Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Zakup nowego mieszkania to duże przedsięwzięcie. Aby zredukować ryzyko wystąpienia problemów, warto upewnić się, że deweloper korzysta z rachunku powierniczego.

Kupno domu lub mieszkania na rynku pierwotnym ma niezaprzeczalne zalety. Przede wszystkim otrzymujemy zupełnie nową nieruchomość, wobec czego możemy ją urządzić zgodnie z naszym wyczuciem i nie musimy radzić sobie z rozwiązaniami zastosowanymi przez poprzedniego właściciela. Poza tym większość inwestycji stanowi zwarte i estetyczne osiedla, które nie stracą na jakości i estetyce przez długie lata. Wielu kupujących decyduje się na rynek pierwotny także z tego powodu, że załatwianie formalności z profesjonalnym deweloperem jest znacznie łatwiejsze i bezpieczniejsze niż w przypadku rynku wtórnego, na którym możemy natknąć się na różne osoby. W większości przypadków jest to prawda, jednak również kupując mieszkanie od dewelopera trzeba zachować pewną dozę nieufności. Znakomitym zabezpieczeniem jest rachunek powierniczy.

Rachunek powierniczy a kupno mieszkania na rynku pierwotnym (fot. Rafał Meszka / FORUM)

Kupno mieszkania od dewelopera

Nawet osoby, które nie są aktywnie zainteresowane nabyciem mieszkania na rynku pierwotnym, często napotykają na atrakcyjne oferty deweloperów. Prospekty reklamowe i billboardy kuszą niskimi cenami i fantastycznymi wizualizacjami. Im bliżej do oddania inwestycji, tym częściej pojawia się również informacja o zmniejszającej się liczbie wolnych domów lub mieszkań. Aby skorzystać z oferty, należy udać się do biura sprzedaży. Jego pracownicy natomiast sprawnie kierują całym procesem. Wprawdzie obowiązujące prawo w dużej mierze chroni interesy nabywcy, jednak – jak niemal wszędzie – nie brakuje również oszustów. Dlatego przed podjęciem decyzji o kupnie nowego mieszkania, należy skrupulatnie przyjrzeć się deweloperowi, weryfikując jego dane, aktualny status w KRS oraz historię przeprowadzanych inwestycji, oraz sprawdzić, czy zgodnie z ustawodawstwem korzysta z zabezpieczającego nasze interesy rachunku powierniczego.

Rachunek powierniczy a prawo

Obowiązek stosowania rachunku powierniczego wynika bezpośrednio z treści Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r., którą często określa się mianem ustawy deweloperskiej. Jej artykuł czwarty stanowi:

Deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;

3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

4. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

O tym, jak ważną rolę rachunek powierniczy odgrywa w całym mechanizmie kupna mieszkania na rynku pierwotnym świadczy również to, że właśnie jemu Ustawodawca poświęca cały rozdział 2, 3 i 4. Ustawy. Warto, aby każda osoba decydująca się na zakup nowej nieruchomości, zapoznała się z jej zawartością: poznanie swoich praw może ustrzec przed poważnymi problemami.

Jak działa rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy to podstawowy rachunek, na który będą trafiały wszystkie środki przelewane pomiędzy nabywcą nieruchomości i deweloperem. Bank pełni rolę pośrednika i gwaranta, który zapewnia bezpieczeństwo środków i rozliczeń. Wyróżniamy dwa zasadnicze rodzaje rachunku powierniczego:

  • Rachunek powierniczy otwarty: w przypadku wyboru tej opcji środki są wypłacane deweloperowi transzami, a przelewy są uzależnione od ukończenia kolejnych etapów inwestycji. W praktyce Inspektor Nadzoru Budowlanego czuwa nad tym, czy prace postępują zgodnie z harmonogramem. Jeżeli stwierdza nieprawidłowości, przełoży się to na zamrożenie dalszego finansowania. Co ważne – bank nadzoruje również sposób, w jaki deweloper wykorzystuje środki obecne na otwartym rachunku powierniczym. Firma odpowiedzialna za realizację inwestycji może wykorzystywać je wyłącznie w jej zakresie.
  • Rachunek powierniczy zamknięty – z perspektywy nabywcy nieruchomości to jeszcze bezpieczniejsza opcja. Wypłata środków następuje wówczas dopiero po przeniesieniu na kupującego prawa własności nieruchomości, a więc po podpisaniu aktu notarialnego. W związku z tym nie jest konieczne także dodatkowe ubezpieczanie rachunku, co jest powszechną praktyką w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Zobowiązanie dewelopera

Firma deweloperska jest zgodnie z Ustawą zobowiązana do zawarcia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Bank natomiast – choć inwestycja jest zdecydowanie większa i zwykle dotyczy nawet kilkuset osób równocześnie – rozlicza wszystkie transakcje oddzielnie. Warto również pamiętać że każdy nabywca ma prawo wglądu w bilans wpłat i wypłat. Deweloper nie może wypowiedzieć również umowy rachunku powierniczego, więc nie musimy obawiać się o to, że cokolwiek stanie się z wpłaconymi na niego środkami. Rachunek powierniczy dewelopera może być rozwiązany jedynie z ważnych powodów przez bank, w takim przypadku jednak firma jest zobowiązana do niezwłocznego założenia rachunku w innej instytucji.

3 najlepsze oferty kredytu na wykończenie mieszkania - 20 000zł

Gwarancje rachunku powierniczego

Zgodnie z ustawą rachunki powiernicze muszą być objęte gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Chociaż odpowiadają za nie inne instytucje, mechanizm działania jest taki sam: w przypadku np. bankructwa dewelopera, problemów z realizacją inwestycji lub rozwiązania umowy deweloperskiej przez nabywcę nieruchomości na skutek nieprzeniesienia na niego prawa własności wpłacane środki są w całości zwracane kupującemu. Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa wygasa natomiast w chwili podpisania aktu notarialnego, przenoszącego prawo własności nieruchomości.

Co zyskujemy?

Rachunek powierniczy to przede wszystkim niemal pełne bezpieczeństwo dla kupującego. Nawet w przypadku bankructwa firmy deweloperskiej lub nieprzeniesienia prawa własności jego interes jest chroniony i otrzyma pełny zwrot wpłaconych środków. Dzięki temu mechanizmowi udało się w znacznym stopniu zwalczyć oszustwa, a podpisanie umowy deweloperskiej – pod warunkiem dokładnego sprawdzenia wiarygodności sprzedawcy – nie wiąże się już z większym ryzykiem. W dalszym ciągu warto jednak przestudiować wszystkie jej zapisy, a w razie wątpliwości skorzystać z usług prawnika.

Ikona informacji Najnowsze poradniki finansowe:

2020-10-09

Źródła dochodów: jakie akceptuje bank? Źródło dochodu a kredyt

Ubieganie się o kredyt, zwłaszcza mieszkaniowy, nieodłącznie wiąże się z koniecznością oceny jego zdolności kredytowej. Warto dowiedzieć się, jakie źródła dochodu mogą być wzięte pod uwagę przez bank.

2020-08-26

LtV. Czym jest wskaźnik LtV i jak wpływa na kredyt?

W słowniczku pojęć związanych z kredytem hipotecznym znajduje się wiele pozornie trudnych terminów. Jednym z nich jest LtV (Loan to Value). Choć często pomijany, w rzeczywistości ma olbrzymi wpływ na warunki kredytu.

2020-08-26

Rekomendacja S. Jakie zmiany wprowadza rekomendacja S KNF?

Jednym z najważniejszych aspektów rynku bankowego jest zapewnienie bezpieczeństwa zarówno klientom, jak i działającym na nim instytucjom. Znaczne zmiany w tym zakresie wprowadza sporządzona przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: czym jest?

Wysokie ceny nieruchomości to nie tylko duży problem dla osób chcących kupić mieszkanie lub dom za gotówkę, ale również dla kredytobiorców. Pierwszą przeszkodą może stać się obowiązek wniesienia wkładu własnego.

Dom czy mieszkanie: co wybrać?

Poszukując własnych czterech kątów, często zastanawiamy się nad tym, czy korzystniejsza okaże się budowa lub zakup domu czy mieszkania. Warto przeanalizować argumenty i wybrać najlepszą opcję.

Kredyt hipoteczny a umowa na czas określony – na jakich zasadach?

W trakcie procedury udzielania kredytu hipotecznego bank uważnie przygląda się sylwetce kredytobiorcy. Jednym z kryteriów będą daty widniejące na umowie o pracę.

Prowizja za udzielenie kredytu: czym jest i jak ją obniżyć?

Kredyty wiążą się z wieloma dodatkowymi kosztami. Jednym z podstawowych z nich jest prowizja za udzielenie kredytu. Ta, choć przybiera formę jednorazowej opłaty, może istotnie wpłynąć na wydatki związane z uzyskaniem środków.