Kupno domu lub mieszkania na rynku pierwotnym ma niezaprzeczalne zalety. Przede wszystkim otrzymujemy zupełnie nową nieruchomość, wobec czego możemy ją urządzić zgodnie z naszym wyczuciem i nie musimy radzić sobie z rozwiązaniami zastosowanymi przez poprzedniego właściciela. Poza tym większość inwestycji stanowi zwarte i estetyczne osiedla, które nie stracą na jakości i estetyce przez długie lata. Wielu kupujących decyduje się na rynek pierwotny także z tego powodu, że załatwianie formalności z profesjonalnym deweloperem jest znacznie łatwiejsze i bezpieczniejsze niż w przypadku rynku wtórnego, na którym możemy natknąć się na różne osoby. W większości przypadków jest to prawda, jednak również kupując mieszkanie od dewelopera trzeba zachować pewną dozę nieufności. Znakomitym zabezpieczeniem jest rachunek powierniczy.
Rachunek powierniczy – co to jest?
Rachunek powierniczy, znany również jako rachunek escrow, jest specjalnym rodzajem konta bankowego, które służy do przechowywania środków pieniężnych lub innych aktywów do czasu spełnienia określonych warunków umownych.
Jest to rozwiązanie często wykorzystywane w transakcjach, gdzie istnieje potrzeba zabezpieczenia interesów obu stron, np. w transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości, w umowach handlowych, czy przy realizacji projektów inwestycyjnych.
Główne cechy rachunku powierniczego:
🟢 Bezpieczeństwo środków: Środki na rachunku powierniczym są bezpiecznie przechowywane do momentu spełnienia warunków umowy. Nie mogą być one wykorzystane ani przez jedną, ani przez drugą stronę przed ich spełnieniem.
🟢 Warunki umowy: Otwarcie rachunku powierniczego wiąże się z ustaleniem szczegółowych warunków, które muszą być spełnione, aby środki mogły zostać uwolnione. Warunki te są jasno określone w umowie escrow.
🟢 Uwolnienie środków: Środki są uwalniane z rachunku powierniczego dopiero po spełnieniu ustalonych warunków umownych. Może to być np. dostarczenie towaru, zakończenie etapu prac budowlanych, czy otrzymanie odpowiednich dokumentów.
🟢 Strony transakcji: W transakcji z użyciem rachunku powierniczego uczestniczą zazwyczaj trzy strony:
▶️ Depozytariusz (powiernik): Bank lub inna instytucja finansowa, która zarządza rachunkiem powierniczym.
▶️ Depozytariusz (zleceniodawca): Strona, która wpłaca środki na rachunek powierniczy.
▶️ Beneficjent (zleceniobiorca): Strona, która otrzyma środki po spełnieniu warunków umowy.
Przykłady zastosowania:
🟢 Nieruchomości: Kupujący wpłaca środki na rachunek powierniczy, a sprzedający otrzymuje je dopiero po zakończeniu formalności związanych z przeniesieniem własności.
🟢 Projekty budowlane: Inwestor wpłaca środki na rachunek powierniczy, a wykonawca otrzymuje je po zakończeniu określonych etapów budowy.
🟢 Transakcje handlowe: Sprzedający wysyła towar, a kupujący wpłaca środki na rachunek powierniczy. Środki są uwalniane po potwierdzeniu odbioru towaru przez kupującego.
Rachunek powierniczy zapewnia dodatkową warstwę bezpieczeństwa i zaufania między stronami transakcji, minimalizując ryzyko nieuczciwych działań i zapewniając, że warunki umowy zostaną spełnione przed uwolnieniem środków.
Kupno mieszkania od dewelopera
Nawet osoby, które nie są aktywnie zainteresowane nabyciem mieszkania na rynku pierwotnym, często napotykają na atrakcyjne oferty deweloperów. Prospekty reklamowe i billboardy kuszą niskimi cenami i fantastycznymi wizualizacjami. Im bliżej do oddania inwestycji, tym częściej pojawia się również informacja o zmniejszającej się liczbie wolnych domów lub mieszkań. Aby skorzystać z oferty, należy udać się do biura sprzedaży. Jego pracownicy natomiast sprawnie kierują całym procesem. Wprawdzie obowiązujące prawo w dużej mierze chroni interesy nabywcy, jednak – jak niemal wszędzie – nie brakuje również oszustów. Dlatego przed podjęciem decyzji o kupnie nowego mieszkania, należy skrupulatnie przyjrzeć się deweloperowi, weryfikując jego dane, aktualny status w KRS oraz historię przeprowadzanych inwestycji, oraz sprawdzić, czy zgodnie z ustawodawstwem korzysta z zabezpieczającego nasze interesy rachunku powierniczego.
Rachunek powierniczy a prawo
Obowiązek stosowania rachunku powierniczego wynika bezpośrednio z treści Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r., którą często określa się mianem ustawy deweloperskiej. Jej artykuł czwarty stanowi:
Deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:
1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
O tym, jak ważną rolę rachunek powierniczy odgrywa w całym mechanizmie kupna mieszkania na rynku pierwotnym świadczy również to, że właśnie jemu Ustawodawca poświęca cały rozdział 2, 3 i 4. Ustawy. Warto, aby każda osoba decydująca się na zakup nowej nieruchomości, zapoznała się z jej zawartością: poznanie swoich praw może ustrzec przed poważnymi problemami.
Jak działa rachunek powierniczy?
Rachunek powierniczy to podstawowy rachunek, na który będą trafiały wszystkie środki przelewane pomiędzy nabywcą nieruchomości i deweloperem. Bank pełni rolę pośrednika i gwaranta, który zapewnia bezpieczeństwo środków i rozliczeń. Wyróżniamy dwa zasadnicze rodzaje rachunku powierniczego:
- Rachunek powierniczy otwarty: w przypadku wyboru tej opcji środki są wypłacane deweloperowi transzami, a przelewy są uzależnione od ukończenia kolejnych etapów inwestycji. W praktyce Inspektor Nadzoru Budowlanego czuwa nad tym, czy prace postępują zgodnie z harmonogramem. Jeżeli stwierdza nieprawidłowości, przełoży się to na zamrożenie dalszego finansowania. Co ważne – bank nadzoruje również sposób, w jaki deweloper wykorzystuje środki obecne na otwartym rachunku powierniczym. Firma odpowiedzialna za realizację inwestycji może wykorzystywać je wyłącznie w jej zakresie.
- Rachunek powierniczy zamknięty – z perspektywy nabywcy nieruchomości to jeszcze bezpieczniejsza opcja. Wypłata środków następuje wówczas dopiero po przeniesieniu na kupującego prawa własności nieruchomości, a więc po podpisaniu aktu notarialnego. W związku z tym nie jest konieczne także dodatkowe ubezpieczanie rachunku, co jest powszechną praktyką w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Zobowiązanie dewelopera
Firma deweloperska jest zgodnie z Ustawą zobowiązana do zawarcia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Bank natomiast – choć inwestycja jest zdecydowanie większa i zwykle dotyczy nawet kilkuset osób równocześnie – rozlicza wszystkie transakcje oddzielnie. Warto również pamiętać że każdy nabywca ma prawo wglądu w bilans wpłat i wypłat. Deweloper nie może wypowiedzieć również umowy rachunku powierniczego, więc nie musimy obawiać się o to, że cokolwiek stanie się z wpłaconymi na niego środkami. Rachunek powierniczy dewelopera może być rozwiązany jedynie z ważnych powodów przez bank, w takim przypadku jednak firma jest zobowiązana do niezwłocznego założenia rachunku w innej instytucji.
Gwarancje rachunku powierniczego
Zgodnie z ustawą rachunki powiernicze muszą być objęte gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Chociaż odpowiadają za nie inne instytucje, mechanizm działania jest taki sam: w przypadku np. bankructwa dewelopera, problemów z realizacją inwestycji lub rozwiązania umowy deweloperskiej przez nabywcę nieruchomości na skutek nieprzeniesienia na niego prawa własności wpłacane środki są w całości zwracane kupującemu. Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa wygasa natomiast w chwili podpisania aktu notarialnego, przenoszącego prawo własności nieruchomości.
Co zyskujemy?
Rachunek powierniczy to przede wszystkim niemal pełne bezpieczeństwo dla kupującego. Nawet w przypadku bankructwa firmy deweloperskiej lub nieprzeniesienia prawa własności jego interes jest chroniony i otrzyma pełny zwrot wpłaconych środków. Dzięki temu mechanizmowi udało się w znacznym stopniu zwalczyć oszustwa, a podpisanie umowy deweloperskiej – pod warunkiem dokładnego sprawdzenia wiarygodności sprzedawcy – nie wiąże się już z większym ryzykiem. W dalszym ciągu warto jednak przestudiować wszystkie jej zapisy, a w razie wątpliwości skorzystać z usług prawnika.
Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto również zwrócić uwagę na kilka dodatkowych kwestii, które mogą wpłynąć na bezpieczeństwo i komfort zakupu. Po pierwsze, zawsze należy dokładnie przeanalizować warunki umowy rezerwacyjnej oraz umowy deweloperskiej, a także upewnić się, że wszystkie zapisy są zgodne z naszymi oczekiwaniami. Warto zwrócić szczególną uwagę na terminy realizacji poszczególnych etapów inwestycji oraz ewentualne kary umowne za ich niedotrzymanie. Dobrą praktyką jest również zasięgnięcie opinii prawnej przed finalizacją umowy, co może uchronić nas przed nieoczekiwanymi komplikacjami.
Kolejnym istotnym elementem jest sprawdzenie, czy deweloper posiada odpowiednie zabezpieczenia finansowe i ubezpieczeniowe. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości dotyczących stabilności finansowej dewelopera, warto poszukać opinii innych nabywców oraz sprawdzić historię wcześniejszych projektów realizowanych przez tę firmę. Dodatkowo, odwiedzenie placu budowy i ocena postępu prac może dostarczyć nam cennych informacji o faktycznym zaawansowaniu inwestycji. Pamiętajmy, że wybór odpowiedniego dewelopera i skrupulatne przeanalizowanie wszystkich aspektów zakupu mieszkania to klucz do udanej i bezpiecznej transakcji.
Publikacja zawiera linki afiliacyjne.
