2009-10-13 12:30 Źródło: Noble Bank
Wynajem - mała rentowność przy dużym ryzyku
Mając gotówkę lepiej ją zainwestować w rządowe obligacje, niż kupić mieszkanie pod wynajem. Jeszcze mniej opłacalne jest trzymanie pieniędzy na bankowej lokacie.
Porównaliśmy ceny transakcyjne mieszkań (z ostatniego raportu Open Finance) ze średnimi stawkami najmu serwisu Oferty.net i okazało się, że przeciętna transakcja kupna i wynajmu mieszkania jest interesem dla nabywców atrakcyjniejszym niż założenie lokaty bankowej, lecz mniej korzystnym niż zakup obligacji. Przynajmniej do czasu, aż nie wzrosną ceny mieszkań, lub stawki najmu.
Kalkulując tego rodzaju biznes, trzeba brać pod uwagę dodatkowe opłaty związane z nabyciem mieszkania, koszty ewentualnych remontów oraz policzyć możliwe do zrealizowania przychody z najmu metra mieszkania, stałe okresy przestojów, wysokość czynszu dla administracji oraz ryczałt podatkowy (koszty czynszu dla administracji nie będą obniżać podstawy opodatkowania). Uzyskany wynik należy zestawić z alternatywnymi, bezpiecznymi sposobami inwestowania pieniędzy, takimi jak lokata bankowa, czy obligacje skarbowe.
Jako realną alternatywę dla mieszkań na wynajem należy traktować 10-letnie obligacje skarbowe, ponieważ mają one podobnie długi horyzont inwestycji. Można powiedzieć, że klasa inwestycji jest podobna, jednak to mieszkania pod wynajem są bardziej ryzykowne, zatem to rentowność wynajmu powinna być wyższa.
Warto w tym miejscu uzupełnić, że przyjęliśmy niekorzystne warunki dla właścicieli mieszkań – zakładając, że zapłacą oni medianę cen transakcyjnych (a nie niższą cenę), zaś dochód z najmu będzie niższy niż wskazuje na to średnia cen wywoławczych. Tymczasem praktyka zależeć będzie od wielu czynników – lokalizacji, powierzchni mieszkania (w praktyce stawki między kawalerką liczącą 28 m2 i 33 m2 będą zbliżone lub takie same, zaś różnica w cenie nabycia może być istotna dla ostatecznej rentowności) itp. Faktyczny okres przestoju między najemcami może być znacznie krótszy w przypadku kawalerek, a dłuższy w przypadku drogich apartamentów. Wreszcie znalezienie najemcy wieloletniego może rozwiązać problem przestojów, a także drobnych remontów.
Łatwo się zorientować, że różnice w rentowności tych trzech instrumentów nie są wysokie i osoba, która zdecyduje się na zakup mieszkania i jego wynajem może w istocie uzyskać wyższą stopę zwrotu, choćby dlatego, że zryczałtowany podatek od dochodów z najmu wynosi 8,5 proc. (od 2010 r.), a podatek od zysków kapitałowych 19 proc. Zatem podatkowo, to wynajem mieszkań jest bardziej efektywny.
O ile rentowność wynajmu mieszkania, lokat czy obligacji może zmieniać się w czasie (w zależności od bieżącej oferty banków, resortu finansów, czy negocjacji z najemcą), o tyle tylko w przypadku mieszkania istotnie może zmieniać się jego cena, co jest dodatkowym zagrożeniem lub szansą dla osób stawiających na zakup i wynajem mieszkań.
Emil Szweda
analityk Open Finance
Porównaliśmy ceny transakcyjne mieszkań (z ostatniego raportu Open Finance) ze średnimi stawkami najmu serwisu Oferty.net i okazało się, że przeciętna transakcja kupna i wynajmu mieszkania jest interesem dla nabywców atrakcyjniejszym niż założenie lokaty bankowej, lecz mniej korzystnym niż zakup obligacji. Przynajmniej do czasu, aż nie wzrosną ceny mieszkań, lub stawki najmu.
Kalkulując tego rodzaju biznes, trzeba brać pod uwagę dodatkowe opłaty związane z nabyciem mieszkania, koszty ewentualnych remontów oraz policzyć możliwe do zrealizowania przychody z najmu metra mieszkania, stałe okresy przestojów, wysokość czynszu dla administracji oraz ryczałt podatkowy (koszty czynszu dla administracji nie będą obniżać podstawy opodatkowania). Uzyskany wynik należy zestawić z alternatywnymi, bezpiecznymi sposobami inwestowania pieniędzy, takimi jak lokata bankowa, czy obligacje skarbowe.
Jako realną alternatywę dla mieszkań na wynajem należy traktować 10-letnie obligacje skarbowe, ponieważ mają one podobnie długi horyzont inwestycji. Można powiedzieć, że klasa inwestycji jest podobna, jednak to mieszkania pod wynajem są bardziej ryzykowne, zatem to rentowność wynajmu powinna być wyższa.
Warto w tym miejscu uzupełnić, że przyjęliśmy niekorzystne warunki dla właścicieli mieszkań – zakładając, że zapłacą oni medianę cen transakcyjnych (a nie niższą cenę), zaś dochód z najmu będzie niższy niż wskazuje na to średnia cen wywoławczych. Tymczasem praktyka zależeć będzie od wielu czynników – lokalizacji, powierzchni mieszkania (w praktyce stawki między kawalerką liczącą 28 m2 i 33 m2 będą zbliżone lub takie same, zaś różnica w cenie nabycia może być istotna dla ostatecznej rentowności) itp. Faktyczny okres przestoju między najemcami może być znacznie krótszy w przypadku kawalerek, a dłuższy w przypadku drogich apartamentów. Wreszcie znalezienie najemcy wieloletniego może rozwiązać problem przestojów, a także drobnych remontów.
Łatwo się zorientować, że różnice w rentowności tych trzech instrumentów nie są wysokie i osoba, która zdecyduje się na zakup mieszkania i jego wynajem może w istocie uzyskać wyższą stopę zwrotu, choćby dlatego, że zryczałtowany podatek od dochodów z najmu wynosi 8,5 proc. (od 2010 r.), a podatek od zysków kapitałowych 19 proc. Zatem podatkowo, to wynajem mieszkań jest bardziej efektywny.
O ile rentowność wynajmu mieszkania, lokat czy obligacji może zmieniać się w czasie (w zależności od bieżącej oferty banków, resortu finansów, czy negocjacji z najemcą), o tyle tylko w przypadku mieszkania istotnie może zmieniać się jego cena, co jest dodatkowym zagrożeniem lub szansą dla osób stawiających na zakup i wynajem mieszkań.
Emil Szweda
analityk Open Finance
Dodaj komentarz
- Wynajem - mała rentowność przy dużym ryzyku Autor: ~bud fox 2009-10-13 12:51
- wniosek z tego taki, że ceny mieszkań muszą jeszcze spaść o ok. -20% aby opłacało się inwestować pod wynajem, inaczej nie ma to sensu, lepiej dać pieniądze do banku, ceny mieszkań i przychód z wynajmu (..)
