Gdyby zadać dziś przypadkiem spotkanemu Amerykaninowi, Brytyjczykowi czy Hiszpanowi pytanie, z czym kojarzy mu się pojęcie „nieruchomości”, niekoniecznie musielibyśmy usłyszeć w odpowiedzi takie hasła jak: „dom”, „apartament”, „działka budowlana” czy „biurowiec”. Naszym rozmówcom dużo łatwiej nasunęłyby się skojarzenia typu: „kryzys”, „krach” , „bessa” czy „bankructwo”. W pozostałych krajach europejskich, zakwalifikowanych do strefy rozwiniętych gospodarek rynkowych, sytuacja w nieruchomościach także zmierza w zdecydowanie niepokojącym ekonomistów kierunku. Czy na tym tle Polska może wydawać się „oazą spokoju”? Wyrażana przez większość rodzimych analityków, doradców finansowych, czy menedżerów firm deweloperskich diagnoza rodzimego rynku nieruchomości sprowadza się do stwierdzenia: ”Boom z lat 2005-07 przeszedł do historii, wzrost cen mieszkań, domów czy działek przyhamował, teraz zaś przyszedł czas na kilkumiesięczną korektę, po której ceny ponownie ruszą do góry, tyle że nieco wolniej”. Czy więc nie grozi nam krach czy choćby załamanie, o których tak głośno już w niejednym miejscu na świecie? Czy polski rynek nieruchomości przetrwa największy od dziesięcioleci kryzys w branży bez większych szkód?
KILKA SŁÓW HISTORII
Rodzimy rynek nieruchomości od czasu transformacji ustrojowej przeszedł kilka faz rozwoju. Pierwsze lata poprzedniej dekady to powolne podnoszenie się budownictwa mieszkaniowego z upadku spowodowanego wprowadzaniem w życie planu Balcerowicza. Wkrótce zaczęli pojawiać się pierwsi deweloperzy z prawdziwego zdarzenia, a obok nich, niestety, firmy - widma, których ofiarą padło wielu amatorów własnego „M”, tracących niejednokrotnie życiowe oszczędności. Wysoka, ponad dwudziestoprocentowa inflacja plus zacofanie technologiczne banków powodowały, że wszelkie umowy na rynku nieruchomości zawierane były w dolarach amerykańskich, a instytucja kredytu hipotecznego właściwie nie istniała. W tych okolicznościach ciekawym i pod wieloma względami reprezentatywnym przykładem rozwoju branży deweloperskiej w tamtejszym pionierskim okresie jest obecny niekwestionowany lider - J.W. Constuction, w tamtym czasie funkcjonujący pod nazwą „TBM Batory”. Firma ta fundamenty swej obecnej potęgi budowała w połowie lat dziewięćdziesiątych w podwarszawskich Ząbkach i Markach, stawiając tu kilka dużych osiedli z mieszkaniami o marnym standardzie, o jakości wykonania już nie wspominając. Jednak niekwestionowaną zaletą pierwszych nieruchomości oferowanych przez JWC była ich przystępna cena. Dwu-trzypokojowe lokale o powierzchni 40-60 metrów wycenione były od kilkunastu do niespełna dwudziestu tys. dolarów, co oznaczało, że ówczesna średnia miesięczna płaca stanowiła równowartość prawie 2m2 powierzchni mieszkalnej. W szczycie boomu mieszkaniowego z wiosny 2007r. te same, aktualnie już ponad dziesięcioletnie lokale znajdowały nabywców w okolicach 8000 zł za m2! Oznacza to, że tzw. "wskaźnik przystępności cenowej” (lub inaczej „wskaźnik siły nabywczej’), wyrażany stosunkiem średniej płacy do ceny m2 mieszkania, obniżył swoją wartość z poziomu 1,5 - 2 do zaledwie około 0,35. Ten przykład chyba najlepiej obrazuje drogę jaką przebył polski rynek nieruchomości w segmencie mieszkań popularnych na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat.
DROGA NA SZCZYT…
XXI wiek na rynku nieruchomości w Polsce zaczął się dość niefortunnie. Lata 2000-2002 to okres pierwszego widocznego kryzysu, przejawiającego się znacznym spadkiem popytu zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Tamto spowolnienie odbiegało jednak zasadniczo od jego obecnego charakteru, nie było bowiem spowodowane drastycznym wzrostem cen nieruchomości, lecz znacznym pogorszeniem koniunktury gospodarczej. Rosnące bezrobocie, słaba dynamika PKB, ograniczenie wydatków konsumpcyjnych w następstwie złej sytuacji materialnej Polaków oraz największy po 1989 roku pesymizm społeczny robiły swoje. Tamten kryzys minął wraz poprawą wskaźników makroekonomicznych, gdy tylko gospodarka zaczęła powracać na ścieżkę wzrostu gospodarczego w 2003 roku. Natomiast na początek bezprecedensowej w historii polskiego rynku nieruchomości hossy trzeba było jeszcze zaczekać do drugiej połowy 2005 roku, choć oczywiście wyważona tendencja wzrostowa trwała już od dłuższego czasu. Dziś według różnych źródeł ocenia się, że nieruchomości mieszkaniowe w Polsce podrożały w latach 2004-07 lat o około 200 procent, a w Warszawie o 230. Ten imponujący rezultat jest właśnie podstawową przyczyną obecnego kryzysu, który coraz dotkliwiej odczuwają wszyscy uczestnicy rynku mieszkaniowego, i który może – choć rzecz jasna nie musi - zapędzić całą lub pokaźną część polskiej gospodarki w „ślepą uliczkę”.
GENEALOGIA BOOMU
W tej sytuacji samo nasuwa się pytanie o pochodzenie hiperboli na wykresie cen polskich nieruchomości. Czy to w ogóle możliwe, żeby wartość mieszkań, domów czy działek w bardzo krótkim jak na ten segment dóbr trwałych czasie, potroiła swoją wartość? Jak pokazuje nasza najnowsza historia, w ściśle określonych warunkach jest to absolutnie możliwe.
Oto bowiem począwszy od roku 2003 nastąpiło zsumowanie kilku silnie oddziałujących na całą gospodarkę czynników o zdecydowanie prowzrostowym charakterze. Pierwszym z nich, który przyczynił się do wyraźnego ożywienia cen transakcyjnych naszych nieruchomości było przystąpienie, a właściwie już sama perspektywa przystąpienia Polski do Unii Europejskiej w 2004 roku. Fakt ten spowodował przyciąganie spekulacyjnego kapitału zagranicznego, zainteresowanego intratną lokatą w relatywnie tanie polskie nieruchomości. Oczywiście nie bez znaczenia był tu fakt, że boom na rynku nieruchomościowym trwał już od dłuższego czasu niemal w całej Europie. Dziś ci sami inwestorzy zagraniczni wyprzedając na dużą skalę zakupione wcześniej mieszkania i realizując zysk wynikający nie tylko ze wzrostu ich ceny, ale i umocnienia złotego, są prawdziwą zmorą dla rodzimych deweloperów.
Duże znaczenie miała też zdecydowana poprawa klimatu gospodarczego. Siła nabywcza Polaków zaczęła systematycznie i bardzo wyraźnie rosnąć, inflacja a wraz z nią rynkowe stopy procentowe gwałtownie spadały, nastroje konsumpcyjne uległy radykalnej poprawie, więc i rodzimy popyt na mieszkania, domy i działki zaczął z dnia na dzień zdecydowanie rosnąć. Tym bardziej, że ludzi „bezdomnych” w Polsce nie brakowało i długo jeszcze nie zabraknie. Obok osób poszukujących lokum na własne potrzeby, rosła liczba krajowych inwestorów traktujących nieruchomości jako pewną lokatę kapitału. Decydująca okazała się tu niemal lawinowo postępująca dostępność tanich - z racji redukcji stóp procentowych - kredytów hipotecznych, które dla banków stały się podstawowym źródłem dochodu. Konkurencja na rynku kredytów hipotecznych doprowadziła do sytuacji, w której zdolność kredytową miał niemal każdy klient, pod warunkiem posiadania jakiegokolwiek zatrudnienia, a kredyty w wysokości 110-ciu procent wartości nieruchomości (owe 10 proc. to na remont, wykończenie, prowizję pośrednika itp.) stały się w wielu placówkach bankowych niemal normą. Wśród bankowców i ich klientów hipotecznych wkrótce zapanowała nie tylko sielankowa atmosfera, ale także zgubne w perspektywie czasu przekonanie, że wartość rynkowa mieszkania może zmieniać się wyłącznie w jednym kierunku – „do góry”. Bardzo ważny był też ówczesny stosunek relatywnie wysokiej ceny wynajmu mieszkania do umiarkowanej wysokości raty kredytowej przy kupnie analogicznego do wynajmowanego lokum. Po prostu ludziom przestał się opłacać wynajem, woleli zarobione pieniądze przeznaczać na spłatę własnego „M”.
Lata 2003 – 07 to także czas nie mającej precedensu w kilkunastoletniej historii warszawskiej GPW hossy. Indeksy giełdowe rosły o setki procent, ciągnąc za sobą w podobnym wymiarze jednostki funduszy inwestycyjnych. Wzrosty kursów wybranych akcji mierzone tysiącami procent wcale nie były czymś dziwnym czy specjalnie wyjątkowym. Inwestorzy, spekulanci giełdowi, klienci TFI i asset management bogacili się w najlepsze. Od dawna wiadomo, że rynki kapitałowy i nieruchomości to zespół naczyń połączonych. Bardzo rzadko się zdarza, by na jednym gościła hossa, gdy drugi pogrążony jest w kryzysie. Ale najważniejszy jest tu tradycyjny przepływ kapitałów. Po prostu wielu inwestorów, zwłaszcza tych najbardziej doświadczonych, w momencie osiągnięcia ponadprzeciętnych zysków giełdowych dokonuje realokacji ich części w bezpieczniejsze od akcji inwestycje. Oczywiście na pierwszym miejscu są tu nieruchomości, które przynoszą pewne zyski z wynajmu i na których „trudno stracić”. W sumie podczas giełdowej hossy zawsze miliardy złotych, stanowiących część profitów z inwestycji inwestorów, zasila popyt na rynku nieruchomości.
W tym miejscu warto wspomnieć o jeszcze jednej, chyba dość istotnej formie „wspomagania” boomu na rynku nieruchomości w ostatnich latach. Chodzi tu o praktykowaną na wielką skalę medialną nagonkę na kupno mieszkań za wszelką cenę, bo „jutro, za miesiąc czy rok będzie dużo drożej”. Zarówno portale internetowe, gazety codzienne, czy czasopisma prześcigały się w tekstach o nieruchomościach zazwyczaj w jednym aspekcie: perspektywie rosnących w nieskończoność cen. Jeszcze dziś można znaleźć w Internecie komentarze, które w połowie ubiegłego roku, a więc w dokładnie w ostatnich dniach boomu zapowiadały dalszy wzrost cen mieszkań w tempie 10-15 procent rocznie. Tajemnicą poliszynela jest fakt, że gros tego typu publikacji powstawało na zamówienie potentatów branży deweloperskiej w celu wywołania u potencjalnych nabywców mieszkań syndromu „odjeżdżającego pociągu”.
EUFORIA
Ostatni etap gorączki zakupów miał miejsce na przełomie 2006 i 2007 roku. Jeszcze pierwsza połowa 2007 przyniosła wzrost cen o kolejne 20 procent. Jak wyglądał w tym czasie handel nieruchomościami? Na rynku pierwotnym deweloperzy wywindowali swoje marże handlowe do poziomu 40%, podczas gdy zwyczajowo powinno to być w granicach 10 – 15%. Nagminną, acz dość bezczelną praktyką stało się wycofywanie deweloperów z już podpisanych umów przedwstępnych, gdy tylko okazywało się, że na zarezerwowane lokale będące jeszcze w trakcie budowy są inni chętni gotowi zaakceptować znacznie wyższą cenę. Spirala popytu nakręcała się coraz bardziej. Każda oferta sprzedaży nowych mieszkań natychmiast spotykała się z entuzjastyczną reakcją klientów ustawiających się w długich kolejkach przed biurami sprzedaży, bez specjalnego zwracania uwagi na cenę metra kwadratowego.
Z kolei na rynku wtórnym sytuacja była równie „ciekawa”. Najwyższe historycznie ceny wcale nie zachęcały właścicieli mieszkań, domów czy działek do wystawiania ich na rynku. Wręcz przeciwnie, mało kto decydował się na sprzedaż, skoro już za miesiąc miało być sporo drożej, a za rok „może i dwa razy tyle”. Rynkowa oferta składała się przede wszystkim z bardzo drogich mieszkań i domów o zdecydowanie pośledniej kategorii, w kiepskich lokalizacjach, zazwyczaj technologii wielkopłytowej. Ofert mieszkań o przynajmniej przyzwoitym standardzie, zlokalizowanych w dobrych miejscach i cenie „nie przepisanej z sufitu” praktycznie nie było, gdyż nawet jeśli się sporadycznie pojawiały, znajdowały one oferentów w ciągu kilku godzin. Ponoć dość często zdarzały się osobliwe sytuacje polegające na tym, że w odpowiedzi na ogłoszenie właściciela o sprzedaży mieszkania zgłaszało się jednocześnie kilku chętnych, którzy następnie, ku oczywistej uciesze sprzedającego, pod drzwiami oferowanego lokum wzajemnie licytowali jego cenę.
Oczywiście okoliczności te nie pozostawały bez wpływu na rynek materiałów budowlanych. Nie dość, że ceny szybowały tu do absurdalnych poziomów, to w dodatku zdarzało się dość często, że składy budowlane świeciły pustkami. Najczęściej brakowało cementu, gdyż cementownie nie nadążały z produkcją. Firmy budowlane zaopatrywały się więc w dużo tańszy i dostępny bez ograniczeń towar w Niemczech, co także świadczy o skrajnie kuriozalnej odmianie tamtej sytuacji rynkowej.
I w końcu warszawska Giełda Papierów Wartościowych. Trwająca tu nieprzerwanie od 2003 roku hossa windowała indeksy giełdowe do niewyobrażalnych poziomów. Jednak trwający równolegle boom w nieruchomościach sprawił, że inwestorzy polubili szczególnie jedno słowo – „deweloperka”. Stąd ogromne wzrosty na przestrzeni ponad czterech lat bez wyjątku wszystkich spółek nie tylko z branży deweloperskiej czy budowlanej, ale także producentów materiałów budowlanych i elementów wykańczania wnętrz. Nie może też dziwić fakt, że w pewnym momencie na giełdzie notowani byli niemal wszyscy liczący się na rynku deweloperzy: JW Construction, Dom Development, Polnord, LC Corp, Gant i inni. W czasie ofert pierwotnych tych spółek inwestorzy płacili za akcje każdą podyktowaną cenę, pompując miliardy złotych na konta emitenta, przy czym redukcje zapisów z racji gigantycznego popytu zawsze grubo przekraczały 90 procent. Na fali tej specyficznej mody szereg notowanych w gmachu przy Książęcej firm decydowało się na zmianę branży na „deweloperkę”, co zawsze wywoływało „dziką” euforię inwestorów. Tym ostatnim oczywiście nie przeszkadzał zbytnio fakt braku jakiejkolwiek znajomości rzemiosła „nowego” dewelopera. W efekcie zarząd GPW uznał branżę deweloperską na tyle ważną, że postanowił stworzyć dla niej specjalny indeks WIG – Deweloperzy. Wyjątkowy chyba pech sprawił, że data utworzenia tego indeksu – czerwiec ’07- zbiegła się z bliskim szczytem koniunktury nie tylko dla firm deweloperskich, ale i całej giełdy. Wskutek tego na dzień dzisiejszy wykres tego wskaźnika przypomina swoim wyglądem bardzo regularną …równię pochyłą.
CZARNE CHMURY…
Pierwsze symptomy, na razie tylko spowolnienia koniunktury na rynku mieszkaniowym, pojawiły się w połowie ubiegłego roku. Niestety, jak się okazało, nie miały one tradycyjnego związku z okresem letniej kanikuły. Powakacyjne miesiące 2007 roku nie przyniosły, niestety, tradycyjnego jesiennego ożywienia obrotu na nieruchomościowych rynkach, zarówno pierwotnym, jak i wtórnym. Dla wszystkich grup zawodowych związanych z branżą stało się jasne: „mamy poważniejszy kryzys”. Przyczyn takiego stanu rzeczy trudno się dopatrywać w czymkolwiek innym, aniżeli we wzroście cen nieruchomości do poziomu, przy którym zdolność kredytową, pomimo wówczas wciąż liberalnej polityki banków, miało już bardzo niewiele osób. Po prostu popyt w końcu został zmuszony do powiedzenia „nie” intensywnie pompowanym cenom mieszkań, kosmicznym marżom deweloperów, medialnej propagandzie „dzikiej hossy”, czy też praktyce bezmyślnej pogoni za niemal każdą ofertą sprzedaży mieszania. Dopełnieniem czarnego scenariusza, który zapewne ostatecznie pogrzebał resztki entuzjazmu potencjalnych kupców mieszkań, był kryzys kredytów „subprime” w Stanach Zjednoczonych, za którym w otchłań zapaści runęły europejskie rynki nieruchomościowe Wielkiej Brytanii, Irlandii i Hiszpanii, przybliżając groźbę recesji dla całych gospodarek tych państw.
…I EFEKT DOMINA
To co może nas w tej chwili najbardziej niepokoić, to spore podobieństwo „scenariusza hiszpańskiego” do tego, co możemy zaobserwować obecnie w naszym kraju. Tak więc etap uciążliwej stagnacji przy postępującym spadku cen właśnie od ponad roku przerabiamy. Na rynek pomimo postępującego spowolnienia trafia też- tak jak swego czasu w Hiszpanii - coraz większa liczba nowych mieszkań. Według danych GUS deweloperzy w pierwszym półroczu tego roku oddali do użytku prawie 28 tys. nowych mieszkań, czyli dwukrotnie więcej niż rok wcześniej. To inwestycje rozpoczęte w czasie szczytu prosperity, z których deweloperzy sprzedają teraz mniej niż połowę i to stosując przeróżne promocje, od „darmowych” balkonów i „garaży z samochodem” aż po „gratisowe pokoje”. Tak niska sprzedaż zmusza deweloperów do cięcia marż oraz drastycznego ograniczania inwestycji. Mniejsze firmy, zwłaszcza te, które weszły na rynek w szczycie koniunktury, inwestując pożyczone w bankach pieniądze w drogie działki i materiały budowlane, już doświadczają prawdziwego dramatu niewypłacalności. Pociąga to za sobą zatory w płatnościach i rosnącą falę bankructw firm wykonawczych. W każdym niemal większym mieście można spotkać niedokończone osiedla mieszkaniowe, na których nic się nie dzieje lub robotnicy pojawiają się okresowo. To oznacza wstrzymywanie i ograniczanie finansowania inwestycji budowlanych przez banki, które zaczynają obawiać się o udzielone kredyty. Z kolei kryzys segmentu subprime w Stanach zmusił bankowców do zaostrzenia kryteriów oceny zdolności kredytowej, która w połączeniu ze wzrostem stóp procentowych drastycznie ograniczyła liczbę rodaków legitymujących się zdolnością kredytową. Podobno taką zdolność posiada teraz zaledwie 14,5% Polaków, co daje nam w tej kwestii niechlubną pozycję środkowoeuropejskiego outsidera. Nie wiadomo jednak jak tę statystykę trzeba będzie zweryfikować, jeżeli uwzględnimy w niej fakt wycofywania się banków z praktyki 100-procentowego kredytowania zakupu nieruchomości. Teraz będą one domagały się wkładów własnych w wysokości 15-20 procent. To efekt nagłego olśnienia analityków kredytowych, którzy zorientowali się, że ruch cen nieruchomości może zmieniać się nie tylko w jednym, pożądanym przez nich kierunku. To jeszcze bardziej ograniczy dostęp przeciętnego Polaka do własnego „M”, a więc także zdusi i tak już rachityczny nieruchomościowy popyt. Jakby tych ograniczeń było mało, Komisja Nadzoru Finansowego prawdopodobnie wkrótce wyda nową regulację dotyczącą sposobu wyliczania zdolności kredytowej. Oznacza to nic innego, jak poważne zaniepokojenie nadzorcy finansowego sytuacją na rodzimym rynku nieruchomości i dalsze podnoszenie poprzeczki dla hipotecznych kredytobiorców. To zaniepokojenie może być efektem wiedzy Komisji, której treść, na razie przynajmniej, taktownie pozostaje na marginesie wszelkich debat i dyskusji. Chodzi tu przede wszystkim o tzw. „negative equity” czyli sytuację, w której wartość nieruchomości zakupionych na kredyt spada znacznie poniżej sumy zaciągniętego zobowiązania. Obecnie wiele pisze się u nas o Wielkiej Brytanii, gdzie problem ten został oszacowany na 1,3 mln rodzin, natomiast nikt nie pokusił się o opracowanie tego typu danych dla rynku polskiego. Tymczasem praktycznie wszystkie nieruchomości mieszkaniowe, które zmieniły właściciela w latach 2006-07 dziś posiadają realną wartość rynkową na poziomie przynajmniej o 25-30 procent niższym od sumy zapisanej w akcie notarialnym. To oznacza, że nawet w przypadku małego lokum o powierzchni 40-50m2 niefortunnie nadpłacona kwota może być wyższa od 100 tys. złotych. Posiadacze takich kredytów są w mało komfortowej sytuacji, a będą w jeszcze gorszej, jeżeli ich kredyt nominowany jest w obcej walucie (czytaj: we franku szwajcarskim), a ostatnio obserwowane odwrócenie tendencji na rynku walutowym przybierze trwały charakter.
Można być niemal pewnym, że powyższy problem dotyczy zbyt dużej liczby gospodarstw domowych, by kiedyś nie wypłynąć w tej czy innej formie. Stanowi to ogromne, a chyba trochę niedoceniane na dzień dzisiejszy zagrożenie dla bankowców, którzy w przypadku zaprzestania spłacania kredytów popadną w kłopoty nie mniejsze, aniżeli ich amerykańscy czy brytyjscy koledzy, ze wszelkimi wynikającymi z tego konsekwencjami dla całej gospodarki. Na razie jednak nie ma ponoć powodów do obaw, gdyż jak raportują banki, dyscyplina kredytobiorców hipotecznych jest wzorowa, a poza tym, jak przecież powszechnie wiadomo, bezrobocie spada, płace rosną w dwucyfrowym tempie, nie może więc być źle. Czyżby? Jak ostatnio napisała Gazeta Wyborcza dynamika spadku bezrobocia zbliża się niebezpiecznie do zera, a w dwóch województwach, świętokrzyskim i warmińsko-mazurskim liczba osób bez pracy ponownie zaczyna rosnąć. To nic innego, jak tylko kolejny dowód spowalniania gospodarki, podobnego temu, które poprzedziło „krach hiszpański”.
Nie byłoby oczywiście prawdziwego kryzysu na rynku nieruchomości bez dekoniunktury na giełdzie. Trudno ocenić na ile to przypadek, a na ile efekt „naczyń połączonych”, ale początek zadyszki spółek giełdowych po 4-letniej „Wielkiej Hossie” zbiegł się dokładnie z datą pierwszych symptomów wyhamowywania boomu w nieruchomościach.
Zastanawiające jest jednak to, że o ile giełdowa bessa od wielu miesięcy praktycznie nie oszczędza na swojej niszczycielskiej drodze nikogo ani niczego, to w przypadku spółek deweloperskich dokonuje wręcz istnego pogromu. Indeks WIG-Deweloperzy stracił na przestrzeni roku ¾ swojej wartości, a główni potentaci tej branży: J.W. Construction, Dom Development czy Polnord „zjechały” ze swych rekordowych poziomów od 80 do 85 procent. Co gorsza, gdy już mogło się wydawać, że widać „światło w tunelu” dekoniunktury giełdowych „asów” budownictwa mieszkaniowego, przyszedł piątek 5. września ’08, który przyniósł kolejne wielkie załamanie kursów. Trudno dziś ocenić, gdzie szukać dna tej już nieco przerażającej tendencji, w końcu dotyczy ona całej giełdy, ale jedno wydaje się zastanawiające: do tej pory w ten sposób traktowane przez rynek były najczęściej spółki zagrożone upadłością. Czy zatem obok małych deweloperów, z których spora część na fali obecnego kryzysu przejdzie do historii, widmo bankructwa wisi także nad branżowymi tuzami? Według powszechnej opinii absolutnie nie. Firmy te mają bowiem wystarczające zaplecze finansowe, zdywersyfikowaną działalność i liczne zyskowne interesy zagraniczne, co w dużej mierze ogranicza prawdopodobieństwo najczarniejszego scenariusza. Problem jednak w tym, że nieporównywalnie mocniejszą pozycją dysponował nie tak dawno jeden z największych hiszpańskich i europejskich deweloperów Martinsa-Fadesa, prowadzący rozliczne interesy w całej Europie włącznie z Polską, a który w połowie lipca ogłosił bankructwo. Na domiar złego na skraju plajty stoi kilku kolejnych liczących się hiszpańskich deweloperów. Od razu nasuwa się pytanie: czy skoro mogło się to przytrafić Martinsie - Fadesie, to czy nie może np. J.W. Construction? Zwłaszcza po tym, jak niedawno wręcz czmychnął ze swej intratnej posady sam prezes zarządu JWC, dokonując tego pod nieobecność w kraju właściciela i głównego akcjonariusza firmy. Komentarze internautów na forach giełdowych były dość jednoznaczne i niewybredne, a zawierały się w przedziale pomiędzy „szczurami uciekającymi z tonącego okrętu” a „schowanymi w szafie trupami”…
WNIOSKI DLA INWESTORÓW
Jak więc możemy odpowiedzieć na zadane na początku nieco retorycznie pytanie o szkody, jakie może ponieść polski rynek nieruchomości w związku z trwającym globalnym kryzysem? Konsekwencji, i to raczej dotkliwych oraz rozłożonych w czasie, uniknąć się raczej nie da. Takie są prawa rynku. A jakie wnioski płyną z powyższego zarysu sytuacji na polskim rynku nieruchomości dla osób planujących kupno własnego „M”, bądź tych, którzy mają „problem” nadmiaru gotówki, którą planują ulokować w „bezpiecznych inwestycyjnie” nieruchomościach? Wniosek jest jeden: czas na inwestycje nieruchomościowe jeszcze nie nadszedł. Rynek nieruchomości w Polsce wygląda jednoznacznie źle i trudno jest na dzień dzisiejszy dokładnie ocenić o ile i w jakim zakresie sytuacja może się jeszcze pogorszyć, wpływając destrukcyjnie na inne segmenty gospodarki. Panujące tu powszechnie zamieszanie i sprzeczność opinii znacznie utrudniają wszelkie próby prognozowania. Okres dekoniunktury prawdopodobnie ulegnie jednak uciążliwemu przedłużeniu, a większy lub mniejszy ruch cen mieszkań, domów i działek w dół potrwa raczej sporo dłużej, aniżeli do powszechnie zapowiadanego terminu – wiosny 2009. Podobnie ma się rzecz z inwestycjami w jednostki funduszy nieruchomościowych oraz akcji firm deweloperskich i budowlanych, które na dzień dzisiejszy pozostają w bardzo silnych trendach spadkowych. Wyjątkiem są inwestycje w nieruchomości luksusowe, które „od zawsze” rządzą się swoimi prawami, ale jest to temat na oddzielny komentarz.
WWW.InwestycjeAlternatywne.pl
Jarosław Jędrzyński
Źródło:
