Jeżeli kilka lat temu kupiliśmy swoje pierwsze „M”, najprawdopodobniej teraz zaczyna nam być w nim trochę ciasno. Większa rodzina i rosnące wymagania co do standardu życia sprawiają, że coraz częściej zaczynamy myśleć o zmianie mieszkania z kawalerki na dwupokojowe, z dwóch pomieszczeń na trzy itd. Wizja kolejnych spadków cen skłania do zastanowienia się nad przełożeniem tej decyzji. Wiele jednak zależy od tego, kiedy kupiliśmy swoje dotychczasowe mieszkanie. W najlepszej sytuacji są ci, którzy zdecydowali się na to przed boomem na polskim rynku nieruchomości, nabywając mieszkania po znacznie niższych cenach niż obecnie. Duży wzrost cen mieszkań sprawił, że nawet ostatnie spadki nie odbiją się mocno na ich sytuacji – oni i tak zarobią kilkadziesiąt procent. Nawet jeśli nieruchomość była kupiona na kredyt we franku szwajcarskim, to zysk z jej sprzedaży pokryje straty związane z osłabieniem złotego.
Przykład 1.
Załóżmy, że klient X kupił na początku 2005 roku kawalerkę (30 mkw.) na warszawskiej Ochocie za 120 tys. PLN. (4 tys. PLN/mkw. – tak, to było kiedyś możliwe). Na zakup zaciągnął kredyt hipoteczny we franku szwajcarskim na 100 proc. wartości nieruchomości na okres 30 lat. Poniższa tabela pokazuje, że zarobi on na swoim mieszkaniu prawie 120 tys. PLN.
Tabela 1.: Wartość mieszkania i wysokość kredytu w momencie zakupu i sprzedaży
Jego rodzina powiększyła się, postanowił więc kupić większe mieszkanie w tej samej lokalizacji. Kawalerkę udało się szybko sprzedać za 240 tys. PLN. Mógłby pewnie otrzymać nieco więcej, ale udało mu się znaleźć ciekawe, trzypokojowe mieszkanie (70 mkw.) za 540 tys. PLN, postanowił więc obniżyć cenę swojego mieszkania, aby szybciej je sprzedać. Ostatecznie po spłacie kredytu zostało mu prawie 120 tys. PLN, co wystarczy na 20-proc. wkład własny do nowego kredytu we franku szwajcarskim. Jeżeli jednak zdecydowałby się na kredyt w złotych, pieniądze mógłby przeznaczyć np. na remont mieszkania lub także na wkład własny, co zapewniłoby mu niższe miesięczne raty.
Oczywiście w jeszcze lepszej sytuacji są ci, którzy mają mieszkanie bez żadnego długu lub z kredytem na mniej niż 100 proc. wartości nieruchomości. Problem z głowy mają też osoby, które zaciągnęły kredyt w złotych – one co prawda płaciły przez ostatnie lata wysokie raty, ale ich poziom zadłużenia nie zwiększył się z powodu osłabienia złotego.
Biorąc pod uwagę zapowiedzi kolejnych spadków cen mieszkań, można pomyśleć o zaczekaniu na jeszcze tańsze oferty. Pamiętajmy jednak, że wtedy wartość naszego obecnego mieszkania również będzie niższa.
Argumentem przemawiającym za zamianą mieszkania na większe jest przede wszystkim duża liczba mieszkań, w których możemy przebierać. W takiej sytuacji sprzedający, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, są bardziej chętni do negocjacji. Deweloperzy mogą zaproponować nam również wszelkiego rodzaju bonusy, jak na przykład wykończenie mieszkania gratis. Za kilka miesięcy sytuacja może ulec zmianie, ponieważ deweloperzy wstrzymali większość planowanych na ten rok projektów, tak więc wybór mieszkań będzie mniejszy. Pojawia się też więcej chętnych na zakup nieruchomości, którzy wstrzymywali się z podjęciem decyzji zakupowej, czekając na kolejne spadki.
Tym, czego obawiają się teraz kupujący mieszkania, są potencjalne problemy z uzyskaniem kredytu. Jednak, zamieniając mieszkanie na większe, możemy sobie z tym łatwo poradzić, bo ze sprzedaży lokalu powinniśmy uzyskać środki, które wystarczą na pokrycie wymaganego przez bank wkładu własnego lub zwiększą naszą zdolność kredytową.
Nie dla wszystkich jednak zamiana mieszkania na większe to aktualnie dobry pomysł. Ci, którzy kupili mieszkanie w ciągu ostatnich dwóch lat, zwłaszcza jeśli posiłkowali się kredytem we franku szwajcarskim, powinni raczej zaczekać.
Przykład 2.
Pan Y kupił w połowie 2007 r. kawalerkę na Ochocie w cenie 255 tys. PLN. Chociaż było to jego pierwsze mieszkanie, potraktował ten zakup głównie jako inwestycję, którą będzie mógł sfinalizować w ciągu półtora roku, licząc na jeszcze większe wzrosty cen. Oczywiście skorzystał z kredytu we franku szwajcarskim na 30 lat, z zerowym wkładem własnym. Niestety wartość jego nieruchomości spadła i, mimo że udało mu się spłacić ok. 1 tys. CHF, wartość jego kredytu przeliczona na złote wzrosła aż do 308 tys. PLN. Gdyby chciał sprzedać mieszkanie, to musiałby z własnej kieszeni dopłacić do kredytu ponad 50 tys. PLN (szczegóły w poniższej tabeli).
Tabela 2.: Wartość mieszkania i wysokość kredytu w momencie zakupu i w styczniu 2009 r.
Pan Y chciałby zamienić swoje mieszkanie na większe, ale w tej sytuacji nie pozostaje mu nic innego, jak tylko czekać na lepsze czasy, czyli na umocnienie złotego. Taka sytuacja jednak szybko nie nastąpi, pan Y musi więc uzbroić się w cierpliwość. Wyjście z sytuacji pojawia się, jeśli ma on zdolność do zaciągnięcia nowego kredytu (pan Y mógłby przystąpić do niego z żoną, która również pracuje). Jako że ceny najmu ostatnio mocno wzrosły, to swoją kawalerkę mógłby wynająć za sumę, która pokryje ratę starego kredytu, a on musiałby się tylko martwić o płatności związane z nowym mieszkaniem. Jednak takie rozwiązanie w momencie, kiedy ciężko jest otrzymać kredyt, może być trudne do zastosowania – wszystko zależy od sytuacji materialnej państwa Y.
Oba przykłady pokazują, jak wiele zależy od momentu, w którym kupiliśmy mieszkanie: ważne są zarówno ceny nieruchomości, jak i kursy walut. Jeśli kupiliśmy mieszkanie na szczycie mieszkaniowego boomu, a nie jesteśmy zmuszeni do zmiany metrażu na większy, to raczej poczekajmy. Jeżeli natomiast kupiliśmy mieszkanie jeszcze po starych, dobrych cenach, nie czekajmy na kolejne spadki i zamieńmy mieszkanie na większe.
Aleksandra Szarek-Ostrowska
Specjalista Rynku Nieruchomości
Home Broker
Źródło:
