1. Mieszkania drożeją szybciej od rosnącej inflacji
Choć II kw. 2021 r. przyniósł wyhamowanie wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań na rynkach pierwotnych w Warszawie (+0,1 proc. k/k) i w Poznaniu (-0,4 proc. k/k), w pozostałych największych polskich miastach wciąż trwa rajd cen i padają kolejne rekordy stawek.
Rynek mieszkaniowy w dalszym ciągu wspierany jest niskimi stopami procentowymi, stosunkowo tanimi kredytami oraz zakupami o charakterze tezauryzacyjnym, które mają ochronić pieniądze inwestowane w mieszkania przed stratą wartości w obliczu inflacji, która w lipcu dobiła do dawno niewidzianego poziomu 5 proc. w skali roku.
Mieszkania drożeją jednak znacznie szybciej. Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, w relacji do czerwca 2020 r. nowe mieszkania w Lublinie, Szczecinie i Gdańsku podrożały o ponad 15 proc. W Warszawie, Katowicach i Bydgoszczy wzrosty średnich cen transakcyjnych w skali roku przekroczyły z kolei 10 proc.
Spośród największych polskich rynków pierwotnych jedynie we Wrocławiu, Poznaniu i Krakowie średnie kwoty wpisywane w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży nowych mieszkań wzrosły w ciągu roku o mniej niż 10 proc., ale zdecydowanie przekroczyły 5 proc.
2. Rynek wtórny naśladuje deweloperów
Za rosnącymi stawkami na rynku pierwotnym podążają średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym. Choć w skali roku wzrosty były mniej znaczące – podwyżki powyżej 10 proc. r/r zanotowano jedynie w Krakowie, Łodzi, Szczecinie i Wrocławiu – to patrząc na stawki w dłuższej perspektywie, było zgoła inaczej.
W ciągu ostatnich pięciu lat mieszkania z drugiej ręki podrożały średnio o ponad 60 proc. we Wrocławiu, Szczecinie, Gdańsku i w Łodzi, gdzie wzrost w tym czasie był najbardziej okazały i wyniósł 73,3 proc. Na tym tle znacznie stabilniej wypadły średnie ceny transakcyjne notowane w Warszawie. W ciągu pięciu lat wzrosły o „jedyne” 43 proc.
3. Kawalerki biją rekordy
Rosnące oczekiwania deweloperów widać w szczególności na rynku najmniejszych mieszkań o powierzchni do 38 mkw. Jak wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom, w ostatnich miesiącach padło kilka psychologicznych barier. W czerwcu 2021 r. po raz pierwszy w historii nowe lokale o powierzchni do 38 mkw. były wyceniane średnio powyżej 13 tys. zł/mkw. W Krakowie padła już bariera 12 tys. zł/mkw., a zbliża się do niej gdański rynek pierwotny.
Gdy spojrzymy na średnie ceny kawalerek w ujęciu dwuletnim, zauważymy, że w siedmiu spośród dziewięciu największych polskich miast podwyżki w tym czasie przekroczyły 20 proc, a w Poznaniu sięgnęły nawet 40 proc.
W perspektywie czteroletniej najmocniej swoje oczekiwania podnieśli deweloperzy oferujący kawalerki w Gdańsku (+82,4 proc.), a w każdym z dziewięciu największych polskich miast średnia cena transakcyjna wzrosła co najmniej o 35 proc.
4. Średnio dwa miesiące na metr kwadratowy
Rosnące w błyskawicznym tempie średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań sprawiają, że coraz dłużej trzeba odkładać na mieszkanie.
Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego i Głównego Urzędu Statystycznego, spośród największych polskich miast najdłużej na 1 mkw. nowego mieszkania trzeba odkładać w Warszawie. Średnia cena transakcyjna metra kwadratowego na rynku pierwotnym równa się średniej pensji netto za 63 dni kalendarzowe.
Nieco lepiej pod tym względem wypada Kraków, gdzie w lipcu średnia pensja była najwyższa w Polsce, a spośród analizowanych miast najkrócej na metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba pracować w Łodzi, na co wpływ ma relatywnie niska średnia cena transakcyjna.
Statystyki podobnie prezentują się w przypadku rynku wtórnego. Różnica między najdroższymi miastami (Warszawa, Kraków, Wrocław) a zdecydowanie tańszymi (Łódź, Szczecin) jest jednak większa.
5. Polskie mieszkania coraz mniejsze
Choć w 2020 r. w Polsce oddano do użytku najwięcej mieszkań i domów jednorodzinnych od 40 lat, są one coraz mniejsze. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, w ciągu ostatnich 10 lat średnia powierzchnia oddawanych do użytku lokali mieszkalnych zmniejszyła się o 10 mkw.
Jeszcze w latach 2005-08 mieliśmy do czynienia z rosnącą powierzchnią, kiedy to zanotowano najwyższą wartość - blisko 68 mkw. Od tego momentu nowe mieszkania w budynkach wielorodzinnych stawały się coraz mniejsze. Pomiędzy 2014 a 2017 rokiem średnia powierzchnia wynosiła już niespełna 60 mkw. Ostatnie trzy lata to jednak drastyczny spadek ku 50 mkw.
Niezmienna w ostatnich latach pozostaje za to średnia liczba izb, czyli pokoi i kuchni razem wziętych. Przeciętne mieszkanie postawione przez dewelopera w 2020 r. miało średnio 2,9 izby.
6. Więcej chętnych na mniejsze domy
W 2020 r. w Polsce oddano do użytku 221 978 lokali mieszkalnych – najwięcej od 40 lat – wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego. Z tych samych danych wynika także, że choć w 2020 r. oddano do użytku blisko 20 mln mkw. powierzchni mieszkalnej, to domy oraz mieszkania budowane w Polsce są z roku na rok coraz mniejsze. W ciągu ostatnich 15 lat ich średnia powierzchnia zmniejszyła się o 10 mkw.
Jeszcze w latach 2005-10 przeciętna powierzchnia nowo wybudowanego domu jednorodzinnego rosła, by właśnie na przełomie dekad osiągnąć rekordowe 145,7 mkw. Wówczas przyszła moda na budowę coraz mniejszych domów. Już po dwóch latach, w 2012 r., średnia powierzchnia spadła poniżej 140 mkw., by w 2017 r. zejść do najniższego zanotowanego poziomu – 132,7 mkw.
Po chwilowym wzroście, jaki miał miejsce w 2018 r. (średnio 136 mkw.), średnia powierzchnia oddawanych do użytku domów jednorodzinnych ponownie zaczęła spadać. Średnio 132,8 mkw. osiągnięte w 2020 r. oznaczało obniżkę w skali roku dokładnie o 1 mkw.
7. Boom na domy trwa w najlepsze
Choć rosnący popyt na budownictwo jednorodzinne można było łatwo zauważyć już w 2020 r., to pierwsza połowa 2021 r. oznaczała prawdziwy boom budowlany. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2021 r. do użytku oddano bowiem 42 462 domów jednorodzinnych – o 30 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Domów będzie przybywać także w kolejnych miesiącach i latach. W pierwszej połowie 2021 r. w Polsce rozpoczęto bowiem budowę 60 386 domów jednorodzinnych, co było wynikiem o 29 proc. wyższym względem pierwszych sześciu miesięcy 2020 r.
W tym samym czasie polskie urzędy wydały pozwolenia na budowę 54 274 domów (+22,3 proc. r/r).
8. Ceny małych działek biją rekordy
Małe, ale jednocześnie najpopularniejsze działki położone w największych polskich miastach drożały w ofertach w skali roku znacznie mocniej od mieszkań – oferowanych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Pomimo czerwcowej obniżki średnich cen ofertowych działek budowlanych o powierzchni do 8 arów w ciągu roku parcele o tym metrażu podrożały w ofertach w większości największych polskich miast o kilkadziesiąt procent.
Najmocniej różnicę w dynamice cen ofertowych pomiędzy działkami a mieszkaniami widać we Wrocławiu, gdzie wycena działek o powierzchni poniżej 8 arów wzrosła w ciągu roku aż o 90,6 proc. Podwyżkę oczekiwań sprzedających o ponad 60 proc. zanotowano także w Łodzi, Krakowie i Kielcach.
W zupełnie innych nastrojach mogą być szukający małych działek położonych w Gdańsku, gdzie w ciągu roku średnia cena ofertowa obniżyła się o 13 proc.
Koszty budowy domu rosną jeszcze mocniej w związku z szybującymi cenami materiałów budowlanych. Jak wynika z większości analiz, najmocniej w ostatnich miesiącach podrożało drewno i stal.
9. BIK: będzie rekord wszech czasów w hipotekach
Jak wynika z prognoz Biura Informacji Kredytowej, w 2021 r. do kredytobiorców trafi 83 mld zł nowych kredytów hipotecznych. Nawet przy pesymistycznych założeniach o spowolnieniu sprzedaży jesienią kwota powinna przekroczyć 80 mld zł.
W ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2021 r. banki udzieliły 41,7 mld zł kredytów mieszkaniowych (+32,7 proc. r/r). Do klientów trafiło w tym czasie 32,1 mld zł kredytów gotówkowych (+25,9 proc. r/r) oraz 8,1 mld zł kredytów ratalnych (+27,6 proc. r/r).
W pierwszym półroczu 2021 r. odżył rynek pożyczek pozabankowych, gdzie wzrost sprzedaży w ujęciu rocznym wyniósł 38 proc. (3,2 mld zł). Najsłabiej radziły sobie karty kredytowe (2,3 mld zł i +7,3 proc. r/r) oraz limity kredytowe (1,1 mld zł i -4,2 proc. r/r).
Największą dynamiką sprzedaży charakteryzują się hipoteki o kwotach powyżej 500 tys. zł. Wzrost liczby takich umów w I połowie roku wyniósł 68 proc. (w porównaniu z analogicznym okresem 2020 r.). Zobowiązania przekraczające 0,5 mln zł stanowiły w pierwszych 6 miesiącach roku ponad 25 proc. sprzedaży wartościowo.
10. Budujemy najwięcej mieszkań w Europie, ale to wciąż zbyt mało
Choć fizycznie więcej mieszkań w 2020 r. przybyło we Francji i Niemczech, to w przeliczeniu na 1000 mieszkańców najwięcej mieszkań i domów oddano do użytku w Polsce – wynika z raportu Deloitte „Property Index 2021”.
W 2020 r. deweloperzy i inwestorzy indywidualni oddali do użytku w Polsce ponad 221 tys. mieszkań i domów. Dało to 5,79 mieszkania w przeliczeniu na 1000 mieszkańców, co było najwyższym wynikiem w Europie.
Fizycznie najwięcej mieszkań przybyło we Francji (381,6 tys.) oraz Niemczech (306,4 tys.). W tym zestawieniu Polska uplasowała się na trzecim miejscu.
Polska mieszkaniówka ze współczynnikiem 5,85 znalazła się także na podium pod względem liczby rozpoczętych budów mieszkań i domów w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców.
Choć ruch na budowach może cieszyć, to przed mieszkaniówką w Polsce wciąż duże pole do popisu, by zniwelować lukę mieszkaniową. Pod względem liczby istniejących mieszkań w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców Polska ze współczynnikiem 392,9 plasuje się bowiem dopiero na 13. miejscu w Europie. W tym względzie najlepszy wynik zanotowano w Portugalii (581,9).
Z danych zebranych przez Deloitte wynika, że aby Polska osiągnęła współczynnik 500 lokali mieszkalnych w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców, w naszym kraju musiałoby powstać dodatkowe 4,7 mln mieszkań.