Od jesieni 2022 roku kredyty hipoteczne w Polsce są bardzo drogie. Stopa podstawowa wynosi 5,75 proc., czyli ciągle bardzo dużo. Ostatnio jednak przedstawiciele Rady Polityki Pieniężnej coraz częściej sygnalizują, że obniżka stóp zbliża się wielkimi krokami. Padły nawet sugestie, że może być to już w maju. Jak ewentualne cięcie o 50 punktów bazowych mogłoby przełożyć się na raty kredytów? Eksperci portalu GetHome.pl postanowili to sprawdzić.
Jednak zanim odpowiemy na powyższe pytanie, należy przypomnieć dynamikę wydarzeń. Ta bowiem cechowała się dużą intensywnością. Od 2015 roku kredytobiorcy w Polsce korzystali z taniego pieniądza. Po serii cięć stóp procentowych, stopa referencyjna wynosiła rekordowo mało – 1,5 proc. Po pięciu latach niskiego oprocentowania nadeszła jednak pandemia COVID -19 i okazało się, że może być jeszcze taniej. Wiosną 2020 roku Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na cięcie niemal do zera. Stopa podstawowa wynosiła 0,10 proc.
Terapia szokowa NBP
Taki stan rzeczy oznaczał kolejne przesunięcie na osi rekordowo niskiego oprocentowania. Jednak później, gdy gospodarkę zaczęła trawić inflacja, NBP zdecydował się na ostre hamowanie i terapię szokową dla kredytobiorców. Od jesieni 2021 stopy zaczęły znów rosnąć z niebywałą prędkością. W ciągu zaledwie roku z niemal zera wzrosły do 6,75 proc.
Skutki były dewastujące dla spłacających kredyty, jak i osób, które o kredyt dopiero się starały. Ci drudzy zarówno wobec dynamicznego wzrostu stóp procentowych, jak i zaostrzenia kryteriów liczenia zdolności kredytowej, zaczęli w setkach tysięcy wypadać z rynku. Ci pierwsi natomiast dostali do spłaty raty w wysokości często o 100 proc. większej niż jeszcze rok wcześniej.
Możemy to zobrazować na poglądowym wyliczeniu. Przyjmijmy, że chodzi o kredyt na 30 lat, w wysokości 500 tysięcy złotych, z marżą 2 proc. i prowizją zerową, do tego WIBOR równy wysokości stopy referencyjnej.
Przed serią podwyżek rata równa takiego zobowiązania wynosiła przeciętnie około 1870 złotych, jednak po zakończeniu cyklu wzrostu stóp procentowych, ze stopą referencyjną na poziomie 6,75 proc., nasz modelowy kredytobiorca miał już do spłacenia 3900 zł. Rata wzrosła o ponad 100 proc.
Co prawda jesienią 2023 kredytobiorcy dostali lekki oddech. Rada Polityki Pieniężnej ścięła wówczas główną stopę NBP o 1 pkt. proc. do obecnie obowiązującego poziomu 5,75 proc. Gdyby nasz modelowy kredytobiorca przy takim oprocentowaniu zaciągnął kredyt na 500 tysięcy na 30 lat, spłacałby raty równe w wysokości 3580 zł, co ciągle oznacza ratę wyższą o ponad 85 proc. w porównaniu jeszcze do 2021 roku. Całkowity koszt do spłaty zobowiązania wraz odsetkami wynosi blisko 1,3 mln zł.
O ile lżej?
Na podstawie zapowiedzi przedstawicieli Rady Polityki Pieniężnej można sądzić, że wszystko wskazuje na to, że pierwszy raz od półtora roku stopa referencyjna znów pójdzie w dół i może się to stać już w maju. Tak zasugerował niedawno w mediach Ludwik Kotecki, jeden z członków RPP. Z kolei szef banku centralnego Marek Glapiński mówił, że w przyszłym roku stopa referencyjna NBP mogłaby spaść do 3,5 proc.
Jeśli taki scenariusz by się sprawdził, co to oznacza dla kieszeni Kowalskiego spłacającego swoje 500 tysięcy złotych kredytu?
Zakładając, że w maju faktycznie doszłoby do cięcia, wówczas stopa referencyjna wynosiłaby 5,25 proc., a rata kredytu spadłaby do poziomu 3410 zł, a więc zmniejszyłaby się o około 170 zł. Jeśli jeszcze w tym roku doszłoby do kolejnej obniżki w wysokości 0,50 pkt. proc., wówczas rata naszego modelowego kredytu wynosiłaby 3242 zł, czyli o 338 zł mniej, co w skali roku daje ponad 4000 zł oszczędności., a całkowita kwota kredytu do spłaty (wraz z odsetkami) w perspektywie 30-letniej byłaby niższa o 120 tysięcy.
Jeśli jednak słowa prezesa NBP okazałyby się prorocze i już w 2026 roku stopa referencyjna kredytów w Polsce wynosiłaby 3,5 proc., wówczas daje to oprocentowanie wraz z dwuprocentową marżą na poziomie 5,5 proc., czyli o 2,25 pkt. proc. niższe niż obecnie.
W takim wariancie modelowy Kowalski, który zadłużył się na 30 lat na kwotę 500 tysięcy złotych, spłacałby raty równe w wysokości 2800 zł miesięcznie, a całkowita kwota do spłaty wraz z odsetkami wyniosłaby nieco ponad milion złotych. Tym samym koszt kredytu przy zero procentowej marży w porównaniu do stanu dzisiejszego zmniejszyłby się aż o 289 tysięcy złotych.
Będzie happy end?
Nic więc dziwnego, że wielu kredytobiorców czeka na cięcie stóp procentowych. Polska ma jeden z najwyższych poziomów stóp procentowych w Unii Europejskiej. Czy jednak tym razem uda się przeprowadzić cały cykl obniżek, czy też mimo zapowiedzi, znów będziemy mieli do czynienia jedynie z namiastką bądź działaniem tymczasowym? Na tę chwilę ciężko prognozować. Nie zakładając pesymistycznego scenariusza, trzeba jednak brać pod uwagę szereg uwarunkowań i ogólnie bardzo dynamicznie zmieniające się otoczenie geopolityczne i makroekonomiczne w skali światowej.
Autor: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl
