Ceny ofertowe mieszkań znowu rosną. Kolejna bariera pękła. Nowy raport Bankier.pl i Otodom

To, co opóźnił wybuch pandemii koronawirusa, stało się na warszawskim rynku pierwotnym w maju. Średnia stawka ofertowa nowego mieszkania przekroczyła w Warszawie poziom 10 000 zł/mkw. Doszło do tego za sprawą 2-procentowego wzrostu względem kwietnia.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Jeszcze mocniej w górę poszły oczekiwania deweloperów sprzedających mieszkania w Gdańsku. W maju oczekiwali oni średnio 9828 zł/mkw. – o 3,5 proc. więcej niż w kwietniu. Miesięczny wzrost powyżej 2 proc. odnotowano także w Łodzi, gdzie za nowe mieszkania oczekiwano średnio 6612 zł/mkw.

Stabilniej średnie ceny ofertowe kształtowały się w maju w przypadku Krakowa, gdzie oczekiwano średnio 9305 zł/mkw. (+0,6 proc. m/m) i Lublina (średnio 6629 zł/mkw. i +0,2 proc. m/m), a także trzech miast wojewódzkich, w których odnotowano nieznaczne spadki. O 0,6 proc. obniżyły się względem kwietnia średnie oczekiwania deweloperów w Katowicach (średnio 7187 zł/mkw.), natomiast o 0,3 proc. mniej niż w kwietniu wpisywano w ogłoszeniach sprzedaży nowych mieszkań w Szczecinie (średnio 7772 zł/mkw.) i Wrocławiu (średnio 8453 zł/mkw.).

Jeśli spadków mielibyśmy szukać wśród poszczególnych metraży, najłatwiej znajdziemy je w przypadku kawalerek o powierzchni poniżej 38 mkw. Najmocniej – o 3,2 proc. – obniżyła się średnia stawka dyktowana za najmniejsze mieszkania w Gdańsku. W stolicy woj. pomorskiego oczekiwano średnio 11 188 zł/mkw., co wciąż było najwyższą średnią stawką za najmniejsze metraże wśród analizowanych miast.

Na drugim biegunie w przypadku kawalerek znalazła się Łódź. Najmniejsze mieszkania wyceniano tam średnio na 7423 zł/mkw. – o 3,1 proc. wyżej niż w kwietniu.

Wyraźniejsze wzrosty średnich cen ofertowych zanotowano w przypadku mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw. W Gdańsku wyceniano je średnio na 9174 zł/mkw. – o 5 proc. wyżej niż w kwietniu. Z kolei w Warszawie średnia stawka notowana w ogłoszeniach sprzedaży zbliżyła się do poziomu 9500 zł.

W relacji rocznej w największych polskich miastach wciąż dominują kilkunastoprocentowe wzrosty stawek. Najmocniej , o 22,6 proc. swoje oczekiwania w ciągu ostatnich 12 miesięcy podnieśli deweloperzy w Szczecinie, którzy w maju oczekiwali średnio 7772 zł/mkw. Tak znaczący wzrost był spowodowała jednak kwietniowa, ponad 10-procentowa podwyżka średniej stawki dla miasta.

O 17,2 proc. w relacji do maja 2019 r. wzrosła wycena nowych mieszkań w Warszawie. Nominalnie deweloperzy oczekiwali za metr kwadratowy średnio o 1470 zł więcej niż przed rokiem.

Wzrost poniżej 10 proc. odnotowano w Katowicach, Łodzi i we Wrocławiu. Z kolei w Poznaniu, gdzie w ostatnich miesiącach ceny były najbardziej stabilne, w relacji rocznej średnia stawka wzrosła o 11,6 proc. Stało się tak głównie za sprawą kawalerek, które wyceniane były średnio na 8569 zł/mkw. W relacji do maja 2019 r. oznaczało to podwyżkę o 26,5 proc. wyżej.

Niemal identycznie kształtowała się w maju średnia stawka dyktowana za najmniejsze mieszkania w Szczecinie (średnio 8571 zł/mkw.), która była o 27,9 proc. wyższa od notowanej w maju 2019 r.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Stabilizacja cen ofertowych mieszkań postępuje także na rynku wtórnym. Tym razem, po raz pierwszy od półtora roku, spadła średnia cena ofertowa używanego mieszkania we Wrocławiu. W stolicy Dolnego Śląska oczekiwano średnio 8628 zł/mkw. – o 0,3 proc. mniej niż w kwietniu. Po sześciu miesiącach wzrostów oczekiwania sprzedających obniżyły się z kolei w Poznaniu (średni 7816 zł/mkw. i -0,7 proc. m/m).

Minimalnej obniżki – o 0,1 proc. a nominalnie o 7 zł/mkw. – doświadczył w maju gdański rynek wtórny, z kolei w Krakowie średnia stawka spadła po raz drugi z rzędu. Tym razem, w relacji do kwietnia o 1,7 proc. do poziomu 10 503 zł/mkw.

Choć oczekiwania sprzedających mieszkania w Warszawie od dwóch miesięcy stoją w miejscu (w maju względem kwietnia wzrosły o 0,2 proc.), średnia cena ofertowa używanego mieszkania oferowanego w stolicy powoli zbliża się do bariery 12 000 zł/mkw. W maju oczekiwano tam średnio 11 915 zł/mkw.

W pozostałych największych polskich miastach, z wyjątkiem Katowic, w maju zanotowano podwyżki średnich stawek oscylujących wokół 1 proc. Najmocniej swoje oczekiwania podnieśli sprzedający mieszkania we wspomnianych Katowicach, którzy w maju oczekiwali średnio 6376 zł/mkw. – o 2,3 proc. więcej niż w kwietniu.

Jeśli przyjrzymy się poszczególnym metrażom używanych mieszkań, zauważymy, że zarówno spadki jak i podwyżki wyceny w zdecydowanej większości przypadków nie przekroczyły poziomu 1,5 proc. W przypadku obniżek, jedynie mieszkania o powierzchni od 60 do 90 mkw. oferowane w Krakowie były w maju wyceniane o 2,6 proc. niżej niż w kwietniu (średnio na 10 495 zł/mkw.).

Z kolei w przypadku powszechniejszych wzrostów stawek, na czoło wybijają się Katowice. Kawalerki o powierzchni do 38 mkw. oferowane w stolicy woj. śląskiego były w maju wyceniane średnio na 6824 zł/mkw. – o 7,3 proc. wyżej niż w kwietniu. Za większe mieszkania o metrażu od 38 do 60 mkw. oczekiwano z kolei średnio 6266 zł/mkw. – o 2,4 proc. więcej względem kwietnia.

Podwyżki stawek notowane w drugiej połowie 2019 r. i pierwszych miesiącach obecnego sprawiły, że w większości największych polskich miast średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym są o kilkanaście procent wyższe niż przed rokiem. Najmocniej w skali roku wzrosła średnia stawka dyktowana za używane mieszkania w Łodzi. Były one wyceniane średnio na 5910 zł/mkw. – o 15,1 proc. wyżej niż w maju 2019 r.

Najstabilniej kształtują się ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Szczecinie. W maju 2020 r. były one o 5 proc. wyższe niż rok wcześniej.