Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!


Zakup nowego mieszkania to duże przedsięwzięcie. Aby zredukować ryzyko wystąpienia problemów, warto upewnić się, że deweloper korzysta z rachunku powierniczego.

Kupno domu lub mieszkania na rynku pierwotnym ma niezaprzeczalne zalety. Przede wszystkim otrzymujemy zupełnie nową nieruchomość, wobec czego możemy ją urządzić zgodnie z naszym wyczuciem i nie musimy radzić sobie z rozwiązaniami zastosowanymi przez poprzedniego właściciela. Poza tym większość inwestycji stanowi zwarte i estetyczne osiedla, które nie stracą na jakości i estetyce przez długie lata. Wielu kupujących decyduje się na rynek pierwotny także z tego powodu, że załatwianie formalności z profesjonalnym deweloperem jest znacznie łatwiejsze i bezpieczniejsze niż w przypadku rynku wtórnego, na którym możemy natknąć się na różne osoby. W większości przypadków jest to prawda, jednak również kupując mieszkanie od dewelopera trzeba zachować pewną dozę nieufności. Znakomitym zabezpieczeniem jest rachunek powierniczy.

Rachunek powierniczy a kupno mieszkania na rynku pierwotnym (fot. Rafał Meszka / FORUM)

Kupno mieszkania od dewelopera

Nawet osoby, które nie są aktywnie zainteresowane nabyciem mieszkania na rynku pierwotnym, często napotykają na atrakcyjne oferty deweloperów. Prospekty reklamowe i billboardy kuszą niskimi cenami i fantastycznymi wizualizacjami. Im bliżej do oddania inwestycji, tym częściej pojawia się również informacja o zmniejszającej się liczbie wolnych domów lub mieszkań. Aby skorzystać z oferty, należy udać się do biura sprzedaży. Jego pracownicy natomiast sprawnie kierują całym procesem. Wprawdzie obowiązujące prawo w dużej mierze chroni interesy nabywcy, jednak – jak niemal wszędzie – nie brakuje również oszustów. Dlatego przed podjęciem decyzji o kupnie nowego mieszkania, należy skrupulatnie przyjrzeć się deweloperowi, weryfikując jego dane, aktualny status w KRS oraz historię przeprowadzanych inwestycji, oraz sprawdzić, czy zgodnie z ustawodawstwem korzysta z zabezpieczającego nasze interesy rachunku powierniczego.

Rachunek powierniczy a prawo

Obowiązek stosowania rachunku powierniczego wynika bezpośrednio z treści Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r., którą często określa się mianem ustawy deweloperskiej. Jej artykuł czwarty stanowi:

Deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;

3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

4. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

O tym, jak ważną rolę rachunek powierniczy odgrywa w całym mechanizmie kupna mieszkania na rynku pierwotnym świadczy również to, że właśnie jemu Ustawodawca poświęca cały rozdział 2, 3 i 4. Ustawy. Warto, aby każda osoba decydująca się na zakup nowej nieruchomości, zapoznała się z jej zawartością: poznanie swoich praw może ustrzec przed poważnymi problemami.

Jak działa rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy to podstawowy rachunek, na który będą trafiały wszystkie środki przelewane pomiędzy nabywcą nieruchomości i deweloperem. Bank pełni rolę pośrednika i gwaranta, który zapewnia bezpieczeństwo środków i rozliczeń. Wyróżniamy dwa zasadnicze rodzaje rachunku powierniczego:

  • Rachunek powierniczy otwarty: w przypadku wyboru tej opcji środki są wypłacane deweloperowi transzami, a przelewy są uzależnione od ukończenia kolejnych etapów inwestycji. W praktyce Inspektor Nadzoru Budowlanego czuwa nad tym, czy prace postępują zgodnie z harmonogramem. Jeżeli stwierdza nieprawidłowości, przełoży się to na zamrożenie dalszego finansowania. Co ważne – bank nadzoruje również sposób, w jaki deweloper wykorzystuje środki obecne na otwartym rachunku powierniczym. Firma odpowiedzialna za realizację inwestycji może wykorzystywać je wyłącznie w jej zakresie.
  • Rachunek powierniczy zamknięty – z perspektywy nabywcy nieruchomości to jeszcze bezpieczniejsza opcja. Wypłata środków następuje wówczas dopiero po przeniesieniu na kupującego prawa własności nieruchomości, a więc po podpisaniu aktu notarialnego. W związku z tym nie jest konieczne także dodatkowe ubezpieczanie rachunku, co jest powszechną praktyką w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Zobowiązanie dewelopera

Firma deweloperska jest zgodnie z Ustawą zobowiązana do zawarcia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Bank natomiast – choć inwestycja jest zdecydowanie większa i zwykle dotyczy nawet kilkuset osób równocześnie – rozlicza wszystkie transakcje oddzielnie. Warto również pamiętać że każdy nabywca ma prawo wglądu w bilans wpłat i wypłat. Deweloper nie może wypowiedzieć również umowy rachunku powierniczego, więc nie musimy obawiać się o to, że cokolwiek stanie się z wpłaconymi na niego środkami. Rachunek powierniczy dewelopera może być rozwiązany jedynie z ważnych powodów przez bank, w takim przypadku jednak firma jest zobowiązana do niezwłocznego założenia rachunku w innej instytucji.

Gwarancje rachunku powierniczego

Zgodnie z ustawą rachunki powiernicze muszą być objęte gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Chociaż odpowiadają za nie inne instytucje, mechanizm działania jest taki sam: w przypadku np. bankructwa dewelopera, problemów z realizacją inwestycji lub rozwiązania umowy deweloperskiej przez nabywcę nieruchomości na skutek nieprzeniesienia na niego prawa własności wpłacane środki są w całości zwracane kupującemu. Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa wygasa natomiast w chwili podpisania aktu notarialnego, przenoszącego prawo własności nieruchomości.

Co zyskujemy?

Rachunek powierniczy to przede wszystkim niemal pełne bezpieczeństwo dla kupującego. Nawet w przypadku bankructwa firmy deweloperskiej lub nieprzeniesienia prawa własności jego interes jest chroniony i otrzyma pełny zwrot wpłaconych środków. Dzięki temu mechanizmowi udało się w znacznym stopniu zwalczyć oszustwa, a podpisanie umowy deweloperskiej – pod warunkiem dokładnego sprawdzenia wiarygodności sprzedawcy – nie wiąże się już z większym ryzykiem. W dalszym ciągu warto jednak przestudiować wszystkie jej zapisy, a w razie wątpliwości skorzystać z usług prawnika.


2020-02-13

Sprzedaż mieszkania z kredytem - to możliwe

Kredyt hipoteczny to bardzo poważne zobowiązanie. Czasami sytuacja zmusza nas jednak do sprzedaży nieruchomości przed jego spłatą. Wbrew pozorom nie jest to niemożliwe.

2020-02-12

Wykup mieszkania komunalnego: jak to zrobić?

Lokatorzy mieszkań komunalnych często mają możliwość atrakcyjnego pod względem cenowym wykupu nieruchomości. Może okazać się, że to znakomita forma łatwego nabycia sporego majątku.

2020-02-11

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - czym jest?

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, można natrafić na różnego typu oferty. Niektóre z nich oferują spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Warto wiedzieć, czym różni się od standardowego prawa własności.

Umowa deweloperska - wzór, jak powinna wyglądać?

Kupno mieszkania u dewelopera oznacza niekwestionowane korzyści. Podstawowym dokumentem jest wówczas umowa deweloperska. Warto wiedzieć, jak powinna wyglądać.

Wykończenie pod klucz: kupno mieszkania pod klucz

Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym, zwykle mamy do wyboru kilka opcji wykończenia. Jedną z nich jest mieszkanie pod klucz, dzięki czemu otrzymamy lokal, do którego od razu będziemy mogli się wprowadzić.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

Kupno nieruchomości to poważne zobowiązanie i spore wyzwanie. Warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, zwłaszcza jeżeli pochodzi z rynku wtórnego.

Umowa przedwstępna: jak powinna wyglądać?

Kupno lub sprzedaż nieruchomości wiąże się z wieloma formalnościami dla obu stron transakcji. Jedną z nich jest sporządzenie i podpisanie umowy przedwstępnej.

Ikona informacji
poradniki