Mglista wizja kolejnego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych coraz mocniej schładza rynek mieszkań. Choć lipiec przyniósł wzrost wniosków o kredyty mieszkaniowe, to coraz częściej eksperci zajmujący się rynkiem mówią nie tyle o zahamowaniu podwyżek, ile o korekcie cen.
Kupującym, przynajmniej na razie, pozostaje jednak „cieszyć się” ze wzrostów stawek rzędu 2 – 4 proc. w ujęciu kwartalnym. Na dalsze hamowanie cen wskazuje najnowszy odczyt indeksu urban.one przygotowywany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” przez Cenatorium. W lipcu 2024 r. zanotowano 113,64 pkt – o 0,25 pkt więcej niż w lipcu oraz o 5,60 pkt więcej niż w analogicznym miesiącu 2023 r.
Wyraźnie wypłaszcza się zwłaszcza krzywa pokazująca sytuację w największych polskich miastach, z wyjątkiem Warszawy, czyli w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Trójmieście. W lipcu 2024 r. odczyt indeksu wyniósł 127,3 pkt i był o 0,28 pkt wyższy niż w czerwcu oraz o 4,84 pkt wyższy w ujęciu rocznym.
Na razie szukający własnego „M” i podpisujący umowy dotyczące kupna mieszkań muszą jednak zadowolić się wyhamowaniem wzrostu cen do poziomu 2 – 4 proc. w skali kwartału. Średnie ceny transakcyjne wciąż są też od kilkunastu do ponad 25 proc. wyższe niż rok wcześniej.
W opinii ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości kolejne miesiące będą stały pod znakiem dalszego schładzania się rynku, co z kolei powinno skutkować nieznacznymi wzrostami stawek, a nawet dawno niewidzianymi spadkami cen mieszkań.
– Rok zakończy się co najmniej dłuższą stabilizacją cen lub nawet ich spadkiem. Nie będzie on jednak znaczący, o ile nie zostanie wygenerowana znaczna nadpodaż ponad spodziewany - coraz niższy - popyt. Natomiast przyszły rok może się okazać jeszcze gorszy, jeśli dynamika rynku, a właściwie jej braku, będzie kontynuowana – twierdzi Michał Kubicki, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Odbicie w kredytach i szczyt podaży mieszkań
Ostatnie miesiące to słabnący popyt zwłaszcza ze strony klientów chcących posiłkować się kredytami mieszkaniowymi. Lipiec, kiedy to Biuro Informacji Kredytowej zanotowało ponad 30 tys. wniosków o kredyty mieszkaniowe, przyniósł lekkie odbicie. W ujęciu rocznym wniosków było jednak o 30 proc. a nominalnie o 13 tys. mniej.
Na najwyższych poziomach od lat znajduje się z kolei liczba dostępnych ofert dotyczących sprzedaży mieszkań w największych polskich miastach – zarówno nowych, jak i z drugiej ręki. Jak zauważa z kolei Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, w Warszawie w najbliższych miesiącach dostępna oferta nadal ma rosnąć.
– Oferta deweloperska od kilku miesięcy stale się odbudowuje. W lipcu liczba ofert sprzedaży mieszkań wzrosła o 1,5 proc. w skali miesiąca. Kolejne miesiące powinny przynieść dalszą odbudowę oferty, również ze względu na niską sprzedaż. Dla rynku ważne będą zmiany legislacyjne, nie tylko stymulujące popyt poprzez zapowiadany program subsydiów, ale oddziałujące na podaż jak choćby wchodząca w życie reforma planistyczna – tłumaczy Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości.
Lipcowy odczyt indeksu urban.one dla Warszawy wyniósł 125,84 pkt i był o 0,35 pkt wyższy niż miesiąc wcześniej oraz o 6,79 pkt wyższy w relacji rocznej.
Schładzanie nastrojów na rynku mieszkaniowym, choć w kontekście rekordowo wysokich stawek, widać także w ogłoszeniach sprzedaży publikowanych przez deweloperów i sprzedających mieszkania z drugiej ręki.
– Wygląda na to, że status rynku mieszkaniowego zmienia się z rynku sprzedającego na rynek kupującego – uważa Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics. Głosy o możliwej korekcie przebijają się w dyskusjach coraz mocniej. Z danych Otodom Analytics wynika, że w cenach ofertowych mieszkań trwa uspokojenie. W lipcu średnie stawki za mkw. nowych mieszkań lekko spadły w Krakowie i Poznaniu, lekko wzrosły Katowicach i Trójmieście, a w Łodzi, Warszawie i Wrocławiu praktycznie pozostały niezmienione. Na rynku wtórnym podobnie – ceny ofertowe utrzymują się na w miarę stabilnym poziomie, natomiast zainteresowanie kupujących, w związku z przesunięciem startu programu wsparcia kredytobiorców, uległo lekkiemu zamrożeniu – kontynuuje.
Mało działek, dużo domów
Wyhamowanie wzrostów cen widać także w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży działek budowlanych. Przede wszystkim przez niską podaż w największych polskich miastach o obniżki będzie jednak trudno. W porównaniu z rynkiem mieszkaniowym zdecydowanie słabiej wypłaszcza się także krzywa indeksu urban.one dla gruntów budowlanych. W lipcu odczyt indeksu wyniósł 150,62 pkt, co oznaczało wzrost o 0,52 pkt m/m oraz o 7,55 pkt r/r.
Inaczej, w opinii ekspertów wygląda jednak podaż gotowych domów jednorodzinnych.
– Podaż domów jest bardzo duża i to praktycznie w każdej lokalizacji. Dostępne są domy na rynku pierwotnym oraz bogata oferta z rynku wtórnego. Od czasu pandemii, kiedy dom z ogródkiem stał się modny, wiele firm deweloperskich zmieniło profil z mieszkaniówki na budowę domów jedno- i wielorodzinnych – mówi Michał Kubicki. – Czynnikiem hamującym rozwój tego trendu może być w niektórych gminach deficyt atrakcyjnych działek budowlanych, szczególnie w kontekście zmiany ustawy o planowaniu - dodaje.
