Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!


Często zdarza się, że już posiadane mieszkanie okazuje się niewystarczające lub zbyt duże. Wówczas warto pomyśleć o jego zamianie. Do tego procesu należy się dobrze przygotować.

Kupując mieszkanie czy dom nie jesteśmy w stanie przewidzieć wszystkich scenariuszy. Nieruchomość, która wydaje się idealna w konkretnym momencie, nagle okazuje się często zbyt mała lub za mało funkcjonalna. Dzieje się tak zwłaszcza w przypadku pojawienia się w rodzinie nowych członków. Z drugiej strony: niekiedy dodatkowe metry również mogą stać się problemem, zwłaszcza jeżeli liczba lokatorów zmniejszy się, np. w związku z wyprowadzką dzieci. W takich przypadkach mamy zasadniczo dwie możliwości: jedną z nich jest sprzedaż dotychczasowego lokalu i kupno nowego. Drugą zamiana mieszkania na inne. Ta opcja ma swoje plusy i minusy, jednak jeżeli natrafiliśmy na atrakcyjną ofertę, z pewnością warto ją rozważyć.

Zamiana mieszkania. O czym należy pamiętać? (fot. nd3000 / Shutterstock)

Zamiana mieszkania na większe

To zdecydowanie jeden z najczęściej obserwowanych przypadków, zwłaszcza że rosnące ceny na rynku nieruchomości utrudniają kupno mieszkań o większym metrażu na samym starcie kariery zawodowej. W momencie, w którym zaciągamy kredyt hipoteczny nie zawsze udaje nam się oszacować długoletnie potrzeby. Jeżeli wiec zdecydowaliśmy się na kupno kawalerki lub niewielkiego mieszkania, a rodzina ulega powiększeniu, dodatkowe metry stają się jedną z pierwszych potrzeb. Wówczas warto poszukać ofert zamiany mieszkań lub zamiany mieszkania na dom. Wbrew pozorom na rynku nie brakuje wcale takich propozycji: w końcu po drugiej stronie transakcji często znajdują się osoby, którym – z różnych powodów – zależy na zastąpieniu dużego lokalu mniejszym, który będzie zdecydowanie łatwiej utrzymać. Przed przystąpieniem do transakcji należy jednak w pierwszej kolejności zaznajomić się ze stanem prawnym obu nieruchomości.

Najważniejszy jest stan prawny

W sposób najbardziej czytelny przedstawia się rzecz jasna sytuacja osób, które posiadają prawo własności do nieruchomości. Zamiana mieszkania na inne nie jest jednak niemożliwa również w przypadku mieszkań komunalnych czy spółdzielczych. W tym przypadku interesujące nas zapisy znajdziemy zwłaszcza w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Warto jednak mieć świadomość, że w przypadku zamiany mieszkania komunalnego nie możemy nic robić na własną rękę. Decydujący głos będzie należał do gminy, która jest prawnym właścicielem mieszkania. Ponadto nowelizacja wskazanej ustawy z dnia 21 kwietnia 2019 r. wprowadza również limity metrażu dla konkretnych gospodarstw domowych i umożliwia nawet ich eksmisję do innego, mniejszego lokalu w przypadku ich przekroczenia. Te wynoszą:

  • 50 m2 dla jednoosobowego gospodarstwa domowego
  • Dodatkowe 25 m2 dla każdej kolejnej osoby zamieszkującej w mieszkaniu komunalnym.

W związku z tym, jeżeli zależy nam na zamianie mieszkania należącego do gminy, powinniśmy bezpośrednio po znalezieniu interesującej nas oferty skontaktować się z urzędem.

Zamiana mieszkania spółdzielczego

Podobnie przedstawia się również sytuacja w przypadku lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu. Warto pamiętać przede wszystkim, że nie jest to prawo własności – właścicielem nieruchomości jest spółdzielnia, jednocześnie jednak lokatorzy cieszą się większą ochroną niż osoby wynajmujące lokale na rynku. W przypadku chęci zamiany mieszkania na inne w tej samej spółdzielni w wielu przypadkach będzie to możliwe (konieczne będzie jednak uzyskanie stosownej zgody). Inaczej sytuacja prezentuje się w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Choć formalnie to nieco inny zakres praw, swobodnie będziemy mogli dokonać zamiany mieszkania na inne z pełną własnością lub spółdzielczym własnościowym prawem.

Kiedy warto pomyśleć o zamianie mieszkania na dom czy inne mieszkanie?

Istnieje kilka scenariuszy, w których warto rozważyć zamianę mieszkania. Należą do nich:

  • Problemy z regulowaniem płatności: często za lepsze warunki czy większy metraż trzeba po prostu więcej płacić. Zamiana mieszkania na mniejsze albo zamiana domu na mieszkanie położone w innej lokalizacji może pomóc znacznie obniżyć koszty.
  • Za duży metraż: choć od przybytku głowa nie boli, z pewnością nie każdy właściciel dużego mieszkania lub domu zgodzi się z tym przysłowiem. Duży metraż to nie tylko problemy związane ze sprzątaniem i utrzymaniem, ale również zdecydowanie wyższe koszty: te nie ograniczają się przy tym wyłącznie do czynszu, ale przekładają się również np. na wydatki związane z ogrzewaniem. W przypadku problemów finansowych dobrym pomysłem może być również zamiana domu na mieszkanie: to często będzie znacznie tańsze w utrzymaniu.
  • Chęć przeprowadzki: zamiana mieszkania na dom lub inne mieszkanie może być również uwarunkowana chęcią przeprowadzki do innej lokalizacji. Jeżeli przedstawiona oferta jest atrakcyjna, uda nam się dzięki temu znacznie ograniczyć procedury. 
  • Więcej przestrzeni: to oczywiście najczęstsza motywacja. Jeżeli brakuje nam metrów kwadratowych, dobrym sposobem będzie zamiana mieszkania na dom lub inne, większe mieszkanie. 

Zamiana mieszkania własnościowego

Procedura przy zamianie mieszkania własnościowego pod wieloma względami przypomina kupno i sprzedaż nieruchomości. W takim przypadku jednak formą zapłaty za pozyskiwany lokal jest prawo własności do posiadanego mieszkania lub domu. Oczywiście jeżeli ich wartość się od siebie różni, możliwe jest również określenie kwoty dopłaty. Pamiętać należy o tym, że – podobnie jak w przypadku standardowej procedury kupna – umowa powinna przybrać formę aktu notarialnego.

Koszty zamiany mieszkania

W przypadku zamiany domu na mieszkanie, zamiany mieszkania na dom lub zamiany mieszkania własnościowego na inne mieszkanie ponieść trzeba będzie także dodatkowe koszty. Ich lista jest jednak zdecydowanie krótsza niż w przypadku zakupu nieruchomości. Nie uda nam się uniknąć taksy notarialnej, czyli opłaty za czynności podejmowane przez notariusza. Ta jednak zostanie naliczona od wartości droższej nieruchomości, wobec czego strony mogą np. ustalić, że podzielą się nimi po połowie. Istotny jest również obowiązek podatkowy. W tym przypadku podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynosi 2%, jednak nalicza się go od różnicy w wartości nieruchomości. Warto pamiętać również o podatku dochodowym w przypadku zamiany w ciągu 5 lat od nabycia nieruchomości: jeżeli nie dotyczy nas ulga mieszkaniowa, konieczne będzie odprowadzenie do fiskusa 19% od dochodu.

Zamiana mieszkania z kredytem

Warto mieć świadomość, że istnieje również możliwość zamiany mieszkania z obciążoną hipoteką. W takim przypadku konieczne będzie uzyskanie zgody banku. Z jego perspektywy najważniejsze jest, aby wartość przejmowanej nieruchomości była wyższa od aktualnego salda zadłużenia. Pozwoli to na zabezpieczenie hipoteczne na podlegającym zamianie mieszkaniu lub domu. Warto jednak pamiętać, że będzie wymagało to m.in. sporządzenia operatu szacunkowego, pozwalającego na ocenę realnej wartości nieruchomości. W czasie wizyty u notariusza konieczne będzie również wykreślenie wpisu z hipoteki poprzedniego mieszkania oraz wprowadzenie odpowiedniego zabezpieczenia w księgach wieczystych nowej nieruchomości.


2020-04-03

Koronawirus. Jak kwarantanna wpłynie na Twoje finanse?

Epidemia koronawirusa sparaliżowała życie na niemal całym świecie. Już teraz straty liczy się w bilionach dolarów. Przymusowa kwarantanna będzie miała jednak wpływ również na finanse osobiste.

2020-04-02

Santander Consumer Bank wobec koronawirusa. Specjalne wakacje kredytowe

Globalna pandemia koronawirusa może być olbrzymim wyzwaniem dla milionów kredytobiorców. Z pomocą przychodzą im również kredytodawcy, w tym Santander Consumer Bank.

2020-04-01

Wakacje kredytowe w Nest Bank w związku z epidemią COVID-19

Globalna epidemia koronawirusa w sposób szczególny wpłynęła na sytuację osób spłacających zobowiązania kredytowe. Swoją propozycję dla nich przedstawił między innymi Nest Bank.

Zawieszenie spłaty rat w BNP Paribas w związku z epidemią koronawirusa

Epidemia koronawirusa w niezwykły sposób uderzyła w gospodarkę, a co za tym idzie również w finanse Polaków. Swoją propozycję udogodnień przedstawił m.in. bank BNP Paribas.

Walka z koronawirusem: zawieszenie spłaty w Raiffeisen Bank International

Epidemia koronawirusa i towarzyszące jej działania prewencyjne wystawiły na próbę możliwości finansowe Polaków. Specjalną ofertę dla kredytobiorców przygotował także Raiffeisen Bank International.

Ułatwienia dla kredytobiorców w BOŚ: oferta antykryzysowa

Kolejne banki przedstawiają specjalne narzędzia dla kredytobiorców borykających się z problemami ze spłatą zadłużenia w związku z epidemią koronawirusa. Jednym z nich jest BOŚ.

Epidemia koronawirusa. Wakacje kredytowe w BPS

Globalna pandemia wirusa COViD-19 w sposób szczególny zagroziła bezpieczeństwu finansowemu kredytobiorców. Klienci banku BPS mogą liczyć na specjalne wakacje kredytowe.

Ikona informacji
poradniki