Wzrost cen mieszkań w Polsce w środku unijnej stawki

Pierwszy kwartał 2022 r. przyniósł w większości państw należących do Unii Europejskiej osłabienie wzrostu średnich cen transakcyjnych nowych mieszkań. Sytuacja taka miała miejsce m.in. w Polsce, gdzie w skali kwartału średnia kwota płacona za mieszkania oferowane przez deweloperów wzrosła o 3,3 proc.

Ceny transakcyjne mieszkań - rynek pierwotny

Zdecydowanie mocniej podniosły się w tym czasie średnie ceny transakcyjne notowane w Chorwacji (+9,2 proc. k/k) i Czechach (+7,9 proc. k/k). W obu tych państwach stawki rosły wyraźnie także w poprzednich kwartałach, co zaowocowało wzrostem w skali roku odpowiednio o 20,3 proc. oraz o 29,8 proc.

Na drugim biegunie znalazły się: Belgia, Niemcy, Łotwa i Słowenia, gdzie średnie ceny transakcyjne notowane na rynku pierwotnym obniżyły się względem IV kw. 2021 r. Najmocniej – o 6,8 proc. – w ujęciu kwartalnym obniżyła się średnia kwota wpisywana w aktach notarialnych w Słowenii. W skali roku w Słowenii zanotowano wzrost o 1,5 proc. W mniejszym stopniu – o 0,8 proc. względem I kw. 2021 r. wzrosła średnia cena transakcyjna na Cyprze.

Ceny transakcyjne mieszkań - rynek wtórny

Identyczny wzrost jak na rynku pierwotnym odnotowano nad Wisłą także na rynku wtórnym (+3,3 proc. k/k). Podobnie też kształtowała się średnia kwota płacona za mieszkania z drugiej ręki w ujęciu rocznym. Na polskim rynku wtórnym zanotowano wzrost o 13,8 proc. r/r.

W ujęciu kwartalnym mieszkania z drugiej ręki najmocniej podrożały w Estonii (+9,1 proc. k/k), na Węgrzech (+7,2 proc. k/k), w Bułgarii (+6,2 proc. k/k) oraz tam, gdzie nowe lokale potaniały najmocniej – w Słowenii (+5,2 proc. k/k).

Również w Estonii miała miejsce największa podwyżka względem I kw. 2021 r. (+26,8 proc. r/r). Próg 20 proc. w skali roku przekroczony lub osiągnięty został także na Węgrzech, Łotwie, w Holandii oraz na Litwie.

Dla porównania, w Turcji zarówno nowe mieszkania, jak i te z drugiej ręki podrożały w ujęciu kwartalnym o ponad 40 proc.

Dwukrotnie drożej na Węgrzech i w Czechach

Jeśli średnie stawki transakcyjne notowane w I kw. 2022 r. porównamy z rokiem 2015 r., okaże się, że na rynku pierwotnym w Polsce mieliśmy blisko 48-procentowy wzrost, a w przypadku mieszkań z drugiej ręki średnia cena transakcyjna wzrosła o 59 proc.

Również w tym przypadku wzrost, którego świadkami byliśmy w Polsce, blado wypada na tle wielu państwa należących do Unii Europejskiej.

Na rynku pierwotnym średnie kwoty wpisywane w aktach notarialnych najmocniej wzrosły w analizowanym okresie na Węgrzech (+141,2 proc.), w Czechach (+112 proc.) oraz Holandii (+88,2 proc.). Dla porównania, na Cyprze w ciągu ostatnich siedmiu lat nowe mieszkania podrożały średnio jedynie o 4,7 proc., a we Włoszech i Danii odpowiednio o 11,8 proc. i 13,4 proc.

W przypadku mieszkań z drugiej ręki liderem wzrostów w ciągu ostatnich siedmiu lat także były Węgry (+134,7 proc.). Powyżej 100 proc. wzrosły w analizowanym okresie również średnie kwoty płacone w Czechach (+108,3 proc.).

Rosną stopy, spada zdolność i sprzedaż

Pamiętajmy jednak, że dane Eurostatu przedstawiają sytuację z pierwszych trzech miesięcy 2022 r. Tymczasem w II kw. 2022 r. Rada Polityki Pieniężnej nadal podnosiła stopy procentowe, za sprawą których wskaźnik WIBOR przekroczył już 7 proc. Drożejące kredyty hipoteczne oraz malejąca zdolność kredytowa przełożyły się z kolei na spadającą liczbę udzielanych kredytów, ale także liczba ubiegających się o nie. W czerwcu 2022 r. o hioteki wnioskowało w Polsce 19,5 tys. potencjalnych kredytobiorców, co oznaczało spadek o 59,7 proc. względem czerwca 2021 r. W porównaniu do maja 2022 r. osób wnioskujących było mniej o 18,1 proc. To najniższy wynik od stycznia 2007 roku.

Jak z kolei wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, odpływ z rynku klientów posiłkujących się kredytami wpływa na ostrożne podejście deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji. W ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2022 r. rozpoczęli oni budowę 55 903 mieszkań, co oznaczało spadek w skali roku o 23,2 proc.

Załamanie na rynku hipotecznym od razu odczuli giełdowi deweloperzy. Jak w artykule „Załamanie sprzedaży mieszkań giełdowych deweloperów” pisał Michał Kubicki, sprzedaż mocno tąpnęła w drugim kwartale, pogłębiając dynamikę z pierwszych trzech miesięcy roku. 

Najmocniejszy spadek zaraportowała grupa Echo Investment z 65 proc. mniej sprzedanych lokali od kwietnia do czerwca w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Ponad 50-proc. tąpnięcie zaraportowali również Atal (-52 proc.), Lokum Development (-57 proc.) czy Archicom (-56 proc.). Relatywnie najmniej spadki odczuł Dom Development, który w II kwartale sprzedał o 22 proc. mniej lokali rok do roku.