszą się do 2020 r., w którym do Europy i Polski napłynęła pandemia COVID-19, to jednak także wspomniany 2020 r. charakteryzował się rosnącym zainteresowaniem nieruchomościami wśród Polaków – w szczególności działkami budowlanymi.

Ceny rosły, ale wolniej

Zgodnie z danymi pochodzącymi z aktów notarialnych w 2021 r. średnia kwota płacona za lokale mieszkalne wzrosła o 9,2 proc., co oznaczało nieznaczne spowolnienie tendencji wzrostowej trwającej nieprzerwanie od 2016 r. Zarówno mieszkania nowe, jak i te z drugiej ręki drożały w aktach notarialnych w podobnym tempie – odpowiednio o 9,1 proc. r/r oraz 9,3 proc. r/r.

Jeśli spojrzymy na ostatnie sześć lat i odniesiemy się za Głównym Urzędem Statystycznym do 2015 r., mocniej wzrosła średnia kwota płacona za mieszkania z rynku wtórnego (+46,7 proc. w analizowanym okresie), podczas gdy nowe mieszkania podrożały w tym czasie średnio o 34,3 proc.

Przypomnijmy jednak, że pierwsze miesiące 2022 r. przyniosły dawno niewidziane obniżki średnich kwot wpisywanych w aktach notarialnych, o czym pisaliśmy w artykule „Mieszkania zaczęły tanieć. Im większe, tym łatwiej o przecenę”.

Rok 2021 łabędzim śpiewem?

Informacje płynące z rynku w pierwszej połowie 2022 r. pokazują jednak, że sytuacja notowana w ubiegłym roku mogła być jedynie łabędzim śpiewem polskiego rynku mieszkaniowego. Od kilku miesięcy masowo odpływają z niego klienci chcący posiłkować się kredytem hipotecznym.

Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w czerwcu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało o blisko 60 proc. mniej potencjalnych kredytobiorców niż rok wcześniej oraz o 18 proc. mniej niż w maju 2022 r.

Znaczące spadki widać także, gdy spojrzymy na liczbę udzielanych przez banki kredytów mieszkaniowych. Zgodnie z danymi BIK w maju 2022 r. było ich 13,6 tys. – o 43,3 proc. mniej niż rok wcześniej i jednocześnie najmniej od ponad siedmiu lat. Jest to efekt rosnących od dziesięciu miesięcy stóp procentowych i tym samym malejącej zdolności kredytowej Polaków.

Biuro Informacji Kredytowej zaktualizowało swoje prognozy rozwoju rynku kredytowego w 2022 roku i obecnie spodziewa się, że wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych w tym roku spadnie o 40,4 proc., a kredytów gotówkowych o 2,3 proc.

Załamanie na rynku hipotecznym odczuli giełdowi deweloperzy. Jak pisał Michał Kubicki w artykule „Załamanie sprzedaży mieszkań giełdowych deweloperów”, sprzedaż mocno tąpnęła w drugim kwartale, pogłębiając dynamikę z pierwszych trzech miesięcy roku. Spadek liczby sprzedanych mieszkań w ujęciu rocznym w kilku przypadkach przekroczył 50 proc.

Jak z kolei wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, odpływ z rynku klientów posiłkujących się kredytami wpływa na ostrożne podejście deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji. W pierwszym półroczu 2022 r. rozpoczęli oni budowę 71 563 mieszkań, co oznaczało spadek w skali roku o 18,4 proc. Byłby on zapewne bardziej wyraźny, gdyby nie czerwcowe odbicie liczby rozpoczynanych budów. Jednym z powodów takiego stanu rzeczy mógł być jednak nowy obowiązek odprowadzania przez deweloperów składki do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który wszedł w życie w lipcu.

Marcin Kaźmierczak