Deweloper: kim jest? Jak kupić mieszkanie od dewelopera?

Spis treści

Zakup mieszkania lub domu to skomplikowany proces. Rosnącą popularnością cieszą się przy tym nieruchomości pochodzące z rynku pierwotnego. Warto dowiedzieć się wobec tego, kim jest deweloper oraz jak znaleźć i kupić mieszkanie od dewelopera.

Rynek nieruchomości odnotowuje historyczne rekordy. Oferta dostępnych na rynku mieszkań, domów czy działek budowlanych jest bardzo szeroka. Dzięki temu zdecydowanie łatwiej o znalezienie miejsca idealnie dostosowanego do indywidualnych oczekiwań. Świetne wyniki odnotowuje także branża deweloperska, dzięki której na rynek trafiają nowe nieruchomości. Te również są bardzo zróżnicowane: występują na nim zarówno ekskluzywne zamknięte osiedla, niezależne domy, bliźniaki czy szeregowce, ale również zdecydowanie bardziej budżetowe budynki. Mieszkania od dewelopera kuszą przede wszystkim nowoczesnością i komfortem. Osoby decydujące się na zakup z rynku pierwotnego mają gwarancję, że w ich lokalu nikt wcześniej nie mieszkał, co pozwala także na dowolne urządzenie przestrzeni i dostosowanie jej do własnych preferencji. Przed podjęciem decyzji należy dowiedzieć się, kim jest deweloper, czym dokładnie się zajmuje oraz jak prezentują się warunki współpracy z nim.

Deweloper: kim jest?

Działalność deweloperska m.in. dzięki znakomitym wynikom odnotowywanym przez rynek nieruchomości bardzo często pojawia się w codziennych rozmowach czy w mediach. W związku z tym bez wątpienia większość osób zdaje sobie również sprawę z tego kim jest i czym zajmuje się deweloper. Warto jednak uporządkować pewne kwestie. Do profilu działalności dewelopera odnosi się przede wszystkim Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nazywana również ustawą deweloperską. W art. 3 deweloper zostaje określony jako:

przedsiębiorca w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 i 1495), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1, i przeniesienia tego prawa na nabywcę.

Tym prawem jest natomiast zgodnie z ustawą:

ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Na czym polega działalność deweloperska?

Deweloper zajmuje się wobec tego prowadzeniem inwestycji budowlanych w celu późniejszego przeniesienia prawa własności na inne osoby lub podmioty. Z punktu widzenia zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oczywiście najbardziej interesujące wydają się inwestycje w budownictwo mieszkaniowe, czyli budowę domów jednorodzinnych czy budynków wielorodzinnych, jednak – co oczywiste – deweloperzy zajmują się również inwestycjami w obiekty o charakterze komercyjnym, takie jak biurowce czy obiekty handlowo-usługowe. Firmy deweloperskie mogą posiadać przy tym zarówno osobowość prawną (spółka deweloperska), jak i być prowadzone w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej.

Domy lub mieszkania od dewelopera cieszą się dużą popularnością, w związku z czym przed decyzją o zakupie nieruchomości warto zweryfikować oferty dostępne na rynku pierwotnym. Dobrze zaznajomić się z porównaniem rynku pierwotnego i wtórnego. Obie opcje posiadają sporo zalet i wad. Rozważenie ich pozwoli w dokonaniu świadomego wyboru i dobraniu oferty do indywidualnych preferencji i możliwości finansowych.

Czy zakup mieszkania od dewelopera jest bezpieczny?

Dużą zaletą mieszkań od dewelopera jest stosunkowo prosta procedura i, co najważniejsze, wysokie bezpieczeństwo. To gwarantuje również przywołana wcześniej ustawa, której podstawowym celem jest zabezpieczenie interesów konsumentów. Dokument określa m.in.

  • środki ochrony wpłat,
  • zasady i tryb zawierania umów deweloperskich,
  • obowiązki przedkontraktowe dewelopera,
  • Zawartość umowy deweloperskiej,
  • Prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej,
  • Zasady postępowania ze środkami w przypadku upadłości dewelopera.

Nabywca nie musi się wobec tego obawiać, że utraci środki w wyniku nieuczciwości lub problemów dewelopera. Ten jest zobligowany do utworzenia rachunku powierniczego, na który będą trafiać fundusze. Uzyska je jednak dopiero po ukończeniu inwestycji. Podstawowym obowiązkiem kupującego staje się wobec tego weryfikacja dewelopera i prowadzonej przez niego działalności deweloperskiej. Warto sprawdzić także opinie innych nabywców.

Jak uzyskać mieszkanie od dewelopera?

Procedura uzyskania mieszkania od dewelopera jest stosunkowo prosta. Warto przyjrzeć jej się krok po kroku. Nieco inaczej będzie się przy tym prezentować w przypadku osób, które postanowią skorzystać z kredytu hipotecznego. Wówczas należy uwzględnić także dodatkowe formalności związane z jego uzyskaniem:

  • Wybór nieruchomości: to oczywiście kluczowy punkt, decydujący również o tym, jakie będą koszty nabycia mieszkania czy domu. Warto śledzić nowe inwestycje deweloperskie i dopasować ofertę do swoich oczekiwań.
  • Uzyskanie informacji o ofercie i deweloperze: nabywca powinien poświęcić jak najwięcej czasu weryfikacji danych dotyczących konkretnej oferty oraz samego dewelopera. Należy ustalić, jakie posiada doświadczenie, jakie będą koszty zakupu nieruchomości, w jakim terminie zostanie oddana do użytku czy jakie opcje wykończenia proponuje deweloper.
  • Sprawdzenie zdolności kredytowej: osoby, które będą posiłkować się kredytem hipotecznym na zakup mieszkania od dewelopera, powinny sprawdzić, czy dysponują określoną zdolnością kredytową. Można to zrobić m.in. dzięki kalkulatorowi zdolności kredytowej. Należy jednak upewnić się, czy bank uzna źródła dochodów i czy nie istnieją inne przeszkody formalne w wypłaceniu środków.
  • Podpisanie umowy rezerwacyjnej: wielu deweloperów umożliwia podpisanie umowy rezerwacyjnej, pozwalającej na zarezerwowanie wybranej nieruchomości. Nie będzie to jednak umowa deweloperska.
  • Złożenie wniosku kredytowego: warto posłużyć się rankingiem kredytów hipotecznych, aby znaleźć najlepszą ofertę. Po złożeniu wniosku pracownicy banku przeprowadzą skrupulatną weryfikację zarówno kredytobiorcy, jak i inwestycji deweloperskiej.
  • Podpisanie umowy deweloperskiej: kluczowe znaczenie zyskuje umowa deweloperska, która przybiera postać aktu notarialnego. Należy wskazać w niej szczegółowe informacje dotyczące nieruchomości, w tym jej ceny, wysokości i terminu wpłaty zadatku, kolejnych transz (w przypadku otwartego rachunku powierniczego), numer rachunku powierniczego, oddania inwestycji do użytku.
  • Wpłacenie wkładu własnego: kredytobiorca jest zobligowany do samodzielnego opłacenia wkładu własnego (ten w większości instytucji wynosi minimum 20% wartości nieruchomości).
  • Wypłata kredytu: po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej i ustaleniu sposobu wypłaty transz kredytu należy wydać zlecenie ich wypłat. Uzależnione jest to przy tym przede wszystkim od konstrukcji zarówno umowy deweloperskiej, jak i umowy kredytowej, a także tego, czy prace budowlane postępują zgodnie z ustaleniami. Wszystkie płatności trafiają przy tym na rachunek powierniczy.
  • Odbiór mieszkania: po zakończeniu inwestycji przeprowadza się odbiór mieszkania. Warto skorzystać ze wsparcia profesjonalistów, którzy potwierdzą, czy prace zostały wykonane zgodnie ze sztuka.
  • Podpisanie aktu notarialnego: następnie będzie mogło dojść do formalnego przekazania nieruchomości i przeniesienia własności. Notariusz może zająć się również założeniem księgi wieczystej, a w przypadku posiłkowania się kredytem złożyć wniosek o wpis do hipoteki, który będzie najważniejszym zabezpieczeniem banku.

Wykończenie mieszkania od dewelopera

Mieszkania deweloperskie mogą być sprzedawane w różnych standardach wykończenia. Nie bez przyczyny największą popularnością cieszy się stan deweloperski. Nabywca powinien mieć jednak świadomość, że nie istnieje jego jednoznaczna definicja. W większości przypadków może oczekiwać mieszkania przygotowanego do prac wykończeniowych (wstawionych okien i drzwi zewnętrznych, zrobionych wylewek, tynków na ścianach, doprowadzonych instalacji). Czasami istnieje możliwość wybrania tzw. podwyższonego stanu deweloperskiego, który oferuje np. drzwi wewnętrzne, pomalowanie ścian i sufitów, a nawet biały montaż, czyli instalację ceramiki sanitarnej.

Inną opcją jest wykończenie mieszkania pod klucz. W takiej sytuacji deweloper może wykończyć mieszkanie zgodnie z ustalonymi wytycznymi. Oczywiście przekłada się to na koszt inwestycji, jednak może okazać się wygodne, zwłaszcza jeżeli kupującemu nie zależy na zastosowaniu konkretnych rozwiązań i nie chce na własną rękę przeprowadzać robót mieszkania od dewelopera.

Rekordowy sukces deweloperów

Branża deweloperska przeżywa bez wątpienia bardzo dobry okres. Nowe inwestycje są coraz wyraźniej zauważalne zarówno w dużych miastach, jak i mniejszych miejscowościach. Warto zdać sobie jednak również sprawę z tego, że dzięki działalności deweloperów udało się pokonać również inny rekord. Według danych GUS w 2020 roku do użytku oddano 221 978 mieszkań. Po raz pierwszy w dziejach III RP udało się tym samym prześcignąć rezultat osiągnięty w czasach Edwarda Gierka: w 1980 roku do użytku oddano 217,1 tysięcy mieszkań.

Poradniki