Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!


Kupno mieszkania u dewelopera oznacza niekwestionowane korzyści. Podstawowym dokumentem jest wówczas umowa deweloperska. Warto wiedzieć, jak powinna wyglądać.

Rynek nieruchomości przeżywa swoje złote czasy. Bezpośrednim przejawem dobrej koniunktury jest rosnąca liczba inwestycji deweloperskich. Kupno mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się z określonymi benefitami. Pierwszym z nich, paradoksalnie, może być cena. Jak pokazuje raport przygotowany przez Bankier.pl i serwis Otodom w grudniu 2019 roku metr kwadratowy mieszkania w Warszawie na rynku pierwotnym kosztuje średnio 9610 zł, natomiast na rynku wtórnym sprzedający oczekują przeciętnie kwoty wyższej o niemal 2 000 zł. Podobna tendencja utrzymuje się w wielu innych polskich metropoliach. Podstawowym dokumentem określającym transakcję będzie umowa deweloperska. Przed jej podpisaniem warto zaznajomić się z tym, jak powinna wyglądać.

Umowa deweloperska - wzór, jak powinna wyglądać?

Umowa deweloperska: czym jest?

Osoby decydujące się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym czeka długa droga do przejęcia własności nad wybraną nieruchomością. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w której mieszkanie wybieramy na wczesnym etapie inwestycji, często w momencie, w którym fizycznie istnieją jedynie fundamenty albo nawet na nie trzeba poczekać. Umowa deweloperska zabezpiecza interesy obu stron, wskazuje także wszystkie informacje na temat transakcji oraz szczegóły dotyczące samego mieszkania. Dlatego też dokładna analiza znajdujących się w niej zapisów jest podstawowym sposobem na uniknięcie kosztownych błędów i zapewnienie sobie bezpieczeństwa.

Umowa developerska a ustawa

Obecne ustawodawstwo w znacznym stopniu chroni interesy kupujących. Z ich perspektywy najważniejszym aktem prawnym okaże się Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nazywana również ustawą deweloperską. To ona reguluje najważniejsze kwestie dotyczące współpracy pomiędzy deweloperem i kupującym, w tym m.in. obowiązek utworzenia rachunku powierniczego, zapewniającego zwrot wpłaconej gotówki np. w przypadku bankructwa dewelopera albo jego nieuczciwego zachowania. W ustawie znajduje się również zapis dotyczący umowy deweloperskiej i jej dokładna definicja:

umowa deweloperska – umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

W całości umowie deweloperskiej poświęcony jest 6. rozdział ustawy, 7. omawia natomiast warunki jej rozwiązania.

Kiedy podpisuje się umowę deweloperską?

Umowa deweloperska to umowa przedwstępna. Podpisuje się ją w momencie, w którym fizyczne zbycie nieruchomości nie jest jeszcze możliwe. Z tego powodu jest również umową szczególnego typu: kupujący nie ma możliwości oceny nabywanego mieszkania lub domu. To, jak będzie wyglądał, zależy natomiast od szczególnych ustaleń. Z tego powodu warto skrupulatnie się z nią zaznajomić i sprawdzić, czy w sposób wyczerpujący opisuje wszystkie zagadnienia dotyczące inwestycji. Kolejnym aspektem jest sposób wpłaty środków. Zasadniczo przyjmuje się dwa modele: w jednym cała kwota wędruje na rachunek powierniczy po przeniesieniu prawa własności na nabywcę i podpisaniu aktu notarialnego, w drugim (jeżeli wykorzystano rachunek powierniczy otwarty) kapitał przelewany jest transzami.  W przypadku wątpliwości warto przeanalizować zapisy umowy deweloperskiej z prawnikiem: choć rynkowe standardy uległy znacznej poprawie, wciąż deweloperom zdarza się wykorzystywać np. niedozwolone klauzule albo zapisy, które mogą wprowadzać kupującego w błąd.

Umowa deweloperska: wzór

Zawartość umowy deweloperskiej w sposób szczegółowy określa Art. 22 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Każdy kupujący nowe mieszkanie powinien więc bez wątpienia zaznajomić się z jego treścią. Umowa powinna zawierać m.in.:

  • Określenie stron umowy, miejsca i daty podpisania,
  • Cenę nabycia prawa własności do nieruchomości,
  • Szczegółowe informacje o nieruchomości, na której wykonuje się inwestycję, w tym informację o powierzchni działki, jej stanie prawnym, oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących obciążeniach i służebnościach,
  • Określenie istotnych cech nabywanego mieszkania lub domu,
  • Informacje o usytuowaniu lokalu w budynku,
  • Opis powierzchni, układu pomieszczeń,
  • Określenie zakresu i standardu prac wykończeniowych realizowanych przez dewelopera,
  • Wskazanie terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości,
  • Wysokość ponoszonych przez nabywcę kosztów oraz termin ich spłaty,
  • Informacje na temat rachunku powierniczego, w tym jego numer, zasady dysponowania środkami oraz udzielone gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowej,
  • Numer pozwolenia na budowę wraz z oznaczeniem organu, który je wydał,
  • Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
  • Wskazanie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu wpłaconych środków,
  • Określenie wysokości odsetek i kar umownych,
  • Określenie sposobu pomiaru powierzchni lokalu,
  • Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się z ich treścią,
  • Termin i sposób przekazania przez dewelopera informacji o odbiorze lokalu,
  • Zgody bankowe i zgody wierzycieli,
  • Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia konkretnego lokalu i przeniesienia praw własności na nabywcę.

Umowa deweloperska: na co uważać

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto przede wszystkim zweryfikować wszystkie zebrane w niej informacje oraz przeanalizować dotychczasowe inwestycje dewelopera. Należ pamiętać o tym, że w sposób szczególny interesy kupującego zabezpiecza rachunek powierniczy, trzeba więc upewnić się co do jego prawidłowości.  Umowa deweloperska może zostać sporządzona wyłącznie w postaci aktu notarialnego, trzeba ją więc podpisać w obecności notariusza, który zatroszczy się o kwestie prawne.

Cesja umowy deweloperskiej

Oddzielną kwestią pozostaje cesja umowy deweloperskiej. W niektórych sytuacjach możemy chcieć odsprzedać zagwarantowane w niej prawa przed formalnym przeniesieniem wartości (a więc również przed ukończeniem inwestycji). Nie jest to niemożliwe. Aby cesja umowy deweloperskiej stała się faktem, konieczna będzie jednak zgoda dewelopera, choć często stosowna informacja na jej temat pojawia się bezpośrednio w treści umowy deweloperskiej. Warto mieć jednak świadomość, że cesja praw nie zmienia w żaden sposób zapisów właściwej umowy. W związku z tym zapewne konieczne stanie się stworzenie oddzielnego aneksu pomiędzy deweloperem a osobą przejmującą zobowiązania i prawa w zakresie np. koniecznych zmian wieczystoksięgowych czy warunków spłaty.


2020-02-13

Sprzedaż mieszkania z kredytem - to możliwe

Kredyt hipoteczny to bardzo poważne zobowiązanie. Czasami sytuacja zmusza nas jednak do sprzedaży nieruchomości przed jego spłatą. Wbrew pozorom nie jest to niemożliwe.

2020-02-12

Wykup mieszkania komunalnego: jak to zrobić?

Lokatorzy mieszkań komunalnych często mają możliwość atrakcyjnego pod względem cenowym wykupu nieruchomości. Może okazać się, że to znakomita forma łatwego nabycia sporego majątku.

2020-02-11

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - czym jest?

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, można natrafić na różnego typu oferty. Niektóre z nich oferują spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Warto wiedzieć, czym różni się od standardowego prawa własności.

Rachunek powierniczy a kupno mieszkania na rynku pierwotnym

Zakup nowego mieszkania to duże przedsięwzięcie. Aby zredukować ryzyko wystąpienia problemów, warto upewnić się, że deweloper korzysta z rachunku powierniczego.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

Kupno nieruchomości to poważne zobowiązanie i spore wyzwanie. Warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, zwłaszcza jeżeli pochodzi z rynku wtórnego.

Umowa przedwstępna: jak powinna wyglądać?

Kupno lub sprzedaż nieruchomości wiąże się z wieloma formalnościami dla obu stron transakcji. Jedną z nich jest sporządzenie i podpisanie umowy przedwstępnej.

Wykończenie pod klucz: kupno mieszkania pod klucz

Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym, zwykle mamy do wyboru kilka opcji wykończenia. Jedną z nich jest mieszkanie pod klucz, dzięki czemu otrzymamy lokal, do którego od razu będziemy mogli się wprowadzić.

Ikona informacji
poradniki