Czym jest opłata planistyczna od wzrostu wartości nieruchomości?
Na wartość nieruchomości wpływa szereg czynników. Jednym z nich jest MPZP, czyli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Ten dokument określa, jakie budynki mogą zostać postawione w konkretnej lokalizacji.
MPZP jest wprowadzany i aktualizowany przez jednostki samorządu terytorialnego. Każda wprowadzona zmiana wpływa na wartość naszej nieruchomości. Jeśli szacunkowa wartość wzrośnie, to naliczana może zostać jednorazowa renta planistyczna, znana też pod pojęciem opłaty planistycznej.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Główną podstawą prawną naliczania renty planistycznej są zapisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku. Kluczowe znaczenie mają tu artykuły 36 i 37.
W tym akcie prawnym wymienione są między innymi skutki zmian w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Zasadniczo, gdy wartość nieruchomości spada ze względu na zmiany w MPZP, to właściciel może zażądać odszkodowania. Jeśli zaś wartość nieruchomości wzrasta, to naliczona może zostać właśnie renta planistyczna.
Kiedy pobierana jest opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości?
Sam wzrost wartości nieruchomości z powodu wprowadzenia bądź modyfikacji MPZP nie jest obecnie przesłanką wystarczającą do naliczenia renty planistycznej. Drugim warunkiem jest zbycie nieruchomości w terminie 5 lat.
Przykładowo załóżmy, że w 2023 roku w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość naszego gruntu wzrosła od 10 tys. zł. Wcale to nie oznacza, że automatycznie będziemy zobligowani do wniesienia opłaty planistycznej od wzrostu wartości nieruchomości. Jeśli jednak sprzedamy ten grunt np. w 2026 roku, to możemy się spodziewać żądania wniesienia opłaty planistycznej.
Zasadniczo opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest naliczana przy odpłatnej sprzedaży. Dlatego też osobą kwestią jest renta planistyczna i darowizna. Przyjmuje się, że przy darowiznach opłata planistyczna nie powinna być naliczana.
Czy opłata planistyczna będzie naliczana zawsze?
Aktualny porządek prawny wskazuje na to, że renta planistyczna może zostać naliczona wyłącznie przy sprzedaży nieruchomości w ciągu 5 lat. Dyskutowane są jednak pomysły dotyczące nowelizacji ustawy. Modyfikacje mają też tyczyć się opłaty od wzrostu wartości nieruchomości.
Po potencjalnych zmianach prawnych termin 5 lat miałby przestać obowiązywać. Renta planistyczna miałaby być naliczana od razu po aktualizacji MPZP. Byłoby to równoznaczne z wprowadzeniem quasi podatku. To czy i jeśli tak, to kiedy takie zmiany zostaną wprowadzone, wciąż pozostaje kwestią dyskusyjną.
Sprawdź również: Ile wynoszą koszty notarialne?
Jak obliczyć wysokość renty planistycznej?
Ogólna zasada mówi o tym, że wysokość renty planistycznej to maksymalnie 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jeśli więc na skutek uchwalenia lub zmiany planu wartość naszej nieruchomości wzrosła o 10 tys. zł, to z tytułu renty planistycznej trzeba będzie zapłacić do 3 tys. zł.
Kluczowe znaczenie ma ustalenie wzrostu wartości nieruchomości. Ten parametr jest wyliczany przez rzeczoznawcę majątkowego ze stosownymi uprawnieniami. To niezależny specjalista, który określa operat szacunkowy. Warto jednak zauważyć, że nawet rzeczoznawcy majątkowi posługują się szacunkami. Dwóch różnych rzeczoznawców może więc uznać, że wartość nieruchomości wzrosła o nieco inną kwotę.
Kto płaci rentę planistyczną?
Płatnikiem renty planistycznej jest właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedawanej nieruchomości. Ma to miejsce, gdy od zmian w MPZP zwiększających wartość nieruchomości minęło mniej niż 5 lat.
Pojawienie się opłaty planistycznej i sam wzrost wartości gruntu, domu, czy mieszkania naturalnie wpływa też na cenę ofertową i transakcyjna sprzedaży. Stąd opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pośrednio wpływają też na nabywcę.
Jak wnieść opłatę planistyczną?
Odbiorcą opłaty planistycznej jest prezydent miasta, wójt lub burmistrz. Z zasady ustalenie renty planistycznej ma miejsce w postępowaniu wszczętym z urzędu, o ile spełnione zostały wszystkie ustawowe przesłanki. Urząd ma 5 lat na wszczęcie postępowania sprawie ustalenia opłaty, licząc od momentu wprowadzenia lub zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.
Jednakże o określenie decyzji na temat ustalenia opłaty planistycznej wnioskować może też właściciel nieruchomości lub jej użytkownik wieczysty. Należy jednak pamiętać, że decyzja o ustaleniu opłaty planistycznej od wzrostu wartości nieruchomości powinna zostać podjęta jeszcze przed zbyciem nieruchomości.
Do ustalenia wysokości renty planistycznej ważne są indywidualne ustalenia. Każdorazowo wartość opłaty jest określana w stosunku procentowym. Przy czym nigdy nie może to być więcej niż 30% od wzrostu wartości. Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powinno zostać wniesiona w całości za jednym razem.
Jak uniknąć opłaty planistycznej?
Jednym pewnym sposobem na uniknięcie opłaty planistycznej z powodu wzrostu wartości nieruchomości jest jej sprzedaż po terminie 5 lat. Jeśli więc przykładowo Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego wprowadzono lub zaktualizowano w 2020 roku, a zbycie nieruchomości nastąpi w 2026 roku, to żadna opłata planistyczna nie będzie konieczna do zapłaty.
Jednocześnie trzeba zauważyć, że prawo nie przewiduje możliwości umorzenia renty planistycznej. Opłaty nie można też ani odroczyć, ani rozbić na raty. Uniknięcie opłaty planistycznej jest też możliwe, gdy np. dom, czy mieszkanie odstąpi się nieodpłatnie. Przykładem jest tu darowizna. Czasem może nastąpić też przedawnienie roszczenia o rentę planistyczną pod warunkiem upłynięcia terminu 5 lat.
Renta planistyczna a podatek katastralny
W Polsce podatek od nieruchomości jest wyliczany od metra kwadratowego na podstawie przeznaczenia powierzchni użytkowej danego budynku i gruntu. Tymczasem podatek katastralny jest wyliczany od wartości nieruchomości.
Podatek katastralny jest praktykowany w wielu krajach zachodnich. W Polsce również regularnie pojawiają się debaty na temat jego wprowadzenia. Opłata planistyczna w pewnym sensie jest podobna do podatku katastralnego.
Obie te formy opodatkowania są powiązane z wartością nieruchomości. Jednakże opłata planistyczna jest zależna wyłącznie od Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Tymczasem podatek katastralny obejmuje też inne czynniki wpływające na wartość nieruchomości.
Ponadto opłata planistyczna jest jednorazowa, a jej naliczenie odbywa się wyłącznie podczas zbycia nieruchomości w określonym czasie. W najbliższych latach możliwe są jednak aktualizacje przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ich potencjalną konsekwencją może być np. nowa opłata planistyczna, która w większym stopniu będzie przypominać podatek katastralny.
Sprawdź również: Ranking kredytów hipotecznych
Jak MPZP wpływa na wartość nieruchomości?
Za Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego odpowiada urząd gminy lub rada miasta. W tym dokumencie ustala się, co może zostać wybudowane w konkretnym obszarze. Warunki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego określają zwłaszcza następujące parametry:
- Przeznaczenie gruntów. W planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określone może zostać np. to, które działki są przeznaczone pod budownictwo wielordzenne. Taki czynnik może w znacznym stopniu determinować wartość działki, a więc i wysokość opłaty planistycznej.
- Wytyczne wobec zabudowy. Na podstawie planu miejscowego określona może zostać przykładowo nieprzekraczalna linia zabudowy. Taki parametr ma z kolei wpływ na to, jak duży dom można zbudować.
- Charakterystykę obiektu. W MPZP określony może być rodzaj dachu, a nawet kolor elewacji budynków.
- Plany tworzenia infrastruktury miejskiej. Dotyczyć to może budowy dróg, czy poziomu uzbrojenia działki. To kolejne czynniki z planu miejscowego wpływające na wartość nieruchomości, a zatem i wysokość opłaty planistycznej.
Krótko mówiąc, wraz z uchwaleniem planu miejscowego określa się, co może zostać zbudowane na konkretnej nieruchomości oraz w jej bezpośrednim sąsiedztwie. Z planu miejscowego możemy np. dowiedzieć się, czy na sąsiednich nieruchomość zbudowane zostaną domy jednorodzinne, czy też obiekty przemysłowe. To może zaś diametralnie wpłynąć na wartość rynkową naszej nieruchomości.
Sprawdź również: Co oznacza stan deweloperski?
Jeśli nowe zapisy planu miejscowego są dla nas korzystne, to wartość naszej nieruchomości wzrośnie. W ogólnym rozrachunku jest to powód do radości. Radość ta może być jednak nieco mniejsza właśnie ze względu na to, że zastosowanie może mieć renta planistyczna. Opłata planistyczna to przecież swego rodzaju potencjalne opodatkowanie od wzrostu szacunkowej wartości naszego domu, mieszkania, czy działki.
