Kupić, nie kupić - czy lokować w nieruchomości?

Ceny mieszkań spadają od kilkunastu kwartałów. Zdaniem analityków rynku, mamy teraz do czynienia z cykliczną korektą na rynku nieruchomości. W przyszłym roku sytuacja może się zmienić, dlatego najbliższe miesiące to dobry czas na inwestycję w mieszkanie. Niedługo czas obniżek może się skończyć, bo zważywszy na doświadczenia rynków rozwiniętych, trwa on średnio 5-6 lat. Dlatego jest szansa, żeby decydując się teraz na zakup nieruchomości w długoterminowym przedziale czasu zyskać na wzroście jej wartości. 

W co warto zainwestować?

Oczywiście nie zyskamy już tak wiele, jak między 2005 a 2008 rokiem, kiedy w największych miastach wartość mieszkań wzrosła kilkukrotnie. W tamtym czasie kupno nieruchomości było najlepszym pomysłem na ulokowanie kapitału. Ta historia jednak już się nie powtórzy. Od kryzysowego 2008 roku ceny nieruchomości poszły w dół i obecnie osiągnęły niski, ale stabilny poziom.

Koniunktura sprzyja zakupowi

Na stołecznym rynku pierwotnym jest teraz duża podaż. Możemy wybierać mieszkania spośród aż 400 inwestycji deweloperskich. Choć w ostatnich kwartałach spada liczba projektów wprowadzanych na rynek, jak podaje Emmerson, na różnych etapach budowy w Warszawie jest do kupienia ok. 18,5 tys. lokali. Zakładając jednak, że popyt utrzyma się na obecnym dobrym poziomie, w stosunkowo niedługim czasie nadwyżka mieszkań zacznie się zmniejszać.

Analitycy Emmerson obliczają, że za 1 metr kwadratowy mieszkania od dewelopera trzeba zapłacić średnio 8,5 tys. zł. Z kolei według analiz redNet Consulting, na stołecznym rynku deweloperskim pod koniec 2011 roku mieszkania oferowane były przeciętnie za niespełna 8,2 tys. zł za mkw.

Uwzględniając inflację w ciągu ostatnich lat, ceny nowych mieszkań w Warszawie są teraz realnie niewiele wyższe od tych, jakie obowiązywały przed boomem. Stawki spadły o kilkanaście procent, od kiedy obserwujemy spowolnienie rynku. Dlatego według oceny analityków przeceny nie będą już teraz tak znaczne.

Ceny ofertowe mieszkań wystawionych do sprzedaży przez deweloperów niewiele odbiegają od tych, w jakich faktycznie nabywane są nieruchomości. Według raportu AMRON, w trzecim kwartale ubiegłego roku za kupowane na kredyt stołeczne mieszkania nabywcy płacili średnio prawie 7,8 tys. zł /mkw. 

Gorący towar, czy okazja cenowa?

Kupując mieszkanie trzeba pomyśleć przede wszystkim o jak najlepszej lokalizacji. W Warszawie zapewnia taką położenie nieruchomości w pobliżu pierwszej lub będącej teraz w budowie, drugiej nitki metra. Największą popularnością cieszą się dziś w stolicy mieszkania w cenie do 400 tys. zł. Optymalny zakup oznacza wybór mieszkania kompaktowego, o dużej liczbie pokoi przy małym metrażu. Tym samym dwupokojowe lokum nie powinno mieć więcej niż czterdzieści pięć metrów, a trzypokojowe nie przekraczać metrażu pięćdziesięciu pięciu metrów. Niestety zgodnie z zasadami ekonomii, ceny takich najpopularniejszych na rynku mieszkań utrzymują się na stałym poziomie.

Dużo trudniej jest deweloperom znaleźć klienta na lokale o powierzchni większej niż 80 – 90 mkw. Dlatego takie mieszkania można kupić dziś w najbardziej okazyjnych cenach. Wyjątkowo niskich, jeśli to końcówka oferty w ukończonych projektach. PBM Południe Development np. obniżył cenę ostatnich gotowych mieszkań na Osiedlu Lazurowa na Bemowie. Można je teraz kupić w cenie od 6 tys. zł/mkw. To niska stawka, jak na tą lokalizację, szczególnie jeśli weźmiemy pod uwagę, że w przyszłości w pobliżu ulicy Lazurowej przebiegać będzie druga linia metra. Niestety w ofercie promocyjnej nie znajdziemy małych mieszkań. Najmniejszy lokal ma powierzchnię 56 mkw. W przypadku niektórych mieszkań można skorzystać z rządowych dopłat do kredytu. To okazja szczególnie dla tych, którzy noszą się z zamiarem zmiany mieszkania na większe. 

Nowe mieszkania sprzedają się nieźle

Na duże obniżki mieszkań trudno jest już liczyć, bo deweloperzy nie narzekają na zbyt. Sprzedaż nowych mieszkań w pierwszych sześciu miesiącach minionego roku przebiegała bardzo dobrze. Problemy gospodarcze państw strefy Euro, czterokrotne podwyżki stóp procentowych oraz ograniczanie dostępu do kredytów hipotecznych sprawiły, że w drugiej połowie 2011 roku mieszkania wolniej się sprzedawały. Mimo to, jak podaje Emmerson, w minionym roku większość dużych firm deweloperskich poprawiła wyniki sprzedaży w porównaniu z rokiem poprzednim.

Ocenia się też, że w tym roku sprzedaż nowych mieszkań może zwiększyć się dzięki wprowadzeniu tzw. ustawy deweloperskiej. Pod koniec kwietnia br., po wejściu w życie przepisów „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”, prawa kupujących będą chronione w większym niż dotychczas stopniu. Ustawa wprowadza bowiem konieczność przechowywania pieniędzy z wpłat klientów na specjalnym rachunku powierniczym oraz wydzielenie ich z masy upadłości dewelopera. Ponieważ to deweloperzy będą musieli ponieść koszty tej operacji, na mieszkania w nowo wprowadzanych projektach trudno będzie już uzyskać rabaty w drodze negocjacji.