Jeśli w trakcie 2014 roku sprzedałeś dom, działkę lub mieszkanie, to dochód uzyskany z tej transakcji należy rozliczyć w rocznej deklaracji podatkowej PIT-39. Zeznanie, które należy złożyć do końca kwietnia 2015 roku, obejmuje przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytych lub wybudowanych w latach 2009-2014. Sprawdź, jak rozliczyć podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości w PIT-39.
Pytanie czytelniczki: W marcu 2009 roku stałam się właścicielką działki. Był to akt darowizny od ojca, własność o charakterze użytkowanie wieczyste. W tym samym roku rozpoczęłam budowę domku jednorodzinnego. Zaraz po ukończeniu budowy, w październiku 2014 roku, sprzedałam dom z działką. Kilka miesięcy później, już w roku 2015 roku, zakupiłam mieszkanie w Hiszpanii. Nie wszystkie środki ze sprzedaży ulokowałam w nowo zakupionym mieszkaniu, które należy wyremontować. Teraz mam problem. Wiem, że muszę złożyć PIT-39 za rok 2014 o uzyskanym dochodzie, ale nie wiem, co wypełnić? Czy uwzględnić także kwotę za działkę w użytkowaniu wieczystym? Czy w tej samej deklaracji PIT uwzględnić koszty poniesione przy budowie domu? Bo myślę, że mam dwa lata na zapłacenie podatku, więc nie muszę go wyliczać w tym składanym zeznaniu PIT-39? I czy podstawne jest dołączenie aktu kupna mieszkania w Hiszpanii i oświadczenia o takim zakupie?
Odpowiedź eksperta:
Sposób opodatkowania zbycia nieruchomości zależy od tego, kiedy została nabyta lub wybudowana nieruchomość. Niezależnie od tego, zawsze po upływie 5 lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana jej sprzedaż będzie wolna od podatku dochodowego. Zasada ogólna przewiduje, że podatek dochodowy od osób fizycznych uiszcza się od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, oraz
- prawa wieczystego użytkowania gruntów
- jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości - dochód ani przychód uzyskany z jej zbycia nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Tyle zasady ogólne.
Zmiana przepisów 1 stycznia 2009 roku
Dla czytelniczki istotne będzie, że w przypadku działki, na której wybudowano dom ww. 5-letni terminu liczy się od daty nabycia działki, a nie daty wybudowania na niej domu. To w jaki sposób rozliczyć podatek dochodowy od osób fizycznych i skorzystać z ulg podatkowych przy odpłatnym zbyciu nieruchomości, zależy od daty nabycia (wybudowania) zbywanej nieruchomości. Dla czytelniczki istotne będą przepisy, jakie weszły w życie od 1 stycznia 2009 r. Według nich podatek dochodowy obliczany jest od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości pomniejszany jest o koszty zbycia, w tym o koszty uzyskania przychodu, czyli udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wybudowania. Do takich kosztów można również zaliczyć koszty nakładów, które zwiększyły wartość nieruchomości poniesione w czasie ich posiadania, a w przypadku ich nabycia w drodze spadku również o kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Ulga mieszkaniowa
Od 1 stycznia 2009 r. wprowadzono również nowe zwolnienie podatkowe tzw. ulgę mieszkaniową. Przewiduje ona, że wolne od opodatkowania podatkiem dochodowym są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Aby skorzystać z tego zwolnienia, nie trzeba jak dotąd składać oświadczenia, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości wydatkowany będzie na własne cele mieszkaniowe.
Co może być wydatkiem na własne cele mieszkaniowe?
Wydatkami na własne cele mieszkaniowe mogą być m.in. wydatki na: nabycie budynku mieszkalnego, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a także na budowę, adaptację czy też remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego lub wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Wydatki na własne cele mieszkaniowe mogą być ponoszone również poza granicami kraju, tj. w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Warunkiem jest jednak istnienie podstawy prawnej (wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska) do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe. Polska podpisała taką umowę z Hiszpanią. W tym zakresie odsyłam także do dotyczącej podobnej problematyki interpretacji indywidualnej nr IPPB4/415-757/12-2/JK2 z 29 listopada 2012 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie.
Zeznanie PIT-39 do końca kwietnia
Po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w terminie do 30 kwietnia czytelniczka powinna złożyć zeznanie roczne (PIT-39), w którym wykazuje się m.in.:
- dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych i należny podatek PIT od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa, lub
- dochody zwolnione z podatku PIT ze względu na ulgę mieszkaniową.
Zeznanie obejmuje dochody zwolnione z opodatkowania PIT niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione w okresie od dnia odpłatnego zbycia do dnia złożenia zeznania, czy też będą poniesione dopiero po złożeniu zeznania – tj. w okresie 2 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym uzyskany był przychód.
Jacek Stefański
adwokat z kancelarii Michałowski Stefański Adwokaci
