Komu opłaca się teraz wziąć kredyt hipoteczny, a kto powinien poczekać na rządowe dopłaty?

Na początku stycznia bieżącego roku wstrzymano przyjmowanie wniosków o Bezpieczny kredyt 2%. Był to moment przełomowy zarówno dla banków, jak również dla osób, które planowały sfinansować nieruchomość kredytem hipotecznym. W styczniu liczba wnioskodawców o kredyt mieszkaniowy spadła o 51,3% w porównaniu do grudnia 2023 roku. Nie oznacza to jednak braku chęci realizowania planów mieszkaniowych wśród Polaków. Ci ciągle badają swoje możliwości finansowe. W styczniu 2024 roku złożono o 92% więcej zapytań kredytowych niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W tym samym czasie zanotowano też o 70,3% więcej zapytań kredytowych. W jaki sposób należy interpretować te dane? Czy oznaczają one, że obecnie należałoby odłożyć swoje marzenia o własnej nieruchomości na potem, czy wręcz przeciwnie? Postaram się wytłumaczyć, jak wygląda obecna sytuacja, żebyś mógł sam ocenić, czy w Twoim położeniu warto składać wniosek już teraz, czy może bardziej opłacalnym będzie uzbrojenie się w cierpliwość?

Jak obecnie wygląda sytuacja na rynku mieszkaniowym?

Drugie półrocze ubiegłego roku upłynęło pod znakiem Bezpiecznego kredytu 2%, który rozbudził rynek nieruchomości tak mocno, że przerosło to nawet najśmielsze oczekiwania zarówno bankierów, jak również rządzących. Został on wstrzymany na początku stycznia bieżącego roku, ponieważ już pod koniec 2023 roku osiągnięte zostały ustawowe limity dopłat do rat kredytów opiewające na 90% budżetu planowanego na rok 2024 oraz 75% budżetu zaplanowanego na kolejne lata trwania Programu, który przecież planowo miał się zakończyć wraz z końcem 2027 roku.

Ogłoszenie przez Bank Gospodarstwa Krajowego informacji o zakończeniu programu wsparcia dla kredytobiorców hipotecznych oczywiście musiało znaleźć odzwierciedlenie w popycie na te produkty zobowiązaniowe. W styczniu bieżącego roku złożono o 51,3% mniej wniosków kredytowych niż miesiąc wcześniej – to Bezpieczny kredyt odpowiadał w II połowie 2023 roku za połowę akcji kredytowej.

Warto jednak podkreślić, że biorąc pod uwagę dane rok do roku, to w styczniu bieżącego roku złożono aż 92% więcej zapytań o kredyty mieszkaniowe, niż miało to miejsce w analogicznym okresie roku poprzedniego. Jeśli mówić o faktycznie złożonych wnioskach o kredyty mieszkaniowe, to w styczniu 2024 roku było ich aż o 70,3% więcej w porównaniu do stycznia 2023. Okazuje się więc, że rynek powoli zaczyna odbudowywać się po przebytej pandemii i kryzysie.

Średnia wartość kredytu hipotecznego w styczniu 2024 wynosiła 426 880 złotych, co stanowi kwotę wyższą o 23,4%, niż miało to miejsce w analogicznym okresie roku poprzedniego.

Oczywiście swój udział mają tutaj przyjaźniejsze algorytmy do obliczania zdolności kredytowej od tych, z którymi mieliśmy do czynienia na początku ubiegłego roku oraz znacznie niższe stopy procentowe.

*Dane zawarte w niniejszym akapicie pochodzą z BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe w styczniu 2024 roku.

Stopy procentowe spadają, kredyty są coraz tańsze, a zdolność kredytowa – wyższa

Wiele osób obawiało się, że po zablokowaniu Bezpiecznego kredytu 2% na rynku kredytów mieszkaniowych nastąpi poważne załamanie. I faktycznie liczba wniosków kredytowych spadła o połowę w stosunku do ostatniego miesiąca, kiedy można było wnioskować o kredyt z dopłatą, ale nie odnotowaliśmy tak słabych wyników, jakie miały miejsce jeszcze rok temu.

Przypomnijmy, że w styczniu 2023 roku akcja kredytowa była zamrożona przez wysoki poziom stóp procentowych, które miały stanowić lekarstwo na potężne wzrosty inflacji. Dodatkowo od marca 2022 roku obowiązywały rygorystyczne warunki znowelizowanej rekomendacji S, które negatywnie wpłynęły na i tak już kiepsko liczoną zdolność kredytową.

W czerwcu  2023 roku zaczęła obowiązywać nowa rekomendacja S, w której Komisja Nadzoru Finansowego obniżyła bufor bezpieczeństwa stopy procentowej z 5 do 2,5 punktu procentowego oraz określiła zasady liczenia zdolności kredytowej przy BK2%. Dzięki takiemu ruchowi zdolność kredytowa liczona jest znacznie lepiej, niż miało to miejsce jeszcze kilka miesięcy temu.

👉 Czytając ten artykuł, dowiesz się, czym jest zdolność kredytowa: Zdolność kredytowa – wszystko, co powinieneś o niej wiedzieć, zanim postarasz się o kredyt

Dodatkowo spada poziom inflacji, a co za tym idzie – Rada Polityki Pieniężnej systematycznie obniża stopy referencyjne. Ich wysokość na decydujące znaczenie w kontekście oprocentowania kredytów mieszkaniowych – kredyty hipoteczne są coraz tańsze.

👉 Nie wiesz, czym jest inflacja? Koniecznie przeczytaj: Inflacja – co to jest inflacja i jak wpływa na gospodarkę?

Niebagatelne znaczenie ma również ustanie stanu pandemii. Wiele banków zdecydowało się już wrócić do polityki kredytowej sprzed kilku lat, a więc: znacznie skrócić lub całkowicie zrezygnować z podawania listy branż wykluczonych, skrócić okres minimalnego wymaganego zatrudnienia, czy przywrócić akceptację dochodów z umów cywilno-prawnych i ryczałtu.

Nie zapominajmy też, że ciągle obowiązuje Program Mieszkanie bez wkładu własnego. Pozwala on na zaciągnięcie kredytu na całą wartość planowanej inwestycji. To naprawdę spore ułatwienie.

👉 Więcej o Programie Mieszkanie bez wkładu własnego pisze tutaj: Mieszkanie bez wkładu własnego, czyli Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – najważniejsze informacje

Czy warto czekać na Mieszkanie na start?

Program Mieszkanie na start to następca Bezpiecznego kredytu 2%. Jego zasady będą się jednak znacznie różnić od tych, które obowiązywały przy BK2%. Słynny kredyt 0% ma być szerzej dostępnym niż jego poprzednik, ale należy wyraźnie podkreślić, że nie dla wszystkich będzie to zobowiązanie nieoprocentowane i nie wszystkim przyniesie im równe korzyści.

Najważniejszą kwestią jest fakt, że Program Mieszkanie na start będzie dedykowany singlom, którzy nie ukończyli 35 roku życia. W przypadku gospodarstw dwuosobowych warunek ten nie będzie obowiązywał. Dodatkowo będą mogły z niego skorzystać wyłącznie osoby, które obecnie i w przeszłości nie posiadały mieszkania i domu jednorodzinnego na własność. Druga zasada nie będzie obowiązywała rodzin z minimum 3 dzieci. Nie należy zapominać, że nowe rozwiązanie przewiduje wprowadzenie limitów dochodowych.

👉 Dowiedz się więcej o Programie Mieszkanie na start, czytając ten artykuł: Nowe dopłaty do kredytów mieszkaniowych – na jaką pomoc od Państwa będziesz mógł niebawem liczyć?

W Programie dofinansowanie do rat będzie obowiązywać wyłącznie do określonej kwoty kredytu:

1. dla gospodarstwa 1-osobowego maksymalna kwota kredytu, do której będą doliczane dopłaty to 200 tysięcy złotych;

2. dla gospodarstwa 2-osobowego – 400 tysięcy złotych;

3. dla gospodarstwa 3-osobowego – 450 tysięcy złotych;

4. dla gospodarstwa 4-osobowego – 500 tysięcy złotych;

5. dla gospodarstwa 5-osobowego – 600 tysięcy złotych;

6. dla gospodarstw większych niż 5 osób – 600 tysięcy złotych plus 100 tysięcy dla każdej dodatkowej osoby (przykładowo: jeśli w gospodarstwie będzie 7 osób, to maksymalna kwota dofinansowania będzie liczona od kwoty 700 tysięcy złotych).

Oczywiście możliwe będzie zaciągnięcie wyższego kredytu, ale dofinansowanie będzie obowiązywało wyłącznie do granicy pułapu maksymalnego. W praktyce oznacza to, że single chcący kupić nieruchomość w dużym mieście skorzystają najmniej.

Kto najwięcej zyska na Programie Mieszkanie na start?

Program Mieszkanie na start w założeniu ma pomóc osobom posiadającym największe potrzeby mieszkaniowe i najmniejsze szanse na ich realizację z uwagi na sytuację rodzinną i finansową, w której się znalazły. Nie oznacza to jednak, że kredyty będą dostępne dla każdego. Warunkiem koniecznym będzie posiadanie odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej.

Na Programie najwięcej mogą zyskać rodziny wielodzietne. W ich przypadku oprocentowanie kredytu będzie najniższe, a dofinansowywana część kredytu najwyższa. Już gospodarstwo 5-osobowe przez pierwsze 10 lat finansowania może liczyć na zerowe oprocentowanie zobowiązania. Dodatkowo tutaj maksymalna kwota kredytu, do której przydzielona będzie dopłata, wynosi 600 tysięcy. Jeśli do tego dodam, że rodzina taka nie musi dysponować żadnymi oszczędnościami na wkład własny, to jej sytuacja będzie się kształtować naprawdę dobrze, zwłaszcza jeśli w planach jest zakup nieruchomości poza dużym miastem.