2011-11-10 06:00 Źródło: Krzysztof Kolany - Bankier.pl
Deweloperzy mogą jeszcze zejść z cen
Deweloper zapytany o koniunkturę zapewne zacznie narzekać na spadające ceny, wysokie koszty kredytu, pensje budowlańców czy drogie grunty. Lecz marże polskich firm deweloperskich są nieprzeciętnie wysokie, co pozwala oczekiwać obniżek cen mieszkań.
W 2011 roku odwrócił się trend w polskim budownictwie mieszkaniowym. Analitycy i komentatorzy zmienili zdanie i zaczęli gremialnie pisać o spodziewanych obniżkach cen mieszkań. Wcześniej wierzono, że nieruchomości mogą tylko drożeć, choć już przykład amerykański pokazał, że tak być nie musi. Wprawdzie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym zaczęły spadać, to w większości dużych polskich miast mieszkanie wciąż jest towarem luksusowym - jego cena często przekracza czterokrotność rocznych dochodów dobrze sytuowanej rodziny.
Ceny transakcyjne nieruchomości w największych polskich aglomeracjach.
Poza Łodzią, Białymstokiem i Katowicami cena metra kwadratowego mieszkania przekracza pięć tysięcy złotych, czyli równowartość dwóch średnich pensji netto. Aby kupić niewielkie mieszkanie, przeciętny zjadacz chleba musi wziąć na swoje barki 30-letni kredyt hipoteczny, którego spłata pochłonie 30-40% jego dochodów.
Ze stosunkowo wysokimi cenami mieszkań kontrastują dość niskie koszty ich budowy. Według danych zebranych przez Narodowy Bank Polski koszt wytworzenia metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej poza Warszawą nie przekracza 2.500 złotych. Co więcej, w ostatnich dwóch latach zaobserwowano spadek cen usług budowlanych.
Koszt budowy metra kwadratowego mieszkania
Źródło: „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce1 w II kwartale 2011 r.”, NBP , wrzesień 2011 r.
Przykładowo: we Wrocławiu, gdzie metr kwadratowy działki budowlanej w dobrej lokalizacji nie powinien kosztować więcej 500 zł, po doliczeniu dodatkowych kosztów inwestycji (drogi osiedlowe, przyłączenie mediów, koszty projektu, nadzoru i sprzedaży) kwota rzędu 3.000 zł/m2 powinna odzwierciedlać przeciętny koszt dewelopera. Różnica pomiędzy tą sumą a ceną transakcyjną stanowi czysty zysk, co oznaczałoby marżę operacyjną na poziomie przeszło 40%.
Udział zysku deweloperskiego w cenie transakcyjnej m2 mieszkania
Źródło: „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce1 w II kwartale 2011 r.”, NBP , wrzesień 2011 r.
http://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_06_2011.pdf
Moje obliczenia pokrywają się z rachunkami sporządzonymi przez Biuro Polityki Makrostabilnościowej Narodowego Banku Polskiego. Według tych danych zysk dewelopera waha się od 30% do 45% wartości inwestycji. Są to marże niespotykane na większości rynków. Dla porównania marża brutto Intela - czyli quasi-monopolisty dostarczającego wyrafinowany technologicznie produkt - sięga 60% przy rentowności netto wynoszącej 25%.
Podobną marżą co Intel może się pochwalić dwóch deweloperów notowanych na GPW. W pierwszym półroczu Echo Investment oraz GTC z każdej złotówki przychodu były w stanie wygenerować ponad 60 groszy zysku ze sprzedaży. Mediana marży operacyjnej spółek deweloperskich notowanych na warszawskiej giełdzie wyniosła 32% przy średniej na poziomie 26%. Uważam te marże za ponadprzeciętnie wysokie, a ich dalsze utrzymanie za nierealne w obliczu słabnącego popytu i nasilającej się konkurencji.
Teoria ekonomii głosi, że wysokie stopy zwrotu zachęcają potencjalnych konkurentów do wejścia na taki rynek, co przekłada się wzrost produkcji, nasilenie konkurencji i w konsekwencji spadek cen. Nie ma powodu przypuszczać, aby polski rynek mieszkaniowy miał być wyjątkiem.
Rynek nie znosi nierównowagi. Uzasadnione jedynie tanim kredytem i rządowymi dopłatami ponadprzeciętne zyski prędzej czy później zostaną zredukowane, co zapewne będzie równoznaczne ze spadkiem cen. Będzie to oznaczało większą dostępność mieszkań, choć restrykcje po stronie kredytowania mogą sprawić, że własne M wciąż pozostanie tylko marzeniem wielu gospodarstw domowych.
Krzysztof Kolany
Główny analityk Bankier.pl
W 2011 roku odwrócił się trend w polskim budownictwie mieszkaniowym. Analitycy i komentatorzy zmienili zdanie i zaczęli gremialnie pisać o spodziewanych obniżkach cen mieszkań. Wcześniej wierzono, że nieruchomości mogą tylko drożeć, choć już przykład amerykański pokazał, że tak być nie musi. Wprawdzie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym zaczęły spadać, to w większości dużych polskich miast mieszkanie wciąż jest towarem luksusowym - jego cena często przekracza czterokrotność rocznych dochodów dobrze sytuowanej rodziny.
Ceny transakcyjne nieruchomości w największych polskich aglomeracjach.
Poza Łodzią, Białymstokiem i Katowicami cena metra kwadratowego mieszkania przekracza pięć tysięcy złotych, czyli równowartość dwóch średnich pensji netto. Aby kupić niewielkie mieszkanie, przeciętny zjadacz chleba musi wziąć na swoje barki 30-letni kredyt hipoteczny, którego spłata pochłonie 30-40% jego dochodów.
Mieszkaniowe Eldorado
Ze stosunkowo wysokimi cenami mieszkań kontrastują dość niskie koszty ich budowy. Według danych zebranych przez Narodowy Bank Polski koszt wytworzenia metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej poza Warszawą nie przekracza 2.500 złotych. Co więcej, w ostatnich dwóch latach zaobserwowano spadek cen usług budowlanych.
Koszt budowy metra kwadratowego mieszkania
Źródło: „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce1 w II kwartale 2011 r.”, NBP , wrzesień 2011 r.
Przykładowo: we Wrocławiu, gdzie metr kwadratowy działki budowlanej w dobrej lokalizacji nie powinien kosztować więcej 500 zł, po doliczeniu dodatkowych kosztów inwestycji (drogi osiedlowe, przyłączenie mediów, koszty projektu, nadzoru i sprzedaży) kwota rzędu 3.000 zł/m2 powinna odzwierciedlać przeciętny koszt dewelopera. Różnica pomiędzy tą sumą a ceną transakcyjną stanowi czysty zysk, co oznaczałoby marżę operacyjną na poziomie przeszło 40%.
Udział zysku deweloperskiego w cenie transakcyjnej m2 mieszkania
Źródło: „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce1 w II kwartale 2011 r.”, NBP , wrzesień 2011 r.
http://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_06_2011.pdf
Moje obliczenia pokrywają się z rachunkami sporządzonymi przez Biuro Polityki Makrostabilnościowej Narodowego Banku Polskiego. Według tych danych zysk dewelopera waha się od 30% do 45% wartości inwestycji. Są to marże niespotykane na większości rynków. Dla porównania marża brutto Intela - czyli quasi-monopolisty dostarczającego wyrafinowany technologicznie produkt - sięga 60% przy rentowności netto wynoszącej 25%.
Polskie Intele
 | Ranking kredytów hipotecznych Bankier.pl |
Teoria ekonomii głosi, że wysokie stopy zwrotu zachęcają potencjalnych konkurentów do wejścia na taki rynek, co przekłada się wzrost produkcji, nasilenie konkurencji i w konsekwencji spadek cen. Nie ma powodu przypuszczać, aby polski rynek mieszkaniowy miał być wyjątkiem.
Rynek nie znosi nierównowagi. Uzasadnione jedynie tanim kredytem i rządowymi dopłatami ponadprzeciętne zyski prędzej czy później zostaną zredukowane, co zapewne będzie równoznaczne ze spadkiem cen. Będzie to oznaczało większą dostępność mieszkań, choć restrykcje po stronie kredytowania mogą sprawić, że własne M wciąż pozostanie tylko marzeniem wielu gospodarstw domowych.
Krzysztof Kolany
Główny analityk Bankier.pl
Dodaj komentarz
- Re: Deweloperzy mogą jeszcze zejść z cen Autor: ~pat 2011-11-29 18:12
- to zastan deweloperem jak taki widzisz zysk!
- Deweloperzy mogą jeszcze zejść z cen Autor: ~www.grouphome.pl 2011-11-28 13:01
- Z nami kupisz wymarzone mieszkanie po znacznie niższej cenie! Pierwszy taki portal grupowych zakupów nieruchomości. Ceny wynegocjowane specjalnie dla Ciebie! Opis firmy Group Home jako pierwszy w Pol (..)
- Deweloperzy mogą jeszcze zejść z cen Autor: ~piotr 2011-11-13 20:21
- ciekawe ile w cenie metra jest pieniedzy na utrzymywanie oligopolu
- Deweloperzy mogą jeszcze zejść z cen Autor: ~xien fu 2011-11-13 08:56
- Zły tytuł. Powinien być: Deweloperzy MUSZĄ jeszcze zejść z cen. Taie jest zdanie rynku a z nim się nie dyskutuje. Ci co będą się ociągać z obniżkami - nic nie sprzedadzą i zbankrutują. Prawa rynku są (..)
- Re: Deweloperzy mogą jeszcze zejść z cen Autor: ~loko 2011-11-29 18:14
- czekaj dalej dzieciaku na spadki!
- Deweloperzy mogą jeszcze zejść z cen Autor: ~kolo 2011-11-10 20:46
- Jeszcze zbytnio nie zaczęli schodzić , ale spokojnie -zaczną . Tylko ,że nie schodzić , a zjeżdżać.
- Deweloperzy mogą jeszcze zejść z cen Autor: ~Cba 2011-11-10 16:33
- Będzie tańsza ziemia,bedą tańsze mieszkania.trzeba liczyć na conajmniej 3 proc spadek cen w 2012 r.apartamentowce w dobrej lokalizacji nie stanieja
- Cena za m2 mieszkania "pod klucz" max 2500zł. Autor: ~max 2011-11-10 16:13
- Skończyć się muszą nieprawdopodobne zarobki deweloperów a ceny muszą być rozsądne. Dużo zachłannych i mało profesjonalnych deweloperów musi zbankrutować aby oczyścić rynek z nieudaczników i przestępcó (..)
- Re: Deweloperzy mogą jeszcze zejść z cen jeżeli nie mają kredytów. Autor: ~romek22 2011-11-10 15:31
- Ależ uwzględnione są ceny zakupu działek. W przeliczeniu na ilosć kondygnacji potencjalna cena m.kw. ziemi wcale nie wychodzi juz taka astronomiczna. Tak naprawdę to marginalnie mała kwota, co także w (..)
- Re: Deweloperzy mogą jeszcze zejść z cen jeżeli nie mają kredytów. Autor: ~wz 2011-11-10 15:39
- to niech wynajmują coraz więcej. Większa podaż na rynku najmu to niższe czynsze a dalej to już wiadomo. Ja nie słyszałem o takich blokach w Warszawie. Gdzie są takie bloki?
