Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Kupno mieszkania u dewelopera oznacza niekwestionowane korzyści. Podstawowym dokumentem jest wówczas umowa deweloperska. Warto wiedzieć, jak powinna wyglądać.

Rynek nieruchomości przeżywa swoje złote czasy. Bezpośrednim przejawem dobrej koniunktury jest rosnąca liczba inwestycji deweloperskich. Kupno mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się z określonymi benefitami. Pierwszym z nich, paradoksalnie, może być cena. Jak pokazuje raport przygotowany przez Bankier.pl i serwis Otodom w grudniu 2019 roku metr kwadratowy mieszkania w Warszawie na rynku pierwotnym kosztuje średnio 9610 zł, natomiast na rynku wtórnym sprzedający oczekują przeciętnie kwoty wyższej o niemal 2 000 zł. Podobna tendencja utrzymuje się w wielu innych polskich metropoliach. Podstawowym dokumentem określającym transakcję będzie umowa deweloperska. Przed jej podpisaniem warto zaznajomić się z tym, jak powinna wyglądać.

Umowa deweloperska - wzór, jak powinna wyglądać?

Umowa deweloperska: czym jest?

Osoby decydujące się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym czeka długa droga do przejęcia własności nad wybraną nieruchomością. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w której mieszkanie wybieramy na wczesnym etapie inwestycji, często w momencie, w którym fizycznie istnieją jedynie fundamenty albo nawet na nie trzeba poczekać. Umowa deweloperska zabezpiecza interesy obu stron, wskazuje także wszystkie informacje na temat transakcji oraz szczegóły dotyczące samego mieszkania. Dlatego też dokładna analiza znajdujących się w niej zapisów jest podstawowym sposobem na uniknięcie kosztownych błędów i zapewnienie sobie bezpieczeństwa.

Umowa developerska a ustawa

Obecne ustawodawstwo w znacznym stopniu chroni interesy kupujących. Z ich perspektywy najważniejszym aktem prawnym okaże się Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nazywana również ustawą deweloperską. To ona reguluje najważniejsze kwestie dotyczące współpracy pomiędzy deweloperem i kupującym, w tym m.in. obowiązek utworzenia rachunku powierniczego, zapewniającego zwrot wpłaconej gotówki np. w przypadku bankructwa dewelopera albo jego nieuczciwego zachowania. W ustawie znajduje się również zapis dotyczący umowy deweloperskiej i jej dokładna definicja:

umowa deweloperska – umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

W całości umowie deweloperskiej poświęcony jest 6. rozdział ustawy, 7. omawia natomiast warunki jej rozwiązania.

Kiedy podpisuje się umowę deweloperską?

Umowa deweloperska to umowa przedwstępna. Podpisuje się ją w momencie, w którym fizyczne zbycie nieruchomości nie jest jeszcze możliwe. Z tego powodu jest również umową szczególnego typu: kupujący nie ma możliwości oceny nabywanego mieszkania lub domu. To, jak będzie wyglądał, zależy natomiast od szczególnych ustaleń. Z tego powodu warto skrupulatnie się z nią zaznajomić i sprawdzić, czy w sposób wyczerpujący opisuje wszystkie zagadnienia dotyczące inwestycji. Kolejnym aspektem jest sposób wpłaty środków. Zasadniczo przyjmuje się dwa modele: w jednym cała kwota wędruje na rachunek powierniczy po przeniesieniu prawa własności na nabywcę i podpisaniu aktu notarialnego, w drugim (jeżeli wykorzystano rachunek powierniczy otwarty) kapitał przelewany jest transzami.  W przypadku wątpliwości warto przeanalizować zapisy umowy deweloperskiej z prawnikiem: choć rynkowe standardy uległy znacznej poprawie, wciąż deweloperom zdarza się wykorzystywać np. niedozwolone klauzule albo zapisy, które mogą wprowadzać kupującego w błąd.

Umowa deweloperska: wzór

Zawartość umowy deweloperskiej w sposób szczegółowy określa Art. 22 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Każdy kupujący nowe mieszkanie powinien więc bez wątpienia zaznajomić się z jego treścią. Umowa powinna zawierać m.in.:

  • Określenie stron umowy, miejsca i daty podpisania,
  • Cenę nabycia prawa własności do nieruchomości,
  • Szczegółowe informacje o nieruchomości, na której wykonuje się inwestycję, w tym informację o powierzchni działki, jej stanie prawnym, oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących obciążeniach i służebnościach,
  • Określenie istotnych cech nabywanego mieszkania lub domu,
  • Informacje o usytuowaniu lokalu w budynku,
  • Opis powierzchni, układu pomieszczeń,
  • Określenie zakresu i standardu prac wykończeniowych realizowanych przez dewelopera,
  • Wskazanie terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości,
  • Wysokość ponoszonych przez nabywcę kosztów oraz termin ich spłaty,
  • Informacje na temat rachunku powierniczego, w tym jego numer, zasady dysponowania środkami oraz udzielone gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowej,
  • Numer pozwolenia na budowę wraz z oznaczeniem organu, który je wydał,
  • Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
  • Wskazanie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu wpłaconych środków,
  • Określenie wysokości odsetek i kar umownych,
  • Określenie sposobu pomiaru powierzchni lokalu,
  • Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się z ich treścią,
  • Termin i sposób przekazania przez dewelopera informacji o odbiorze lokalu,
  • Zgody bankowe i zgody wierzycieli,
  • Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia konkretnego lokalu i przeniesienia praw własności na nabywcę.

Umowa deweloperska: na co uważać

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto przede wszystkim zweryfikować wszystkie zebrane w niej informacje oraz przeanalizować dotychczasowe inwestycje dewelopera. Należ pamiętać o tym, że w sposób szczególny interesy kupującego zabezpiecza rachunek powierniczy, trzeba więc upewnić się co do jego prawidłowości.  Umowa deweloperska może zostać sporządzona wyłącznie w postaci aktu notarialnego, trzeba ją więc podpisać w obecności notariusza, który zatroszczy się o kwestie prawne.

3 najlepsze oferty kredytu na wykończenie mieszkania - 20 000zł

Cesja umowy deweloperskiej

Oddzielną kwestią pozostaje cesja umowy deweloperskiej. W niektórych sytuacjach możemy chcieć odsprzedać zagwarantowane w niej prawa przed formalnym przeniesieniem wartości (a więc również przed ukończeniem inwestycji). Nie jest to niemożliwe. Aby cesja umowy deweloperskiej stała się faktem, konieczna będzie jednak zgoda dewelopera, choć często stosowna informacja na jej temat pojawia się bezpośrednio w treści umowy deweloperskiej. Warto mieć jednak świadomość, że cesja praw nie zmienia w żaden sposób zapisów właściwej umowy. W związku z tym zapewne konieczne stanie się stworzenie oddzielnego aneksu pomiędzy deweloperem a osobą przejmującą zobowiązania i prawa w zakresie np. koniecznych zmian wieczystoksięgowych czy warunków spłaty.


2020-07-01

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość: jak to zrobić?

Kredyt hipoteczny to duże zobowiązanie, które zwykle wiąże nas na bardzo długi okres. Życiowe scenariusze mogą jednak ulec zmianie. Wówczas warto pomyśleć o przeniesieniu hipoteki na inną nieruchomość.

2020-06-30

Dom czy mieszkanie: co wybrać?

Poszukując własnych czterech kątów, często zastanawiamy się nad tym, czy korzystniejsza okaże się budowa lub zakup domu czy mieszkania. Warto przeanalizować argumenty i wybrać najlepszą opcję.

2020-06-29

Prolongata. Na czym polega prolongata kredytu?

Regularna spłata miesięcznych rat może w niektórych przypadkach okazać się zadaniem niemal niemożliwym do wykonania. Warto wówczas pomyśleć o prolongacie kredytu.

Domek letniskowy: finansowanie i koszt budowy domku letniskowego

Posiadanie własnego domku letniskowego to marzenie wielu osób. Warto dowiedzieć się, z jakimi kosztami i trudnościami może się wiązać oraz jakie sposoby finansowania będą najlepsze.

Flip nieruchomości. Na czym polega flip mieszkania?

Inwestycje w nieruchomości mogą okazać się nie tylko dobrym sposobem na długofalowe zabezpieczenie kapitału, ale również dochodowym przedsięwzięciem w krótszej perspektywie. Zwykle mówimy wówczas o flipie nieruchomości.

Doradca kredytowy i pośrednik kredytowy. Czym się różnią?

Zaciągnięcie kredytu to poważna decyzja, a sam rynek produktów tego typu jest bardzo zróżnicowany i skomplikowany. Z pomocą może przyjść doradca kredytowy lub pośrednik kredytowy. Choć często mylimy ich ze sobą, w rzeczywistości to dwa oddzielne zawody.

Własne mieszkanie. Jak wygląda zakup mieszkania krok po kroku?

Zakup mieszkania to duże przedsięwzięcie i poważna życiowa decyzja. Należy więc dobrze się do niego przygotować, zwłaszcza jeżeli będzie finansowany przy pomocy kredytu.

Ikona informacji
poradniki