2009-10-20 07:36 Źródło: Polska
Lepsze kupno i wynajęcie mieszkania niż lokata w banku
Na rynku mieszkaniowym ceny transakcyjne wzrosły, ale jednocześnie w ofertach ubyło tanich mieszkań z przeznaczeniem dla studentów. Stąd rentowność inwestycji pod wynajem nie zmieniła się istotnie przez ostatni miesiąc - wynika z analizy wykonanej przez Open Finance.
Firma doradcza ponownie porównała ceny transakcyjne mieszkań (uzyskane na podstawie transakcji zrealizowanych przez klientów Open Finance i Home Broker) ze średnimi stawkami ofert wynajmu mieszkań (pomniejszonymi o 5 proc.). Ponieważ w ostatnim czasie wzrosły ceny sprzedaży mieszkań (indeks cen Open Finance wzrósł we wrześniu o 2,5 proc.), rentowność inwestycji pod wynajem powinna się obniżyć (co stało się w kilku miastach).
- Jednak w tym samym czasie wracający na uczelnie studenci zdjęli z rynku najmu część najtańszych mieszkań, stąd wzrost średnich stawek czynszowych i w konsekwencji nieznacznie zmieniona, w porównaniu do obliczeń sprzed miesiąca, średnia rentowność inwestycji pod wynajem - tłumaczy Emil Szweda, analityk Open Finance.
W części miast - jak Warszawa czy Poznań - rentowność wzrosła, ale w tych miastach spadły ceny transakcyjne. Przed miesiącem średnia rentowność netto (po odliczeniu podatku) dla tych samych miast sięgała 4,93 proc., trudno więc mówić o przełomowej zmianie.
- Warto jednak odnotować, że w tym samym czasie pogorszyła się także oferta alternatywnych sposobów bezpiecznego deponowania kapitału - spadło oprocentowanie lokat w bankach. I choć wciąż można znaleźć lokaty oprocentowane powyżej 6 proc., zwłaszcza wśród rocznych i dwuletnich depozytów, to jednak średnia ofert nie przekracza już 5,5 proc. - dodaje analityk Open Finance. Ale, ostatecznie, i najlepsze transakcje na rynku mieszkaniowym mogą dać znacznie wyższą rentowność, niż wyliczono na podstawie średnich ofert.
Na przykład w Warszawie średnia cena metra kwadratowego to trochę ponad 7,8 tys. zł. Natomiast średnia cena najmu mieszkania w przeliczeniu na mkw. wynosi 47,5 zł. Rentowność wynosi 4,92 proc. To więcej niż średnia rentowność lokaty bankowej, która - według Open Finance - wynosi 4,85 proc. Natomiast trochę mniej niż zarobek na 10-letnich obligacjach. Bowiem ich oprocentowanie się nie zmieniło.
Zatem w kategorii bezpiecznych inwestycji wciąż są one niekwestionowanym liderem - tak pod względem bezpieczeństwa, jak i stopy zwrotu. Trzeba jednak pamiętać, że oprocentowanie obligacji 10--letnich zależne jest od inflacji i jeśli ta zacznie się obniżać, wówczas porównanie rentowności lokat, obligacji i mieszkań pod wynajem może się zmienić.
- Już obecnie obligacje dwuletnie o stałym oprocentowaniu dają zysk na poziomie 4,75 proc. brutto (3,85 proc. netto), a więc znacząco poniżej zysku z lokat czy dochodów z najmu mieszkania - podkreśla Emil Szweda.
Należy też pamiętać o różnicach w opodatkowaniu dochodów od zysków kapitałowych (19 proc.) i przychodów z najmu mieszkań. Według nowych przepisów będzie to 8,5 proc. od przyszłego roku.
Henryk Sadowski / Polska
Firma doradcza ponownie porównała ceny transakcyjne mieszkań (uzyskane na podstawie transakcji zrealizowanych przez klientów Open Finance i Home Broker) ze średnimi stawkami ofert wynajmu mieszkań (pomniejszonymi o 5 proc.). Ponieważ w ostatnim czasie wzrosły ceny sprzedaży mieszkań (indeks cen Open Finance wzrósł we wrześniu o 2,5 proc.), rentowność inwestycji pod wynajem powinna się obniżyć (co stało się w kilku miastach).
- Jednak w tym samym czasie wracający na uczelnie studenci zdjęli z rynku najmu część najtańszych mieszkań, stąd wzrost średnich stawek czynszowych i w konsekwencji nieznacznie zmieniona, w porównaniu do obliczeń sprzed miesiąca, średnia rentowność inwestycji pod wynajem - tłumaczy Emil Szweda, analityk Open Finance.
W części miast - jak Warszawa czy Poznań - rentowność wzrosła, ale w tych miastach spadły ceny transakcyjne. Przed miesiącem średnia rentowność netto (po odliczeniu podatku) dla tych samych miast sięgała 4,93 proc., trudno więc mówić o przełomowej zmianie.
- Warto jednak odnotować, że w tym samym czasie pogorszyła się także oferta alternatywnych sposobów bezpiecznego deponowania kapitału - spadło oprocentowanie lokat w bankach. I choć wciąż można znaleźć lokaty oprocentowane powyżej 6 proc., zwłaszcza wśród rocznych i dwuletnich depozytów, to jednak średnia ofert nie przekracza już 5,5 proc. - dodaje analityk Open Finance. Ale, ostatecznie, i najlepsze transakcje na rynku mieszkaniowym mogą dać znacznie wyższą rentowność, niż wyliczono na podstawie średnich ofert.
Na przykład w Warszawie średnia cena metra kwadratowego to trochę ponad 7,8 tys. zł. Natomiast średnia cena najmu mieszkania w przeliczeniu na mkw. wynosi 47,5 zł. Rentowność wynosi 4,92 proc. To więcej niż średnia rentowność lokaty bankowej, która - według Open Finance - wynosi 4,85 proc. Natomiast trochę mniej niż zarobek na 10-letnich obligacjach. Bowiem ich oprocentowanie się nie zmieniło.
Zatem w kategorii bezpiecznych inwestycji wciąż są one niekwestionowanym liderem - tak pod względem bezpieczeństwa, jak i stopy zwrotu. Trzeba jednak pamiętać, że oprocentowanie obligacji 10--letnich zależne jest od inflacji i jeśli ta zacznie się obniżać, wówczas porównanie rentowności lokat, obligacji i mieszkań pod wynajem może się zmienić.
- Już obecnie obligacje dwuletnie o stałym oprocentowaniu dają zysk na poziomie 4,75 proc. brutto (3,85 proc. netto), a więc znacząco poniżej zysku z lokat czy dochodów z najmu mieszkania - podkreśla Emil Szweda.
Należy też pamiętać o różnicach w opodatkowaniu dochodów od zysków kapitałowych (19 proc.) i przychodów z najmu mieszkań. Według nowych przepisów będzie to 8,5 proc. od przyszłego roku.
Henryk Sadowski / Polska
|
|
|
Dodaj komentarz
- Znow OpenFajans mydli oczy Autor: ~Adi 2009-10-20 12:01
- Procenciki procencikami tyle ze Szweda i pseudoanalitycy nie biora pod uwage, ze wystarczy, ze mieszkanie postoi z 2 miesiace puste (a to realne w ciagu 2 lat) to juz cala ynwestycja to wielka porazka (..)
- Re: niekoniecznie Autor: ~Piotr 2009-10-20 13:54
- Zasadniczo masz rację, nie opłaca się kupować nieruchomości na wynajem. Ale co do cen, przynajmniej nominalnych, to niekoniecznie będą dalej spadać. Gdy ruszy inflacja (co właściwie już się zaczyna dz (..)
- niekoniecznie Autor: ~henieck 2009-10-20 11:35
- kryzys się dopiero zaczyna. To, że go do tej pory za bardzo nie czuliśmy to kwestia tego, że wszystko poszło jeszcze rozpędem na kredyt (patrz powstała dziura budżetowa). KNF zacieśnia kredyty, ogóln (..)
- Re: Lepsze kupno i wynajęcie mieszkania niż lokata w banku Autor: ~bud fox 2009-10-20 11:14
- kto umie liczyć ten wie, że zakup mieszkania pod wynajem po obecnych cenach jest NIOPŁACALNY, ceny muszą jeszcze spaść min. -20%, artykuł zapewne sponsorowany przez developerów, ewidentna manipulacja
- Lepsze kupno i wynajęcie mieszkania niż lokata w banku Autor: ~qwe 2009-10-20 11:14
- zwłaszcza dla deweloperów
- Re: Lepsze kupno i wynajęcie mieszkania niż lokata w banku - nieprawda Autor: biznesgold 2009-10-20 10:41
- Dnia 2009-10-20 o godz. 08:57 ~Jacek napisał(a): > BAJU, BAJU...... To przez "tylne > wejście" nowa forma reklamowania (wciskania > niaznającym materie) zbyt drogich mieszk (..)
- Lepsze kupno i wynajęcie mieszkania niż lokata w banku Autor: ~Jacek 2009-10-20 08:57
- BAJU, BAJU...... To przez "tylne wejście" nowa forma reklamowania (wciskania niaznającym materie) zbyt drogich mieszkań przez deweloperów. Wątpię, żeby w tej kalkulacji zawarte były koszta (..)
